Продаж off-plan у Саудівській Аравії та платформа Wafi

У Саудівській Аравії ніхто не може продавати, здавати в оренду чи навіть рекламувати off-plan проєкт без ліцензії. Ліцензії видаються через Wafi, платформу REGA для продажу та оренди off-plan. Чинний закон набув чинності 4 квітня 2024 року. Ось що це означає для вас як брокера.

Коротко

1. Кожен off-plan проєкт потребує ліцензії REGA до початку маркетингу чи продажу.
2. Кожен проєкт має власний ескроу-рахунок у ліцензованому саудівському банку.
3. Девелопер може взяти бронювання не більше 5% вартості об'єкта, і ці кошти мають надійти на ескроу.
4. Кошти виходять з ескроу лише за розпорядженнями, підписаними девелопером, інженером-консультантом і дипломованим бухгалтером.
5. Перш ніж продавати, перевірте на Wafi проєкт, тип ліцензії та реквізити ескроу.
6. Продаж без ліцензії є злочином, за який загрожує до п'яти років ув'язнення або штраф до SAR 10 million.

Що таке Wafi

Wafi є офіційною платформою для продажу та оренди off-plan, що працює під егідою REGA. Вона кваліфікує девелоперів, видає ліцензії на проєкти та веде публічний реєстр. Її сервіс запитів показує ліцензовані проєкти з девелопером, розташуванням, типом ліцензії та статусом: не розпочато, в процесі, завершено або скасовано. У листопаді 2025 року REGA запустило миттєве ліцензування: ліцензію видають, щойно виконано всі вимоги, замість приблизно 30 робочих днів.

Типи ліцензій, які ви побачите

• Маркетингова ліцензія без отримання коштів. Девелопер може просувати проєкт, але не може збирати кошти.
• Маркетингова ліцензія з отриманням коштів. Девелопер може приймати бронювання, але має розкрити статус і плани проєкту, збирати не більше 5% вартості кожного об'єкта і вносити все на ескроу.
• Ліцензія на продаж. Потребує шаблону договору купівлі-продажу з точними датами передачі об'єкта та ескроу-угоди з ліцензованим банком.

Як ескроу захищає покупців

• Ескроу-рахунок належить проєкту і може використовуватися лише для нього. Кредитори девелопера не можуть на нього стягнути.
• Для зняття коштів потрібне платіжне доручення, підписане девелопером, консалтинговою компанією та сертифікованим публічним бухгалтером.
• Витрати, не пов'язані з будівництвом, обмежено 20% вартості проданих об'єктів.
• Якщо девелопер знімає надлишок до завершення, 20% від нього залишаються на ескроу до кінця.
• 5% вартості будівництва залишаються на ескроу протягом року після завершення, якщо приховані дефекти не покриває страховий поліс.

Про платежі, прив'язані до прогресу. Закон і посібник прив'язують зняття коштів з ескроу до інженерного та бухгалтерського підтвердження. Ми не знайшли опублікованого правила, яке фіксує поетапний графік власних внесків покупця. Графік прописано в договорі купівлі-продажу, тож прочитайте його разом із клієнтом.

Що брокер має перевірити перед продажем

• Проєкт є на Wafi з чинною ліцензією потрібного типу. Маркетингова ліцензія без отримання коштів означає, що збирати кошти поки не можна.
• Девелопер є в реєстрі та має кваліфікацію.
• У вас є письмовий маркетинговий договір із девелопером. Він входить до пакета документів ліцензії.
• Кожен платіж іде на ескроу IBAN проєкту, ніколи не вам і не на особистий рахунок.
• Будь-яке бронювання не перевищує 5% вартості об'єкта.
• У договорі купівлі-продажу вказано дату передачі.
• У вас є власна ліцензія FAL і ліцензія на рекламу для кожного оголошення.

Захист покупців

• Девелопер має розпочати будівництво протягом шести місяців після отримання ліцензії.
• Свідоцтво про право власності на землю містить відмітку, тож її не можна продати чи відчужити до завершення проєкту.
• Якщо девелопер затримує проєкт без поважної причини, покупець житла має право на компенсацію, що дорівнює орендній платі за подібний об'єкт.
• Якщо проєкт неможливо завершити, REGA може добудувати або ліквідувати його і повернути покупцям сплачене.
• Кошти бронювання повертаються, якщо маркетингову ліцензію скасовано або продаж не завершено протягом 180 днів.
• Покупці можуть переглядати свої бухгалтерські записи та скаржитися на дефекти. Якщо девелопер не розпочне ремонт протягом п'яти днів, можна використати кошти з ескроу або банківську гарантію.

Цей гайд перевірено на дату, зазначену вище. Завжди перевіряйте проєкт на Wafi, перш ніж клієнт щось сплатить. CloserPass не пов'язаний з REGA.

Шукайте вакансії та інші гайди в розділі Саудівська Аравія на CloserPass.