Mga real estate career sa France

Ang mga patakarang dapat alam ng broker

Mga pampublikong institusyon

Ang real estate brokerage sa France ay pinamamahalaan ng loi Hoguet (Law no. 70-9 of 2 January 1970) at ng implementing decree no. 72-678 of 20 July 1972 nito. Walang pambansang regulator para sa mga agent: inisyu ang professional card ng Chambre de commerce et d'industrie (CCI) ng lugar kung saan nasa head office ang kumpanya, sa pamamagitan ng online file ng CCI para sa mga real estate professional. Ang consumer protection authority (DGCCRF) ang nag-iinspeksyon sa mga agency tungkol sa mga mandat, pagpapakita ng fee at mapanlinlang na gawain; ang mga notaire, na mga public officer, ang gumagawa at pumipirma ng bawat final deed of sale at nangongolekta ng transfer taxes; inilalathala ng tax administration (DGFiP) ang transfer tax rate ng bawat département; at iniingatan ng mga registry ng commercial court ang special register ng mga agent commercial (RSAC). Kinakatawan ng mga trade body tulad ng FNAIM, na nagsasabing may mga 10,000 miyembrong agency, ang propesyon pero hindi sila nagbibigay ng lisensya kaninuman.

Carte professionnelle

Ang sinumang, bilang regular na aktibidad, nakikipag-negotiate, nagbebenta, nagpapaupa o nagma-manage ng property para sa iba ay dapat may carte professionnelle. May mention ito para sa bawat aktibidad: T para sa transactions, G para sa property management at S para sa co-ownership management (syndic), na may isang card bawat kumpanya. Inisyu ng CCI ang card gamit ang form Cerfa 15312 at valid ito nang 3 taon; dapat i-request ang renewal 2 buwan bago ito mag-expire. Dapat patunayan ng aplikante ang professional aptitude, magandang reputasyon, professional liability insurance (RCP) at, kung may hawak na pera ng client ang agency, isang financial guarantee; hindi kailangan ng guarantee ang transaction agency na nagdedeklara sa karangalan na wala itong hawak na pondo, effects o securities para sa mga client. Ang aptitude ay degree na bac+3 level sa law, economics o business, BTS Professions immobilières o katumbas na level 6 title, o karanasan: 3 taon bilang empleyado ng may hawak ng card na may baccalauréat, o 10 taon kung wala nito, ginagawang 4 na taon sa management role. Sa CCI Bretagne, 160 € ang unang card at 130 € ang renewal noong October 2026; puwedeng bahagyang iba ang singil ng ibang CCI. Para mag-renew, dapat patunayan ng may hawak at ng lahat ng nakikipag-negotiate para sa agency ang 14 na oras na continuing training kada taon, o 42 oras sa loob ng 3 taon, kasama ang hindi bababa sa 2 oras ng ethics at 2 oras tungkol sa non-discrimination sa access sa pabahay.

Sino ang puwedeng maging ahente

Karamihan ng agent ay hindi kailanman nagkakaroon ng sariling card. Nagtatrabaho sila para sa isang may hawak ng card sa ilalim ng attestation d'habilitation, isang personal na dokumentong nakatali sa isang may hawak ng card na nagpapahintulot sa kanilang makipag-negotiate sa loob ng mga kapangyarihang ibinibigay ng may hawak na iyon. Ang may hawak ng card, hindi ang agent, ang nagfa-file ng request sa CCI (Cerfa 15315, 55 € sa CCI Bretagne), at dapat inisyu ang attestation bago magsimula ang trabaho; inuulit ito kapag na-renew ang card, kapag lumipat ng agency ang agent o kapag nagbago ang mga detalye, at hindi ito kailanman nagpapahintulot na magtrabaho para sa ibang professional. May dalawang status. Ang salaried na négociateur ay empleyado ng agency, at hindi pinapalitan ng employment contract ang attestation. Ang agent commercial immobilier, madalas tinatawag na mandataire, ay self-employed: rehistrado sa RSAC sa registry ng commercial court, karaniwang bilang micro-entrepreneur, na may kontrata sa may hawak ng card, ang attestation at sariling liability insurance. Hindi puwedeng tumanggap o humawak ng pondo ng client ang agent commercial, magpatakbo ng agency o opisina, o lumampas sa mga kapangyarihang ipinagkatiwala. Ang mga mandataire network tulad ng IAD, Safti, Capifrance at eXp ay may mga 47,000 adviser sa katapusan ng 2025, tumaas nang 7% sa isang taon, at humawak ng 28% ng mga bentahang ginawa sa pamamagitan ng professional (179,000 sa mga 640,000), kumpara sa 13% noong 2018. Ang mga citizen ng EU, EEA at Switzerland ay puwedeng magtrabaho at magparehistro bilang micro-entrepreneur sa parehong kondisyon ng mga French citizen, nang walang residence permit. Kailangan ng mga non-EU national ng permit na sumasaklaw sa aktibidad: para sa self-employed na trabaho, carte de résident, EU long-term resident permit, talent passport bilang business creator, private and family life permit, o entrepreneur and liberal profession permit, na tumatagal nang isang taon at nire-renew lang kung ang aktibidad ang pangunahing hanapbuhay at kumikita ng hindi bababa sa taunang minimum wage (mga 21,876 € sa 2026). Hindi pinapayagan ng student at salaried permit ang self-employed na trabaho. Walang French language test sa batas, pero nasa French ang lahat ng mandat, sale agreement at ang CCI file, kaya kailangan ng mahusay na French sa praktika.

Mga mandat, fee at split

Walang negotiation na puwedeng magsimula nang walang nakasulat na mandat na nagsasaad ng tagal nito, ang fee at kung sino ang magbabayad, ang mga partido, ang property, anumang exclusivity at kung paano ito tatapusin, at bawat mandat ay inilalagay ayon sa petsa sa register of mandates ng agency. Hindi puwedeng kanselahin ang mandat exclusif sa unang 3 buwan nito (decree 72-678, article 78); pagkatapos noon, karaniwang 15 araw ang notice sa pamamagitan ng registered letter, at para sa mga indibidwal na seller, dapat ipaalala ng agency ang karapatang tapusin ang mandat bago ito tacitly mag-renew. Ilegal ang pagpapakita ng simpleng mandat bilang exclusive, ang pag-asa sa expired na exclusivity clause, ang pagpapabayad sa seller kapag siya mismo ang nakahanap ng buyer o ang paniningil ng fee nang walang natapos na bentahan, at ang mandat na pinirmahan sa labas ng opisina o sa malayuan ay dapat may kasamang consumer withdrawal form. Malaya ang fee, pero mula sa arrêté of 10 January 2017 dapat ipakita ito kasama ang VAT, at kung sino ang magbabayad, sa window ng agency, sa loob ng opisina at sa website nito, at mula 1 April 2022 dapat magbigay ang price list ng maximum rate; hindi compliant ang listahang nagpapakita lang ng bahagi ng buyer o 'on quote'. Sa survey nito noong 2019, nakakita ang DGCCRF ng mga anomalya sa 64% ng 2,175 agency na sinuri. Sa praktika, tumatakbo ang fee mula mga 3% hanggang 10% ng presyo, bumababa habang tumataas ang presyo, na may average na 4.5% hanggang 5% para sa bentahan sa pagitan ng 200,000 € at 400,000 €; naniningil ang tradisyonal na agency ng mga 4% hanggang 6% at ang mga mandataire network ng mga 3% hanggang 4.5%, at mga 70% ng sale mandate ang naglalagay ng fee sa seller (industry estimates). Pinapanatili ng mga network adviser ang bahagi ng fee na dinadala nila: base split na 69% sa IAD, 70% sa Safti at 72% sa Capifrance, tumataas kasabay ng turnover, para sa monthly pack na mga 159 € hanggang 205 € excluding VAT, habang nagsisimula ang eXp France sa 75% at umaakyat sa 100% pagkatapos ng 80,000 € na fee excluding VAT sa isang taon. Ang mga salaried na négociateur sa ilalim ng national real estate collective agreement (IDCC 1527) ay binabayaran ng fixed na sahod dagdag commission; ang minimum para sa non-executive na VRP négociateur ay 1,500 € gross kada buwan, na puwedeng advance sa commission.

Mga foreign buyer

Bumibili ng property ang mga dayuhan sa France sa parehong kondisyon ng mga French citizen, walang permit at walang residence condition. Compulsory ang notaire para sa final deed (acte authentique) at siya ang nangongolekta ng transfer taxes. Bago noon, karaniwang pumipirma ang buyer at seller ng compromis o promesse de vente, at ang private buyer ng bahay ay may 10 calendar day para umatras, binibilang mula sa araw pagkatapos unang maipresenta ang registered letter na nagpapaalam ng pinirmahang kontrata (o pagkatapos pumirma, kung pinirmahan ito sa harap ng notaire), nang walang dahilan, walang penalty at ibinabalik ang anumang deposit sa loob ng 21 araw (Code de la construction et de l'habitation, article L.271-1). Sa buong bansa, mga 1.8% ng existing-home sales noong 2022 ang mga non-resident na dayuhan, mga 20,000 bentahan, pero nakakonsentra sila sa Côte d'Azur at sa Paris. Nagbabayad ang mga non-resident na seller ng 19% income tax sa capital gain dagdag social levies na 17.2%, o 7.5% para sa mga seller na sakop ng EEA o Swiss social security scheme, na may surtax na 2% hanggang 6% sa gain na lampas 50,000 €; nagsisimula ang holding allowances sa ikaanim na taon, na may buong relief mula sa income tax pagkatapos ng 22 taon at mula sa social levies pagkatapos ng 30 taon, at kailangan ng fiscal representative ang seller na nakatira sa labas ng EEA kapag lampas 150,000 € ang presyo at hawak ang property nang wala pang 30 taon. Ang real estate wealth tax (IFI) ay ipinapataw sa lampas 1.3 million € na net property sa 1 January, sa mga rate mula 0.5% hanggang 1.5%, at binabayaran lang ito ng mga non-resident sa kanilang property sa France.

Tax at fees

Nagbabayad ang mga buyer ng resale home ng transfer taxes (droits de mutation, ang pangunahing bahagi ng tinatawag ng mga French na 'frais de notaire'). Pinayagan ng 2025 budget ang mga département na itaas ang kanilang bahagi mula 4.50% hanggang 5.00% sa pagitan ng 1 April 2025 at 31 March 2028: 89 na département ang gumawa nito, para sa kabuuang mga 6.31% (madalas ni-round sa 6.32%), habang nananatili sa 5.81% ang iba, at ang mga eligible na first-time buyer sa mga département na nagtaas. Kasama sa grupong nagtaas ang Paris, ang Rhône (Lyon) at ang Gironde (Bordeaux); pinanatili ng Alpes-Maritimes (Nice, Cannes, Antibes) ang 5.81%. Kasama ang mga fee at gastos ng notaire, ang pagbili ng resale ay nagkakahalaga ng mga 7.2% hanggang 7.8% ng presyo sa kabuuan, halimbawa 7.81% sa isang 250,000 € na apartment sa Paris at 7.19% sa 340,000 € sa Alpes-Maritimes. Kapag ang buyer ang nagbabayad ng agency fee, kinukuwenta ang buwis sa net price na ibinayad sa seller, kaya bumababa ito. Ang mga bagong bahay na nabenta sa loob ng 5 taon mula sa completion ay may kasamang 20% VAT sa presyo at mas mababang transfer taxes. Ang mortgage rates ay may average na 3.50% sa 15 taon, 3.66% sa 20 taon at 3.75% sa 25 taon noong October 2026, at tumataas. Nagbabayad ng taxe d'habitation ang mga may-ari ng second home, at puwedeng magdagdag ang mga commune sa tight housing areas (zone tendue) ng 5% hanggang 60% dito: 1,666 sa 3,689 na commune sa zone tendue ang nagpapataw ng surcharge, at ipinapatupad ng Paris, Lyon, Bordeaux at Nice ang 60% maximum, habang wala sa Cannes.

Off-plan

Karamihan ng bagong bahay ay ibinebenta off plan bilang VEFA (vente en l'état futur d'achèvement), na nire-regulate ng Construction and Housing Code. Karaniwang nagsisimula ang buyer sa reservation contract, na may deposit na may cap na 5% ng presyo kung pipirmahan ang sale sa loob ng isang taon, 2% sa loob ng dalawang taon at wala na lampas doon. Sumusunod ang mga bayad sa konstruksyon, na may legal na ceiling: hindi hihigit sa 35% kapag tapos na ang foundation, 70% kapag watertight na ang gusali (hors d'eau) at 95% sa completion, at ang huling 5% sa handover, na puwedeng ipigil kung may napansing depekto; may cap na 1% kada buwan ang late-payment penalties. Bawat residential VEFA ay dapat may completion guarantee (garantie financière d'achèvement, GFA), na para sa mga building permit na na-file mula 1 January 2015 ay dapat galing sa bangko, insurer o guarantee company, hindi sa developer mismo (ordonnance 2013-890). Natapos ang Pinel tax scheme para sa mga bagong rental flat noong 31 December 2024. Lumikha ang 2026 budget (law 2026-103 of 19 February 2026) ng private landlord status na may bisa mula 21 February 2026 para sa mga pagbili hanggang 31 December 2028: ang may-aring nagpapaupa nang unfurnished sa loob ng 9 na taon ay puwedeng mag-depreciate ng 80% ng presyo, sa 3.5%, 4.5% o 5.5% kada taon para sa mga bagong flat sa collective building depende sa antas ng upa, o 3% hanggang 4% para sa mas lumang bahay na may works na hindi bababa sa 30% ng presyo, sa loob ng taunang cap na 8,000 € hanggang 12,000 € at hanggang 2 bahay bawat household, ayon sa final text na binuod ng Manda (September 2026); iba ang mga naunang draft, kaya suriin ang opisyal na text bago magpayo.

Mga paupahan

Mula 1 January 2025, hindi na puwedeng ipaupa sa bago o ni-renew na lease ang mga bahay na may rating na G sa energy performance certificate (DPE); susunod ang mga F-rated sa 2028 at ang mga E-rated sa 2034, at sakop din ng patakaran ang mga furnished holiday let (loi Climat et résilience). Mula 1 January 2026, inaasahang maaalis ng bagong electricity conversion factor (1.9 sa halip na 2.3) ang mga 850,000 bahay na de-kuryente ang heating mula sa class F at G, at puwedeng mag-download ng updated na certificate mula sa ADEME ang mga may-aring may bagong DPE. Binawasan ng loi Le Meur ng November 2024 ang micro-BIC allowance para sa mga unclassified na furnished holiday let sa 30% sa loob ng 15,000 € na ceiling (50% at 77,700 € para sa mga classified), pinapayagan ang mga mayor na limitahan ang pagpapaupa ng pangunahing tirahan sa 90 araw kada taon at magtakda ng quota, at nangangailangan ng registration number sa halos bawat commune. Ang mga may-aring nagpapaupa nang furnished sa ilalim ng LMNP real regime at nagbebenta mula 15 February 2025 ay dapat ibalik ang depreciation na ibinawas nila kapag kinukuwenta ang capital gain, maliban sa mga student at senior residence at care home, at ipinatupad ng 2026 budget ang parehong patakaran sa bagong private landlord status.

Mga platform

CCI file ng mga real estate professional: carte professionnelle T, G at S, mga attestation d'habilitationMga registry ng commercial court: RSAC registration para sa mga agent commercialRegister of mandates na iniingatan ng bawat agencyMga notaire: compromis, final deed, transfer taxesDGFiP: mga transfer tax rate ayon sa départementDGCCRF: mga inspeksyon sa mga mandat at pagpapakita ng feeADEME: mga energy performance certificate (DPE)Mga registration number ng commune para sa mga furnished holiday letNotaires-INSEE price index at mga numero ng Notaires du Grand Paris