ഫ്രാൻസിൽ ഓഫ്-പ്ലാൻ (VEFA) എങ്ങനെ പ്രവർത്തിക്കുന്നു
ഫ്രഞ്ച് ഓഫ്-പ്ലാൻ വിൽപ്പന യൂറോപ്പിലെ ഏറ്റവും സംരക്ഷിതമായവയിൽ ഒന്നാണ്. VEFA (vente en l’état futur d’achèvement) നിർമ്മാണത്തിന്റെ ഓരോ ഘട്ടത്തിലും വാങ്ങുന്നയാൾ നൽകുന്നത് പരിമിതപ്പെടുത്തുന്നു, റിസർവേഷൻ ഡെപ്പോസിറ്റ് പരിമിതപ്പെടുത്തുന്നു, കെട്ടിടം പൂർത്തിയാകുമെന്ന ഒരു പുറത്തുനിന്നുള്ള ഗ്യാരണ്ടി ആവശ്യപ്പെടുന്നു. ഒരു ഏജന്റിന്, ജോലി നിയമപരമായ റിസ്കിനേക്കാൾ കണക്കുകളെക്കുറിച്ചാണ്: ഒരു നിക്ഷേപകന് ഏത് നികുതി പദ്ധതി ബാധകമാണ്, വാടക എത്ര അനുവദിക്കും, പണം എപ്പോൾ ആവശ്യപ്പെടും. 2026 ഒക്ടോബറിൽ ഇത് എങ്ങനെ പ്രവർത്തിക്കുന്നു എന്ന് ഇതാ.
ചുരുക്കത്തിൽ
- ഒരു VEFA വിൽപ്പന Code de la construction et de l’habitation (articles L.261-10 മുതൽ) നിയന്ത്രിക്കുന്നു.
- ഒരു വർഷത്തിനുള്ളിൽ വിൽപ്പന ഒപ്പിടുമെങ്കിൽ contrat de réservation ഡെപ്പോസിറ്റ് 5%, രണ്ട് വർഷത്തിനുള്ളിൽ 2%, അതിനപ്പുറം ഒന്നുമില്ല എന്നിങ്ങനെ പരിമിതപ്പെടുത്തിയിരിക്കുന്നു.
- ഘട്ട പേയ്മെന്റുകൾ article R.261-14 പരിമിതപ്പെടുത്തുന്നു: അടിത്തറയിൽ 35%, വെള്ളം കയറാത്തതാകുമ്പോൾ 70%, പൂർത്തീകരണത്തിൽ 95%, കൈമാറ്റത്തിൽ 5%.
- ഓരോ റെസിഡൻഷ്യൽ VEFA-യ്ക്കും ഒരു garantie financière d’achèvement (GFA) വേണം, 2015 ജനുവരി 1 മുതൽ ഫയൽ ചെയ്ത ബിൽഡിംഗ് പെർമിറ്റുകൾക്ക് ഇത് ബാഹ്യമായിരിക്കണം (ഒരു ബാങ്ക്, ഇൻഷുറർ അല്ലെങ്കിൽ ഗ്യാരണ്ടി കമ്പനിയിൽ നിന്ന്).
- Pinel അവസാനിച്ചു, 2024 ഡിസംബർ 31-ന്. 2026 ധനകാര്യ നിയമം 2028 ഡിസംബർ 31 വരെയുള്ള വാങ്ങലുകൾക്കായി ഒരു പുതിയ statut du bailleur privé സൃഷ്ടിച്ചു.
- വിൽക്കുന്ന ഓരോ വീടിനെയും പോലെ, ഏജന്റിന് ഡെവലപ്പറിൽ നിന്ന് ഒരു mandat വേണം, നിയമങ്ങൾ ആവശ്യപ്പെടുന്ന രീതിയിൽ ഫീസ് കാണിക്കുകയും വേണം.
contrat de réservation
ഒരു VEFA വിൽപ്പന സാധാരണയായി ഒരു റിസർവേഷൻ കരാറിലൂടെ തുടങ്ങുന്നു, വിൽപ്പന notaire-ന് മുമ്പാകെ ഒപ്പിടുന്നതിന് മുമ്പ്. Le Mag Juridique ഡെപ്പോസിറ്റ് പരിധികൾ നൽകുന്നു:
| വിൽപ്പന ഒപ്പിടുന്നതുവരെയുള്ള സമയം | പരമാവധി ഡെപ്പോസിറ്റ് |
|---|---|
| 1 വർഷത്തിനുള്ളിൽ | വിലയുടെ 5% |
| 2 വർഷത്തിനുള്ളിൽ | 2% |
| 2 വർഷത്തിൽ കൂടുതൽ | ഒന്നുമില്ല |
സ്രോതസ്സ് article R.261-68 ഉദ്ധരിക്കുന്നു, അതേസമയം മിക്ക പാഠങ്ങളും ഈ നിയമങ്ങൾ R.261-28 മുതൽ R.261-31 വരെ സ്ഥാപിക്കുന്നു. ഉദ്ധരിക്കുന്നതിന് മുമ്പ് notaire-നോട് ആർട്ടിക്കിൾ പരിശോധിക്കുക.
പേയ്മെന്റ് ഷെഡ്യൂൾ
ഡെവലപ്പർക്ക് ആവശ്യപ്പെടാവുന്ന പരമാവധി സഞ്ചിത തുകകൾ article R.261-14 നിശ്ചയിക്കുന്നു (Le Mag Juridique):
| ഘട്ടം | മൊത്തം പരമാവധി നൽകിയത് |
|---|---|
| അടിത്തറ പൂർത്തിയായി | 35% |
| കെട്ടിടം വെള്ളം കയറാത്തത് (hors d’eau) | 70% |
| പൂർത്തീകരണം (achèvement) | 95% |
| താക്കോലുകളുടെ കൈമാറ്റം | 100% |
കൈമാറ്റത്തിൽ വാങ്ങുന്നയാൾ തകരാറുകൾ രേഖപ്പെടുത്തിയാൽ അവസാന 5% എസ്ക്രോയിൽ വെക്കാം. വൈകിയ പേയ്മെന്റ് പിഴകൾ പ്രതിമാസം 1% ആയി പരിമിതപ്പെടുത്തിയിരിക്കുന്നു.
ഉദാഹരണം: Lyon-ലെ €350,000-ന്റെ ഒരു ഫ്ലാറ്റ്, വിൽപ്പനയ്ക്ക് 10 മാസം മുമ്പ് റിസർവ് ചെയ്തത്.
| ഘട്ടം | സഞ്ചിത പരമാവധി | ഈ ഘട്ടത്തിൽ ആവശ്യപ്പെടുന്നത് |
|---|---|---|
| റിസർവേഷൻ ഡെപ്പോസിറ്റ് (5%) | €17,500 | €17,500 |
| അടിത്തറ (35%) | €122,500 | €105,000 |
| വെള്ളം കയറാത്തത് (70%) | €245,000 | €122,500 |
| പൂർത്തീകരണം (95%) | €332,500 | €87,500 |
| കൈമാറ്റം (100%) | €350,000 | €17,500 |
ലോണുള്ള ഒരു വാങ്ങുന്നയാൾക്ക്, ബാങ്ക് എപ്പോൾ ഫണ്ടുകൾ റിലീസ് ചെയ്യും എന്ന് ഷെഡ്യൂൾ തീരുമാനിക്കുന്നു. 2026 ഒക്ടോബറിൽ, ബ്രോക്കർ ശരാശരികൾ 20 വർഷത്തേക്ക് 3.66%, 25 വർഷത്തേക്ക് 3.75% ആയിരുന്നു (PAP.fr).
പൂർത്തീകരണ ഗ്യാരണ്ടി
ഡെവലപ്പർ പരാജയപ്പെട്ടാൽ കെട്ടിടം പൂർത്തിയാകുമെന്ന് GFA ഉറപ്പാക്കുന്നു. 2013 ഒക്ടോബർ 3-ലെ ordinance n° 2013-890 പ്രകാരം, 2015 ജനുവരി 1 മുതൽ ബിൽഡിംഗ് പെർമിറ്റ് ഫയൽ ചെയ്ത ഓരോ റെസിഡൻഷ്യൽ പ്രോജക്റ്റിനും ഇത് ബാഹ്യമായിരിക്കണം, അതായത് ഒരു ബാങ്ക്, ഇൻഷുറർ അല്ലെങ്കിൽ ഗ്യാരണ്ടി കമ്പനി നൽകുന്നത് എന്ന് Homunity വിശദീകരിക്കുന്നു. ഗ്യാരണ്ടറുടെ പേരും സർട്ടിഫിക്കറ്റും ഡെവലപ്പറോട് ചോദിക്കുക.
ബിൽഡർ വാറന്റികൾ. Civil Code പ്രകാരം ഒരു വർഷത്തെ പൂർത്തീകരണ വാറന്റി, ഉപകരണങ്ങൾക്ക് രണ്ട് വർഷത്തെ വാറന്റി, ഘടനാപരമായ തകരാറുകൾക്ക് പത്ത് വർഷത്തെ décennale എന്നിവ വാങ്ങുന്നയാൾക്ക് ഉണ്ടെന്ന് സാധാരണയായി വിവരിക്കുന്നു, ഡെവലപ്പർ കൈവശം വെക്കുന്ന dommages-ouvrage ഇൻഷുറൻസ് സഹിതം. ഈ ഗൈഡിനായി ഞങ്ങൾ ഇവ സ്ഥിരീകരിച്ചില്ല, അതിനാൽ സർട്ടിഫിക്കറ്റുകൾ notaire-നോട് ചോദിക്കുക.
വാങ്ങുന്നയാളുടെ ചെലവുകൾ
ഒരു പുതിയ വീടിന്റെ ആദ്യ വിൽപ്പനയിൽ വാങ്ങുന്നയാളുടെ ചെലവുകൾ ഒരു റീസെയിലിനേക്കാൾ വളരെ കുറവാണെന്ന് പൊതുവെ റിപ്പോർട്ട് ചെയ്യപ്പെടുന്നു, റീസെയിലിൽ département അനുസരിച്ച് ട്രാൻസ്ഫർ നികുതികൾ 6.31% അല്ലെങ്കിൽ 5.81% എത്തുന്നു (MesFraisNotaire). ഈ ഗൈഡിനായി പുതിയ നിർമ്മാണ നിരക്ക് ഞങ്ങൾ സ്ഥിരീകരിച്ചില്ല, അതിനാൽ ഒരു കണക്ക് ഉദ്ധരിക്കുന്നതിന് പകരം notaire-നോട് ഒരു എസ്റ്റിമേറ്റ് ചോദിക്കുക.
പിന്മാറൽ. Code-ന്റെ article L.271-1 പ്രകാരം ഒരു വീടിന്റെ പ്രൊഫഷണൽ അല്ലാത്ത വാങ്ങുന്നയാൾക്ക് 10 ദിവസത്തെ പിന്മാറൽ കാലയളവുണ്ട് (Notaires de France). ഓരോ പ്രോജക്റ്റിലെയും റിസർവേഷൻ കരാറിന് ഇത് എങ്ങനെ ബാധകമാകുന്നുവെന്ന് notaire-നോട് ചോദിക്കുക.
നിക്ഷേപക വാങ്ങുന്നവർ
Pinel അവസാനിച്ചു. Pinel നികുതി ഇളവ് 2024 ഡിസംബർ 31-ന് അവസാനിച്ചു (Lefebvre Dalloz).
statut du bailleur privé. 2026 ധനകാര്യ നിയമം, 2026 ഫെബ്രുവരി 19-ലെ n° 2026-103, സ്വകാര്യ ഭൂവുടമകൾക്കായി ഒരു പുതിയ സമ്പ്രദായം സൃഷ്ടിച്ചു, dispositif Jeanbrun എന്നും വിളിക്കുന്നു, 2028 ഡിസംബർ 31 വരെയുള്ള വാങ്ങലുകൾക്കായി 2026 ഫെബ്രുവരി 21 മുതൽ പ്രാബല്യത്തിൽ. Manda അന്തിമ പാഠം സംഗ്രഹിക്കുന്നു:
| കാര്യം | നിയമം |
|---|---|
| പ്രതിബദ്ധത | 9 വർഷത്തേക്ക് ഫർണിഷ് ചെയ്യാത്ത ദീർഘകാല വാടക |
| അടിസ്ഥാനം | വിലയുടെ 80%-ൽ ഡിപ്രീസിയേഷൻ |
| കൂട്ടായ കെട്ടിടങ്ങളിലെ പുതിയ ഫ്ലാറ്റുകൾ | ഇടത്തരം, സോഷ്യൽ അല്ലെങ്കിൽ വളരെ സോഷ്യൽ വാടകയ്ക്ക് പ്രതിവർഷം 3.5%, 4.5% അല്ലെങ്കിൽ 5.5% |
| വിലയുടെ കുറഞ്ഞത് 30% പണികളുള്ള പഴയ വീടുകൾ | പ്രതിവർഷം 3%, 3.5% അല്ലെങ്കിൽ 4% |
| വാർഷിക പരിധി | €8,000, €10,000 അല്ലെങ്കിൽ €12,000 |
| പരിധികൾ | വീടുകൾ ഒഴിവാക്കി, ഒരു കുടുംബത്തിന് പരമാവധി 2 വീടുകൾ |
അന്തിമ വോട്ടിന് മുമ്പ് എഴുതിയ Lefebvre Dalloz-ന്റെ മുൻ സംഗ്രഹം 12 വർഷത്തെ പ്രതിബദ്ധതയും ഒരു പരിധി മാത്രവും നൽകി. ഒരു ക്ലയന്റിന് പദ്ധതി അവതരിപ്പിക്കുന്നതിന് മുമ്പ് Légifrance-ൽ അന്തിമ പാഠം പരിശോധിക്കുക, നിക്ഷേപകരെ ഒരു നികുതി ഉപദേഷ്ടാവിന്റെ അടുത്തേക്ക് അയയ്ക്കുക.
ഫർണിഷ് ചെയ്ത വാടക. 2025 ഫെബ്രുവരി 15 മുതലുള്ള വിൽപ്പനകൾക്ക്, LMNP real regime പ്രകാരം ക്ലെയിം ചെയ്ത ഡിപ്രീസിയേഷൻ മൂലധന നേട്ടം കണക്കാക്കുമ്പോൾ തിരികെ ചേർക്കുന്നു, വിദ്യാർത്ഥി, മുതിർന്ന പൗര റെസിഡൻസുകൾക്കും കെയർ സ്ഥാപനങ്ങൾക്കും ഒഴിവുകളോടെ. 2026 ധനകാര്യ നിയമം ഇതേ നിയമം പുതിയ സ്വകാര്യ ഭൂവുടമ സമ്പ്രദായത്തിലേക്കും നീട്ടി (NBE Avocats). നിക്ഷേപകർ ആദ്യ ദിവസം മുതൽ ഇത് കണക്കിലെടുക്കണം.
ഊർജ്ജം. നിങ്ങളുടെ നിക്ഷേപക ക്ലയന്റുകൾ ഒരു പുതിയ നിർമ്മാണത്തെ പഴയ സ്റ്റോക്കുമായി താരതമ്യം ചെയ്യും, അവിടെ G റേറ്റിംഗുള്ള വീടുകൾ 2025 ജനുവരി 1 മുതൽ പുതിയ ലീസിൽ വാടകയ്ക്ക് നൽകാനാവില്ല, F 2028 മുതൽ, E 2034 മുതൽ (Hellio).
രണ്ടാം വീടുകൾ. Paris, Lyon, Bordeaux അല്ലെങ്കിൽ Nice എന്നിവിടങ്ങളിൽ ഒരു പുതിയ ഫ്ലാറ്റ് രണ്ടാം വീടായി സൂക്ഷിക്കുന്ന വാങ്ങുന്നയാൾ communal taxe d’habitation-ൽ 60% സർചാർജ് നേരിടുന്നു (SeLoger, 2026 ഒക്ടോബർ).
വിലകൾ എവിടെ
ഒരു പുതിയ നിർമ്മാണം എന്തിനോടാണ് മത്സരിക്കുന്നതെന്ന് മനസ്സിലാക്കാൻ, 2026 ഒക്ടോബർ 1-ന് MeilleursAgents നിലവിലുള്ള അപ്പാർട്ട്മെന്റുകൾ Paris-ൽ €9,630/m², Nice-ൽ €5,245, Lyon-ൽ €4,714, Bordeaux-യിൽ €4,448 എന്ന് കണക്കാക്കുന്നു. പ്രോജക്റ്റിന്റെ സ്വന്തം വില പട്ടികയുമായി അവ താരതമ്യം ചെയ്യുക, ഏതൊരു വ്യത്യാസവും വിശദീകരിക്കുക.
ഡെവലപ്പറെയും പ്രോജക്റ്റിനെയും കുറിച്ച് എന്ത് പരിശോധിക്കണം
- ബിൽഡിംഗ് പെർമിറ്റും അത് അന്തിമമാണോ എന്നതും.
- GFA സർട്ടിഫിക്കറ്റും ഗ്യാരണ്ടറുടെ പേരും.
- റിസർവേഷൻ കരാർ: പരിധിക്കുള്ളിലെ ഡെപ്പോസിറ്റ്, പ്രതീക്ഷിക്കുന്ന ഒപ്പിടൽ തീയതി, ഡെപ്പോസിറ്റ് തിരികെ ലഭിക്കാനുള്ള വ്യവസ്ഥകൾ.
- R.261-14 പരിധികൾക്കുള്ളിൽ, ആധാരത്തിലെ പേയ്മെന്റ് ഷെഡ്യൂൾ.
- കൈമാറ്റ തീയതിയും കാലതാമസത്തിനുള്ള പിഴകളും.
- ഇൻഷുറൻസ് സർട്ടിഫിക്കറ്റുകൾ.
- നിക്ഷേപകർക്ക്, ഏത് നികുതി പദ്ധതി ബാധകമാണ്, അതിന്റെ വാടക പരിധികളും പ്രതിബദ്ധതാ കാലയളവും.
- ഡെവലപ്പറുമായുള്ള നിങ്ങളുടെ mandat, നിങ്ങളുടെ ഫീസ്, അത് എപ്പോൾ നൽകും.
അപകട സൂചനകൾ
- 5%-ന് മുകളിലുള്ള ഡെപ്പോസിറ്റ്, അല്ലെങ്കിൽ രണ്ട് വർഷത്തിലധികം അകലെയുള്ള ഒരു വിൽപ്പനയ്ക്കുള്ള ഏതൊരു ഡെപ്പോസിറ്റും.
- നിർമ്മാണ ഘട്ടത്തിന് മുമ്പേ പേയ്മെന്റ് ആവശ്യപ്പെടലുകൾ.
- സമീപകാല പ്രോജക്റ്റിന് ബാഹ്യ GFA ഇല്ലാത്തത്.
- ഇപ്പോഴും Pinel വിൽക്കുന്ന, അല്ലെങ്കിൽ അന്തിമ പാഠമില്ലാതെ bailleur privé കണക്കുകൾ ഉദ്ധരിക്കുന്ന നിക്ഷേപക അവതരണം.
- തിരഞ്ഞെടുത്ത നികുതി പദ്ധതി അനുവദിക്കുന്നതിലും കൂടുതൽ വാടക വാഗ്ദാനം ചെയ്യുന്നത്.
- ഒരു agent commercial എന്ന നിലയിൽ നിങ്ങളോട് ഡെപ്പോസിറ്റ് ശേഖരിക്കാൻ ആവശ്യപ്പെടുന്നത്.
ഫ്രാൻസിലെ VEFA വാങ്ങുന്നവർ പരിമിതപ്പെടുത്തിയ പേയ്മെന്റുകളാലും ഒരു പുറത്തുനിന്നുള്ള പൂർത്തീകരണ ഗ്യാരണ്ടിയാലും സംരക്ഷിതരാണ്, നിക്ഷേപക നികുതി നിയമങ്ങൾ 2025-ലും 2026-ലും മാറി. മുകളിൽ കാണിച്ച തീയതിയിൽ ഈ ഗൈഡ് പരിശോധിച്ചു. ഇത് പൊതുവായ വിവരമാണ്, നിയമപരമോ നികുതിപരമോ ആയ ഉപദേശമല്ല. CloserPass ഫ്രാൻസിലെ ഏതെങ്കിലും ഡെവലപ്പർ, Notaires de France, CCI അല്ലെങ്കിൽ ഏതെങ്കിലും സർക്കാർ സ്ഥാപനവുമായി ബന്ധപ്പെട്ടിട്ടില്ല.
CloserPass-ലെ ഫ്രാൻസ് പേജിൽ ജോലികളും കൂടുതൽ ഗൈഡുകളും കണ്ടെത്തുക.
- Le Mag Juridique, Comment fonctionne l'échelonnement du prix d'une vente en VEFA ? (2021 നവംബർ 24)
- Homunity, La garantie financière d'achèvement : de quoi s'agit-il ? (2024 മെയ് 31)
- Lefebvre Dalloz Compétences, Budget 2026 : le statut du bailleur privé adopté (2025 ഡിസംബർ 10, 2026 സെപ്റ്റംബർ 1-ന് പുതുക്കി)
- Manda, Loi Jeanbrun 2026 : tout savoir sur le nouveau statut du bailleur privé (2026 സെപ്റ്റംബർ 14-ന് പുതുക്കി)
- NBE Avocats, LMNP : la réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value depuis la loi de finances 2025 (2026 സെപ്റ്റംബർ 16)
- Hellio, Les logements G au DPE sont-ils interdits à la location en 2026 ? (2026)
- Notaires de France (tangram.notaires.fr), Compromis de vente : comment exercer son droit de rétractation ? (2025 ജൂൺ 23)
- MesFraisNotaire, DMTO 2026 : comprendre les taux (5,81 %, 6,32 %, 5,09 %) (2026 ഒക്ടോബർ 14-ന് പുതുക്കി)
- PAP.fr, Crédit immobilier : en octobre, les taux repassent au-dessus de... (2026 ഒക്ടോബർ 7)
- MeilleursAgents, Prix immobilier : le prix du m² partout en France, octobre 2026 (2026 ഒക്ടോബർ 1)
- SeLoger, Résidence secondaire : ces communes qui majorent fortement la taxe d'habitation (2026 ഒക്ടോബർ 18)