പോർച്ചുഗലിൽ ഒരു ഇടപാട് തുടക്കം മുതൽ ഒടുക്കം വരെ

ഒരു പോർച്ചുഗീസ് വിൽപ്പന പല കൈകളിലൂടെ കടന്നുപോകുന്നു: നിങ്ങൾ, പലപ്പോഴും ഒരു അഭിഭാഷകൻ അല്ലെങ്കിൽ സോളിസിറ്റർ, ബാങ്ക്, ടാക്സ് ഓഫീസ്, ഒരു നോട്ടറി അല്ലെങ്കിൽ Casa Pronta ഡെസ്ക്, ഭൂ രജിസ്ട്രി. ക്രമം അറിയുക, എല്ലാവരെയും സമയത്ത് നിലനിർത്തുക, ആരും ഒരു നികുതി ബില്ലിൽ അമ്പരക്കാതിരിക്കാൻ ഉറപ്പാക്കുക എന്നതാണ് നിങ്ങളുടെ മൂല്യം. ഈ പാഠം ഒരു റീസെയിൽ പിന്തുടരുന്നു, തുടർന്ന് ഒരു ഇടപാട് യൂറോയിൽ കണക്കാക്കുന്നു.

ആര് എന്ത് ചെയ്യുന്നു

• നിങ്ങൾ, കൺസൾട്ടന്റ്: മധ്യസ്ഥ കരാർ, മാർക്കറ്റിംഗ്, സന്ദർശനങ്ങൾ, ഓഫർ, ക്ലയന്റ് തിരിച്ചറിയൽ, ഏകോപനം.
• വാങ്ങുന്നയാളുടെ അഭിഭാഷകൻ അല്ലെങ്കിൽ സോളിസിറ്റർ: രേഖകൾ പരിശോധിക്കുന്നു, CPCV തയ്യാറാക്കുകയോ പരിശോധിക്കുകയോ ചെയ്യുന്നു, ആധാരം ബുക്ക് ചെയ്യുന്നു.
• ബാങ്ക്: വീടിന്റെ മൂല്യം നിർണ്ണയിക്കുന്നു, മോർട്ട്ഗേജ് അംഗീകരിക്കുന്നു.
• ടാക്സ് ഓഫീസ് (Finanças): IMT, സ്റ്റാമ്പ് ഡ്യൂട്ടി പേയ്‌മെന്റ് സ്ലിപ്പുകൾ നൽകുന്നു, അത് വാങ്ങുന്നയാൾ ആധാരത്തിന് മുമ്പ് അടയ്ക്കുന്നു.
• നോട്ടറി അല്ലെങ്കിൽ Casa Pronta: വിൽപ്പനയുടെ പൊതു നടപടി. Casa Pronta ഭൂ രജിസ്ട്രിയുടെ ഏകജാലക ഡെസ്കാണ്.
• ഭൂ രജിസ്ട്രി (conservatória do registo predial): പുതിയ ഉടമയെയും ഏതെങ്കിലും മോർട്ട്ഗേജിനെയും രേഖപ്പെടുത്തുന്നു.

ഒരു റീസെയിൽ, ഘട്ടം ഘട്ടമായി

1. മധ്യസ്ഥ കരാർ. ഫീസും VAT നിരക്കും സഹിതം രേഖാമൂലം ഒപ്പിട്ടത് (പാഠം 4).
2. ഓഫറും റിസർവേഷനും. സന്ദർശനങ്ങൾ നിർത്താൻ പല ഏജൻസികളും ഒരു റിസർവേഷൻ എടുക്കുന്നു. ഇതിന് പ്രത്യേക നിയമപരമായ ചട്ടമൊന്നും ഞങ്ങൾ കണ്ടെത്തിയില്ല, അതിനാൽ തുക, CPCV ഒപ്പിടാനുള്ള അവസാന തീയതി, അത് തിരികെ ലഭിക്കുമോ എന്നിവ എഴുതിവയ്ക്കുക.
3. തിരിച്ചറിയൽ. IMPIC-ന്റെ നിയമങ്ങൾ പ്രകാരം, CPCV-ക്ക് മുമ്പ് ഇരുകക്ഷികളെയും ഏതെങ്കിലും ബെനിഫിഷ്യൽ ഓണറെയും തിരിച്ചറിയുക (പാഠം 4).
4. പരിശോധനകൾ. അഭിഭാഷകൻ certidão permanente (ഉടമ, മോർട്ട്ഗേജുകൾ, ജപ്തികൾ), caderneta predial (നികുതി ഡാറ്റ), എനർജി സർട്ടിഫിക്കറ്റ്, ടൗൺ ഹാളിന്റെ ലൈസൻസ് ചരിത്രം എന്നിവ എടുക്കുന്നു. 2024 മുതൽ ആധാരസമയത്ത് licença de utilização ആവശ്യമില്ല (Montepio), എന്നാൽ ലൈസൻസ് ഇല്ലെങ്കിൽ ഇപ്പോഴും മോർട്ട്ഗേജ് തടസ്സപ്പെടാം.
5. CPCV-യും sinal-ഉം. താഴെ കാണുക.
6. മോർട്ട്ഗേജ് അംഗീകാരം. ആധാരം ബുക്ക് ചെയ്യുന്നതിന് മുമ്പ് ബാങ്ക് വായ്പ അംഗീകരിക്കുന്നു.
7. IMT-യും സ്റ്റാമ്പ് ഡ്യൂട്ടിയും. വാങ്ങുന്നയാൾ IMT ഫോം (Modelo 1) ഫയൽ ചെയ്ത് പണമടയ്ക്കുന്നു, സ്ലിപ്പ് നൽകിയതിന്റെ അടുത്ത പ്രവൃത്തി ദിവസത്തിനകം, എപ്പോഴും ആധാരത്തിന് മുമ്പ് (Portal das Finanças).
8. ആധാരവും രജിസ്ട്രേഷനും. ഒരു നോട്ടറിയിൽ, അല്ലെങ്കിൽ വിൽപ്പനയും രജിസ്ട്രേഷനും ഒരൊറ്റ സിറ്റിംഗിൽ നടക്കുന്ന Casa Pronta-യിൽ.
9. നിങ്ങളുടെ ഫീസ്. ഇടപാട് പൂർത്തിയാകുമ്പോൾ, അല്ലെങ്കിൽ നിങ്ങളുടെ മധ്യസ്ഥ കരാർ അങ്ങനെ പറയുന്നുവെങ്കിൽ CPCV-യിൽ നൽകണം (Law 15/2013, article 19).

CPCV-യും sinal-ഉം

contrato-promessa de compra e venda (CPCV) വാങ്ങാനും വിൽക്കാനുമുള്ള വാഗ്ദാനമാണ്. Montepio-യുടെ 2026 സെപ്റ്റംബർ ഗൈഡ് വിശദീകരിക്കുന്നു:

• ഇത് രേഖാമൂലമുള്ളതും ഇരുകക്ഷികളും ഒപ്പിട്ടതുമാണ്. നിയമം ഒപ്പുകളുടെ നേരിട്ടുള്ള സാക്ഷ്യപ്പെടുത്തൽ വ്യവസ്ഥ ചെയ്യുന്നു, കക്ഷികൾക്ക് കരാറിൽ അത് ഒഴിവാക്കാം.
• അതിൽ കക്ഷികൾ, പ്രോപ്പർട്ടിയും അതിന്റെ രജിസ്ട്രി, നികുതി റഫറൻസുകളും, വിലയും പേയ്‌മെന്റ് വ്യവസ്ഥകളും, sinal, ആധാരത്തിനുള്ള അവസാന തീയതി, വീട് ബാധ്യതകളില്ലാതെ വിൽക്കുന്നുവെന്നത്, അതിന്റെ നഗരാസൂത്രണ ലൈസൻസ്, എനർജി സർട്ടിഫിക്കറ്റ് എന്നിവ രേഖപ്പെടുത്തണം.
• sinal (ഡെപ്പോസിറ്റ്) സ്വതന്ത്രമായി ധാരണയിലെത്താവുന്നതാണ്, സാധാരണയായി വിലയുടെ 10% മുതൽ 20% വരെ, ആധാരസമയത്ത് കുറയ്ക്കുന്നു.
• ഇരട്ടി തിരിച്ചുനൽകൽ നിയമം. Civil Code-ലെ article 442 പ്രകാരം, പിന്മാറുന്ന വാങ്ങുന്നയാൾക്ക് sinal നഷ്ടപ്പെടും. പിന്മാറുന്ന വിൽക്കുന്നയാൾ അത് ഇരട്ടിയായി തിരികെ നൽകണം. വിൽപ്പന നിർബന്ധമായി നടപ്പാക്കാൻ കോടതിയോടും ആവശ്യപ്പെടാം (execução específica).

sinal ബാങ്ക് ട്രാൻസ്ഫർ വഴി നൽകിയെന്നും CPCV-യിൽ എഴുതിയെന്നും ഉറപ്പാക്കുക.

മോർട്ട്ഗേജ്

2026 ഓഗസ്റ്റ് 1 മുതൽ Banco de Portugal അതിന്റെ മാർഗ്ഗനിർദ്ദേശങ്ങൾ കർശനമാക്കി (Dinheiro Vivo):

• ലോൺ ടു വാല്യൂ: സ്ഥിരം വീടിന് 90% വരെ, മറ്റ് ആവശ്യങ്ങൾക്ക് 80%.
• കടം തിരിച്ചടവ്: തിരിച്ചടവുകൾ വായ്പക്കാരന്റെ വരുമാനത്തിന്റെ 45% വരെ, 50%-ൽ നിന്ന് കുറച്ചു.
• കാലാവധി: ഏറ്റവും പ്രായമുള്ള വായ്പക്കാരന് 35 വയസ്സോ അതിൽ താഴെയോ ആണെങ്കിൽ 40 വർഷം വരെ, അല്ലെങ്കിൽ 35 വർഷം.

അതിനാൽ ഒരു റെസിഡന്റിന് പോലും സാധാരണയായി വിലയുടെ കുറഞ്ഞത് 10% പണമായി വേണം, കൂടാതെ നികുതികളും ഫീസുകളും.

2026-ലെ IMT-യും സ്റ്റാമ്പ് ഡ്യൂട്ടിയും

വാങ്ങുന്നയാൾ IMT (ട്രാൻസ്ഫർ നികുതി), 0.8% സ്റ്റാമ്പ് ഡ്യൂട്ടി (imposto do selo) എന്നിവ നൽകുന്നു, രണ്ടും IMT നികുതി മൂല്യത്തിൽ (Portal das Finanças). PwC-യുടെ 2026 ടാക്സ് ഗൈഡ് പോർച്ചുഗൽ മെയിൻലാൻഡിനുള്ള IMT സ്ലാബുകൾ നൽകുന്നു:

നികുതി മൂല്യം	സ്ഥിരം വീട് (HPP)	രണ്ടാം വീട് അല്ലെങ്കിൽ വാടക
€106,346 വരെ	0%	1%
€106,346 മുതൽ €145,470 വരെ	2%	2%
€145,470 മുതൽ €198,347 വരെ	5%	5%
€198,347 മുതൽ €330,539 വരെ	7%	7%
€330,539 മുതൽ €660,982 വരെ	8%	8%
€660,982 മുതൽ €1,150,853 വരെ	6% ഫ്ലാറ്റ്	6% ഫ്ലാറ്റ്
€1,150,853-ന് മുകളിൽ	7.5% ഫ്ലാറ്റ്	7.5% ഫ്ലാറ്റ്

€660,982 വരെയുള്ള നിരക്കുകൾ മാർജിനൽ ആണ്: വിലയുടെ ഓരോ ഭാഗത്തിനും അതിന്റേതായ നിരക്കിൽ നികുതി. അതിന് മുകളിൽ, മുഴുവൻ വിലയ്ക്കും ഒരു നിരക്ക് ബാധകമാണ്. ആദ്യത്തെ സ്ഥിരം വീട് വാങ്ങുന്ന 35 വയസ്സോ അതിൽ താഴെയോ ഉള്ളവർക്ക് €330,539 വരെ ഇളവ് ലഭിച്ചേക്കാം (PwC). Madeira-യും Azores-ഉം വ്യത്യസ്ത സ്ലാബുകൾ ഉപയോഗിക്കുന്നു, അവ ഞങ്ങൾ ഇവിടെ കവർ ചെയ്യുന്നില്ല.

നോൺ-റെസിഡന്റുകൾ. 2026 മെയ് അവസാനം മുതൽ, Decree-law 97/2026 പ്രകാരം, ടാക്സ് റെസിഡന്റ് അല്ലാത്ത വാങ്ങുന്നയാൾ ഒരു വീടിന് സ്ലാബുകളില്ലാതെ 7.5% ഫ്ലാറ്റ് നൽകുന്നു (Financial Options). idealista റിപ്പോർട്ട് ചെയ്ത ടാക്സ് ഓഫീസിന്റെ 2026 സെപ്റ്റംബർ മാർഗ്ഗനിർദ്ദേശം പറയുന്നത്, മുമ്പ് റെസിഡന്റ് ആയിരുന്ന വാങ്ങുന്നയാൾ സാധാരണ നിരക്കുകൾ നൽകുന്നു, രണ്ട് വർഷത്തിനുള്ളിൽ റെസിഡന്റ് ആകുന്ന വാങ്ങുന്നയാൾക്ക് ആറ് മാസത്തിനുള്ളിൽ വ്യത്യാസം തിരികെ ക്ലെയിം ചെയ്യാം എന്നാണ്. ആറ് മാസത്തിനുള്ളിലും ആദ്യ അഞ്ച് വർഷങ്ങളിൽ 36 മാസത്തേക്കും വീട് മിതമായ വാടകയ്ക്ക് (മാസം €2,300 വരെ) നൽകിയാലും റീഫണ്ട് സാധ്യമാണ്.

ഉദാഹരണം: Lisbon-ലെ ഒരു ഫ്ലാറ്റ്

ഒരു ദമ്പതികൾ മോർട്ട്ഗേജോടെ, സ്ഥിരം വീടായി Lisbon-ൽ €400,000-ന് ഒരു ഫ്ലാറ്റ് വാങ്ങുന്നു. മധ്യസ്ഥ കരാർ 5% പ്ലസ് VAT എന്ന് പറയുന്നു, വിൽക്കുന്നയാൾ നൽകുന്നു. sinal-ഉം Casa Pronta തിരഞ്ഞെടുപ്പും ഉദാഹരണങ്ങളാണ്.

ഇനം	കണക്കുകൂട്ടൽ	തുക
10%-ൽ sinal (ഉദാഹരണം)	400,000 x 10%	€40,000
90% LTV-യിൽ കുറഞ്ഞ സ്വന്തം ഫണ്ട് (sinal കണക്കിൽ വരും)	400,000 x 10%	€40,000
IMT, സ്ഥിരം വീട്	0 + 782.48 + 2,643.85 + 9,253.44 + (69,461 x 8%)	€18,236.65
വാങ്ങലിനുള്ള സ്റ്റാമ്പ് ഡ്യൂട്ടി	400,000 x 0.8%	€3,200
മോർട്ട്ഗേജോടെ Casa Pronta	നിശ്ചിത ഫീസ് (Kinvest)	€700
ഏജൻസി ഫീസ്, വിൽക്കുന്നയാൾ നൽകുന്നു	400,000 x 5%	€20,000
ഫീസിന്മേലുള്ള VAT	20,000 x 23%	€4,600

IMT എങ്ങനെ കണക്കാക്കുന്നു: ആദ്യ €106,346-ന് ഒന്നുമില്ല, തുടർന്ന് അടുത്ത €39,124-ന് 2%, €52,877-ന് 5%, €132,192-ന് 7%, അവസാന €69,461-ന് 8%.

അതേ ഫ്ലാറ്റ്, നോൺ-റെസിഡന്റ് വാങ്ങുന്നയാൾ. 400,000 x 7.5% = €30,000 IMT, ഏകദേശം €11,763 കൂടുതൽ. വിദേശ ക്ലയന്റുകൾ ഓഫർ നൽകുന്നതിന് മുമ്പ് ഇത് കാണിക്കുക. ആധാരസമയത്ത് അമ്പരപ്പ് ആർക്കും ഇഷ്ടമല്ല.

ബാങ്ക് സ്വന്തം ഫീസുകളും വായ്പയ്ക്കുള്ള നികുതികളും ചേർക്കുന്നു. അതിന്റെ രേഖാമൂലമുള്ള ചെലവ് ഷീറ്റ് ആവശ്യപ്പെടുക.

ആധാരം: നോട്ടറി അല്ലെങ്കിൽ Casa Pronta

Casa Pronta ഒരു രജിസ്ട്രി ഡെസ്കിൽ ഒറ്റ അപ്പോയിന്റ്മെന്റിൽ വിൽപ്പനയും ഭൂ രജിസ്ട്രേഷനും നടത്തുന്നു. Kinvest-ന്റെ 2026 ഒക്ടോബർ ഗൈഡ് ഒരു രജിസ്ട്രേഷൻ നടപടിക്ക് (പണമായി വാങ്ങൽ) €375, ഒന്നിലധികം ആണെങ്കിൽ (വാങ്ങലും മോർട്ട്ഗേജും) €700 എന്നിങ്ങനെ നിശ്ചിത ഫീസുകൾ നൽകുന്നു, കൂടാതെ ഓരോ അധിക പ്രോപ്പർട്ടിക്കും €50. IMT-യും സ്റ്റാമ്പ് ഡ്യൂട്ടിയും വെവ്വേറെ അടയ്ക്കുന്നു. എല്ലാ രേഖകളും തയ്യാറാണെങ്കിൽ, പലപ്പോഴും ഏകദേശം അഞ്ച് പ്രവൃത്തി ദിവസങ്ങൾക്കുള്ളിൽ അപ്പോയിന്റ്മെന്റ് ലഭിക്കും.

ഒരു നോട്ടറിയിൽ, ഫീസ് നടപടിയെ ആശ്രയിച്ചിരിക്കുന്നു. തുടർന്ന് നോട്ടറി അല്ലെങ്കിൽ അഭിഭാഷകൻ രജിസ്ട്രേഷൻ ഫയൽ ചെയ്യുന്നു. ഏതായാലും, വാങ്ങൽ രജിസ്റ്റർ ചെയ്താൽ മാത്രമേ വാങ്ങുന്നയാൾ സുരക്ഷിതനാകൂ.

ഓഫ്-പ്ലാനും പുതിയ നിർമ്മാണങ്ങളും

ഒരു ഓഫ്-പ്ലാൻ വാങ്ങലിന്, CPCV ആണ് പ്രധാന രേഖ. കെട്ടിട സ്പെസിഫിക്കേഷനുകളും നിർമ്മാണവുമായി ബന്ധപ്പെട്ട ഏത് വ്യവസ്ഥയും ചേർക്കാൻ Montepio ഉപദേശിക്കുന്നു. 2026-ൽ രണ്ട് കാര്യങ്ങൾ ശ്രദ്ധിക്കുക:

• 6% VAT. Decree-law 97/2026, €660,982 വരെ വിലയുള്ള സ്ഥിരം വീടുകൾക്ക്, ചില പുതിയ വീടുകൾ 23%-ന് പകരം 6% VAT-ൽ നിർമ്മിക്കാൻ അനുവദിക്കുന്നു. ആറ് മാസത്തിനുള്ളിൽ താമസം തുടങ്ങാത്ത വാങ്ങുന്നയാൾക്ക് 10% IMT സർചാർജ് നേരിടേണ്ടി വരും (ECO).
• ഘട്ടം ഘട്ടമായുള്ള പേയ്‌മെന്റുകൾ. സ്പെയിനിലെ പോലെ, വാങ്ങുന്നവരുടെ ഘട്ട പേയ്‌മെന്റുകൾക്ക് ഗ്യാരണ്ടി നൽകാൻ ഡെവലപ്പർമാർക്ക് പൊതുവായ നിയമപരമായ ബാധ്യതയുണ്ടോ എന്ന് ഞങ്ങൾക്ക് സ്ഥിരീകരിക്കാനായില്ല. ഡെവലപ്പർ എന്ത് ഗ്യാരണ്ടി നൽകുന്നുവെന്ന് ചോദിക്കുക, വാങ്ങുന്നയാളുടെ അഭിഭാഷകനെക്കൊണ്ട് അത് പരിശോധിപ്പിക്കുക.

നികുതി നിരക്കുകൾ തീയതിയും റെസിഡൻസും അനുസരിച്ച് മാറുന്നതിനാൽ, പ്രവർത്തിക്കുന്നതിന് മുമ്പ് ഔദ്യോഗിക ഉറവിടം പരിശോധിക്കുക. സെയിൽസ് പരിശീലനത്തിലൂടെ പരിശീലിക്കുക.

ഈ പാഠം പൊതുവായ വിവരമാണ്, നിയമപരമോ നികുതി സംബന്ധമോ ആയ ഉപദേശമല്ല.