विदेशी के रूप में मिस्र में प्रॉपर्टी खरीदना

विदेशी मिस्र में घर खरीद सकते हैं, लेकिन नियम कई क़ानूनों और डिक्री में बँटे हैं, और कुछ हाल में बदले हैं। एक ब्रोकर के रूप में, खरीदार अक्सर सबसे पहले आपसे ही पूछता है। यहाँ बताया गया है कि क्या जानना और क्या कहना है।

संक्षेप में

1. मूल क़ानून 1996 का क़ानून 230 है: रिहायशी उपयोग, हर प्रॉपर्टी 4,000 m² तक, कोई पुरातात्विक धरोहर नहीं, और पाँच साल तक कोई रीसेल नहीं, जब तक अधिकारी अनुमति न दें।
2. पुरानी दो-प्रॉपर्टी की सीमा सरकारी निर्णय से हटा दी गई है, इस शर्त पर कि क़ीमत विदेश से ट्रांसफ़र की गई विदेशी मुद्रा में चुकाई जाए।
3. ज़मीन और कृषि भूमि प्रतिबंधित हैं। सिनाई की अपनी सख़्त व्यवस्था है।
4. ज़्यादातर नए घर प्राइमरी कॉन्ट्रैक्ट पर बिकते हैं। shahr aqary में पूरा रजिस्ट्रेशन एक अलग, धीमा क़दम है।
5. सेलर कुल बिक्री मूल्य पर 2.5% डिस्पोज़ल टैक्स देता है।
6. प्रॉपर्टी से रेज़िडेंस परमिट मिल सकता है, लेकिन कोई भी वादा करने से पहले मौजूदा सीमाएँ जाँच लें।

1996 का क़ानून 230 क्या कहता है

सरकार का अपना निवेश पोर्टल नियमों का सारांश देता है। एक ग़ैर-मिस्री अपने और अपने परिवार (पति/पत्नी और नाबालिग बच्चे) के निजी निवास के लिए प्रॉपर्टी का मालिक हो सकता है, साथ ही लाइसेंसशुदा बिज़नेस के लिए ज़रूरी प्रॉपर्टी का भी। हर प्रॉपर्टी 4,000 m² से ज़्यादा नहीं होनी चाहिए और सूचीबद्ध पुरातात्विक धरोहर नहीं होनी चाहिए। ग़ैर-मिस्री खरीद से पाँच साल तक मालिकाना हक़ ट्रांसफ़र नहीं कर सकता, जब तक प्रधानमंत्री पहले अनुमति न दें; ये अधिकार अब न्याय मंत्री को सौंप दिए गए हैं। इन शर्तों को तोड़ने वाली डील अमान्य होती है और रजिस्टर नहीं हो सकती।

अगर किसी कंपनी की ज़्यादातर पूंजी मिस्रियों के पास नहीं है, तो उसे विदेशी माना जाता है, भले ही वह मिस्र में इनकॉर्पोरेटेड हो।

कुछ एरिया में ज़्यादा उदार नियम हैं। 2005 के प्रधानमंत्री डिक्री 548 के तहत, नए शहरी समुदायों और सूचीबद्ध टूरिस्ट एरिया, जिनमें Ras El Hekma, Sidi Abdel Rahman, हुर्गादा और लाल सागर शामिल हैं, में घरों के लिए विदेशियों के साथ मिस्रियों जैसा व्यवहार होता है, सुरक्षा मंज़ूरी के अधीन।

यूनिट की सीमा और डॉलर में भुगतान

2023 में कैबिनेट ने विदेशी मुद्रा में भुगतान करने वाले खरीदार के लिए दो प्रॉपर्टी की सीमा हटाने का क़दम उठाया। Al-Ahram Weekly ने जुलाई 2026 में बताया कि यह सीमा प्रधानमंत्री के निर्णय से ख़त्म कर दी गई है, कि क़ीमत विदेश से विदेशी मुद्रा में चुकानी होगी, और कि NUCA जैसी सरकारी संस्थाओं के तहत यूनिट के लिए रजिस्ट्री ऑफ़िस डेवलपर कॉन्ट्रैक्ट और US डॉलर भुगतान का प्रमाण स्वीकार करते हैं। हमें जो मिला उसमें डिक्री का नंबर पब्लिश नहीं हुआ है, इसलिए किसी खरीदार को तीसरी यूनिट की सलाह देने से पहले नोटरी ऑफ़िस से पुष्टि करवाएँ।

उसी रिपोर्ट के अनुसार यह ढील बनी हुई यूनिट पर लागू है, ज़मीन पर नहीं। Al Tamimi के अनुसार, कृषि भूमि और ज़्यादातर रेगिस्तानी ज़मीन विदेशियों के लिए बंद है।

सिनाई और सीमावर्ती एरिया

सिनाई अलग क़ानून से चलता है। Al-Ahram Weekly के अनुसार, Dahab, Sharm El Sheikh और Gulf of Aqaba टूरिज़्म ज़ोन को छोड़कर पूरे सिनाई में विदेशी स्वामित्व प्रतिबंधित है, और Sharm El Sheikh ख़ुद फ़्रीहोल्ड के बजाय 99 साल तक के उपयोग अधिकार (usufruct) से चलता है। कुछ सुरक्षा और सीमावर्ती एरिया सभी के लिए निजी स्वामित्व से बंद हैं। अगर कोई लिस्टिंग सिनाई में या सीमा के पास है, तो कोई भी डिपॉज़िट देने से पहले खरीदार को वकील के पास भेजें।

प्राइमरी कॉन्ट्रैक्ट बनाम shahr aqary रजिस्ट्रेशन

ज़्यादातर नए घर डेवलपर के साथ साइन किए गए प्राइमरी कॉन्ट्रैक्ट (aqd ibtidaei) पर बिकते हैं। यह पक्षों को बाँधता है लेकिन रजिस्टर्ड टाइटल नहीं है। पूरा रजिस्ट्रेशन न्याय मंत्रालय के तहत Real Estate Publicity Department, यानी shahr aqary, में होता है, और इससे रजिस्टर्ड “blue contract” मिलता है।

Enterprise ने 2023 में प्रक्रिया बताई: सर्वे और ज़ोनिंग सर्टिफ़िकेट, Lawyers’ Syndicate स्टैम्प (वैल्यू का 1%, अधिकतम EGP 25,000), रजिस्ट्री फ़ीस, और कॉन्ट्रैक्ट्स की पूरी श्रृंखला। कुल लागत अक्सर EGP 30,000 से 50,000 तक पहुँचती थी, और विदेशियों के लिए सिक्योरिटी क्लियरेंस रजिस्ट्रेशन को लगभग 60 दिन से एक साल तक खींच सकता है। रीसेल घरों के साथ अक्सर बिना रजिस्ट्रेशन वाले कॉन्ट्रैक्ट्स की श्रृंखला आती है, और उस श्रृंखला में कोई कमी होने पर बिक्री को मान्य कराने के लिए कोर्ट केस करना पड़ सकता है, इसलिए जल्दी पूछें।

2.5% डिस्पोज़ल टैक्स

जब कोई व्यक्ति बनी हुई प्रॉपर्टी, या शहर की सीमा के अंदर बिल्डिंग के लिए ज़मीन बेचता है, तो सेलर पर कुल बिक्री मूल्य का 2.5% देय होता है, बिना किसी कटौती के। यह कॉन्ट्रैक्ट रजिस्टर्ड हो या न हो, लागू होता है, और बिक्री के 30 दिनों के अंदर देय है। कुछ ट्रांसफ़र छूट वाले हैं, जैसे पति-पत्नी, माता-पिता और बच्चों के बीच गिफ़्ट।

प्रॉपर्टी से जुड़ी रेज़िडेंसी

प्रॉपर्टी का मालिक होना रेज़िडेंस परमिट का आधार बन सकता है। 2023 की प्रेस रिपोर्ट्स में विदेशी मुद्रा में चुकाई गई लगभग USD 50,000, 100,000 और 200,000 की खरीद से जुड़े एक, तीन और पाँच साल के परमिट बताए गए थे, लेकिन हम किसी आधिकारिक पेज पर मौजूदा सीमाओं की पुष्टि नहीं कर सके। क्लाइंट्स से कहें कि वे Passports, Immigration and Nationality Administration से जाँच करें।

ब्रोकर को क्या समझाना चाहिए

• इस यूनिट और एरिया पर कौन सा क़ानून लागू होता है, और क्या सुरक्षा मंज़ूरी चाहिए।
• कि भुगतान विदेश से विदेशी मुद्रा में आना चाहिए, और बैंक का प्रमाण रखा जाए।
• यूनिट प्राइमरी कॉन्ट्रैक्ट पर है या पहले से रजिस्टर्ड है, और रजिस्ट्रेशन का ख़र्च कौन देगा।
• पाँच साल का रीसेल लॉक, जब तक एरिया को छूट न हो।
• कि सेलर पर 2.5% डिस्पोज़ल टैक्स देय है।
• कि आप GOEIC में रजिस्टर्ड हैं, और आपकी फ़ीस लिखित कॉन्ट्रैक्ट में है और बैंक से दी जाती है, नकद नहीं।

यह गाइड सामान्य जानकारी है, क़ानूनी सलाह नहीं। विदेशियों के लिए नियम 2023 और 2026 में बदले। CloserPass का मिस्र की किसी अथॉरिटी से कोई संबंध नहीं है।

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