مسیر شغلی املاک در مصر

قوانینی که مشاور املاک باید بداند

نهاد ناظر املاک

General Organization for Export and Import Control (GOEIC)، دفتر ثبت مشاوران املاک، زیر نظر وزارت سرمایه‌گذاری و تجارت خارجی

ثبت‌نام مشاور املاک (GOEIC)

هر کسی که در خرید، فروش یا اجاره ملک یا زمین واسطه‌گری می‌کند باید در دفتر ثبت مشاوران املاک GOEIC ثبت شود؛ این دفتر با قانون 21 سال 2022، اصلاحیه قانون نمایندگی تجاری و کارگزاری 120 سال 1982، ایجاد شد. به گزارش Property Finder Egypt، تصمیم وزارتی 578 سال 2025 درباره انواع و دسته‌های مشاوران املاک در 16 دسامبر 2025 صادر شد و از 18 ژانویه 2026 اجرایی شد، و فعالان فعلی شش ماه، تا ژوئیه 2026، برای ثبت‌نام فرصت داشتند. متقاضیان ابتدا دوره آنلاین Real Estate Brokerage Practice را در GOEIC می‌گذرانند (3 روز، 12 ساعت، 80% حضور و یک ارزیابی نهایی، EGP 1,500)، سپس فرم فردی یا شرکتی را همراه با گواهی در یکی از شعب GOEIC ثبت می‌کنند. مشاوران به‌عنوان مشاور فروشنده، خریدار، دوطرفه یا اجاره ثبت می‌شوند و بر اساس اندازه معامله رتبه‌بندی می‌شوند: A (بیش از EGP 100 million، سرمایه EGP 1 million)، B (بیش از EGP 50 million، EGP 500,000)، C (بیش از EGP 10 million، EGP 50,000) و D (تا EGP 10 million، EGP 20,000). کارت مشاور املاک از شعب Maarouf (قاهره)، 6th of October یا اسکندریه دریافت می‌شود. هزینه‌های ثبت‌نام در شعب پرداخت می‌شود اما منتشر نشده است؛ فعالیت بدون ثبت‌نام تا دو سال حبس و جریمه EGP 50,000 تا EGP 1 million در پی دارد.

چه کسی می‌تواند مشاور املاک باشد

ثبت‌نام فردی مختص شهروندان مصری است: قانون 120 سال 1982 (ماده 3، که با ماده 3 مکرر بر مشاوران املاک اعمال می‌شود) متقاضی را ملزم به داشتن تابعیت مصر می‌کند، و مصری‌ای که تابعیت گرفته باید ده سال آن را داشته باشد. بنابراین یک تبعه خارجی نمی‌تواند به نام خودش به‌عنوان مشاور املاک ثبت شود. با این حال خارجی‌ها می‌توانند از طریق شرکت فعالیت کنند: دفتر ثبت GOEIC مسیرهای جداگانه‌ای برای شرکت‌های مصری با بنیان‌گذاران خارجی و برای شعب مصری شرکت‌های خارجی دارد، و قانون به وزیر اجازه می‌دهد شرط تابعیت را برای شرکت‌های دارای بنیان‌گذار خارجی لغو کند. خارجی‌ای که در چنین شرکتی استخدام می‌شود طبق قانون کار 14 سال 2025 (اجرایی از 1 سپتامبر 2025) به مجوز کار وزارت کار نیاز دارد، و تصمیم وزارتی 279 سال 2025 سهم کارکنان خارجی را به 10% نیروی کار مصری هر مؤسسه محدود می‌کند (تا 20% برای برخی پروژه‌های قانون سرمایه‌گذاری وقتی نیروی مصری واجد شرایط پیدا نشود). اینکه آیا کارمند خارجی می‌تواند شخصاً قراردادهای کارگزاری را امضا کند در حالی که ثبت به نام شرکت است، در هیچ متن رسمی‌ای که پیدا کردیم تأیید نشده است.

قوانین کارگزاری

هر قرارداد کارگزاری باید کتبی باشد و تاریخ، طرفین، مشخصات ملک و روش کامل پرداخت را ذکر کند، و مشاور املاک باید اطلاعات ملک را با سوابق رسمی تطبیق دهد و اطلاعات مشتری را محرمانه نگه دارد. کمیسیون‌های بالای EGP 10,000 را نمی‌توان نقدی پرداخت، مشاوران دفتر معاملاتی نگه می‌دارند (به‌صورت الکترونیکی از طریق وب‌سایت GOEIC) که قیمت‌ها و کمیسیون‌ها را ثبت می‌کند، و مبالغ دریافتی ظرف 30 روز به سازمان مالیاتی اعلام می‌شود. قانون 120 سقفی برای کمیسیون تعیین نمی‌کند؛ نرخ و ارز همان است که در قرارداد آمده. در پروژه‌های جدید سازنده کمیسیون مشاور را می‌پردازد، بنابراین خریدار در هر حال همان قیمت را می‌پردازد، و گفته می‌شد مشاوران 70 تا 80% فروش سازندگان را انجام می‌دهند (Invest-Gate، 2022). مشتریان باید پیش از معامله با فهرست‌های واحد مبارزه با پولشویی بررسی شوند.

خریداران خارجی

قانون 230 سال 1996 در گذشته هر فرد غیرمصری را به دو ملک، هر کدام تا 4,000 متر مربع، محدود می‌کرد و تا پنج سال اجازه فروش مجدد نمی‌داد. تصمیمات هیئت دولت از 2023 تا 2026 سقف تعداد واحدهای مسکونی را برای خریدارانی که با ارز خارجی منتقل‌شده از خارج پرداخت می‌کنند برداشت، و واحدهایی که از نهادهایی مانند NUCA خریداری می‌شوند فقط با مدرک پرداخت به دلار آمریکا قابل ثبت رسمی هستند (Ahram Online، ژوئیه 2026). مالکیت شامل واحدها است، نه زمین: نخست‌وزیر گفته است مالکیت خارجی‌ها به واحدهای ملکی محدود است، زمین‌های بیابانی مختص مصری‌ها و شرکت‌های با اکثریت مصری است (قانون 143 سال 1981) و زمین کشاورزی به روی خارجی‌ها بسته است. در سینا، قانون توسعه یکپارچه 2012 مالکیت زمین و ساختمان را مختص مصری‌ها می‌داند و به خارجی‌ها حق انتفاع قابل تمدید (تا 50 سال، حداکثر 75) می‌دهد، و Ahram از استثناهایی برای Dahab، Sharm El Sheikh و منطقه گردشگری خلیج عقبه خبر داده است. اقامت از طریق ملک ارائه می‌شود، با آستانه‌های گزارش‌شده USD 50,000 برای یک سال، USD 100,000 برای سه سال و USD 200,000 برای پنج سال (IMI Daily، 2023)، اما جدول رسمی‌ای برای تأیید مبالغ فعلی پیدا نشد.

مالیات و هزینه‌ها

فروشنده مالیات واگذاری املاک 2.5% را بر قیمت ناخالص فروش ملک ساخته‌شده یا زمین ساختمانی می‌پردازد، چه قرارداد ثبت شده باشد چه نه؛ اصلاحات قانون مالیات بر درآمد طبق قانون 151 سال 2026، که از 29 ژوئیه 2026 اجرایی است، 60 روز برای پرداخت فرصت می‌دهد. ثبت فروش در اداره ثبت اسناد املاک (Shahr El Aqary) طبق قانون 83 سال 2006 هزینه ثابتی بر اساس متراژ دارد، که گزارش شده از EGP 500 تا 100 متر مربع شروع و تا سقف EGP 2,000 برای بالای 300 متر مربع می‌رسد، به‌علاوه نقشه‌برداری، تأیید کانون وکلا (1% با سقف EGP 25,000) و هزینه‌های قرارداد؛ کل فرایند اغلب EGP 30,000 تا 50,000 هزینه دارد (Enterprise، 2023). از زمان تصمیم 3562 سال 2023، قراردادهای واحدها در شهرهای تحت نظارت دولت بدون ثبت کامل در اداره ثبت قابل تأیید رسمی هستند. اجاره‌های غیرمسکونی اکنون مشمول 14% VAT هستند (قانون 149 سال 2026).

پیش‌فروش

بیشتر خانه‌های نوساز را سازندگان به‌صورت پیش‌فروش با اقساط طولانی می‌فروشند؛ به گفته JLL این اقساط از دو سال پیش از 2016 به 15 سال در حال حاضر رسیده است، اغلب روی زمینی که از New Urban Communities Authority (NUCA) خریداری شده یا طبق قراردادهای مشارکت در درآمد با آن مشترک است. قوانین فعلی (فرمان نخست‌وزیر 2184 سال 2022) حساب بانکی پروژه و سپرده تضمین را الزامی می‌کنند اما ثبت یا رتبه‌بندی سازندگان را نه، و تأخیر در تحویل به موضوعی سیاسی تبدیل شده است: در سپتامبر 2026 دولت شروع به فهرست کردن پروژه‌های متوقف‌شده کرد. پیش‌نویس قانونی برای ایجاد اتحادیه اجباری سازندگان املاک مصر، که وزارت مسکن در اواخر سپتامبر 2026 آن را تکمیل کرد، ثبت‌نام را پیش از تأیید هر پروژه الزامی می‌کند، یک حساب امانی (escrow) برای هر پروژه یا فاز با برداشت‌های وابسته به پیشرفت تأییدشده، جدول پرداخت مرتبط با تکمیل، و دو صندوق حمایت از خریدار؛ این پیش‌نویس هنوز باید از هیئت دولت و مجلس بگذرد.

اجاره

قانون اجاره قدیمی 164 سال 2025، منتشرشده در 4 اوت 2025، اجاره‌های با نرخ کنترل‌شده را پس از هفت سال برای مسکن و پنج سال برای سایر کاربری‌ها پایان می‌دهد. در دوره گذار، اجاره‌ها در مناطق ممتاز به 20 برابر اجاره قدیمی (دست‌کم EGP 1,000 در ماه)، در مناطق با درآمد متوسط به 10 برابر (دست‌کم EGP 400) و در مناطق اقتصادی (دست‌کم EGP 250) می‌رسد، و برای واحدهای غیرمسکونی پنج برابر می‌شود، سپس سالانه 15% افزایش می‌یابد؛ دولت متعهد به تأمین مسکن جایگزین برای مستأجران اصلی شده است. اجاره‌هایی که از 30 ژانویه 1996 به بعد امضا شده‌اند مشمول این قانون نیستند و تابع قانون مدنی‌اند، با اجاره‌بها و مدتی که آزادانه توافق می‌شود.

پلتفرم‌ها

دفتر ثبت مشاوران املاک GOEIC و کارت مشاور املاکرزرو آنلاین GOEIC (goeic.gov.eg/reserv-online، خط تلفن 19591)دفتر الکترونیکی معاملات GOEICاداره ثبت اسناد املاک (Shahr El Aqary)New Urban Communities Authority (NUCA)سازمان مالیاتی مصرفهرست‌های واحد مبارزه با پولشویی و تأمین مالی تروریسم مصرمجوزهای کار خارجی‌ها از وزارت کار