خرید ملک در مصر به‌عنوان خارجی

خارجی‌ها می‌توانند در مصر خانه بخرند، اما قوانین در چند قانون و فرمان پراکنده است و برخی اخیراً تغییر کرده‌اند. به‌عنوان مشاور املاک، شما اغلب اولین کسی هستید که خریدار از او سؤال می‌کند. آنچه باید بدانید و بگویید:

خلاصه

1. قانون پایه قانون 230 سال 1996 است: کاربری مسکونی، هر ملک تا 4,000 m²، بدون آثار باستانی، و بدون فروش مجدد به مدت پنج سال مگر با اجازه مقامات.
2. سقف قدیمی دو ملک با تصمیم دولت برداشته شده است، به این شرط که قیمت با ارز خارجی منتقل‌شده از خارج پرداخت شود.
3. زمین و زمین کشاورزی ممنوع است. سینا رژیم محدودکننده خاص خود را دارد.
4. بیشتر خانه‌های نوساز با قرارداد اولیه فروخته می‌شوند. ثبت کامل در shahr aqary مرحله‌ای جداگانه و کندتر است.
5. فروشنده مالیات 2.5% واگذاری را بر ارزش ناخالص فروش می‌پردازد.
6. ملک می‌تواند پشتوانه اجازه اقامت باشد، اما پیش از هر وعده‌ای آستانه‌های فعلی را بررسی کنید.

قانون 230 سال 1996 چه می‌گوید

پورتال سرمایه‌گذاری خود دولت قوانین را خلاصه کرده است. یک فرد غیرمصری می‌تواند برای سکونت شخصی خود و خانواده‌اش (همسر و فرزندان صغیر) مالک ملک شود، به‌علاوه ملکی که برای یک کسب‌وکار دارای مجوز لازم است. هر ملک نباید از 4,000 m² بیشتر باشد و نباید جزو آثار باستانی ثبت‌شده باشد. فرد غیرمصری نمی‌تواند تا پنج سال از زمان خرید مالکیت را منتقل کند، مگر اینکه نخست‌وزیر زودتر اجازه دهد؛ این اختیارات از آن زمان به وزیر دادگستری تفویض شده است. معامله‌ای که این شرایط را نقض کند باطل است و قابل ثبت نیست.

شرکتی که اکثریت سرمایه آن در اختیار مصری‌ها نباشد خارجی محسوب می‌شود، حتی اگر در مصر ثبت شده باشد.

با برخی مناطق سخاوتمندانه‌تر رفتار می‌شود. طبق فرمان نخست‌وزیر 548 سال 2005، خارجی‌ها برای خانه در جوامع شهری جدید و در مناطق گردشگری فهرست‌شده، از جمله Ras El Hekma، Sidi Abdel Rahman، هورغادا و دریای سرخ، مانند مصری‌ها در نظر گرفته می‌شوند، مشروط به تأییدیه‌های امنیتی.

سقف تعداد واحد و پرداخت به دلار

در 2023 هیئت دولت اقدام به برداشتن محدودیت دو ملک در صورت پرداخت خریدار با ارز خارجی کرد. Al-Ahram Weekly در ژوئیه 2026 گزارش داد که این سقف با تصمیم نخست‌وزیر لغو شده است، که قیمت باید با ارز خارجی از خارج پرداخت شود، و دفاتر ثبت برای واحدهای تحت نظر نهادهای دولتی مانند NUCA، قرارداد سازنده به‌همراه مدرک پرداخت به دلار آمریکا را می‌پذیرند. شماره فرمان در منابعی که پیدا کردیم منتشر نشده است، پس پیش از مشاوره به خریدار برای واحد سوم، از دفتر اسناد رسمی بخواهید آن را تأیید کند.

همان گزارش می‌گوید این تسهیل شامل واحدهای ساخته‌شده است، نه زمین. به گفته Al Tamimi، زمین کشاورزی و بیشتر زمین‌های بیابانی همچنان به روی خارجی‌ها بسته است.

سینا و مناطق مرزی

سینا تابع قوانین جداگانه‌ای است. Al-Ahram Weekly می‌گوید مالکیت خارجی‌ها در سراسر سینا ممنوع است به جز Dahab، Sharm El Sheikh و منطقه گردشگری خلیج عقبه، و خود Sharm El Sheikh به جای مالکیت کامل از طریق حق انتفاع تا 99 سال عمل می‌کند. برخی مناطق امنیتی و مرزی برای همه به روی مالکیت خصوصی بسته هستند. اگر ملکی در سینا یا نزدیک مرز است، پیش از هر بیعانه‌ای خریدار را نزد وکیل بفرستید.

قرارداد اولیه در برابر ثبت در shahr aqary

بیشتر خانه‌های نوساز با قرارداد اولیه (aqd ibtidaei) که با سازنده امضا می‌شود فروخته می‌شوند. این قرارداد طرفین را متعهد می‌کند اما سند مالکیت ثبت‌شده نیست. ثبت کامل در اداره ثبت اسناد املاک، یعنی shahr aqary، زیر نظر وزارت دادگستری انجام می‌شود و «قرارداد آبی» ثبت‌شده را صادر می‌کند.

Enterprise در 2023 این فرایند را چنین توصیف کرد: گواهی نقشه‌برداری و منطقه‌بندی، مهر کانون وکلا (1% ارزش، با سقف EGP 25,000)، هزینه‌های ثبت و زنجیره کامل قراردادها. هزینه کل اغلب به EGP 30,000 تا 50,000 می‌رسید، و برای خارجی‌ها یک استعلام امنیتی می‌تواند ثبت را از حدود 60 روز به یک سال برساند. خانه‌های دست دوم اغلب زنجیره‌ای از قراردادهای ثبت‌نشده دارند و یک حلقه گمشده در این زنجیره می‌تواند به معنای پرونده دادگاهی برای تأیید فروش باشد، پس زود بپرسید.

مالیات 2.5% واگذاری

وقتی یک فرد ملک ساخته‌شده، یا زمین ساختمانی در محدوده شهر، را می‌فروشد، فروشنده 2.5% ارزش ناخالص فروش را بدون هیچ کسری بدهکار است. این مالیات چه قرارداد ثبت شده باشد چه نه اعمال می‌شود و ظرف 30 روز از فروش سررسید می‌شود. برخی انتقال‌ها معاف هستند، مانند هبه بین همسران، والدین و فرزندان.

اقامت مرتبط با ملک

مالکیت ملک می‌تواند پشتوانه اجازه اقامت باشد. گزارش‌های رسانه‌ای در 2023 از اجازه‌های یک، سه و پنج‌ساله مرتبط با خرید حدوداً USD 50,000، 100,000 و 200,000 پرداخت‌شده با ارز خارجی خبر دادند، اما نتوانستیم آستانه‌های فعلی را در یک صفحه رسمی تأیید کنیم. به مشتریان بگویید با اداره گذرنامه، مهاجرت و تابعیت بررسی کنند.

آنچه مشاور املاک باید توضیح دهد

• کدام قانون بر این واحد و منطقه اعمال می‌شود و آیا تأییدیه امنیتی لازم است.
• اینکه پرداخت باید با ارز خارجی از خارج انجام شود و مدرک بانکی آن نگه داشته شود.
• اینکه واحد با قرارداد اولیه است یا قبلاً ثبت شده، و چه کسی هزینه‌های ثبت را می‌پردازد.
• محدودیت پنج‌ساله فروش مجدد، مگر اینکه منطقه معاف باشد.
• اینکه فروشنده مالیات 2.5% واگذاری را بدهکار است.
• اینکه شما نزد GOEIC ثبت شده‌اید و حق‌الزحمه‌تان در قرارداد کتبی آمده و از طریق بانک پرداخت می‌شود، نه نقدی.

این راهنما اطلاعات عمومی است، نه مشاوره حقوقی. قوانین مربوط به خارجی‌ها در 2023 و 2026 تغییر کرد. CloserPass به هیچ نهاد مصری وابسته نیست.

فرصت‌های شغلی و راهنماهای بیشتر را در مصر در CloserPass پیدا کنید.