പോർച്ചുഗലിൽ നിങ്ങൾ ദിവസവും പാലിക്കുന്ന നിയമങ്ങൾ

പോർച്ചുഗലിലെ ഏജന്റുമാർക്കുള്ള നിയമങ്ങൾ ചുരുക്കം ചില നിയമങ്ങളിൽ എഴുതിവച്ചിരിക്കുന്നു, IMPIC അവ പരിശോധിക്കുന്നു. മിക്ക പ്രശ്നങ്ങളും ദുർബലമായ കരാർ, ലൈസൻസ് നമ്പറോ എനർജി ക്ലാസോ ഇല്ലാത്ത പരസ്യം, ആരും തിരിച്ചറിയാത്ത ക്ലയന്റ്, അല്ലെങ്കിൽ പണം എന്നിവയിൽ നിന്നാണ് ഉണ്ടാകുന്നത്. ഈ പാഠം നിയമങ്ങളെ ദൈനംദിന ശീലങ്ങളാക്കി മാറ്റുന്നു.

1. ആദ്യം mediation കരാർ ഒപ്പിടുക

ഉടമയുമായുള്ള നിങ്ങളുടെ കരാർ contrato de mediação imobiliária ആണ്. അത് രേഖാമൂലം ആയിരിക്കണമെന്നും താഴെപ്പറയുന്നവ വ്യക്തമാക്കണമെന്നും Law 15/2013-ന്റെ Article 16 പറയുന്നു:

• അതിന്മേലുള്ള എല്ലാ ബാധ്യതകളും (മോർട്ട്ഗേജുകൾ, lien-കൾ) ഉൾപ്പെടെ പ്രോപ്പർട്ടി.
• നിങ്ങൾ ഇടനില നിൽക്കുന്ന ഡീൽ: വിൽപ്പന, വാടക, കൈമാറ്റം തുടങ്ങിയവ.
• ഫീസ്, നിശ്ചിത തുകയായോ ശതമാനമായോ, അത് എങ്ങനെ നൽകുന്നു, VAT നിരക്ക്.
• ഏജൻസിയുടെ ഇൻഷുറൻസ് വിവരങ്ങൾ.
• ഉൾപ്പെട്ടിട്ടുള്ള കൺസൾട്ടന്റ്, ഉണ്ടെങ്കിൽ.
• ഏതെങ്കിലും അധിക സേവനങ്ങൾ, ഓരോന്നായി പട്ടികപ്പെടുത്തി.
• ഏതെങ്കിലും എക്സ്ക്ലൂസിവിറ്റി വ്യവസ്ഥയും അതിന്റെ അർത്ഥവും.

കാലാവധി എഴുതിയിട്ടില്ലെങ്കിൽ, കരാർ ആറ് മാസം നിലനിൽക്കും. ഈ നിയമങ്ങൾ ലംഘിക്കുന്ന കരാർ അസാധു ആണ്, ഏജൻസിക്ക് അത് ക്ലയന്റിനെതിരെ ഉപയോഗിക്കാനാകില്ല. മിക്ക ഏജൻസികളും Ordinance 228/2018-ലെ ഔദ്യോഗിക മോഡൽ ഉപയോഗിക്കുന്നു, അതിൽ ഡാറ്റ സംരക്ഷണ വാചകം ഉൾപ്പെടുത്തണമെന്ന് idealista ചൂണ്ടിക്കാട്ടുന്നു (Imojuris, idealista).

ഫീസ് എപ്പോൾ നൽകണം? Article 19 പറയുന്നു:

• ചട്ടപ്രകാരം, ഡീൽ പൂർത്തിയാകുമ്പോൾ.
• mediation കരാറിൽ പറയുന്നുണ്ടെങ്കിൽ, പ്രോമിസറി കരാർ (CPCV) സമയത്ത്.
• എക്സ്ക്ലൂസിവിറ്റി ഉണ്ടെങ്കിൽ, ഉടമയുടെ പിഴവ് മൂലം ഡീൽ പരാജയപ്പെടുമ്പോഴും.
• നിങ്ങളുടെ ക്ലയന്റ് ഒരു വാങ്ങുന്നയാളോ വാടകക്കാരനോ ആണെങ്കിൽ, കരാർ അനുവദിക്കുന്നുണ്ടെങ്കിൽ മാത്രമേ മുൻകൂർ തുക വാങ്ങാനാകൂ, ഡീൽ നടന്നില്ലെങ്കിൽ അത് തിരികെ നൽകണം.

കക്ഷികൾക്ക് ഒപ്പിടാനുള്ള ശേഷിയും അവകാശവുമുണ്ടോ എന്ന് പരിശോധിക്കൽ, പ്രോപ്പർട്ടിയുടെ ബാധ്യതകളും സവിശേഷതകളും പരിശോധിക്കൽ, ഡീലിനെ അപകടത്തിലാക്കുന്ന ഏത് കാര്യവും വേഗത്തിൽ ക്ലയന്റുകളെ അറിയിക്കൽ എന്നിവ ക്ലയന്റുകളോടുള്ള നിങ്ങളുടെ ബാധ്യതകളിൽ (article 17) ഉൾപ്പെടുന്നു.

2. നിങ്ങളുടെ പരസ്യങ്ങൾ വൃത്തിയായി സൂക്ഷിക്കുക

• ലൈസൻസ് നമ്പർ. ഓരോ പരസ്യത്തിലും പോസ്റ്റിലും ലിസ്റ്റിംഗിലും ഏജൻസിയുടെ പേരും AMI നമ്പറും (article 13).
• എനർജി ക്ലാസ്. വിൽപ്പനയ്ക്കോ വാടകയ്ക്കോ വീട് മാർക്കറ്റിൽ വയ്ക്കുമ്പോൾ തന്നെ എനർജി സർട്ടിഫിക്കറ്റ് ആവശ്യമാണെന്നും, എനർജി ക്ലാസ് ഇല്ലാതെ പരസ്യം ചെയ്യുന്നതിന് പിഴയുണ്ടെന്നും DECO PROteste വിശദീകരിക്കുന്നു. വ്യക്തികൾക്ക് €250 മുതൽ €3,740 വരെയും കമ്പനികൾക്ക് €2,500 മുതൽ €44,890 വരെയും ആണ് പിഴ.
• വിസ വാഗ്ദാനങ്ങൾ പാടില്ല. ഗോൾഡൻ വിസ ഇനി പ്രോപ്പർട്ടിക്ക് ബാധകമല്ല (പാഠം 5).

3. നിങ്ങളുടെ ക്ലയന്റിനെ അറിയുക (Law 83/2017)

mediation ഉൾപ്പെടെ റിയൽ എസ്റ്റേറ്റ് പ്രവർത്തനം നടത്തുന്ന ഏതൊരാളെയും Law 83/2017 ഒരു ബാധ്യതയുള്ള സ്ഥാപനം (obliged entity) ആയി പട്ടികപ്പെടുത്തുന്നു. Regulation 603/2021 പ്രകാരം IMPIC ഈ മേഖലയുടെ മേൽനോട്ടം വഹിക്കുന്നു. അതിന്റെ FAQ ബാധ്യതകൾ വിശദീകരിക്കുന്നു:

1. ബന്ധം തുടങ്ങുന്നതിന് മുമ്പ് ഓരോ ക്ലയന്റിനെയും, ഒരു കമ്പനിയുടെ യഥാർത്ഥ ഗുണഭോക്താവിനെയും (beneficial owner) തിരിച്ചറിയുക. mediation-ൽ ഇതിനർത്ഥം mediation കരാർ ഒപ്പിടുമ്പോൾ, എപ്പോഴും ഏതെങ്കിലും CPCV-ക്കോ ആധാരത്തിനോ മുമ്പ്. €15,000-ഓ അതിലധികമോ ഉള്ള ഇടയ്ക്കിടെയുള്ള ഇടപാടുകളിലും, തുക എത്രയായാലും എന്തെങ്കിലും സംശയം തോന്നുമ്പോഴെല്ലാം പരിശോധനകൾ നടത്തണമെന്നും Law 83/2017 ആവശ്യപ്പെടുന്നു.
2. ഡീലിന്റെ ഉദ്ദേശ്യം മനസ്സിലാക്കുക, റിസ്ക് ആവശ്യപ്പെടുന്നിടത്ത് പണം എവിടെ നിന്ന് വരുന്നുവെന്നും.
3. നിങ്ങളുടെ പരിശോധനകളുടെ രേഖകൾ 7 വർഷത്തേക്ക് സൂക്ഷിക്കുക.
4. ക്ലയന്റിന് മുന്നറിയിപ്പ് നൽകാതെ, DCIAP (പബ്ലിക് പ്രോസിക്യൂട്ടറുടെ കേന്ദ്ര വകുപ്പ്), UIF (ജുഡീഷ്യൽ പോലീസിന്റെ ഫിനാൻഷ്യൽ ഇന്റലിജൻസ് യൂണിറ്റ്) എന്നിവയെ ഉടനടി സംശയങ്ങൾ റിപ്പോർട്ട് ചെയ്യുക.
5. എല്ലാ ഇടപാടുകളും ഓരോ പാദത്തിലും IMPIC-ന് റിപ്പോർട്ട് ചെയ്യുക: Q1 ജൂൺ 30-നകം, Q2 സെപ്റ്റംബർ 30-നകം, Q3 ഡിസംബർ 31-നകം, Q4 മാർച്ച് 31-നകം. വാടക മാസം €2,500 അല്ലെങ്കിൽ അതിൽ കൂടുതൽ ആണെങ്കിൽ ലീസുകൾ റിപ്പോർട്ട് ചെയ്യണം.
6. ജീവനക്കാർക്ക് പരിശീലനം നൽകുക, ഒരു കംപ്ലയൻസ് ഓഫീസറെ (RCN) നിയമിക്കുക. AML ചുമതലകളുള്ള പുതിയ ജീവനക്കാർക്ക് ചേർന്ന ഉടൻ പരിശീലനം നൽകുന്നു.

ഇതിൽ വലിയ അപകടസാധ്യതയുണ്ട്. Abreu Advogados-ന്റെ 2024 സംഗ്രഹം അനുസരിച്ച്, റിപ്പോർട്ട് ചെയ്യാതിരുന്നാൽ ഒരു കമ്പനിക്ക് €5,000 മുതൽ €1,000,000 വരെ പിഴയും, പൊതുവായ ലംഘനങ്ങൾക്ക് €5 ദശലക്ഷം വരെ, അല്ലെങ്കിൽ ലഭിച്ച നേട്ടത്തിന്റെ ഇരട്ടി (അത് കൂടുതലാണെങ്കിൽ) പിഴയും ലഭിക്കും. നിങ്ങളുടെ ഏജൻസിയോട് അതിന്റെ രേഖാമൂലമുള്ള നടപടിക്രമവും RCN-ന്റെ പേരും ചോദിക്കുക.

4. പരിധിക്ക് മുകളിൽ പണമായി ഇടപാട് പാടില്ല

General Tax Law-ലെ Article 63-E €3,000 അല്ലെങ്കിൽ അതിൽ കൂടുതൽ പണമായി നൽകുന്നതും സ്വീകരിക്കുന്നതും നിരോധിക്കുന്നു; ബിസിനസ് ആയി പ്രവർത്തിക്കാത്ത നോൺ-റെസിഡന്റ് വ്യക്തികൾക്ക് ഇത് €10,000 ആണ് (Postal, Banco de Portugal ഉദ്ധരിച്ച്, 2026 ജൂലൈ). പരിധിക്ക് താഴെയാക്കാൻ പേയ്‌മെന്റ് വിഭജിക്കുന്നത് നല്ല ആശയമല്ല. നിങ്ങളുടെ ഫീസ് എപ്പോഴും ഇൻവോയ്സ് അല്ലെങ്കിൽ രസീതിന് എതിരെ ബാങ്ക് ട്രാൻസ്ഫർ വഴി വാങ്ങുക.

5. വ്യക്തിഗത ഡാറ്റ സംരക്ഷിക്കുക

നിങ്ങൾ ID-കൾ, ടാക്സ് നമ്പറുകൾ, ശമ്പള സ്ലിപ്പുകൾ, ബാങ്ക് വിവരങ്ങൾ എന്നിവ ശേഖരിക്കുന്നു. EU GDPR ബാധകമാണ്, Law 58/2019 അതിനെ പോർച്ചുഗീസ് നിയമത്തിലേക്ക് കൊണ്ടുവരുന്നു, CNPD ആണ് മേൽനോട്ട സ്ഥാപനം (Garrigues). പ്രായോഗികമായി:

• ഇടപാടിന് ആവശ്യമുള്ളത് മാത്രം ശേഖരിക്കുക, എന്തിനാണെന്ന് പറയുക.
• ID പകർപ്പുകൾ ഒരിക്കലും തുറന്ന ഗ്രൂപ്പ് ചാറ്റുകളിൽ അയയ്ക്കരുത്.
• നിയമപരമായ സൂക്ഷിക്കൽ കാലാവധി കഴിയുമ്പോൾ ഫയലുകൾ ഇല്ലാതാക്കുകയോ ആർക്കൈവ് ചെയ്യുകയോ ചെയ്യുക; AML രേഖകൾക്ക് 7 വർഷം എന്നത് ഓർക്കുക.

6. പ്രോപ്പർട്ടി രേഖകൾ അറിയുക

പ്രസിദ്ധീകരിക്കുന്നതിന് മുമ്പ്, ഉടമയോട് ഇവ ചോദിക്കുക:

രേഖ	അത് എന്ത് കാണിക്കുന്നു	എവിടെ
Caderneta predial	നികുതി രേഖ: matrix article, നികുതി മൂല്യം (VPT), വിസ്തീർണ്ണം, ഉടമകൾ	Portal das Finanças, ഓൺലൈനിൽ സൗജന്യം
Certidão permanente	ഭൂ രജിസ്ട്രി: നിയമപരമായ ഉടമ, മോർട്ട്ഗേജുകൾ, ജപ്തികൾ	ഓൺലൈനിൽ, ഏകദേശം €15
Certificado energético	എനർജി ക്ലാസ്, വീടുകൾക്ക് 10 വർഷം സാധുത	ADENE അംഗീകരിച്ച യോഗ്യതയുള്ള ഒരു വിദഗ്ധൻ
Licença de utilização	വീട് നിയമപരമായി താമസത്തിന് ഉപയോഗിക്കാം	ടൗൺ ഹാൾ

caderneta-യും certidão-യും പരസ്പര പൂരകമാണെന്ന് Literacia Financeira വിശദീകരിക്കുന്നു: ഒന്ന് നികുതി സംബന്ധം, മറ്റൊന്ന് നിയമപരം.

licença de utilização മാറി. Montepio റിപ്പോർട്ട് ചെയ്യുന്നത്, 2024 ജനുവരി 1 മുതൽ Decree-law 10/2024 (“Simplex urbanístico”) പ്രകാരം ആധാരസമയത്ത് ലൈസൻസ് ആവശ്യമില്ല എന്നാണ്. എങ്കിലും അത് പ്രധാനമാണ്. അത് നിലവിലുണ്ടോ, യഥാർത്ഥ വിസ്തീർണ്ണം രേഖകളുമായി ഒത്തുപോകുന്നുണ്ടോ, എക്സ്റ്റൻഷനുകളോ അടച്ച ബാൽക്കണികളോ നിയമവിധേയമാക്കിയിട്ടുണ്ടോ എന്ന് പരിശോധിക്കുക. അങ്ങനെയല്ലെങ്കിൽ ബാങ്കുകൾ വായ്പ നിരസിച്ചേക്കാം.

ഏജന്റുമാർക്ക് പിഴ കിട്ടുന്നത് എന്തിന്

പ്രവൃത്തി	അപകടസാധ്യത
ലൈസൻസുള്ള ഏജൻസി ഇല്ലാതെ മധ്യസ്ഥത വഹിക്കൽ	Law 15/2013 പ്രകാരം €5,000 മുതൽ €30,000 വരെ പിഴ
രേഖാമൂലമുള്ള കരാർ ഇല്ല, അല്ലെങ്കിൽ ഉള്ളടക്കം അപൂർണ്ണം	കരാർ അസാധു, ഫീസ് അപകടത്തിൽ
AMI നമ്പർ ഇല്ലാത്ത പരസ്യം	Law 15/2013 പ്രകാരം €750 മുതൽ €5,000 വരെ
എനർജി ക്ലാസ് ഇല്ലാത്ത പരസ്യം	നിങ്ങൾ ആരാണെന്നതനുസരിച്ച് €250 മുതൽ €44,890 വരെ
തിരിച്ചറിയൽ പരിശോധനകളോ IMPIC റിപ്പോർട്ടുകളോ ഒഴിവാക്കൽ	AML പിഴകൾ, റിപ്പോർട്ട് ചെയ്യാതിരുന്നാൽ €1,000,000 വരെ
€3,000 അല്ലെങ്കിൽ അതിൽ കൂടുതൽ പണം	General Tax Law പ്രകാരമുള്ള നികുതി പിഴകൾ

നിങ്ങളുടെ ദൈനംദിന ശീലങ്ങൾ

• ഒപ്പിട്ട കരാറും എനർജി സർട്ടിഫിക്കറ്റും ഇല്ലാതെ ലിസ്റ്റിംഗ് ഇല്ല.
• AMI നമ്പറും എനർജി ക്ലാസും ഇല്ലാതെ പരസ്യം ഇല്ല.
• ID, ബെനിഫിഷ്യൽ ഓണർ പരിശോധനകൾ ഇല്ലാതെ CPCV ഇല്ല.
• പണമായി ഇടപാട് ഇല്ല.
• ഓരോ ത്രൈമാസ IMPIC റിപ്പോർട്ടിനും ഒരു ഡയറി കുറിപ്പ്.

ഈ നിയമങ്ങൾ മാറുന്നതിനാൽ, പ്രവർത്തിക്കുന്നതിന് മുമ്പ് ഔദ്യോഗിക ഉറവിടം പരിശോധിക്കുക. ക്ലയന്റ് കഴിവുകളിൽ അവ പരിശീലിക്കുക.

ഈ പാഠം പൊതുവായ വിവരമാണ്, നിയമോപദേശമല്ല.