തായ്‌ലൻഡിൽ നിങ്ങൾ ദിവസവും പാലിക്കുന്ന നിയമങ്ങൾ

തായ്‌ലൻഡിൽ ചുമതലകളുടെ പട്ടികയുള്ള ഏജന്റ് നിയമമില്ല, അതിനാൽ നിങ്ങൾ ദിവസവും പാലിക്കുന്ന നിയമങ്ങൾ പല സ്ഥലങ്ങളിൽ നിന്ന് വരുന്നു: ഉടമയുമായുള്ള നിങ്ങളുടെ കരാർ, Condominium Act, വിദേശ പണത്തിനുള്ള ബാങ്ക് രേഖകൾ, കള്ളപ്പണം വെളുപ്പിക്കൽ വിരുദ്ധ ചുമതലകൾ, 2026 ഒക്ടോബർ മുതൽ നോമിനി ഉടമസ്ഥതയ്ക്കെതിരായ ദേശീയ നീക്കം. മിക്ക പ്രശ്നങ്ങളും ഉണ്ടാകുന്നത് ആരും എഴുതിവയ്ക്കാത്ത ഫീസ്, നിയമം പിന്തുണയ്ക്കാത്ത വാഗ്ദാനം, അല്ലെങ്കിൽ തെറ്റായ വഴിയിൽ എത്തിയ പണം എന്നിവയിൽ നിന്നാണ്. ഈ പാഠം നിയമങ്ങളെ ശീലങ്ങളാക്കി മാറ്റുന്നു.

1. കമ്മീഷൻ രേഖാമൂലം സമ്മതിക്കുക

തായ്‌ലൻഡിൽ നിയമപരമായ ഡിഫോൾട്ട് നിരക്കില്ല. FazWaz സാധാരണ വിൽപ്പന കമ്മീഷൻ വിലയുടെ 3% മുതൽ 5% വരെ ആയി കണക്കാക്കുന്നു, വിൽപ്പനക്കാരൻ നൽകുന്നതും ആസ്കിംഗ് വിലയിൽ ഉൾപ്പെടുത്തിയതും. നിയമത്തിൽ ഒന്നും ആ വിടവ് നികത്താത്തതിനാൽ, ഉടമയുമായുള്ള നിങ്ങളുടെ എഴുതിയ കരാർ മാത്രമാണ് നിങ്ങളുടെ സംരക്ഷണം. അതിൽ ഇവ വ്യക്തമാക്കണം:

• പ്രോപ്പർട്ടിയും ഡീലും (വിൽപ്പന അല്ലെങ്കിൽ വാടക).
• കമ്മീഷൻ, ശതമാനമായോ തുകയായോ, ആര് നൽകുന്നു എന്നതും.
• എപ്പോൾ നൽകണം: വിൽപ്പന കരാറിൽ, അല്ലെങ്കിൽ Department of Lands-ലെ ട്രാൻസ്ഫറിൽ.
• മാൻഡേറ്റ് എക്സ്ക്ലൂസീവ് ആണോ, എത്ര കാലത്തേക്ക്.
• മറ്റൊരു ഏജൻസിയുമായി പങ്കിടുന്ന ഡീൽ എങ്ങനെ വിഭജിക്കുന്നു.

നിങ്ങളുടെ റോൾ അറിയുക. നിങ്ങൾ ഒരു വിദേശിയാണെങ്കിൽ, നിങ്ങൾ ഉടമകളെ സൈൻ അപ്പ് ചെയ്യുകയോ യൂണിറ്റുകൾ കാണിക്കുകയോ ചർച്ച ചെയ്യുകയോ ചെയ്യുന്നില്ല (പാഠം 2). കരാർ ഏജൻസി ഒപ്പിടുകയും തായ് സഹപ്രവർത്തകർ കൈകാര്യം ചെയ്യുകയും ചെയ്യുന്നു. നിങ്ങളുടെ പെർമിറ്റിലെ ജോലി വിവരണം നിങ്ങളുടെ യഥാർത്ഥ ജോലിയുമായി പൊരുത്തപ്പെടണം (Thaiger).

2. നിയമം അനുവദിക്കുന്നത് മാത്രം പരസ്യം ചെയ്യുക

തായ് പ്രോപ്പർട്ടിയിലെ മിക്ക പരാതികളും ഒരു വാഗ്ദാനത്തിൽ നിന്നാണ് തുടങ്ങുന്നത്. ഒരിക്കലും നൽകരുതാത്തവ ഇവയാണ്:

• “99 വർഷ ലീസുകൾ” അല്ലെങ്കിൽ “75% വിദേശ ക്വാട്ട”. 2024 ജൂണിൽ വിദേശ കോണ്ടോ ക്വാട്ട 75% ആയി ഉയർത്താനും ലീസുകൾ 99 വർഷമായി നീട്ടാനും മന്ത്രിസഭ തത്വത്തിൽ സമ്മതിച്ചു, പക്ഷേ കരട് തയ്യാറായിട്ടില്ലെന്ന് അന്നത്തെ ആഭ്യന്തര മന്ത്രി പറഞ്ഞു (The Nation, 2024 ജൂൺ). 2026 ജൂൺ വരെ, രണ്ടും നിയമമായിട്ടില്ല (Bektu). ഇങ്ങനെ പറയുക: 49% ക്വാട്ടയും 30 വർഷ ലീസ് പരിധിയും ഇപ്പോഴും ബാധകമാണ്.
• “30+30+30” ഒരു ഗ്യാരന്റിയായി. ഈ ഘടനകൾ വ്യാപകമായി മാർക്കറ്റ് ചെയ്യപ്പെടുന്നു (Pattaya Mail, 2026 ഫെബ്രുവരി), പക്ഷേ പുതുക്കലുകൾ കരാറിലെ വാഗ്ദാനങ്ങൾ മാത്രമാണ്. കോടതികൾ സാധാരണയായി ആദ്യത്തെ രജിസ്റ്റർ ചെയ്ത 30 വർഷ കാലാവധി മാത്രമേ നടപ്പാക്കൂ എന്ന് Bektu വിശദീകരിക്കുന്നു. പുതുക്കാനുള്ള ഒരു ഓപ്ഷൻ നിങ്ങൾക്ക് വിവരിക്കാം. ഒരിക്കലും അത് 90 വർഷമായി വിൽക്കരുത്.
• ക്വാട്ട പരിശോധിക്കാതെ “ഫ്രീഹോൾഡ്”. വിദേശ ഫ്രീഹോൾഡ് കോണ്ടോ ഉടമസ്ഥത ഒരു കെട്ടിടത്തിന്റെ വിൽക്കാവുന്ന ഫ്ലോർ ഏരിയയുടെ 49% ആയി പരിമിതപ്പെടുത്തിയിരിക്കുന്നു. അതിന് മുകളിൽ, ഒരു വിദേശിക്ക് ലീസ് മാത്രമേ എടുക്കാനാകൂ. ഒരു യൂണിറ്റ് വിദേശ ഫ്രീഹോൾഡായി പരസ്യം ചെയ്യുന്നതിന് മുമ്പ് കെട്ടിടത്തിൽ ഇപ്പോഴും വിദേശ ക്വാട്ടയ്ക്ക് ഇടമുണ്ടെന്ന് പരിശോധിക്കുക.
• അല്ലാത്തപ്പോൾ “എസ്ക്രോ-സംരക്ഷിതം”. Escrow Act B.E. 2551 (2008) പ്രകാരമുള്ള എസ്ക്രോ സ്വമേധയാ ഉള്ളതാണ്, ലൈസൻസുള്ള എസ്ക്രോ ഏജന്റിനെ ഉപയോഗിക്കാൻ ഇരുപക്ഷവും സമ്മതിച്ചാൽ മാത്രമേ ബാധകമാകൂ (Thailand Law Online). മിക്ക വാങ്ങുന്നവരും ഡെവലപ്പർക്ക് നേരിട്ട് പണം നൽകുന്നു.
• ഒരു വിദേശിയുടെ പേരിൽ ഭൂമി. വിദേശികൾക്ക് ഭൂമി സ്വന്തമാക്കാനാകില്ല. ഭൂമിയോ ഭൂമിയുള്ള വീടോ ഒരു വിദേശ വാങ്ങുന്നയാൾക്ക് നേരിട്ട് സ്വന്തമാക്കാവുന്ന ഒന്നായി ഒരിക്കലും പരസ്യം ചെയ്യരുത്.

3. സ്റ്റാൻഡേർഡ് കോണ്ടോ കരാർ അറിയുക

2008-ൽ ചേർത്ത Condominium Act-ന്റെ section 6/2, ഒരു ഡെവലപ്പറുമായുള്ള കോണ്ടോ വിൽപ്പന കരാർ Ministry of Interior സ്റ്റാൻഡേർഡ് ഫോം പിന്തുടരണമെന്ന് ആവശ്യപ്പെടുന്നു (Siam Legal). യോജിക്കാത്ത വ്യവസ്ഥകൾ അസാധുവാണ്, section 63 100,000 ബാത്ത് പിഴ നിശ്ചയിക്കുന്നു. ഒരു വാങ്ങുന്നയാൾക്കുള്ള പ്രധാന സംരക്ഷണങ്ങൾ:

• ഡെവലപ്പർ ഒരു ട്രാൻസ്ഫർ തീയതി വ്യക്തമാക്കുകയും 30 ദിവസത്തെ നോട്ടീസ് നൽകുകയും വേണം.
• നിർമ്മാണം ഒരു വർഷത്തിൽ കൂടുതൽ നിർത്തരുത്.
• ഘടനയ്ക്ക് 5 വർഷവും മറ്റ് ഭാഗങ്ങൾക്ക് 2 വർഷവും തകരാർ ബാധ്യത.
• വാങ്ങുന്നയാൾക്ക് കരാർ മറ്റൊരാൾക്ക് ഫീസില്ലാതെ കൈമാറാം.
• 10% പരിധിയോടെ കുറഞ്ഞത് പ്രതിദിനം 0.01% വൈകിയുള്ള കൈമാറ്റ പിഴ.

ഈ വ്യവസ്ഥകളിൽ നിന്ന് വ്യതിചലിക്കുന്ന ഒരു കരാർ ഒരു വാങ്ങുന്നയാൾ നിങ്ങളെ കാണിക്കുമ്പോൾ, ഒപ്പിടുന്നതിന് മുമ്പ് അവരെ ഒരു അഭിഭാഷകന്റെ അടുത്തേക്ക് അയയ്ക്കുക.

4. വിദേശ പണം ശരിയാക്കുക: FET ഫോം

സ്വന്തം പേരിൽ ഫ്രീഹോൾഡ് കോണ്ടോ ആഗ്രഹിക്കുന്ന ഒരു വിദേശ വാങ്ങുന്നയാൾ പണം വിദേശത്ത് നിന്ന് വന്നതാണെന്ന് കാണിക്കണം. Storm Real Estate Phuket (2026 സെപ്റ്റംബർ) വിശദീകരിക്കുന്നു:

• Foreign Exchange Transaction ഫോം (FET) പണം സ്വീകരിക്കുന്ന തായ് ബാങ്കാണ് നൽകുന്നത്.
• സാധാരണയായി USD 50,000 അല്ലെങ്കിൽ അതിൽ കൂടുതൽ ട്രാൻസ്ഫറുകൾക്ക് ഇത് ആവശ്യമാണ്.
• ട്രാൻസ്ഫറിന് മുമ്പ്, വിദേശ കറൻസിയിൽ, ഫണ്ടുകൾ വിദേശത്ത് നിന്ന് വയർ ചെയ്യണം.

വിദേശിയുടെ പേരിൽ യൂണിറ്റ് രജിസ്റ്റർ ചെയ്യുമ്പോൾ Department of Lands ഈ ഫോം ഉപയോഗിക്കുന്നു. ആദ്യ ദിവസം തന്നെ വാങ്ങുന്നവരോട് പറയുക. തെറ്റായ വഴിയിൽ കൊണ്ടുവന്ന പണമാണ് ഒരു വിദേശ ട്രാൻസ്ഫർ വൈകുന്നതിന്റെ ക്ലാസിക് കാരണം.

5. നിങ്ങളുടെ ക്ലയന്റിനെയും ഫണ്ടുകളുടെ സ്രോതസ്സിനെയും അറിയുക

ഏജൻസികൾക്ക് ബാധകമായ നിയമങ്ങളിൽ Themis Partner കള്ളപ്പണം വെളുപ്പിക്കൽ വിരുദ്ധ ചുമതലകൾ ഉൾപ്പെടുത്തുന്നു. നിങ്ങളുടെ ഏജൻസിയോട് അതിന്റെ എഴുതിയ നടപടിക്രമം ചോദിക്കുക, ഓരോ ഫയലിലും അത് പിന്തുടരുക. ദൈനംദിന പ്രയോഗമായി:

1. ഓരോ വാങ്ങുന്നയാളെയും വിൽപ്പനക്കാരനെയും ഏതൊരു കമ്പനിക്ക് പിന്നിലുമുള്ള യഥാർത്ഥ ഉടമയെയും തിരിച്ചറിയുക.
2. പണം മനസ്സിലാക്കുക: അത് എവിടെ നിന്ന് വരുന്നു, എങ്ങനെ എത്തും.
3. ഒരു ഇൻവോയ്സിനെതിരെ കമ്പനി അക്കൗണ്ടിലേക്ക് ബാങ്ക് ട്രാൻസ്ഫർ വഴി മാത്രം ഫീസ് സ്വീകരിക്കുക.
4. നിങ്ങൾ നടത്തിയ ഓരോ പരിശോധനയുടെയും രേഖകൾ സൂക്ഷിക്കുക.

2026-ലെ നോമിനി നടപടി അപകടസാധ്യത വർധിപ്പിക്കുന്നു. 2026 ഒക്ടോബർ 19-ന് ആരംഭിച്ച ദേശീയ ക്യാമ്പെയ്ൻ 2 മില്യൺ ബാത്തിന് മുകളിലുള്ള അല്ലെങ്കിൽ 5 മില്യൺ ബാത്തിന് മുകളിൽ വിലയിരുത്തിയ മൂല്യമുള്ള വാങ്ങലുകൾക്ക് അധിക പരിശോധനകൾ കൂട്ടുന്നു, വിദേശികളുടെ തായ് ജീവിതപങ്കാളികൾ അവരുടെ ഫണ്ടുകളുടെ സ്രോതസ്സ് തെളിയിക്കണം (Thai Examiner, 2026 ഒക്ടോബർ). ആത്യന്തിക ഗുണഭോക്താക്കളെ സ്ഥിരീകരിക്കുന്നതിനെക്കുറിച്ച് 2026 മെയ് 15-ലെ ഒരു Department of Lands സർക്കുലറും Leto റിപ്പോർട്ട് ചെയ്യുന്നു. ലാൻഡ് ഓഫീസിൽ ചോദ്യങ്ങൾ പ്രതീക്ഷിക്കുക, അവയ്ക്കായി ക്ലയന്റുകളെ തയ്യാറാക്കുക.

ഭൂമി വിലക്ക് മറികടക്കാൻ ഒരു നോമിനി ഘടനയോ ടൈറ്റിലിൽ ഒരു തായ് “സുഹൃത്തോ” കടലാസ് തായ് ഓഹരിയുടമകളുള്ള കമ്പനിയോ ഒരിക്കലും നിർദ്ദേശിക്കരുത്. നിങ്ങളുടെ ക്ലയന്റിന്റെ പണവും നിങ്ങളുടെ സ്വന്തം കരിയറും നിങ്ങൾ അപകടത്തിലാക്കുന്നു.

ആളുകളെ കുഴപ്പത്തിലാക്കുന്നത്

പ്രവൃത്തി	അപകടസാധ്യത
യൂണിറ്റുകൾ കാണിക്കുകയോ ചർച്ച ചെയ്യുകയോ ചെയ്യുന്ന ഒരു വിദേശി	ജീവനക്കാരന് പിഴ, നാടുകടത്തൽ, പ്രവേശന വിലക്ക്, തൊഴിലുടമയ്ക്ക് പിഴ (പാഠം 2)
എഴുതിയ കമ്മീഷൻ കരാറില്ല	ആശ്രയിക്കാൻ നിയമപരമായ ഡിഫോൾട്ടില്ല, ആര് നൽകണം എന്നതിനെച്ചൊല്ലി തർക്കം
99 വർഷ ലീസോ 75% ക്വാട്ടയോ വിൽക്കൽ	നിയമത്തിൽ നിലവിലില്ലാത്ത അവകാശങ്ങൾ വാഗ്ദാനം ചെയ്യൽ
30+30+30 ഉറപ്പുള്ളതായി വിൽക്കൽ	ആദ്യത്തെ രജിസ്റ്റർ ചെയ്ത 30 വർഷം മാത്രമേ സാധാരണയായി നടപ്പാക്കൂ
FET ഇല്ലാതെയോ ബാത്തിലോ അയച്ച പണം	വിദേശിയുടെ പേരിൽ രജിസ്റ്റർ ചെയ്യാനാകാത്ത ഫ്രീഹോൾഡ് ട്രാൻസ്ഫർ
ഒരു നോമിനിയെ നിർദ്ദേശിക്കൽ	2026-ലെ നടപടി പ്രകാരം അന്വേഷണവും ഭൂമി നഷ്ടപ്പെടാനുള്ള സാധ്യതയും

നിങ്ങളുടെ ദൈനംദിന ശീലങ്ങൾ

• എഴുതിയ കമ്മീഷൻ കരാറില്ലാതെ ലിസ്റ്റിംഗില്ല.
• 49% ക്വാട്ടയും 30 വർഷ ലീസും അനുവദിക്കുന്നതിനേക്കാൾ കൂടുതൽ വാഗ്ദാനം ചെയ്യുന്ന പരസ്യമില്ല.
• ID-യും വ്യക്തമായ ഫണ്ട് സ്രോതസ്സുമില്ലാതെ റിസർവേഷനില്ല.
• ഏതെങ്കിലും പണം അയയ്ക്കുന്നതിന് മുമ്പ് ഓരോ വിദേശ വാങ്ങുന്നയാളോടും FET-നെക്കുറിച്ച് പറഞ്ഞിരിക്കണം.
• പണമായി ഇടപാടില്ല, നോമിനികളുമില്ല, ഒരിക്കലും.

ഈ നിയമങ്ങൾ മാറുന്നതിനാൽ, പ്രവർത്തിക്കുന്നതിന് മുമ്പ് ഔദ്യോഗിക ഉറവിടം പരിശോധിക്കുക. ക്ലയന്റ് കഴിവുകളിൽ അവ പരിശീലിക്കുക.

ഈ പാഠം പൊതുവായ വിവരമാണ്, നിയമോപദേശമല്ല. തായ്‌ലൻഡിലെ ഒരു സർക്കാർ സ്ഥാപനവുമായും CloserPass-ന് ബന്ധമില്ല.