സൈപ്രസിൽ ഒരു ഇടപാട് തുടക്കം മുതൽ ഒടുക്കം വരെ

ഒരു സൈപ്രസ് വിൽപ്പന പല കൈകളിലൂടെ കടന്നുപോകുന്നു: നിങ്ങൾ, വാങ്ങുന്നയാളുടെ അഭിഭാഷകൻ, പലപ്പോഴും ഒരു ബാങ്ക്, Tax Department, ലാൻഡ് രജിസ്ട്രിയായ Department of Lands and Surveys (DLS). ക്രമം അറിയുക, എല്ലാവരെയും സമയത്ത് നിർത്തുക, VAT-ഓ ട്രാൻസ്ഫർ ഫീസോ ആരെയും അത്ഭുതപ്പെടുത്തുന്നില്ലെന്ന് ഉറപ്പാക്കുക എന്നതാണ് നിങ്ങളുടെ മൂല്യം. ഈ പാഠം ഒരു പുനർവിൽപ്പന പിന്തുടരുന്നു, തുടർന്ന് യൂറോയിൽ രണ്ട് ഇടപാടുകൾ കണക്കാക്കുന്നു.

ആര് എന്ത് ചെയ്യുന്നു

• നിങ്ങൾ, ഏജന്റ് അല്ലെങ്കിൽ അസിസ്റ്റന്റ്: ഏജൻസി കരാർ, മാർക്കറ്റിംഗ്, വ്യൂവിംഗുകൾ, ഓഫർ, ക്ലയന്റ് തിരിച്ചറിയൽ, ഏകോപനം.
• വാങ്ങുന്നയാളുടെ അഭിഭാഷകൻ: ടൈറ്റിലും പെർമിറ്റുകളും പരിശോധിക്കുന്നു, വിൽപ്പന കരാർ തയ്യാറാക്കുകയോ അവലോകനം ചെയ്യുകയോ ചെയ്യുന്നു, DLS-ൽ നിക്ഷേപിക്കുന്നു.
• ബാങ്ക്: പ്രോപ്പർട്ടിയുടെ മൂല്യം നിർണ്ണയിക്കുകയും ലോൺ അംഗീകരിക്കുകയും ചെയ്യുന്നു.
• Tax Department: VAT, 5% കുറഞ്ഞ നിരക്കിനുള്ള അപേക്ഷ, വിൽക്കുന്നയാളുടെ ടാക്സ് ക്ലിയറൻസ്.
• DLS: നിക്ഷേപിച്ച കരാർ സൂക്ഷിക്കുന്നു, തുടർന്ന് കൈമാറ്റം രജിസ്റ്റർ ചെയ്ത് ട്രാൻസ്ഫർ ഫീസ് ഈടാക്കുന്നു.

ഒരു റീസെയിൽ, ഘട്ടം ഘട്ടമായി

1. ഏജൻസി കരാർ. രേഖാമൂലം, നിങ്ങളുടെ ഫീസും VAT-ഉം സഹിതം (പാഠം 4).
2. ഓഫറും റിസർവേഷനും. വ്യൂവിംഗുകൾ നിർത്താൻ പല വിൽക്കുന്നവരും ഒരു റിസർവേഷൻ ഡെപ്പോസിറ്റ് വാങ്ങുന്നു. അതിന് പ്രത്യേക നിയമ വ്യവസ്ഥയൊന്നും ഞങ്ങൾ കണ്ടെത്തിയില്ല. പണം ആരുടെ കൈവശമാണ്, അത് തിരികെ ലഭിക്കുമോ, റിസർവേഷൻ എത്ര കാലം നിലനിൽക്കും, അഭിഭാഷകന്റെ പരിശോധനകൾ പരാജയപ്പെട്ടാൽ എന്ത് സംഭവിക്കും എന്നിവ പരിശോധിക്കാൻ Danos & Associates (2026 ജൂൺ) ഉപദേശിക്കുന്നു.
3. തിരിച്ചറിയൽ. പണം കൈമാറുന്നതിന് മുമ്പ് ഇരുകക്ഷികളെയും ഏതെങ്കിലും beneficial owner-നെയും തിരിച്ചറിയുക (പാഠം 4).
4. പരിശോധനകൾ. അഭിഭാഷകൻ ഒരു DLS സെർച്ച് സർട്ടിഫിക്കറ്റ് ഓർഡർ ചെയ്യുന്നു, മോർട്ട്ഗേജുകൾ, memos, നിരോധനങ്ങൾ, പ്രവേശനം, പ്ലാനിംഗ്, ബിൽഡിംഗ് പെർമിറ്റുകൾ, certificate of approval എന്നിവ പരിശോധിക്കുന്നു.
5. വിൽപ്പന കരാർ. വില, പേയ്മെന്റ് ഘട്ടങ്ങൾ, കൈവശാവകാശം, ബാധ്യതകൾ, വാറന്റികൾ, വീഴ്ച, ട്രാൻസ്ഫർ തീയതി എന്നിവ അത് നിശ്ചയിക്കുന്നു.
6. DLS-ൽ നിക്ഷേപം. താഴെ കാണുക.
7. മോർട്ട്ഗേജ് അംഗീകാരം. പൂർത്തീകരണത്തിന് മുമ്പ് ബാങ്ക് ലോൺ അംഗീകരിക്കുന്നു.
8. EU ഇതര വാങ്ങുന്നയാൾക്കുള്ള പെർമിറ്റ്. വാങ്ങുന്നയാൾ വിദേശ വ്യക്തിയാകുമ്പോൾ DLS Cap. 109 പ്രകാരമുള്ള പെർമിറ്റ് ആവശ്യപ്പെടുന്നു. സാധാരണയായി കരാർ ഒപ്പിട്ട ശേഷമാണ് അതിന് അപേക്ഷിക്കുന്നതെന്ന് Danos & Associates പറയുന്നു.
9. DLS-ൽ കൈമാറ്റം. ഇരുവിഭാഗവും രേഖകൾ ഫയൽ ചെയ്യുന്നു, വാങ്ങുന്നയാൾ ട്രാൻസ്ഫർ ഫീസ് നൽകുന്നു, ടൈറ്റിൽ കൈമാറുന്നു.
10. നിങ്ങളുടെ ഫീസ്. ആർട്ടിക്കിൾ 20 പ്രകാരം, നിങ്ങൾ മറ്റൊന്ന് അംഗീകരിച്ചിട്ടില്ലെങ്കിൽ, വിൽപ്പന കരാർ പൂർത്തിയാകുമ്പോൾ അത് നൽകണം.

സ്റ്റാമ്പ് ഡ്യൂട്ടി ഇല്ലാതായി

2025 വരെ, ഒരു വിൽപ്പന കരാർ നിക്ഷേപിക്കുന്നതിന് മുമ്പ് സ്റ്റാമ്പ് ഡ്യൂട്ടി നൽകണമായിരുന്നു. 2025 ഡിസംബർ 31-ന് നടപ്പാക്കിയ നികുതി പരിഷ്കരണത്തിന്റെ ഭാഗമായി സ്റ്റാമ്പ് ഡ്യൂട്ടി നിയമം 2026 ജനുവരി 1 മുതൽ നിർത്തലാക്കിയതായി EY റിപ്പോർട്ട് ചെയ്യുന്നു. 2026-ൽ ഒപ്പിട്ട കരാറിന് ഒന്നും നൽകേണ്ടതില്ല. ചില പഴയ DLS ലഘുലേഖകൾ ഇപ്പോഴും സ്റ്റാമ്പിംഗ് പരാമർശിക്കുന്നു, 2026-ന് മുമ്പ് ഒപ്പിട്ട രേഖകൾ ഇപ്പോഴും പഴയ നിയമങ്ങൾക്ക് കീഴിൽ വന്നേക്കാം.

കരാർ DLS-ൽ നിക്ഷേപിക്കുക

വാങ്ങുന്നയാളെ ഏറ്റവും കൂടുതൽ സംരക്ഷിക്കുന്ന ഘട്ടമാണിത്. Sale of Immovable Property (Specific Performance) Law 81(I)/2011 പ്രകാരം, ഒപ്പിട്ട കരാർ ഒപ്പിട്ട് ആറ് മാസത്തിനുള്ളിൽ ജില്ലാ ലാൻഡ്സ് ഓഫീസിൽ നിക്ഷേപിക്കണം. അത് ഉടനടി ചെയ്യാൻ DLS പറയുന്നു. നിക്ഷേപിച്ചുകഴിഞ്ഞാൽ:

• അതേ പ്രോപ്പർട്ടിക്ക് മറ്റൊരു വിൽപ്പന കരാറും നിക്ഷേപിക്കാൻ കഴിയില്ല.
• കരാർ പ്രോപ്പർട്ടിയിൽ ഒരു ചാർജ് സൃഷ്ടിക്കുന്നു, നിക്ഷേപ തീയതി അനുസരിച്ച് റാങ്ക് ചെയ്യുന്നു.
• വിൽക്കുന്നയാൾ കരാർ പാലിക്കുന്നില്ലെങ്കിൽ, കൈമാറ്റം (specific performance) അല്ലെങ്കിൽ നഷ്ടപരിഹാരം ഉത്തരവിടാൻ വാങ്ങുന്നയാൾക്ക് കോടതിയോട് ആവശ്യപ്പെടാം.
• പഴയ ഒരു മോർട്ട്ഗേജ് ഉണ്ടെങ്കിൽ, വാങ്ങുന്നയാൾക്ക് കടത്തിന്റെ അവരുടെ വിഹിതം നേരിട്ട് വായ്പക്കാരന് നൽകാം, വായ്പക്കാരൻ പ്രോപ്പർട്ടി വിട്ടുനൽകാൻ വിസമ്മതിച്ചാൽ കോടതിയിൽ പോകാം.

സമയപരിധി നഷ്ടമായാൽ, കരാർ കക്ഷികൾക്കിടയിൽ സാധുവായി തുടരുമെന്നും, എന്നാൽ മൂന്നാം കക്ഷികൾക്കെതിരായ സംരക്ഷണം വാങ്ങുന്നയാൾക്ക് നഷ്ടപ്പെടുമെന്നും specific performance വിവേചനാധികാരമാകുമെന്നും Kleanthous & Platis (2026 ഓഗസ്റ്റ്) വിശദീകരിക്കുന്നു. കോടതി വൈകിയ നിക്ഷേപം അനുവദിച്ചേക്കാം. കരാർ ആറ് മാസത്തിനുള്ളിൽ നിക്ഷേപിച്ചില്ലെങ്കിൽ ട്രാൻസ്ഫർ ഫീസ് 10% ഉയരുമെന്ന് DLS കൂട്ടിച്ചേർക്കുന്നു.

VAT അല്ലെങ്കിൽ ട്രാൻസ്ഫർ ഫീസ്

ഒരു പ്രോപ്പർട്ടി ഇടപാടിന് VAT അല്ലെങ്കിൽ ട്രാൻസ്ഫർ ഫീസ് നൽകുന്നു, രണ്ടും പൂർണ്ണമായി അല്ല.

പുതിയ നിർമ്മാണങ്ങൾക്ക് VAT നൽകുന്നു. സ്റ്റാൻഡേർഡ് നിരക്ക് 19% ആണ്. 2023 നിയമങ്ങൾ പ്രകാരം ഒരു വാങ്ങുന്നയാളുടെ പ്രധാന വീടിന് 5% നിരക്ക് ബാധകമാണ്: 190 ചതുരശ്ര മീറ്റർ വരെയുള്ള വീടുകൾക്കും €475,000 വരെയുള്ള ഇടപാടുകൾക്കും, ആദ്യ 130 ചതുരശ്ര മീറ്ററിന്റെ മൂല്യം €350,000 വരെയാണെങ്കിൽ അതിന് 5% (പാഠം 5). ഒപ്പിട്ട ശേഷവും കൈവശം എടുക്കുന്നതിന് മുമ്പും വാങ്ങുന്നയാൾ Tax For All വഴി ഓൺലൈനായി അപേക്ഷ ഫയൽ ചെയ്യുന്നുവെന്ന് GK Law Firm ചൂണ്ടിക്കാട്ടുന്നു.

ട്രാൻസ്ഫർ ഫീസ് (DLS, PwC, 2026 ഓഗസ്റ്റ്):

മൂല്യം	നിരക്ക്
€85,000 വരെ	3%
€85,001 മുതൽ €170,000 വരെ	5%
€170,000-ന് മുകളിൽ	8%

• അതേ വിൽപ്പനയിൽ VAT ഈടാക്കിയപ്പോൾ ട്രാൻസ്ഫർ ഫീസ് ഇല്ല (DLS ഒരു VAT Department സർട്ടിഫിക്കറ്റ് ആവശ്യപ്പെടുന്നു).
• വാങ്ങൽ VAT-ന് വിധേയമല്ലാത്തപ്പോൾ 50% ഇളവ്, മിക്ക പുനർവിൽപ്പനകളും ഇതിൽ ഉൾപ്പെടുന്നു.
• ഫീസ് വിലയിലോ, പ്രഖ്യാപിച്ച വില വളരെ കുറവാണെന്ന് DLS ഡയറക്ടർ കണ്ടെത്തിയാൽ മാർക്കറ്റ് മൂല്യത്തിലോ ഈടാക്കുന്നു.

വിൽക്കുന്നയാൾ 20% മൂലധന നേട്ട നികുതി നൽകേണ്ടി വന്നേക്കാം. 2026 ജനുവരി 1 മുതൽ ആജീവനാന്ത ഇളവുകൾ പ്രധാന താമസസ്ഥലത്തിന് €150,000 ആയും (വ്യവസ്ഥകൾ ബാധകം) മറ്റ് വിൽപ്പനകൾക്ക് €30,000 ആയും ഉയർന്നു (PwC). കൈമാറ്റത്തിന് മുമ്പ് വിൽക്കുന്നയാൾക്ക് ടാക്സ് ക്ലിയറൻസ് (ഫോം N313) വേണം.

ഉദാഹരണം 1: Larnaca-യിലെ ഒരു പുനർവിൽപ്പന ഫ്ലാറ്റ്

ഒരു വാങ്ങുന്നയാൾ ഒരു പുനർവിൽപ്പന ഫ്ലാറ്റിന് €250,000 നൽകുന്നു, VAT ഇല്ല, മോർട്ട്ഗേജോടെ, പ്രധാന വീടായി. നിങ്ങളുടെ ഏജൻസി കരാർ പ്രകാരം 3%, ഒപ്പം VAT, വിൽക്കുന്നയാൾ നൽകുന്നു.

ഇനം	കണക്കുകൂട്ടൽ	തുക
ഇളവിന് മുമ്പുള്ള ട്രാൻസ്ഫർ ഫീസ്	85,000 x 3% + 85,000 x 5% + 80,000 x 8%	€13,200
50% ഇളവിന് ശേഷമുള്ള ട്രാൻസ്ഫർ ഫീസ്	13,200 x 50%	€6,600
സ്റ്റാമ്പ് ഡ്യൂട്ടി	2026-ൽ നിർത്തലാക്കി	€0
80% ലോൺ ടു വാല്യൂവിൽ സ്വന്തം ഫണ്ട്	250,000 x 20%	€50,000
ഏജൻസി ഫീസ്, വിൽക്കുന്നയാൾ നൽകുന്നു	250,000 x 3%	€7,500
ഫീസിന്മേലുള്ള VAT	7,500 x 19%	€1,425
കൗൺസിലിന് നിങ്ങളുടെ ഏജൻസിയുടെ പേയ്മെന്റ്	250,000 x 2/10,000	€50

ഫീസ് എങ്ങനെ കൂടുന്നു: ആദ്യ €85,000-ന് €2,550, അടുത്ത €85,000-ന് €4,250, അവസാന €80,000-ന് €6,400.

80% കണക്ക് 2021-ൽ അറിയിച്ചതുപോലെ ഒരു പ്രാഥമിക താമസസ്ഥലത്തിനുള്ള Central Bank of Cyprus പരിധിയിൽ നിന്നാണ് (മറ്റ് പ്രോപ്പർട്ടിക്ക് 70%). ബാങ്കിന്റെ നിലവിലെ ഓഫർ പരിശോധിക്കുക, അതിന്റെ സ്വന്തം ഫീസും PwC പട്ടികപ്പെടുത്തിയ 1% മോർട്ട്ഗേജ് രജിസ്ട്രേഷൻ ഫീസും കൂട്ടുക.

ഉദാഹരണം 2: Limassol-ലെ ഒരു പുതിയ ഫ്ലാറ്റ്

ഒരു വാങ്ങുന്നയാൾ ഒരു ഡെവലപ്പറിൽ നിന്ന് പുതിയ 110 ചതുരശ്ര മീറ്റർ ഫ്ലാറ്റിന് പ്രധാന വീടായി €300,000 നൽകുന്നു. GK Law Firm അതേ ഉദാഹരണം ഉപയോഗിക്കുന്നു.

ഇനം	5% നിരക്ക് (പ്രധാന വീട്)	19% നിരക്ക്
VAT	€15,000	€57,000
ട്രാൻസ്ഫർ ഫീസ്	€0 (VAT ഈടാക്കി)	€0 (VAT ഈടാക്കി)

ആ €42,000 വ്യത്യാസമാണ് ആദ്യ ദിവസം തന്നെ വാങ്ങുന്നയാളുടെ പദ്ധതികളെക്കുറിച്ച് നിങ്ങൾ ചോദിക്കുന്നതിന്റെ കാരണം. 10 വർഷത്തിനുള്ളിൽ വാങ്ങുന്നയാൾ ഫ്ലാറ്റ് വിൽക്കുകയോ വാടകയ്ക്ക് നൽകുകയോ ചെയ്താൽ, 30 ദിവസത്തിനുള്ളിൽ Tax Department-നെ അറിയിച്ച് ശേഷിക്കുന്ന വർഷങ്ങളുടെ വ്യത്യാസം തിരികെ നൽകണം.

ടൈറ്റിൽ ഡീഡുകളും കൈമാറ്റവും

ഒരു പ്രത്യേക ടൈറ്റിൽ ഡീഡ് ഉണ്ടെങ്കിൽ, പരിശോധനകൾക്ക് ശേഷം ഉടൻ കൈമാറ്റം നടക്കാം. കക്ഷികൾ ജില്ലാ ലാൻഡ്സ് ഓഫീസിൽ ഫയൽ ചെയ്യുന്നു: ട്രാൻസ്ഫർ ഡിക്ലറേഷൻ (ഫോം N270), വിൽക്കുന്നയാളുടെ ടാക്സ് ക്ലിയറൻസ് N313, മുനിസിപ്പൽ, സീവറേജ്, വാട്ടർ സർട്ടിഫിക്കറ്റുകൾ, ID-കളുടെ പകർപ്പുകൾ, പ്രോപ്പർട്ടി മോർട്ട്ഗേജ് ചെയ്തിട്ടുണ്ടെങ്കിൽ മോർട്ട്ഗേജിയുടെ സമ്മതം. തുടർന്ന് DLS ഒരു അപ്പോയിന്റ്മെന്റ് നൽകുന്നു.

പുതിയതും ഓഫ്-പ്ലാൻ വീടുകൾക്കും സാധാരണമായതുപോലെ ടൈറ്റിൽ ഇതുവരെ ഇല്ലെങ്കിൽ, ഡെവലപ്പർക്ക് കെട്ടിടത്തിന്റെ certificate of approval-ഉം പ്രത്യേക ടൈറ്റിലുകളും ലഭിക്കുന്നതുവരെ നിക്ഷേപിച്ച കരാറാണ് വാങ്ങുന്നയാളുടെ സംരക്ഷണം. 2024-ലെ ആഭ്യന്തര മന്ത്രാലയ കണക്കുകൾ 2015-ലെ ഒരു നിയമപ്രകാരം 21,495 “trapped buyer” അപേക്ഷകൾ കാണിക്കുന്നു, 11,158 കേസുകളിൽ ടൈറ്റിലുകൾ കൈമാറ്റം ചെയ്തു. ഭൂമി മോർട്ട്ഗേജ് ചെയ്തിട്ടുണ്ടോ, ടൈറ്റിലുകൾ എപ്പോൾ പ്രതീക്ഷിക്കാം എന്ന് ഓരോ ഡെവലപ്പറോടും ചോദിക്കുക.

ഓഫ്-പ്ലാനും പുതിയ നിർമ്മാണങ്ങളും

ഒരു ഓഫ്-പ്ലാൻ വാങ്ങലിൽ, കരാർ ഘട്ടം ഘട്ടമായുള്ള പേയ്മെന്റുകൾ നിശ്ചയിക്കുന്നു. വാങ്ങുന്നയാളുടെ അഭിഭാഷകൻ ഇവ ചെയ്യുന്നുവെന്ന് ഉറപ്പാക്കുക:

• കരാർ ഉടനടി DLS-ൽ നിക്ഷേപിക്കുന്നു.
• പ്ലാനിംഗ്, ബിൽഡിംഗ് പെർമിറ്റുകൾ പരിശോധിക്കുന്നു.
• ഡെവലപ്പർ യൂണിറ്റിന്റെ value ratio DLS-ൽ ഫയൽ ചെയ്തിട്ടുണ്ടെന്ന് സ്ഥിരീകരിക്കുന്നു, ഇത് ഭൂമിയിലെ ഏതെങ്കിലും മോർട്ട്ഗേജിൽ വാങ്ങുന്നയാളുടെ വിഹിതം നിശ്ചയിക്കുന്നു.
• വാങ്ങുന്നയാൾക്ക് യോഗ്യതയുണ്ടെങ്കിൽ, 5% VAT അപേക്ഷ സമയത്ത് ഫയൽ ചെയ്യുന്നു.

നികുതികളും ഫീസും വായ്പാ നിയമങ്ങളും മാറുന്നു, അതിനാൽ പ്രവർത്തിക്കുന്നതിന് മുമ്പ് ഔദ്യോഗിക സ്രോതസ്സ് പരിശോധിക്കുക. സെയിൽസ് പരിശീലനത്തിലൂടെ പരിശീലിക്കുക.

ഈ പാഠം പൊതുവായ വിവരമാണ്, നിയമപരമോ നികുതി സംബന്ധമോ ആയ ഉപദേശമല്ല.