തായ്‌ലൻഡിൽ ഒരു ഇടപാട് തുടക്കം മുതൽ ഒടുക്കം വരെ

ഒരു തായ് കോണ്ടോ വിൽപ്പന പല കൈകളിലൂടെ കടന്നുപോകുന്നു: ഏജൻസി, വാങ്ങുന്നയാളുടെ അഭിഭാഷകൻ, വിദേശത്തുള്ള വാങ്ങുന്നയാളുടെ ബാങ്ക്, പണം സ്വീകരിക്കുന്ന തായ് ബാങ്ക്, പലപ്പോഴും ഒരു ഡെവലപ്പർ, ലാൻഡ് രജിസ്ട്രിയായ Department of Lands. ക്രമം അറിയുക, എല്ലാവരെയും കൃത്യസമയത്ത് നിർത്തുക, നികുതികളോ ബാങ്ക് ഫോമോ ആരെയും അത്ഭുതപ്പെടുത്തുന്നില്ലെന്ന് ഉറപ്പാക്കുക എന്നതാണ് നിങ്ങളുടെ മൂല്യം. ഈ പാഠം ഒരു വിദേശ വാങ്ങുന്നയാൾക്കുള്ള റീസെയിൽ പിന്തുടരുന്നു, തുടർന്ന് ബാത്തിൽ കണക്കുകളിലൂടെ കടന്നുപോകുന്നു.

ആര് എന്ത് ചെയ്യുന്നു

• ഏജൻസി (ഫീൽഡിലെ തായ് ഏജന്റുമാർ): ലിസ്റ്റിംഗ് കരാർ, മാർക്കറ്റിംഗ്, വ്യൂവിംഗുകൾ, ഓഫർ, ചർച്ച, ഏകോപനം.
• നിയമപരമായ റോളിലുള്ള ഒരു വിദേശി (പാഠം 2): വിദേശ വാങ്ങുന്നവരെ കണ്ടെത്തി വിവരങ്ങൾ നൽകുന്നു, മെറ്റീരിയലുകൾ തയ്യാറാക്കുന്നു, പ്രക്രിയ വിശദീകരിക്കുന്നു, തായ് സഹപ്രവർത്തകർ വ്യൂവിംഗുകളും ചർച്ചയും കൈകാര്യം ചെയ്യുമ്പോൾ.
• വാങ്ങുന്നയാളുടെ അഭിഭാഷകൻ: ടൈറ്റിലും കരാറും വിദേശ ക്വാട്ടയുടെ സ്ഥിതിയും പരിശോധിക്കുന്നു.
• ബാങ്കുകൾ: വാങ്ങുന്നയാളുടെ ബാങ്ക് വിദേശത്ത് നിന്ന് പണം അയയ്ക്കുന്നു, തായ് ബാങ്ക് FET ഫോം നൽകുന്നു.
• Department of Lands: ട്രാൻസ്ഫർ രജിസ്റ്റർ ചെയ്യുകയും ഫീസും നികുതികളും ഈടാക്കുകയും ചെയ്യുന്നു.

ഒരു റീസെയിൽ കോണ്ടോ, ഘട്ടം ഘട്ടമായി

1. ലിസ്റ്റിംഗ് കരാർ. എഴുതിയത്, കമ്മീഷൻ, ആര് നൽകുന്നു, എപ്പോൾ നൽകണം എന്നിവയോടെ (പാഠം 4).
2. ഓഫറും റിസർവേഷനും. വിൽപ്പന കരാറിന് മുമ്പ് ഒരു ചെറിയ റിസർവേഷൻ ഫീസ് പലപ്പോഴും യൂണിറ്റ് തടഞ്ഞുവയ്ക്കുന്നു. അത് തിരികെ ലഭിക്കുമോ എന്നത് വ്യവസ്ഥയെ ആശ്രയിച്ചിരിക്കുന്നു, അതിനാൽ ഏതെങ്കിലും പണം നീങ്ങുന്നതിന് മുമ്പ് വാങ്ങുന്നയാളോടൊപ്പം അത് വായിക്കുക.
3. തിരിച്ചറിയൽ. ഇരുകക്ഷികളെയും വാങ്ങുന്നയാളുടെ ഫണ്ടുകളുടെ സ്രോതസ്സിനെയും തിരിച്ചറിയുക (പാഠം 4).
4. ക്വാട്ട പരിശോധന. ഒരു വിദേശ ഫ്രീഹോൾഡ് വാങ്ങുന്നയാൾക്ക് കെട്ടിടത്തിന്റെ 49% വിദേശ ക്വാട്ടയിൽ ഇടം വേണം. ട്രാൻസ്ഫർ ദിവസമല്ല, വിൽപ്പന കരാറിന് മുമ്പ് അത് സ്ഥിരീകരിക്കുക.
5. വിൽപ്പന കരാർ. വില, പേയ്മെന്റ് തീയതികൾ, ട്രാൻസ്ഫർ തീയതി, ഏത് ചെലവ് ആര് നൽകുന്നു, ഏതെങ്കിലും പക്ഷം പരാജയപ്പെട്ടാൽ എന്ത് സംഭവിക്കും.
6. വിദേശത്ത് നിന്നുള്ള പണം. വാങ്ങുന്നയാൾ ഫണ്ടുകൾ വിദേശത്ത് നിന്ന്, വിദേശ കറൻസിയിൽ, മുൻകൂട്ടി വയർ ചെയ്യുന്നു. USD 50,000 അല്ലെങ്കിൽ അതിൽ കൂടുതലിന്, സ്വീകരിക്കുന്ന തായ് ബാങ്ക് FET ഫോം നൽകുന്നു (Storm Real Estate Phuket, 2026 സെപ്റ്റംബർ).
7. Department of Lands-ലെ ട്രാൻസ്ഫർ. ഫീസും നികുതികളും അടയ്ക്കുന്നു, യൂണിറ്റ് വാങ്ങുന്നയാളുടെ പേരിൽ രജിസ്റ്റർ ചെയ്യുന്നു.
8. കമ്മീഷൻ. വിൽപ്പനക്കാരൻ ഒരു ഇൻവോയ്സിനെതിരെ ബാങ്ക് ട്രാൻസ്ഫർ വഴി ഏജൻസിക്ക് പണം നൽകുന്നു. വാങ്ങുന്നയാൾ സാധാരണയായി ഏജന്റ് ഫീസ് നൽകുന്നില്ലെന്ന് FazWaz ചൂണ്ടിക്കാട്ടുന്നു.

2026 അവസാനം, കൂടുതൽ ചോദ്യങ്ങൾ പ്രതീക്ഷിക്കുക. 2026 ഒക്ടോബർ 19-ന് ആരംഭിച്ച നോമിനി നടപടി 2 മില്യൺ ബാത്തിന് മുകളിലുള്ള അല്ലെങ്കിൽ 5 മില്യൺ ബാത്തിന് മുകളിൽ വിലയിരുത്തിയ മൂല്യമുള്ള വാങ്ങലുകൾക്ക് പരിശോധനകൾ കൂട്ടുന്നു (Thai Examiner). സോഴ്സ്-ഓഫ്-ഫണ്ട്സ് ഫയൽ തയ്യാറാക്കി വയ്ക്കുക.

ട്രാൻസ്ഫർ ചെലവുകൾ

Storm Real Estate Phuket അതിന്റെ 2026 സെപ്റ്റംബർ ഗൈഡിൽ ചെലവുകൾ വിശദീകരിക്കുന്നു:

ചെലവ്	നിരക്ക്	അടിസ്ഥാനം	ആര് നൽകുന്നു
ട്രാൻസ്ഫർ ഫീസ്	2%	വിലയിരുത്തിയ മൂല്യം	ചർച്ച ചെയ്യാവുന്നത്, പലപ്പോഴും പങ്കിടുന്നു
Specific Business Tax (SBT)	3.3%	വിലയിരുത്തിയ മൂല്യമോ വിൽപ്പന വിലയോ, ഏതാണ് കൂടുതൽ അത്	വിൽപ്പനക്കാരൻ
സ്റ്റാമ്പ് ഡ്യൂട്ടി	0.5%	വിലയിരുത്തിയ മൂല്യമോ വിൽപ്പന വിലയോ, ഏതാണ് കൂടുതൽ അത്	SBT ബാധകമല്ലാത്തപ്പോൾ മാത്രം
വിത്ത്ഹോൾഡിംഗ് ടാക്സ്	കമ്പനി വിൽപ്പനക്കാരന് 1%, വ്യക്തിക്ക് കൈവശം വച്ച വർഷങ്ങൾ അനുസരിച്ച് പുരോഗമനപരം	ലാൻഡ് ഓഫീസ് നിയമങ്ങൾ നിശ്ചയിക്കുന്നത്	വിൽപ്പനക്കാരൻ

SBT ബാധകമാകുമ്പോൾ. വിൽപ്പനക്കാരൻ പ്രോപ്പർട്ടി അഞ്ച് വർഷത്തിൽ താഴെ കൈവശം വച്ചെങ്കിലോ റിയൽ എസ്റ്റേറ്റ് ബിസിനസിലാണെങ്കിലോ SBT നൽകുന്നു. SBT ബാധകമാണെങ്കിൽ, സ്റ്റാമ്പ് ഡ്യൂട്ടിയില്ല. ബാധകമല്ലെങ്കിൽ, പകരം സ്റ്റാമ്പ് ഡ്യൂട്ടി ബാധകമാകും.

വിദേശികൾക്ക് ലഭിക്കാത്ത ഒരു ഇളവ്. 0.01% കുറച്ച ട്രാൻസ്ഫർ, മോർട്ട്ഗേജ് ഫീസ് 7 മില്യൺ ബാത്തോ അതിൽ കുറവോ മൂല്യമുള്ള വീടുകൾ വാങ്ങുന്ന തായ് പൗരന്മാർക്ക് മാത്രമേ ബാധകമാകൂ, 2027 ജൂൺ 30 വരെ നീട്ടിയിട്ടുണ്ട്. വിദേശ വാങ്ങുന്നവർ മുഴുവൻ നിരക്കും നൽകുന്നു.

ഉദാഹരണം 1: Bangkok-ലെ ഒരു റീസെയിൽ കോണ്ടോ, വിൽപ്പനക്കാരൻ 3 വർഷം കൈവശം വച്ചു

ഒരു വിദേശ വാങ്ങുന്നയാൾ 5,000,000 ബാത്ത് നൽകുന്നു. Department of Lands വിലയിരുത്തിയ മൂല്യം 4,600,000 ബാത്ത് എന്ന് ഞങ്ങൾ അനുമാനിക്കുന്നു. മൂന്ന് വർഷം മുമ്പ് വാങ്ങിയ ഒരു വ്യക്തിയാണ് വിൽപ്പനക്കാരൻ. ട്രാൻസ്ഫർ ഫീസ് 50/50 പങ്കിടുമെന്ന് കരാർ പറയുന്നു, ഏജൻസിയുടെ കമ്മീഷൻ 3% ആണ്, വിൽപ്പനക്കാരൻ നൽകുന്നത്.

ഇനം	കണക്കുകൂട്ടൽ	തുക
ട്രാൻസ്ഫർ ഫീസ്	4,600,000 x 2%	92,000 ബാത്ത്
വാങ്ങുന്നയാളുടെ പകുതിയും വിൽപ്പനക്കാരന്റെ പകുതിയും	92,000 / 2	46,000 ബാത്ത് വീതം
SBT, വിൽപ്പനക്കാരൻ (അഞ്ച് വർഷത്തിൽ താഴെ)	5,000,000 x 3.3%	165,000 ബാത്ത്
സ്റ്റാമ്പ് ഡ്യൂട്ടി	നൽകേണ്ടതില്ല, കാരണം SBT ബാധകമാണ്	0
വിത്ത്ഹോൾഡിംഗ് ടാക്സ്, വിൽപ്പനക്കാരൻ	പുരോഗമനപരം, ലാൻഡ് ഓഫീസിൽ നിശ്ചയിക്കുന്നത്	ഒരു എസ്റ്റിമേറ്റ് ചോദിക്കുക
കമ്മീഷൻ, വിൽപ്പനക്കാരൻ	5,000,000 x 3%	150,000 ബാത്ത്
FET ഫോം	USD 50,000-ന് വളരെ മുകളിലുള്ള ഫണ്ടുകൾ	ആവശ്യമാണ്

വിത്ത്ഹോൾഡിംഗ് ടാക്സിന് മുമ്പുള്ള വിൽപ്പനക്കാരന്റെ ചെലവുകൾ 46,000 + 165,000 + 150,000 = 361,000 ബാത്ത്, അതായത് വിലയുടെ ഏകദേശം 7.2%. അതുകൊണ്ടാണ് വിൽപ്പനക്കാർ ആദ്യ മീറ്റിംഗിൽ തന്നെ SBT-യെക്കുറിച്ച് ചോദിക്കുന്നത്.

ഉദാഹരണം 2: അതേ കോണ്ടോ, വിൽപ്പനക്കാരൻ 7 വർഷം കൈവശം വച്ചു

അതേ വിലയും മൂല്യനിർണ്ണയവും, പക്ഷേ വിൽപ്പനക്കാരൻ ഏഴ് വർഷമായി യൂണിറ്റ് കൈവശം വച്ചിരിക്കുന്നു, പ്രോപ്പർട്ടി ബിസിനസിലുമല്ല.

ഇനം	കണക്കുകൂട്ടൽ	തുക
ട്രാൻസ്ഫർ ഫീസ്, ഓരോ പകുതിയും	4,600,000 x 2% / 2	46,000 ബാത്ത്
SBT	നൽകേണ്ടതില്ല (അഞ്ച് വർഷമോ അതിൽ കൂടുതലോ കൈവശം വച്ചു)	0
സ്റ്റാമ്പ് ഡ്യൂട്ടി	5,000,000 x 0.5%	25,000 ബാത്ത്
കമ്മീഷൻ	5,000,000 x 3%	150,000 ബാത്ത്

ഉദാഹരണം 1-നെ അപേക്ഷിച്ച് വിൽപ്പനക്കാരൻ 140,000 ബാത്ത് ലാഭിക്കുന്നു. ചെറിയ വിലമാറ്റത്തേക്കാൾ അഞ്ച് വർഷ പരിധിക്ക് ശേഷം വിൽപ്പനയുടെ സമയം നിശ്ചയിക്കുന്നത് കൂടുതൽ പ്രധാനമായേക്കാം.

ഉദാഹരണം 3: തായ് വാങ്ങുന്നയാളും വിദേശ വാങ്ങുന്നയാളും, അതേ പുതിയ യൂണിറ്റ്

ഒരു ഡെവലപ്പർ 3,000,000 ബാത്തിന് ഒരു പുതിയ കോണ്ടോ വിൽക്കുന്നു, വിലയിരുത്തിയ മൂല്യവും അതുതന്നെയാണെന്ന് ഞങ്ങൾ അനുമാനിക്കുന്നു. ഡെവലപ്പർ റിയൽ എസ്റ്റേറ്റ് ബിസിനസിലാണ്, അതിനാൽ അത് 99,000 ബാത്ത് (3.3%) SBT-യും ഒരു കമ്പനി എന്ന നിലയിൽ 1% വിത്ത്ഹോൾഡിംഗ് ടാക്സും നൽകുന്നു.

ട്രാൻസ്ഫർ ഫീസ്	തായ് വാങ്ങുന്നയാൾ	വിദേശ വാങ്ങുന്നയാൾ
നിരക്ക്	0.01% (2027 ജൂൺ 30 വരെ ഇളവ്)	2%
3,000,000 ബാത്തിലുള്ള തുക	300 ബാത്ത്	60,000 ബാത്ത്

ഒരു പുതിയ യൂണിറ്റിൽ ട്രാൻസ്ഫർ ഫീസ് ആര് നൽകുന്നു എന്നത് ഡെവലപ്പറുടെ കരാറാണ് നിശ്ചയിക്കുന്നത്. വാങ്ങുന്നയാളോടൊപ്പം അത് വായിക്കുക.

ഓഫ്-പ്ലാൻ: പണം എങ്ങനെ നീങ്ങുന്നു

ഓഫ്-പ്ലാനായി വാങ്ങുന്ന ഒരു പുതിയ കോണ്ടോയ്ക്ക്, Thailand Law Online സാധാരണ രീതി വിവരിക്കുന്നു: വാങ്ങുന്നയാൾ ഡെവലപ്പർക്ക് നേരിട്ട്, ഘട്ടങ്ങളായി പണം നൽകുന്നു:

1. യൂണിറ്റ് തടഞ്ഞുവയ്ക്കാൻ ഒരു റിസർവേഷൻ ഫീസ്.
2. വിൽപ്പന കരാർ ഒപ്പിടുമ്പോൾ ഒരു കരാർ ഡെപ്പോസിറ്റ്.
3. നിർമ്മാണ സമയത്ത് തവണകൾ.
4. Department of Lands-ൽ ട്രാൻസ്ഫർ സമയത്ത് ബാക്കി തുക.

എസ്ക്രോ സ്വമേധയാ ഉള്ളതാണ്. ലൈസൻസുള്ള എസ്ക്രോ ഏജന്റിനെ ഉപയോഗിക്കാൻ ഇരുപക്ഷവും സമ്മതിച്ചാൽ മാത്രമേ Escrow Act B.E. 2551 (2008) ബാധകമാകൂ. ഒരു ഡെവലപ്പറെ അത് ഉപയോഗിക്കാൻ ഒരു നിയമവും നിർബന്ധിക്കുന്നില്ല.

സ്റ്റാൻഡേർഡ് കരാർ വാങ്ങുന്നയാളെ സംരക്ഷിക്കുന്നു. Condominium Act-ന്റെ section 6/2 പ്രകാരം, ഡെവലപ്പറുടെ കരാർ Ministry of Interior ഫോം പിന്തുടരണം, യോജിക്കാത്ത വ്യവസ്ഥകൾ അസാധുവാണ് (Siam Legal). അത് 30 ദിവസത്തെ നോട്ടീസോടെ ട്രാൻസ്ഫർ തീയതി നൽകണം, ഏതൊരു നിർമ്മാണ നിർത്തലും ഒരു വർഷമായി പരിമിതപ്പെടുത്തുന്നു, ഘടനയ്ക്ക് 5 വർഷവും മറ്റ് ഭാഗങ്ങൾക്ക് 2 വർഷവും തകരാർ ബാധ്യത നൽകുന്നു, ഫീസില്ലാതെ കരാർ കൈമാറാൻ വാങ്ങുന്നയാളെ അനുവദിക്കുന്നു, 10% പരിധിയോടെ കുറഞ്ഞത് പ്രതിദിനം 0.01% വൈകിയുള്ള കൈമാറ്റ പിഴ നിശ്ചയിക്കുന്നു.

ഒരു ഉദാഹരണ ഓഫ്-പ്ലാൻ ഷെഡ്യൂൾ

2026-ന്റെ ആദ്യ പകുതിയിലെ വിദേശ വാങ്ങുന്നവരുടെ ശരാശരിക്ക് അടുത്തുള്ള 4,300,000 ബാത്തിന്റെ ഒരു യൂണിറ്റ് (The Nation). ഘട്ടങ്ങൾ ഒരു ഉദാഹരണം മാത്രമാണ്. കരാറാണ് തീരുമാനിക്കുന്നത്.

ഘട്ടം	പേയ്‌മെന്റ്	ഇതുവരെ അടച്ചത്
റിസർവേഷൻ	50,000 ബാത്ത്	50,000 ബാത്ത്
കരാർ ഡെപ്പോസിറ്റ്	380,000 ബാത്ത്	430,000 ബാത്ത്
നിർമ്മാണ തവണകൾ	860,000 ബാത്ത്	1,290,000 ബാത്ത്
ട്രാൻസ്ഫർ സമയത്തെ ബാക്കി	3,010,000 ബാത്ത്	4,300,000 ബാത്ത്

വിദേശത്ത് നിന്നുള്ള ഓരോ പേയ്മെന്റും വിദേശ കറൻസിയിൽ എത്തണം, അങ്ങനെ ട്രാൻസ്ഫർ സമയത്ത് മുഴുവൻ തുകയ്ക്കും വാങ്ങുന്നയാൾക്ക് FET ഫോം ലഭിക്കും.

ലീസ്ഹോൾഡ് ഡീലുകൾ

ഒരു വില്ലയോ വീടോ വാങ്ങുന്ന വിദേശിക്ക് ഭൂമി സ്വന്തമാക്കാനാകില്ല. സാധാരണ ഘടന 30 വർഷം വരെയുള്ള രജിസ്റ്റർ ചെയ്ത ലീസ് ആണ്, നിയമം അനുവദിക്കുന്ന ഏറ്റവും ദൈർഘ്യമേറിയ രജിസ്റ്റർ ചെയ്ത റെസിഡൻഷ്യൽ ലീസ്. ഏതൊരു പുതുക്കൽ ഓപ്ഷനും കരാർപരമാണ്, Bektu ചൂണ്ടിക്കാട്ടുന്നതുപോലെ, കോടതികൾ സാധാരണയായി ആദ്യത്തെ രജിസ്റ്റർ ചെയ്ത കാലാവധി മാത്രമേ നടപ്പാക്കൂ. 90 വർഷത്തിലല്ല, 30 വർഷത്തിൽ ഡീലിന് വിലയിടുക.

നികുതികളും ഫീസും നിയമങ്ങളും മാറുന്നു, അതിനാൽ പ്രവർത്തിക്കുന്നതിന് മുമ്പ് ഔദ്യോഗിക സ്രോതസ്സ് പരിശോധിക്കുക. സെയിൽസ് പരിശീലനവും പണ അഭ്യാസങ്ങളും ഉപയോഗിച്ച് പരിശീലിക്കുക.

ഈ പാഠം പൊതുവായ വിവരമാണ്, നിയമപരമോ നികുതി സംബന്ധമോ ആയ ഉപദേശമല്ല.