مسیرهای شغلی املاک در عربستان سعودی

قوانینی که مشاور املاک باید بداند

نهاد ناظر املاک

Real Estate General Authority (REGA)

مجوز مشاور املاک (FAL)

هیچ‌کس بدون مجوز REGA نمی‌تواند کارگزاری یا بازاریابی ملک انجام دهد؛ این مجوز با برند FAL صادر می‌شود و درخواست آن به‌صورت آنلاین از طریق پلتفرم کارگزاری REGA ثبت می‌شود. طبق آیین‌نامه اجرایی، شخص حقیقی باید دست‌کم 18 سال سن، اهلیت کامل قانونی و سابقه پاک داشته باشد، دوره صلاحیت REGA را برای هر فعالیت بگذراند و هزینه را بپردازد؛ مجوز یک سال اعتبار دارد و تا پنج سال قابل تمدید است و درخواست تمدید ظرف 60 روز پیش از انقضا ثبت می‌شود. از 1 سپتامبر 2026، متقاضیان بار اول سه دوره غیرحضوری اجباری (کارگزاری، بازاریابی، مبارزه با کلاهبرداری و پولشویی) و یک آزمون حضوری که Saudi Real Estate Institute طراحی می‌کند را می‌گذرانند. آیین‌نامه قاعده‌ای درباره ملیت ندارد، اما وزارت کار از اکتبر 2021 کارگزاری و بازاریابی املاک را 100% به اتباع سعودی اختصاص داده است، بنابراین در عمل غیرسعودی‌ها نمی‌توانند به‌عنوان مشاور املاک دارای مجوز کار کنند؛ مبالغ رسمی هزینه‌ها در آیین‌نامه منتشر نشده است.

قوانین کارگزاری

قانون کارگزاری املاک (فرمان سلطنتی M/130، ژوئن 2022) قرارداد کارگزاری کتبی با مدت مشخص (در صورت عدم ذکر، 90 روز) را الزامی می‌کند که باید در پلتفرم REGA ثبت شود، وگرنه قابل اجرا نیست. کمیسیون پیش‌فرض 2.5% قیمت فروش یا اجاره سال اول است که طرفی که با مشاور قرارداد امضا کرده می‌پردازد، و نرخ متفاوت فقط با توافق کتبی مجاز است؛ وقتی چند طرف در یک معامله شریک هستند، مجموع کمیسیون در همان نرخ باقی می‌ماند. هر آگهی به مجوز تبلیغات جداگانه REGA نیاز دارد و باید نام و شماره مجوز مشاور را نشان دهد، و پلتفرم‌های آنلاین املاک نیز باید خودشان مجوز داشته باشند و با REGA یکپارچه شوند (تا آوریل 2025، 71 پلتفرم مجوز گرفته بودند). جریمه‌ها تا SAR 200,000 می‌رسند و تخلفات جدی به تعلیق یا ابطال مجوز منجر می‌شوند.

خریداران خارجی

قانون مالکیت و سرمایه‌گذاری املاک توسط غیرسعودی‌ها (فرمان سلطنتی M/14 مورخ 19/1/1447 هجری قمری، ژوئیه 2025، منتشرشده در 25 ژوئیه 2025) از 22 ژانویه 2026 اجرایی شد و جایگزین قانون سال 2000 شد. هیئت وزیران آیین‌نامه و مناطق آن را در 23 ژوئن 2026 تصویب کرد: 9 منطقه در ریاض (از جمله KAFD، Diriyah Gate، New Murabba، King Salman Park، Qiddiya، Sedra و Sports Boulevard)، حدود 57 منطقه در جده از جمله Jeddah Central، 17 منطقه در AlUla، و 12 منطقه در مکه و 10 منطقه در مدینه که فقط اشخاص حقیقی مسلمان می‌توانند از آن‌ها استفاده کنند. مقیمان قانونی همچنین می‌توانند یک خانه برای خودشان خارج از مناطق بخرند (نه در مکه یا مدینه)، در حالی که غیرمقیمان باید در داخل مناطق بمانند و ابتدا از طریق سفارت عربستان سعودی هویت دیجیتال بگیرند؛ شرکت‌های خارجی نزد Ministry of Investment (Invest Saudi) ثبت‌نام می‌کنند و همه درخواست خود را در پورتال Saudi Properties ثبت می‌کنند. این قانون مقررات جداگانه مالکیت GCC و حقوق Premium Residency را حفظ می‌کند و REGA می‌تواند از غیرسعودی‌ها هزینه واگذاری تا 5% دریافت کند (طبق گزارش‌ها 2% در نخستین آیین‌نامه).

مالیات و هزینه‌ها

فروش‌ها مالیات 5% معاملات املاک (Real Estate Transaction Tax) را به ZATCA می‌پردازند (قانون و آیین‌نامه فعلی از 9 آوریل 2025 اجرایی است)؛ فروشنده از نظر قانونی مسئول است، خریدار می‌تواند پرداخت آن را بپذیرد و می‌تواند مسئولیت تضامنی داشته باشد، و این مالیات ظرف 30 روز و پیش از تکمیل انتقال سند باید پرداخت شود. فروش ملک به‌جای VAT استاندارد 15% مشمول RETT است و دولت RETT نخستین SAR 1 million از اولین خانه شهروند سعودی را پوشش می‌دهد. غیرسعودی‌ها همچنین هزینه واگذاری REGA را می‌پردازند (طبق قانون حداکثر 5%) و هر انتقال باید در Real Estate Registry ملی ثبت شود.

پیش‌فروش (Wafi)

پیش‌فروش تابع قانون فروش و اجاره پروژه‌های املاک پیش‌فروش است و REGA از طریق برنامه Wafi بر آن نظارت می‌کند: هیچ واحدی را نمی‌توان بدون مجوز پروژه به‌صورت پیش‌فروش بازاریابی کرد، فروخت یا اجاره داد و سازندگان باید ثبت شده باشند. پرداخت‌های خریداران به حساب امانی (escrow) اختصاصی هر پروژه واریز می‌شود و با پیشرفت ساخت آزاد می‌شود؛ 20% ارزش پروژه تا تکمیل نگه داشته می‌شود و 5% (یا ضمانت‌نامه بانکی) تا یک سال پس از تحویل باقی می‌ماند. از نوامبر 2025، REGA مجوزهای پیش‌فروش را به‌محض تحقق شرایط به‌صورت فوری صادر می‌کند، به‌جای ظرف 30 روز.

اجاره

هر اجاره‌نامه مسکونی و تجاری در Ejar، پلتفرم ملی اجاره، با استفاده از قرارداد اجاره یکپارچه ثبت می‌شود؛ اگر موجر ثبت نکند، مستأجر می‌تواند این کار را انجام دهد. در 25 سپتامبر 2025، عربستان سعودی اجاره‌بها را در محدوده شهری ریاض برای پنج سال برای اجاره‌های جدید و موجود ثابت کرد، هر اجاره را در آخرین مبلغ ثبت‌شده در Ejar تثبیت کرد، تمدید خودکار را جز در موارد استثنای مشخص افزود و جریمه‌هایی تا معادل 12 ماه اجاره تعیین کرد. هیئت‌مدیره REGA می‌تواند با تأیید Council of Economic and Development Affairs این تثبیت را به شهرهای دیگر گسترش دهد، اما تا اکتبر 2026 هیچ گسترشی تأیید نشده بود.

پلتفرم‌ها

FAL (مجوز کارگزاری REGA)مجوز تبلیغات REGAEjarWafiSaudi Properties (saudiproperties.rega.gov.sa)Real Estate RegistrySREM (Saudi Real Estate Market، وزارت دادگستری)SakaniNafath