Comprar una propiedad en Egipto siendo extranjero

Los extranjeros pueden comprar vivienda en Egipto, pero las normas están repartidas en varias leyes y decretos, y algunas han cambiado hace poco. Como agente, a menudo eres la primera persona a quien pregunta el comprador. Esto es lo que debes saber y decir.

En resumen

1. La ley de base es la Ley 230 de 1996: uso residencial, cada inmueble de hasta 4,000 m², sin antigüedades y sin reventa durante cinco años salvo autorización de las autoridades.
2. El antiguo límite de dos inmuebles se ha levantado por decisión del gobierno, con la condición de que el precio se pague en divisas transferidas desde el extranjero.
3. El suelo y el suelo agrícola están vedados. El Sinaí tiene su propio régimen restrictivo.
4. La mayoría de las viviendas nuevas se venden con un contrato primario. La inscripción completa en el shahr aqary es un paso aparte y más lento.
5. El vendedor paga un impuesto de transmisión del 2.5% sobre el valor bruto de venta.
6. Una propiedad puede respaldar un permiso de residencia, pero comprueba los umbrales vigentes antes de prometer nada.

Lo que dice la Ley 230 de 1996

El propio portal de inversión del gobierno resume las normas. Un no egipcio puede ser propietario de un inmueble como residencia privada para sí y su familia (cónyuge e hijos menores), además del inmueble necesario para una actividad con licencia. Cada inmueble no debe superar los 4,000 m² ni ser una antigüedad catalogada. El no egipcio no puede transmitir la propiedad durante cinco años desde la adquisición, salvo que el Primer Ministro lo autorice antes; esas facultades se han delegado después en el Ministro de Justicia. Una operación que incumpla estas condiciones es nula y no puede inscribirse.

Una empresa se considera extranjera si los egipcios no tienen la mayoría de su capital, aunque esté constituida en Egipto.

Algunas zonas reciben un trato más favorable. Según el Decreto del Primer Ministro 548 de 2005, los extranjeros reciben el mismo trato que los egipcios para viviendas en nuevas comunidades urbanas y en zonas turísticas catalogadas, como Ras El Hekma, Sidi Abdel Rahman, Hurghada y el Mar Rojo, sujeto a autorizaciones de seguridad.

El límite de unidades y el pago en dólares

En 2023 el Gabinete decidió levantar el límite de dos inmuebles si el comprador paga en divisas. Al-Ahram Weekly informó en julio de 2026 de que el límite ha sido suprimido por una decisión del Primer Ministro, de que el precio debe pagarse en divisas desde el extranjero y de que las oficinas del registro aceptan un contrato de la promotora más una prueba de pago en dólares estadounidenses para unidades de organismos estatales como la NUCA. El número del decreto no se ha publicado en lo que hemos podido encontrar, así que pide a la notaría que lo confirme antes de asesorar a un comprador sobre una tercera unidad.

El mismo informe dice que la flexibilización abarca unidades construidas, no terrenos. El suelo agrícola y la mayor parte del suelo desértico siguen cerrados a los extranjeros, según Al Tamimi.

El Sinaí y las zonas fronterizas

El Sinaí se rige por una legislación propia. Al-Ahram Weekly afirma que la propiedad extranjera está prohibida en todo el Sinaí excepto en Dahab, Sharm El Sheikh y la zona turística del Golfo de Aqaba, y que en la propia Sharm El Sheikh se funciona con derechos de usufructo de hasta 99 años en lugar de plena propiedad. Algunas zonas de seguridad y fronterizas están cerradas a la propiedad privada para todos. Si un inmueble está en el Sinaí o cerca de una frontera, envía al comprador a un abogado antes de cualquier depósito.

Contrato primario frente a inscripción en el shahr aqary

La mayoría de las viviendas nuevas se venden con un contrato primario (aqd ibtidaei) firmado con la promotora. Obliga a las partes, pero no es un título inscrito. La inscripción completa se hace en el Real Estate Publicity Department, el shahr aqary, dependiente del Ministerio de Justicia, y da lugar al “contrato azul” inscrito.

Enterprise describió el proceso en 2023: un certificado topográfico y urbanístico, el sello del Colegio de Abogados (1% del valor, con un máximo de EGP 25,000), las tasas del registro y la cadena completa de contratos. Los costes totales llegaban a menudo a EGP 30,000 a 50,000, y para los extranjeros una autorización de seguridad puede alargar la inscripción de unos 60 días a un año. Las viviendas de reventa suelen venir con una cadena de contratos sin inscribir, y un hueco en esa cadena puede suponer un pleito para validar la venta, así que pregunta pronto.

El impuesto de transmisión del 2.5%

Cuando un particular vende un inmueble construido, o un terreno edificable dentro del casco urbano, el vendedor debe el 2.5% del valor bruto de venta, sin deducciones. Se aplica esté o no inscrito el contrato, y vence en los 30 días siguientes a la venta. Algunas transmisiones están exentas, como las donaciones entre cónyuges o entre padres e hijos.

Residencia vinculada a una propiedad

Ser propietario de un inmueble puede respaldar un permiso de residencia. La prensa de 2023 describía permisos de uno, tres y cinco años vinculados a compras de unos USD 50,000, 100,000 y 200,000 pagadas en divisas, pero no pudimos confirmar los umbrales vigentes en una página oficial. Di a los clientes que lo comprueben con la Administración de Pasaportes, Inmigración y Nacionalidad.

Lo que un agente debe explicar

• Qué ley se aplica a esta unidad y zona, y si hace falta una autorización de seguridad.
• Que el pago debe llegar en divisas desde el extranjero, conservando el justificante bancario.
• Si la unidad tiene un contrato primario o ya está inscrita, y quién paga los gastos de inscripción.
• El bloqueo de reventa de cinco años, salvo que la zona esté exenta.
• Que el vendedor debe el impuesto de transmisión del 2.5%.
• Que estás inscrito en la GOEIC, y que tus honorarios constan en un contrato escrito y se pagan por banco, no en efectivo.

Esta guía es información general, no asesoramiento jurídico. Las normas para extranjeros cambiaron en 2023 y 2026. CloserPass no está afiliado a ninguna autoridad egipcia.

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