Paano gumagana ang off-plan (VEFA) sa Morocco

May detalyadong legal na balangkas ang off-plan sa Morocco, ang VEFA (vente en l’état futur d’achèvement), pero malaking bahagi ng merkado ang umiiwas dito. Maraming developer ang nagbebenta gamit lang ang simpleng reservation. Bilang broker, trabaho ninyong malaman kung ano ang pinoprotektahan ng batas, makita kapag nasa labas nito ang deal, at ipaliwanag ang pagkakaiba sa buyer bago gumalaw ang pera.

Ang maikling bersyon

1. Ang mga off-plan na bentahan ay pinamamahalaan ng Law 44-00, na binago ng Law 107-12, sa loob ng Code of Obligations and Contracts.
2. Nagtatakda ang batas ng dalawang hakbang: isang reservation contract kapag naibigay na ang building permit, saka isang preliminary contract, na pinapayagan din kapag naibigay na ang building permit (Art. 618-5). Mula 16 Hulyo 2026, dapat itong authentic deed na ginawa ng notaryo o mga adoul.
3. Sumusunod ang mga bayad sa legal na iskedyul: 5% + 5% + 10% + 60% + 20%, nakatali sa progreso ng konstruksyon.
4. Dapat magbigay ang developer ng bank o insurance guarantee na sumasaklaw sa mga advance ng buyer.
5. Maraming developer ang mas gusto ang impormal na reservation, minsan resibo lang ang batayan. Kaunting proteksyon lang ang naiiwan nito sa buyer.
6. Ang direct housing aid (MAD 70,000 o 100,000) ay para sa mga Moroccan na first-time buyer ng bagong bahay, at ibinabayad sa final na bentahan.

Ang legal na framework

Nilikha ng Law 44-00 ang kabanata ng VEFA sa Code of Obligations and Contracts, at binago ito ng Law 107-12, lalo na sa pagdaragdag ng reservation contract. Hanggang Hulyo 2026, puwedeng gawin ang mga VEFA contract bilang authentic deed (ng notaryo o mga adoul) o bilang deed na may fixed na petsa ng isang aprubadong propesyonal, gaya ng abogadong tinanggap sa Court of Cassation. Inalis ng Law 41.25, na inilathala sa Bulletin officiel noong 16 Hulyo 2026, ang pangalawang rutang iyon: ang preliminary contract ay dapat na ngayong authentic deed ng notaryo o mga adoul, kung hindi ay walang bisa. Walang bisa ang anumang probisyong salungat sa batas.

Hindi naililipat ang pagmamay-ari kapag pumirma ang buyer. Naililipat lamang ito kapag naitala na ang final deed sa conservation foncière, pagkatapos ng completion. Hanggang doon, ang developer ang nananatiling may-ari ng proyekto.

Ang reservation contract

Kapag naibigay na ang building permit, puwedeng pumirma ang developer ng reservation contract at tumanggap ng advance. Dapat nakasaad dito ang mga partido, ang land title number (o mga reference kung isinasagawa pa ang pagtitulo), ang numero at petsa ng permit, paglalarawan at tinatayang sukat ng unit, ang presyo kada metro kuwadrado, ang mga kondisyon ng bayad at ang petsa ng turnover. Dapat ipakita ang iskedyul ng bayad sa yugtong ito.

Puwedeng umatras ang buyer sa loob ng isang buwan mula sa pagpirma. Dapat ibalik ng developer ang buong advance sa loob ng 7 araw.

Ang preliminary contract

Sa ilalim ng Article 618-5 ng kasalukuyang teksto, puwedeng pirmahan ang preliminary contract kapag nakuha na ang building permit. Ang mga lumang gabay, na isinulat bago ang Law 107-12, ay nagsasabi pa ring dapat hintayin ang pundasyon ng ground floor; sa ngayon, ang pundasyon ay ang una lamang sa tatlong yugto ng bayad sa konstruksyon. Nakalakip dito: mga sertipikadong kopya ng architectural plan, reinforced concrete plan at specifications. Gumagawa rin ang developer ng cahier des charges (specifications na sumasaklaw sa konstruksyon, kagamitan at mga deadline), na pinirmahan ng dalawang panig. Ang mga dokumentong ito, at ang mga patakaran ng co-ownership kung naaangkop, ay inihahain sa conservation foncière (o sa court registry para sa lupang walang titulo).

Mga yugto ng bayad

Ang legal na iskedyul, ayon sa paglalarawan sa panayam noong 2016:

Yugto	Bahagi ng presyo
Pagpirma ng reservation contract	5%
Pagpirma ng preliminary contract	5%
Pagsisimula ng konstruksyon	10%
Tatlong hulog na nakatali sa mga milestone ng konstruksyon (structural works, finishing works, occupancy permit)	60%
Pag-turnover ng susi at pagpirma ng final deed	20%

Ang paghahati ng 60% sa tatlong yugto nito ay pinagkakasunduan ng mga partido.

Halimbawang kalkulasyon

Halimbawang numero: nagpareserba ang isang buyer ng flat na MAD 1,200,000 sa isang VEFA na proyekto sa Rabat. Hinahati ng kontrata ang 60% sa tatlong pantay na bahagi.

Yugto	Kalkulasyon	MAD	Nabayaran na
Reservation contract	5% x 1,200,000	60,000	60,000
Preliminary contract	5% x 1,200,000	60,000	120,000
Pagsisimula ng konstruksyon	10% x 1,200,000	120,000	240,000
Structural works	20% x 1,200,000	240,000	480,000
Finishing works	20% x 1,200,000	240,000	720,000
Occupancy permit	20% x 1,200,000	240,000	960,000
Susi at final deed	20% x 1,200,000	240,000	1,200,000

Pagkatapos ng yugto ng structural works, nakabayad na ang buyer ng 40%. Kapag nabayaran na ang hulog sa finishing works, lumampas na sila sa 50% (60% dito), na nagbubukas ng karapatang magrehistro ng conservatory seizure sa titulo (tingnan sa ibaba). Bukod sa presyo, babayaran ng buyer ang registration duty, land registry duty at bayad sa notaryo sa final deed, humigit-kumulang 6.5% hanggang 7% para sa may gusaling ari-arian. Bawat hulog ay dapat dumaan sa bank transfer: mula 1 Hulyo 2026, ang cash na ibinayad sa bentahang higit sa MAD 300,000 ay may dagdag na 2% na duty.

Mga garantiya

Sa preliminary contract, dapat ibigay ng developer ang mga reference ng isang garantiyang nagbabalik ng mga advance ng buyer kung mabigo ang developer. Ang mga tinatanggap na anyo ay bank completion guarantee, bank refund guarantee o insurance policy. Hindi dapat ilabas ng propesyonal na gumagawa ng kontrata ang pera ng buyer sa developer hangga't hindi napapatunayan ang garantiyang iyon.

Ang buyer na nakabayad ng higit sa 50% ng presyo ay puwedeng magrehistro ng conservatory seizure (saisie conservatoire) sa land title. Hindi maaalis ang karapatang ito ng anumang probisyon sa kontrata. Nananatili ito sa titulo hanggang mairehistro ang pagmamay-ari ng buyer, at puwede itong gawing enforceable seizure kung lumampas sa deadline ang developer o maghatid ng hindi sumusunod sa kontrata.

Ang bitag ng reservation

Iniulat ng Finances News noong Marso 2023 na nananatiling “napakaliit” ang mga VEFA na transaksyon: mas gusto ng mga developer ang mga reservation deal na sa tingin nila ay hindi gaanong mahigpit. Sa ilang kaso, walang kontrata, puro advance payment lang kapalit ng simpleng resibo, walang garantiya sa deadline o sa specifications. Binanggit ng isang eksperto sa artikulo ang kaso ng Bab Darna bilang klasikong halimbawa kung saan ito humahantong, at sinabing tumatagal nang dalawa hanggang tatlong taon sa average ang mga kaso sa korte.

Paano ito makikilala:

• Ang dokumento ay may nakasulat na “bon de réservation” o “reçu” pero walang numero ng permit, walang title number at walang petsa ng turnover.
• Walang reference ng garantiya, walang cahier des charges, walang notaryo o awtorisadong gumawa ng kontrata.
• Humihingi ng pera bago pa magkaroon ng building permit.
• Napupunta ang mga bayad sa isang tao, o nang cash.

Kung hindi pipirma ang developer ng maayos na reservation contract, sabihin nang malinaw sa buyer kung ano ang isinusuko nila.

Ano ang dapat suriin sa developer at sa proyekto

• Ang building permit: numero, petsa at na sakop nito ang yugtong ito. Walang permit, walang legal na reservation.
• Ang land title: humingi ng sertipiko mula sa land registry na nagpapakitang ang developer ang may-ari at anumang bank mortgage sa lupa.
• Ang garantiya: pangalan ng bangko o insurer at ang reference.
• Ang mga naihatid na proyekto ng developer at kung gaano sila naantala. Bisitahin ang isa at kausapin ang mga may-ari.
• Mga alitan sa press o sa harap ng korte.
• Ang kontrata: petsa ng turnover, mga remedyo sa pagkaantala, specifications, tolerance sa sukat, at ang mangyayari sa advance kung magkansela ang buyer.

Mga pagkaantala at ang magagawa ng buyer

Puwedeng palawigin ng developer ang deadline ng turnover nang anim na buwan, pero dapat abisuhan ang buyer nang hindi bababa sa isang buwan bago ang orihinal na petsa. Pagkatapos noon, ayon sa abogadong binanggit ng Finances News, ang buyer na nahaharap sa naantalang turnover ay puwedeng wakasan ang kontrata nang walang multa at mag-claim ng indemnity na 20% ng mga halagang naibayad. Kapag winakasan ng alinmang panig ang kontrata dahil sa kasalanan ng isa, ang napinsalang partido ay puwedeng mag-claim ng 15% ng mga bayad kapag tapos na ang structural works, o 20% kapag naibigay na ang occupancy permit.

Inililista ng ReaConsult, sa sulat nito noong Hunyo 2026, ang karaniwang ruta sa praktika: isang pormal na abiso sa pamamagitan ng registered letter na nagtatakda ng bagong deadline, saka ang mga multa sa pagkaantala na nakasulat sa kontrata (sinasabi nitong karaniwang 0.1% hanggang 0.5% ng presyo kada buwan ang mga ito, bilang kalakaran sa merkado, hindi legal na rate), saka isang claim sa korte para magkansela nang may refund, dagdag ang danyos gaya ng upang ibinayad habang naghihintay. Binabanggit nito ang isang desisyon ng commercial appeal court sa Casablanca noong 2021 na nag-utos sa developer na mag-refund ng MAD 332,500 dagdag ang MAD 20,000 na danyos. Ang garantiya at ang conservatory seizure ang nagbibigay-halaga sa mga remedyong ito, kaya dapat igiit ito ng buyer mula sa unang araw.

Ang direct housing aid at mga bagong bahay

Tumatakbo ang direct housing aid ng gobyerno mula 2024 hanggang 2028. Ayon sa Medias24:

• MAD 100,000 para sa bahay na may presyong hanggang MAD 300,000 kasama ang buwis, at MAD 70,000 para sa bahay na higit sa MAD 300,000 at hanggang MAD 700,000.
• Ang buyer ay dapat may nasyonalidad na Moroccan (kasama ang MRE) at walang pag-aaring bahay sa Morocco.
• Ang bahay ay dapat ibinebenta sa unang pagkakataon, may hindi bababa sa dalawang kuwarto, at may occupancy permit na may petsang 1 Enero 2023 o mas bago.
• Nag-a-apply ang buyer sa daamsakane.ma, pumipirma sa compromis sa loob ng 30 araw mula sa pag-apruba, at ibinabayad ang aid sa notaryo, na saka nagpapapirma ng final deed.
• Nagbibigay ang buyer sa Estado ng mortgage at dapat tumira sa bahay bilang pangunahing tirahan nang limang taon, o ibalik ang aid.

Para sa off-plan, ang mahalaga ay ang timing: dahil kailangan ng bahay ang occupancy permit, dumarating ang aid sa final na bentahan, hindi habang itinatayo. Halimbawang numero: bumili ang isang Moroccan na first-time buyer ng bagong flat na MAD 650,000; ang aid ay MAD 70,000, kaya MAD 580,000 dagdag ang mga gastos ang popondohan ng buyer. Mula 2026, puwede na ring mag-apply ang mga co-owner. Pagsapit ng Hunyo 2026, higit sa 105,000 na sambahayan ang nakinabang, 24% sa kanila ay MRE. Hindi ito magagamit ng dayuhang buyer.

Mga red flag

• Reservation bago ang building permit, o resibo lang ang batayan.
• Walang reference ng garantiya sa preliminary contract.
• Developer na walang naihatid na proyektong mabibisita ninyo.
• Bayad nang cash, o bayad sa personal na account.
• Ipinangakong petsa ng turnover na hindi nakasulat sa kontrata.

Sinuri ang mga patakaran sa off-plan sa Morocco sa petsang nakasaad sa itaas. Pangkalahatang impormasyon ang gabay na ito, hindi legal na payo. Ang CloserPass ay hindi kaanib ng anumang developer o awtoridad.

Maghanap ng mga posisyon at iba pang gabay sa Morocco sa CloserPass.