Un appartamento a JVC costa AED 1,500,000 e si affitta a AED 105,000 all'anno. Qual è il rendimento lordo da locazione (in %)?
% Rendimento lordo = affitto annuo / prezzo x 100 = 105,000 / 1,500,000 x 100 = 7.0%. Il rendimento lordo ignora tutti i costi, quindi sembra sempre migliore del rendimento netto.
Driven Properties, Gross vs net yield for Dubai properties (2026-08) Quale costo è di solito la voce più pesante quando passi dal rendimento lordo al rendimento netto di un appartamento a Dubai?
- La tariffa di trasferimento DLD
- Le service charge annuali
- La registrazione Ejari
- La commissione d'agenzia pagata dall'inquilino
Il rendimento netto deduce i costi di gestione annuali del proprietario, e le service charge per le aree comuni sono di solito la voce più alta. I costi di acquisto una tantum, come la tariffa DLD, fanno parte dell'investimento, non delle spese annuali.
Driven Properties, Gross vs net yield for Dubai properties (2026-08) Qual è la tariffa di trasferimento del Dubai Land Department sulla rivendita di un immobile pronto?
- 2% del prezzo
- 5% del prezzo
- 4% del prezzo
- 4% del prezzo più IVA del 5%
La tariffa di trasferimento DLD è il 4% del valore di vendita. Per legge può essere divisa 2% acquirente e 2% venditore, ma in pratica di solito la paga interamente l'acquirente. Non c'è IVA su questa tariffa governativa.
Dubai Land Department, Registering the sale of a mortgaged property (service fees) (2026-10) Un acquirente compra una villa in rivendita per AED 1,800,000. L'agenzia applica la provvigione standard del 2%. Quanto paga in totale l'acquirente all'agenzia, IVA inclusa?
AED Provvigione = 2% x 1,800,000 = AED 36,000. IVA = 5% x 36,000 = AED 1,800. Totale = AED 37,800. L'IVA si applica alla provvigione, non al prezzo dell'immobile.
Property Finder, DLD fees in Dubai explained (2026-07) Un inquilino firma un contratto di locazione a AED 120,000 all'anno. L'agenzia applica il consueto 5% dell'affitto annuo. A quanto ammonta la provvigione?
AED Provvigione sulla locazione = 5% x 120,000 = AED 6,000. Alcune agenzie fissano una tariffa minima (spesso AED 5,000) quando il 5% sarebbe inferiore.
Bayut MyBayut, Hidden costs of renting in Dubai (2026-09) Un appartamento di 1,300 sq ft è in vendita a AED 1,950,000. Qual è il prezzo per sq ft?
AED Prezzo per sq ft = prezzo / superficie = 1,950,000 / 1,300 = AED 1,500 per sq ft. Confronta sempre gli annunci in base al prezzo per sq ft, non solo al prezzo totale.
La brochure di un developer mostra un'unità di 120 sq m. Quanti sq ft sono? (1 sq m = 10.7639 sq ft)
sq ft 120 x 10.7639 = 1,291.67 sq ft. Gli annunci a Dubai usano soprattutto i sq ft, mentre molte brochure e title deed riportano i sq m.
Un nuovo agente arriva con AED 54,000 di risparmi. Visto, licenza e avvio costano AED 9,000 subito, poi le sue spese di vita e di lavoro sono di AED 9,000 al mese. Per quanti mesi può resistere senza provvigioni?
mesi Denaro rimasto dopo l'avvio = 54,000 - 9,000 = 45,000. 45,000 / 9,000 = 5 mesi. Spesso le trattative impiegano 2-3 mesi prima di essere pagate, quindi pianifica il tuo margine di sopravvivenza prima di iniziare.
Un cliente compra in contanti un appartamento di 850 sq ft per AED 1,200,000. L'affitto è di AED 90,000 all'anno e le service charge sono di AED 18 per sq ft all'anno. Senza considerare altri costi, qual è il rendimento netto da locazione (in %)?
% Service charge = 850 x 18 = AED 15,300. Affitto netto = 90,000 - 15,300 = AED 74,700. Rendimento netto = 74,700 / 1,200,000 x 100 = 6.23%.
Driven Properties, Gross vs net yield for Dubai properties (2026-08) Chiudi una rivendita a AED 2,400,000 con una provvigione del 2% (IVA esclusa). La tua agenzia ti riconosce una ripartizione del 50%. Qual è la tua quota in AED?
AED Provvigione = 2% x 2,400,000 = AED 48,000 (l'IVA è riscossa per lo Stato, non si divide). La tua ripartizione del 50% = AED 24,000.
Bayut Agent Portal, Real estate commissions in Dubai: who pays and how much (2024-05) Un'unità di 95 sq m costa AED 1,650,000. Qual è il suo prezzo per sq ft? (1 sq m = 10.7639 sq ft)
AED Superficie = 95 x 10.7639 = 1,022.57 sq ft. Prezzo per sq ft = 1,650,000 / 1,022.57 = AED 1,613.6.
Un expat compra la sua prima casa, un appartamento pronto a AED 3,000,000. Secondo le regole della UAE Central Bank, qual è il mutuo massimo che può ottenere?
AED Per gli expat, la prima casa fino a AED 5 milioni ha un LTV massimo dell'80%. 80% x 3,000,000 = AED 2,400,000, quindi gli servono almeno AED 600,000 di anticipo più i costi di acquisto.
CBUAE Rulebook, Mortgage Regulations, Article 3: Important Ratios (2026-10) Un expat compra la prima casa, una villa pronta a AED 6,500,000. Qual è l'anticipo minimo secondo i limiti LTV della UAE Central Bank?
AED Sopra AED 5 milioni, l'LTV massimo per la prima casa di un expat è del 70%, quindi l'anticipo minimo è del 30%. 30% x 6,500,000 = AED 1,950,000. L'anticipo deve provenire da fondi propri dell'acquirente, non da un prestito personale.
Khaleej Times, UAE property: mortgage financing and down payment rules (2026-08) Un expat che possiede già una casa compra un secondo appartamento pronto a AED 2,000,000 come investimento. Qual è il mutuo massimo?
AED Per gli expat, una seconda casa o un immobile da investimento ha un tetto LTV del 60%, qualunque sia il valore. 60% x 2,000,000 = AED 1,200,000, quindi il 40% va pagato in contanti.
CBUAE Rulebook, Mortgage Regulations, Article 3: Important Ratios (2026-10) Un expat vuole un mutuo bancario su un appartamento off-plan. Qual è il loan-to-value massimo consentito dalla UAE Central Bank?
- 50%
- 60%
- 75%
- 80%
La Central Bank limita i mutui sugli immobili off-plan al 50% di LTV, qualunque siano l'acquirente, lo scopo o il valore, a causa del rischio di completamento. Il limite dell'80% vale solo per una prima casa pronta fino a AED 5 milioni.
CBUAE Rulebook, Mortgage Regulations, Article 3: Important Ratios (2026-10) Un investitore ha comprato a AED 1,400,000 e ha pagato AED 90,000 di costi di acquisto. Vende a AED 1,750,000 e paga una commissione d'agenzia del 2% più IVA del 5% sulla vendita. Qual è il suo ROI (in %) sull'importo totale investito?
% Costo di vendita = 35,000 + 1,750 = 36,750. Profitto = 1,750,000 - 36,750 - 1,400,000 - 90,000 = 223,250. Investito = 1,400,000 + 90,000 = 1,490,000. ROI = 223,250 / 1,490,000 x 100 = 14.98%.
Le spese mensili di un agente sono AED 9,000. Chiude locazioni in media da AED 100,000 all'anno, con una provvigione del 5% e una ripartizione del 50%. Quante trattative al mese gli servono per andare in pareggio (trattative intere)?
trattative Provvigione per trattativa = 5% x 100,000 = 5,000. La sua quota = 50% = 2,500. 9,000 / 2,500 = 3.6, quindi gli servono 4 trattative al mese.
Un acquirente in contanti compra un appartamento in rivendita per AED 2,400,000. Conta: la tariffa di trasferimento DLD del 4%, la tariffa del trustee office di AED 4,000 più IVA del 5%, una commissione d'agenzia del 2% più IVA del 5% e AED 580 di spese DLD per title deed e amministrative. Qual è il totale di questi costi di acquisto?
AED Tariffa DLD = 4% x 2,400,000 = 96,000. Trustee = 4,000 + 200 IVA = 4,200 (la fascia da AED 4,000 si applica da AED 500,000). Agenzia = 48,000 + 2,400 IVA = 50,400. Totale = 96,000 + 4,200 + 50,400 + 580 = AED 151,180, circa il 6.3% del prezzo.
Property Finder, DLD fees in Dubai explained (2026-07) Un expat alla prima casa compra un appartamento pronto per AED 1,600,000 con il mutuo massimo consentito. Somma: tariffa di trasferimento DLD del 4%, tariffa trustee AED 4,000 + IVA del 5%, commissione d'agenzia del 2% + IVA del 5% e tariffa di registrazione del mutuo dello 0.25% del prestito più AED 290 di spese amministrative. Qual è il totale?
AED Prestito massimo = 80% x 1,600,000 = 1,280,000. DLD = 64,000. Trustee = 4,200. Agenzia = 32,000 + 1,600 = 33,600. Registrazione del mutuo = 0.25% x 1,280,000 = 3,200 + 290 = 3,490. Totale = 64,000 + 4,200 + 33,600 + 3,490 = AED 105,290.
Property Finder, DLD fees in Dubai explained (2026-07) Due agenzie collaborano su una vendita da AED 3,500,000 con provvigione del 2% (IVA esclusa) e la dividono 50/50. L'agente dell'acquirente ha una ripartizione del 60% con la sua agenzia. Quanto guadagna?
AED Provvigione totale = 2% x 3,500,000 = 70,000. Ogni agenzia riceve 35,000. La sua quota = 60% x 35,000 = AED 21,000.
Bayut Agent Portal, Real estate commissions in Dubai: who pays and how much (2024-05) Un cliente guadagna AED 40,000 lordi al mese. Paga AED 3,500 per un prestito auto e AED 1,500 di minimo sulle carte di credito. Con il tetto del 50% sul rapporto di indebitamento, qual è la rata mensile massima del mutuo che può sostenere?
AED Debito totale massimo = 50% x 40,000 = 20,000. Debiti esistenti = 3,500 + 1,500 = 5,000. Margine residuo = 20,000 - 5,000 = AED 15,000. Le banche possono prestare meno: il tetto è un massimo, non un obiettivo.
CBUAE Rulebook, Mortgage Regulations, Article 3: Important Ratios (2026-10) Un acquirente prende un prestito di AED 1,600,000 a un tasso fisso del 4.25% annuo per 25 anni (rate mensili). Usando la formula standard di ammortamento M = P x i / (1 - (1 + i)^-n), qual è la rata mensile?
AED i = 4.25% / 12 = 0.0035417, n = 25 x 12 = 300. M = 1,600,000 x 0.0035417 / (1 - 1.0035417^-300) = circa AED 8,668. 25 anni è la durata massima consentita dalla Central Bank.
CBUAE Rulebook, Mortgage Regulations, Article 3: Important Ratios (2026-10) Appartamento da investimento: prezzo AED 2,000,000, mutuo del 60% al 4.5% per 25 anni (rata mensile AED 6,670), costi di acquisto AED 130,000. Affitto AED 140,000 all'anno, service charge AED 18,000 all'anno. Qual è il rendimento cash-on-cash (in %)?
% Liquidità investita = 800,000 di anticipo + 130,000 di costi = 930,000. Mutuo annuo = 6,670 x 12 = 80,040. Flusso di cassa = 140,000 - 18,000 - 80,040 = 41,960. Cash-on-cash = 41,960 / 930,000 x 100 = 4.51%.
In base alle regole sui mutui della Central Bank, un expat può prendere in prestito al massimo un certo numero di annualità di reddito. Un expat guadagna AED 30,000 lordi al mese. Qual è il mutuo massimo su questa base (AED)?
AED Il limite è di 7 anni di reddito annuo per gli expat (8 anni per i cittadini emiratini). 30,000 x 12 = 360,000; 360,000 x 7 = 2,520,000. Si applicano comunque anche i limiti di LTV e di indebitamento al 50%.
CBUAE Rulebook, Mortgage Regulations, Article 3: Important Ratios (2026-10) Un cittadino emiratino compra la sua prima casa, una villa da AED 4,000,000, per viverci. Qual è il mutuo massimo secondo i limiti LTV della Central Bank (AED)?
AED I cittadini emiratini possono prendere in prestito fino all'85% per una prima casa fino a AED 5 milioni (gli expat l'80%). 4,000,000 x 85% = 3,400,000.
CBUAE Rulebook, Mortgage Regulations, Article 3: Important Ratios (2026-10) Un acquirente non residente ha letto che gli expat possono ottenere l'80% per la prima casa. Cosa dovresti dirgli?
- I non residenti non possono ottenere alcun mutuo negli Emirati
- I limiti della Central Bank sono massimi; le banche fissano le proprie politiche e spesso concedono meno ai non residenti, di solito tra il 50% e il 65% circa
- I non residenti ottengono sempre il 90% perché portano valuta estera
- L'80% si applica automaticamente una volta ottenuta la pre-approvazione
I limiti della Central Bank (80% per la prima casa di un expat fino a AED 5 milioni) sono tetti massimi, non diritti. Per i non residenti le banche limitano di solito il finanziamento al 50%-65%, quindi va previsto un anticipo più alto.
Real Estate Club Dubai, Dubai mortgage as a non-resident 2026 (2026-02) Qual è l'ordine abituale di un acquisto con mutuo di un immobile in rivendita a Dubai?
- Trasferimento al DLD, poi valutazione, poi pre-approvazione
- Final offer letter, poi MOU, poi pre-approvazione
- Valutazione, poi trasferimento, poi final offer letter
- Pre-approvazione, poi MOU (Form F), poi valutazione della banca, poi final offer letter, poi trasferimento con la banca che paga il venditore
La pre-approvazione indica all'acquirente il suo budget, il MOU fissa l'accordo, la banca valuta l'immobile e poi emette un'offerta definitiva, e il trasferimento avviene al DLD o presso un trustee office. Al trasferimento la banca paga direttamente il venditore.
Real Estate Club Dubai, Dubai mortgage as a non-resident 2026 (2026-02) Un expat alla prima casa concorda AED 2,000,000 per un appartamento pronto, ma la banca lo valuta AED 1,850,000. La banca presta l'80% della sua valutazione. Quanto deve pagare l'acquirente con fondi propri sul prezzo (AED), escluse le tariffe?
AED Prestito: 1,850,000 x 80% = 1,480,000. Fondi propri: 2,000,000 - 1,480,000 = 520,000, invece di 400,000 se la valutazione fosse stata pari al prezzo. Le banche prestano sulla loro valutazione, quindi una valutazione bassa aumenta la differenza.
Real Estate Club Dubai, Dubai mortgage as a non-resident 2026 (2026-02) Quando una banca valuta un mutuo su un immobile da investimento, cosa dicono le regole della Central Bank sul test di indebitamento?
- Bisogna detrarre almeno due mesi di reddito da locazione, e il prestito deve essere sottoposto a stress test con un tasso più alto di 2-4 punti
- L'intero affitto previsto conta come reddito, senza stress test
- Gli immobili da investimento sono esenti dal rapporto di indebitamento del 50%
- Si può considerare solo l'affitto garantito dal developer
L'Article 3 limita il totale delle rate dei debiti al 50% del reddito, richiede uno stress test con un tasso di 2-4 punti percentuali sopra quello attuale e, per gli immobili da investimento, detrae almeno due mesi di affitto. Gli investitori non dovrebbero contare su 12 mesi di affitto per ottenere il mutuo.
CBUAE Rulebook, Mortgage Regulations, Article 3: Important Ratios (2026-10) - Zone di Dubai
- Regole e procedure
- Soldi e calcoli
- Off-plan
- Locazioni
- Competenze di vendita
- Vendere Dubai
- Conformità
- Marketing e social media
- Gestione del cliente
- Mentalità e performance
- Cicli di mercato e valutazione
- Tirocinante
- Agente junior
- Agente immobiliare
- Agente senior
- Top producer
- Closer
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