Mga career sa real estate sa Spain

Ang mga patakarang dapat alam ng broker

Mga pampublikong institusyon

Walang pambansang regulator ng broker. Kapangyarihan ng rehiyon ang pabahay, kaya bawat autonomous community ang nagpapasya kung kailangang magparehistro ang mga ahente: may mandatoryong Register of Real Estate Agents (Registre d'Agents Immobiliaris de Catalunya) ang Catalonia, may mandatoryong register ang Valencian Community sa ilalim ng Decree 98/2022, gumawa ang Andalusia ng Register of Specialised Real Estate Agents in the Residential Sector sa pamamagitan ng Law 5/2025, at may boluntaryong opisyal na register ang Balearic Islands (Law 3/2024). Sa pambansang antas, ang Ministry of Housing and Urban Agenda (MIVAU) ang nagtatakda ng patakaran sa pabahay, ang SEPBLAC ang nagbabantay sa pagsunod laban sa money laundering, ang mga land registry (Colegio de Registradores) at notary (Consejo General del Notariado) ang nagtatala ng mga deed, at ang Tax Agency (AEAT) at mga panrehiyong tax office ang nangongolekta ng mga buwis sa property

Lisensya

Walang pambansang lisensya para sa broker at walang mandatoryong exam ang Spain. Binuksan ng Royal Decree-law 4/2000 (Article 3) ang real estate intermediation sa kahit sino, nang hindi kailangan ang opisyal na titulong Agente de la Propiedad Inmobiliaria (API) o pagiging miyembro ng Colegio de APIs; umiiral pa ang titulong API at ang mga college at tanda ito ng kalidad, hindi legal na requirement. Nagdadagdag naman ng kondisyon ang mga panrehiyong patakaran kung saan may opisina ang ahente. Ang Catalonia (Law 18/2007 at Decree 12/2010) ay nag-aatas sa bawat ahenteng regular at may bayad na nagtatrabaho na magparehistro, na may kinikilalang training, opisinang bukas sa publiko (o online-only na rehimen), professional liability insurance na hindi bababa sa EUR 100,000 kada claim at EUR 600,000 kada taon kada opisina, at surety na EUR 60,000 kada taon kada opisina (EUR 300,000 para sa mga online-only na ahente), ayon sa Generalitat. Ginawang mandatory ng Valencian Community ang pagpaparehistro sa Decree 98/2022, pero noong January 2025, sa apela ng competition authority na CNMC, inalis ng Valencian High Court (TSJCV) ang EUR 60,000 na guarantee, ang EUR 100,000 na liability insurance at dalawa pang requirement; puwedeng iapela ang desisyon sa Supreme Court. Lumilikha ang Housing Law 5/2025 ng Andalusia (BOJA 24 December 2025, BOE 8 January 2026) ng register na tinatawag na mandatory sa preamble nito, na ang pagpasok ay batay sa sworn statement at sa mga kondisyon gaya ng titulong API, kaugnay na degree, o apat na taong dokumentadong karanasan, plus 100 oras ng tiyak na training para sa may-ari at sa kalahati ng staff, insurance o guarantee at malinis na record; iniiwan ng isang final provision ang pagsisimula ng register sa susunod na hakbang, at hindi pa kumpirmado ang petsa ng paglulunsad nito noong October 2026. Boluntaryo ang register ng Balearic Islands.

Sino ang puwedeng maging ahente

Dahil walang pambansang lisensya, kahit sinong citizen ng EU, EEA o Switzerland ay puwedeng magtrabaho bilang ahente sa Spain, empleyado man o self-employed, matapos kumuha ng foreigner identity number (NIE) at ng EU registration certificate kapag mananatili nang higit sa tatlong buwan. Ang mga hindi taga-EU ay kailangan ng residence permit na nagpapahintulot magtrabaho: employee permit na ini-sponsor ng agency, o self-employed (cuenta propia) na residence at work permit, na parehong sakop mula 20 May 2025 ng bagong immigration regulation, ang Royal Decree 1155/2024. Ang mga freelancer ay nagpaparehistro bilang autónomo sa Tax Agency (census form 036 o 037) at sa special scheme ng Social Security para sa mga self-employed, at karaniwang itinatayo ang mga agency bilang SL company. Sa Catalonia, sa Valencian Community at, kapag nabuksan na ang register nito, sa Andalusia, dapat ding matugunan ng ahente o agency ang mga kondisyon ng regional registration kung saan ito nagbubukas ng opisina. Ang staff ng agency na nagpapakita lang ng property para sa rehistradong agency ay saklaw ng registration ng kumpanya.

Mga patakaran sa brokerage

Hindi regulated o may limit ang sales commission: karaniwang naniningil ang mga tradisyonal na agency ng mga 3% hanggang 7% ng presyo, madalas mga 5% sa Costa del Sol, plus 21% VAT, na karaniwang binabayaran ng seller, habang may ilang agency na naniningil din sa buyer (HelpMyCash, February 2026). Mabuting gawi saanman ang nakasulat na mandato (nota de encargo) at kinakailangan ito ng mga panrehiyong patakaran sa Catalonia at Balearic Islands; dapat nakasaad dito ang presyo, ang fee, ang exclusivity at ang tagal. Karaniwang ibinabayad ang deposit sa ilalim ng pribadong reservation at saka sa arras contract (madalas 10% ng presyo) bago pirmahan ang deed sa harap ng notary. Ang mga real estate agent at developer ay obligadong subject sa ilalim ng anti-money laundering Law 10/2010: dapat nilang kilalanin ang mga client at beneficial owner, maglapat ng risk-based due diligence at iulat sa SEPBLAC ang mga kahina-hinalang deal. Para sa pangmatagalang paupahan, binago ng Housing Law 12/2023 (may bisa mula 26 May 2023) ang Urban Leases Act para ang landlord, hindi ang tenant, ang magbayad ng agency fee at ng gastos sa paggawa ng lease, kapag ang landlord ang kumuha sa agency.

Mga foreign buyer

Kahit sino, residente man o hindi, ng anumang nasyonalidad, ay puwedeng bumili ng property sa Spain; kailangan ng buyer ng NIE, at ang Spanish bank account ang karaniwang paraan sa pagbabayad ng buwis at bayarin. Ang pangunahing eksepsyon ay ang mga military o defence zone, kung saan kailangan ng ilang hindi taga-EU na buyer ng naunang pahintulot. Inalis ng Organic Law 1/2025 ang investor residence permit (golden visa) para sa pagbili ng property na EUR 500,000 pataas simula 3 April 2025 (La Moncloa); ang mga aplikasyong naisampa bago ang petsang iyon ay pagpapasyahan sa ilalim ng lumang patakaran, at ang mga naibigay nang permit ay mananatiling valid at puwedeng i-renew ayon sa kondisyon ng orihinal na pagbibigay. May panukalang batas na magbubuwis sa mga hindi taga-EU at non-resident na buyer nang hanggang 100% ng presyo na isinampa sa Congress noong 2025, pero hindi pa ito naipapasa noong October 2026. Nasa rekord ang demand ng mga dayuhan: sa Q2 2026, ang mga dayuhan ang gumawa ng 15.98% ng lahat ng pagbili ng bahay (mga 26,800), pinangungunahan ng mga British (6.99%), Dutch (6.94%), German (6.11%), Moroccan (6.09%), Romanian, Italian, French at Polish na buyer (Registradores).

Tax at fees

Sa resale na bahay, binabayaran ng buyer ang regional transfer tax (ITP): 7% sa Andalusia (6% para sa pangunahing tirahan hanggang EUR 150,000 at 3.5% para sa mga buyer na wala pang 35 hanggang EUR 150,000), at sa Valencian Community 9% para sa mga deed mula 1 June 2026 (dati 10%) at 11% sa buong presyo kapag higit sa EUR 1 million ang halaga ng property. Sa bagong bahay na binili mula sa developer, nagbabayad ang buyer ng 10% VAT (21% sa mga lote at commercial unit) plus stamp duty (AJD) na 1.2% sa Andalusia at 1.4% sa Valencian Community mula June 2026 (dati 1.5%), na may pinababang rate para sa ilang pangunahing tirahan. Itinatakda ng opisyal na taripa ang fee ng notary at land registry at karaniwang mas mababa nang malaki sa 1% ng presyo ang kabuuan nito. Binabayaran ng seller ang municipal land value tax (plusvalía municipal, sa pagtaas ng halaga ng lupa, gamit ang objective o real gain method) at ang income tax sa capital gain. Nagbabayad ang mga non-resident na seller ng 19% sa kita, at dapat i-withhold ng buyer ang 3% ng presyo at ibayad ito sa Tax Agency sa loob ng isang buwan (form 211). Nagbabayad ang mga non-resident na owner ng taunang non-resident income tax: sa upa, 19% ng net income para sa mga residente ng EU at EEA at 24% ng gross income para sa iba; sa property na hindi pinapaupahan, imputed income na 1.1% o 2% ng cadastral value na binubuwisan sa parehong rate. Nagbabayad din ang mga owner ng taunang municipal property tax (IBI).

Off-plan

Protektado ng Building Act, Law 38/1999 (LOE), ang mga off-plan na bahay. Ang first additional provision nito, ayon sa pagbabago ng Law 20/2015, ay nag-aatas sa mga developer na tumatanggap ng pera bago ang completion na ilagay ito sa special account sa isang credit institution at i-guarantee ang buong halagang naibayad, plus legal interest, sa pamamagitan ng bank guarantee o insurance policy, para maibalik sa buyer ang pera kung hindi nasimulan o hindi natapos sa oras ang gusali o hindi ito nakakuha ng occupation licence. Dapat ibigay sa buyer ang guarantee kasabay ng bawat resibo ng bayad, at ayon sa case law ng Supreme Court, mananagot ang bangko sa mga bayad ng buyer na tinanggap nito sa mga account ng developer kahit walang individual guarantee. Nagbibigay din ang LOE sa mga buyer ng sampung taong structural guarantee na sinusuportahan ng mandatoryong sampung taong damage insurance (seguro decenal) para sa mga bahay, plus tatlong taon para sa mga depekto sa habitability at isang taon para sa mga depekto sa finishing. Ang karaniwang payment plan ay reservation fee, tapos 20% hanggang 40% na hulog habang itinatayo, at ang balanse at mga buwis sa completion. Dapat suriin ng mga buyer ang building licence, ang guarantee certificate at ang entry ng development sa land registry.

Mga paupahan

Sakop ng Urban Leases Act (LAU, Law 29/1994), ayon sa pagbabago ng Housing Law 12/2023, ang mga pangmatagalang lease: minimum na termino na limang taon (pito kapag kumpanya ang landlord), legal na deposit na isang buwang upa para sa mga bahay, agency fee na binabayaran ng landlord, at rent cap lamang sa mga area na idineklara ng rehiyon na 'stressed'; inilalapat ito ng Catalonia, habang hindi pa nagdedeklara ng ganitong area ang Andalusia at ang Valencian Community noong October 2026. Kailangan ng holiday lets ng regional registration (sa Andalusia, ang Register of Tourism; sa Valencian Community, ang tourist housing register) at, mula 1 July 2025, ng pambansang registration number mula sa Single Rental Register (Registro Único de Arrendamientos, Royal Decree 1312/2024) para mai-advertise sa mga platform. Mula 3 April 2025, nag-aatas din ang Organic Law 1/2025 ng pag-apruba ng tatlong-ikalima ng owners' community bago magamit bilang tourist let ang isang flat sa gusali. Puwedeng humigit pa ang mga lungsod: sinuspinde ng Málaga ang mga bagong registration ng tourist flat noong August 2025 nang hanggang tatlong taon habang binabago nito ang urban plan.

Mga platform

Land Registry (Registro de la Propiedad) at mga estadistika ng Colegio de Registradores (ERI)Catastro (cadastral value at reference value)Mga notary (Consejo General del Notariado, Portal Estadístico del Notariado)Agencia Tributaria (mga form ng buwis para sa non-resident 210 at 211, census ng autónomo 036/037)Mga panrehiyong tax agency (ATRIAN sa Andalusia, Agència Tributària Valenciana)SEPBLAC (pagbabantay laban sa money laundering, Law 10/2010)Mga foreigners office ng pulis (NIE at residence card)Registre d'Agents Immobiliaris de Catalunya at Valencian agents register (Decree 98/2022)Andalusian Register of Specialised Real Estate Agents (Law 5/2025)Registro Único de Arrendamientos (registration number para sa short-term rental)Housing price index ng INE at datos ng mortgage ng Banco de España