ഒരു Bali ഡീൽ തുടക്കം മുതൽ ഒടുക്കം വരെ

ഒരു Bali ഡീലിന് മിക്ക മാർക്കറ്റുകളേക്കാളും കൂടുതൽ ഘടകങ്ങളുണ്ട്: ഭൂമി അവകാശത്തിന്റെ തരം, സോണിംഗ്, കെട്ടിട പെർമിറ്റുകൾ, രണ്ട് തരം ഉദ്യോഗസ്ഥർ, നോട്ടറിയും PPAT-ഉം. ഈ പാഠം മൂന്ന് ഡീലുകളിലൂടെ കടന്നുപോകുകയും റുപ്പിയയിലുള്ള ഒരു ഉദാഹരണ കണക്കോടെ അവസാനിക്കുകയും ചെയ്യുന്നു.

ആര് എന്ത് ചെയ്യുന്നു

• ബ്രോക്കർ (ഇന്തോനേഷ്യൻ, സർട്ടിഫൈഡ്, ഒരു P4-ൽ ജോലി ചെയ്യുന്നു): ലിസ്റ്റ് ചെയ്യുന്നു, മാർക്കറ്റ് ചെയ്യുന്നു, യോഗ്യത പരിശോധിക്കുന്നു, ചർച്ച ചെയ്യുന്നു, ഫയൽ മുന്നോട്ട് കൊണ്ടുപോകുന്നു.
• വാങ്ങുന്നയാളുടെ സ്വതന്ത്ര അഭിഭാഷകൻ: ഡ്യൂ ഡിലിജൻസും കരാർ അവലോകനവും. Global Investments കണക്കാക്കുന്നത് IDR 20 million മുതൽ 60 million വരെ.
• നോട്ടറി: PPJB (പ്രാഥമിക വിൽപ്പന കരാർ), പാട്ട ആധാരങ്ങൾ പോലുള്ള കരാറുകൾ തയ്യാറാക്കി സാക്ഷ്യപ്പെടുത്തുന്നു.
• PPAT (ഭൂമി ആധാര ഉദ്യോഗസ്ഥൻ): സർട്ടിഫിക്കറ്റ് പരിശോധിക്കുകയും AJB (Akta Jual Beli, വിൽപ്പന ആധാരം) ഒപ്പിടുകയും ചെയ്യുന്നു. ഭൂമി അവകാശങ്ങളുടെ കൈമാറ്റം PPAT ആധാരത്തോടെ മാത്രമേ രജിസ്റ്റർ ചെയ്യാൻ കഴിയൂ (Hukumonline).
• BPN (ദേശീയ ഭൂമി ഏജൻസി): ഭൂമി രജിസ്റ്റർ സൂക്ഷിക്കുകയും പുതുക്കിയ സർട്ടിഫിക്കറ്റ് നൽകുകയും ചെയ്യുന്നു.
• നികുതി ഓഫീസുകൾ: വിൽക്കുന്നയാളുടെ അന്തിമ ആദായനികുതി ദേശീയ നികുതി ഓഫീസിലേക്കും വാങ്ങുന്നയാളുടെ BPHTB റീജൻസിയിലേക്കും പോകുന്നു.
• ഡെവലപ്പർ (ഓഫ്-പ്ലാൻ മാത്രം): നിർമ്മിക്കുന്നു, പെർമിറ്റുകൾ നേടുന്നു, കൈമാറുന്നു.

ഡീൽ 1: ഇന്തോനേഷ്യക്കാർ തമ്മിലുള്ള ഒരു റീസെയിൽ, അല്ലെങ്കിൽ ഒരു വിദേശിക്കുള്ള Hak Pakai വിൽപ്പന

1. ഫീസും പേയ്മെന്റ് തീയതിയും സഹിതം ഉടമയുമായി ലിസ്റ്റിംഗ് കരാർ ഒപ്പിടുന്നു.
2. ഓഫറും വ്യവസ്ഥകളും രേഖാമൂലം സമ്മതിക്കുന്നു: വില, ഡെപ്പോസിറ്റ്, സമയക്രമം, വില്ലയിൽ എന്തൊക്കെ നിലനിൽക്കും.
3. സർട്ടിഫിക്കറ്റ് പരിശോധന (cek sertifikat). രജിസ്റ്റർ ചെയ്ത ഉടമ, ബാധ്യതകൾ, തർക്കങ്ങൾ എന്നിവയ്ക്കായി PPAT BPN-ൽ സർട്ടിഫിക്കറ്റ് പരിശോധിക്കുന്നു. ഒരു ഫോട്ടോകോപ്പി ഒന്നും തെളിയിക്കുന്നില്ല.
4. സോണിംഗും പെർമിറ്റുകളും. സ്പേഷ്യൽ പ്ലാനിലെ സോൺ, PBG കെട്ടിട അനുമതി (ഇത് പഴയ IMB-ക്ക് പകരമായി), SLF ഉപയോഗ യോഗ്യതാ സർട്ടിഫിക്കറ്റ് എന്നിവ പരിശോധിക്കുക. കെട്ടിടനിർമ്മാണം കർശനമായി നിയന്ത്രിച്ചിരിക്കുന്ന കൃഷിഭൂമിയായാണ് Bali Exception ഗ്രീൻ സോണുകളെ വിവരിക്കുന്നത്.
5. എല്ലാ ഉടമകളും ഒപ്പിടുന്നു. കുടുംബ ഭൂമിക്ക് പലപ്പോഴും നിരവധി അവകാശികളുണ്ട്. ഓരോരുത്തരും സമ്മതിക്കണം.
6. ആവശ്യമെങ്കിൽ PPJB. പേയ്മെന്റ് ഘട്ടങ്ങളായാണെങ്കിലോ ഒരു രേഖ ഇപ്പോഴും ലഭിക്കാനുണ്ടെങ്കിലോ, കക്ഷികൾ ഒരു നോട്ടറിക്ക് മുന്നിൽ PPJB ഒപ്പിടുന്നു. അത് സ്വയം ഉടമസ്ഥാവകാശം കൈമാറുന്നില്ല (Hukumonline).
7. നികുതികൾ അടയ്ക്കുന്നു. വിൽക്കുന്നയാൾ മൊത്ത വിലയുടെ 2.5% അന്തിമ ആദായനികുതി അടയ്ക്കുന്നു (Directorate General of Taxes). കുറഞ്ഞത് IDR 80 million നികുതിരഹിത പരിധിക്ക് മുകളിലുള്ള മൂല്യത്തിന്റെ 5% വരെ BPHTB വാങ്ങുന്നയാൾ അടയ്ക്കുന്നു (Hukumonline). രണ്ടും AJB-ക്ക് മുമ്പ് അടയ്ക്കുന്നു.
8. PPAT-ക്ക് മുന്നിൽ AJB ഒപ്പിടുന്നു, ബാക്കി തുക നൽകുന്നു.
9. രജിസ്ട്രേഷൻ. PPAT ആധാരം BPN-ലേക്ക് അയയ്ക്കുന്നു, അത് പുതിയ ഉടമയെ രേഖപ്പെടുത്തുന്നു.

Hak Pakai പ്രകാരമുള്ള ഒരു വിദേശ വാങ്ങുന്നയാൾക്ക്, ഘട്ടങ്ങൾ ഒന്നുതന്നെയാണ്, പക്ഷേ വില Bali-യിലെ കുറഞ്ഞ വില (ഒരു വീടിന് IDR 5 billion) പാലിക്കണം, ഒരു വിദേശി വാങ്ങുമ്പോൾ Hak Milik വീട് Hak Pakai ആയി മാറുന്നു (Hukumonline, PP 18/2021).

ഡീൽ 2: ഒരു ലീസ്ഹോൾഡ് വില്ല

മിക്ക വിദേശ വാങ്ങുന്നവരും പാട്ടത്തിനെടുക്കുന്നു. Emerhub (2026 ജൂൺ) വിശദീകരിക്കുന്നു:

1. കാലാവധി, സാധാരണയായി 25 മുതൽ 30 വർഷം വരെ, നീട്ടൽ വ്യവസ്ഥ എന്നിവ സമ്മതിക്കുക, വിലയോ സൂത്രവാക്യമോ ഇപ്പോൾ തന്നെ നിശ്ചയിക്കുക.
2. അതേ സർട്ടിഫിക്കറ്റ്, സോണിംഗ്, പെർമിറ്റ് പരിശോധനകൾ നടത്തുക.
3. Hak Milik ഉടമയുമായി നോട്ടറി ആധാരം വഴി പാട്ടം ഒപ്പിടുക.
4. പാട്ടത്തിന് നൽകുന്നയാൾ മൊത്ത വാടകയുടെ 10% അന്തിമ ആദായനികുതി അടയ്ക്കുന്നു. പാട്ടങ്ങൾ വ്യത്യസ്തമായി വിലയിരുത്തപ്പെട്ടേക്കാമെന്ന് Global Investments ചൂണ്ടിക്കാട്ടുന്നതിനാൽ, BPHTB ബാധകമാണോ, ഏത് അടിസ്ഥാനത്തിൽ എന്ന് നോട്ടറിയോട് ചോദിക്കുക.

ഒരു പാട്ടക്കാരൻ പിന്നീട് ബാക്കിയുള്ള വർഷങ്ങൾ വിൽക്കുമ്പോൾ, ആ കൈമാറ്റത്തിന് വാടക വരുമാനമായി നികുതി ചുമത്തുന്നുവെന്ന് Rumavi വിശദീകരിക്കുന്നു: മൊത്ത വിലയിൽ, നികുതി റെസിഡന്റുകൾക്ക് 10%, ഒരു ഉടമ്പടി കുറയ്ക്കുന്നില്ലെങ്കിൽ നോൺ-റെസിഡന്റുകൾക്ക് 20%.

ഡീൽ 3: ഓഫ്-പ്ലാൻ

PP 12/2021 പ്രകാരം ഒരു ഡെവലപ്പർ വിൽക്കുന്ന വീടുകൾക്ക്, അഞ്ച് വ്യവസ്ഥകൾ പാലിച്ചാൽ മാത്രമേ ഒരു നോട്ടറിക്ക് മുന്നിൽ PPJB ഒപ്പിടാൻ കഴിയൂ: ഉറപ്പായ ഭൂമി സ്റ്റാറ്റസ്, വ്യക്തമായ വിൽപ്പന വസ്തു, PBG, അടിസ്ഥാന സൗകര്യങ്ങൾ, നിർമ്മാണത്തിന്റെ കുറഞ്ഞത് 20% (Hukumonline). ഡെവലപ്പറുടെ പിഴവ് കാരണം വാങ്ങുന്നയാൾ റദ്ദാക്കിയാൽ, ഡെവലപ്പർ എല്ലാ പേയ്മെന്റുകളും തിരികെ നൽകണം. വാങ്ങുന്നയാൾ പിന്മാറിയാൽ, ഡെവലപ്പർക്ക് വിലയുടെ 10% വരെ കൈവശം വയ്ക്കാം (Hukumonline).

ഓഫ്-പ്ലാൻ ലീസ്ഹോൾഡ് വില്ലകൾ പലപ്പോഴും ഈ നിയമങ്ങൾക്ക് പുറത്താണ്, ഒരു ഭൂമി പാട്ടവും ഒരു നിർമ്മാണ കരാറുമായി. ഓരോ പേയ്മെന്റും പരിശോധിച്ചുറപ്പിച്ച ഒരു ഘട്ടവുമായി ബന്ധിപ്പിക്കുക, SLF സഹിതമുള്ള കൈമാറ്റത്തിനായി ഒരു നല്ല തുക മാറ്റിവയ്ക്കുക.

VAT. VAT രജിസ്റ്റർ ചെയ്ത ഒരു ഡെവലപ്പറിൽ നിന്നുള്ള പുതിയ നിർമ്മാണങ്ങൾക്ക് PMK 131/2024 പ്രകാരം ഫലപ്രദമായ 11% VAT (ആഡംബര വസ്തുക്കൾക്ക് 12%) നൽകണം. 2026-ൽ കൈമാറുന്ന, IDR 5 billion വരെ വിലയുള്ള റെഡി വീടിന്റെ ആദ്യ IDR 2 billion-ന്റെ VAT സർക്കാർ നൽകുമെന്ന് PMK 90/2025 വ്യവസ്ഥ ചെയ്യുന്നു (Katadata). ഒരു വിദേശ വാങ്ങുന്നയാൾ യോഗ്യനാണോ എന്ന് ഡെവലപ്പറുടെ നികുതി ഉപദേഷ്ടാവിനോട് ചോദിക്കുക.

ഉദാഹരണ കണക്ക്: Jakarta-യിലെ ഒരു വാങ്ങുന്നയാൾക്ക് വിൽക്കുന്ന IDR 5 billion ഫ്രീഹോൾഡ് വില്ല

ഇനം	ആര് നൽകുന്നു	തുക
വില	വാങ്ങുന്നയാൾ	IDR 5,000,000,000
BPHTB: (5,000,000,000 മൈനസ് 80,000,000) x 5%	വാങ്ങുന്നയാൾ	IDR 246,000,000
വിൽക്കുന്നയാളുടെ അന്തിമ ആദായനികുതി: 2.5%	വിൽപ്പനക്കാരൻ	IDR 125,000,000
ഏജൻസി കമ്മീഷൻ: 5%	വിൽപ്പനക്കാരൻ	IDR 250,000,000
കമ്മീഷനിലെ VAT: 11%	വിൽപ്പനക്കാരൻ	IDR 27,500,000
നോട്ടറിയും PPAT-ഉം 0.75%-ൽ (Global Investments: 1% വരെ)	സാധാരണയായി പങ്കിടുന്നു	IDR 37,500,000

വാങ്ങുന്നയാൾക്ക് ഏകദേശം IDR 5.246 billion-ഉം നിയമ ഫീസുകളും നോട്ടറിയുടെ ഒരു വിഹിതവും ആവശ്യമാണ്. നോട്ടറി വിഹിതത്തിന് മുമ്പ് വിൽക്കുന്നയാൾക്ക് ഏകദേശം IDR 4.5975 billion ലഭിക്കുന്നു. BPHTB പരിധി ഓരോ റീജൻസിയിലും വ്യത്യാസപ്പെടുന്നു, അതിനാൽ കൃത്യമായ കണക്ക് നോട്ടറി സ്ഥിരീകരിക്കുന്നു.

പണത്തിന്റെ മുഴുവൻ വശത്തിനും, Bali-യിലെ ഏജന്റ് കമ്മീഷൻ, Bali-യിലെ ഓഫ്-പ്ലാൻ എന്നിവ വായിക്കുക. നികുതി നിയമങ്ങൾ മാറുന്നു, അതിനാൽ പ്രവർത്തിക്കുന്നതിന് മുമ്പ് ഔദ്യോഗിക സ്രോതസ്സ് പരിശോധിക്കുക.