Commission ng real estate agent sa Cyprus

Sa Cyprus, may itinatakdang commission rate ang batas, pero bilang fallback lang: kung hindi kailanman nagkasundo sa fee ang agent at client, may utang na 3% sa agent. Sa praktika, nine-negotiate ang fee, karaniwang 3% hanggang 5% dagdag VAT. Ang mahigpit sa batas ay kung sino ang puwedeng bayaran. Ang rehistradong agent lang na may valid na lisensya ang makakapagpatupad ng fee, at ang mga lisensyadong agent lang ang puwedeng tumanggap ng commission mula sa mga client. Ganito ito gumagana sa October 2026, at kung ano ang natitira pagkatapos ng buwis para sa isang agent o assistant.

Ang maikling bersyon

1. Ayon sa INDEX.cy, ang karaniwang fee ay 3% hanggang 5% ng presyo noong August 2026, na karaniwang binabayaran ng seller.
2. May 19% VAT na idinadagdag sa ibabaw nito. Ang 3% na fee ay nagkakahalaga sa seller ng 3.57% ng presyo.
3. Kung walang napagkasunduang fee, itinatakda ito ng Law 71(I)/2010 sa 3% ng halaga ng transaksyon, babayaran sa completion.
4. Kung bumagsak ang deal nang hindi kasalanan ng agent, puwede pa ring humingi ang agent ng makatwirang bayad para sa oras at gastos.
5. Ang anumang agency agreement sa taong hindi rehistrado o walang lisensya ay walang bisa, kaya hindi maipapatupad ang fee.
6. Pinapangalanan ng transfer declaration ng seller ang agent at ang fee, at nagbabayad ang agent ng 2/10,000 ng idineklarang halaga sa Council sa loob ng 30 araw.
7. Ang mga lisensyadong agent lang ang puwedeng tumanggap ng commission mula sa mga client. Ang mga assistant ay binabayaran ng kanilang employer.
8. Mula 2026, walang income tax ang kita na hanggang €22,000 kada taon, at ang social insurance ay 8.8% para sa mga empleyado at 16.6% para sa mga self-employed.

Mga karaniwang rate

Iniulat ng INDEX.cy noong August 2026 na karaniwang naniningil ang mga agent ng 3% hanggang 5% ng presyo dagdag 19% VAT, at na karaniwang ang seller ang nagbabayad. Walang opisyal na talaan, at nine-negotiate ang rate. Pagkasunduan nang nakasulat ang rate, ang VAT at ang trigger.

Ang sinasabi ng batas

Itinatakda ng Real Estate Agents Law 71(I)/2010 ang mga patakaran sa bayad:

• Article 20: ang default na fee. Kung walang napagkasunduang fee, ang commission ng agent ay 3% ng halaga ng transaksyon, babayaran kapag nakumpleto ito. Kung hindi nakumpleto ang deal nang hindi kasalanan ng agent, puwedeng humingi ang agent ng makatwirang bayad para sa oras na ginugol at mga gastos.
• Article 27: walang lisensya, walang fee. Ang agency agreement, nakasulat man o pasalita, sa taong hindi rehistrado o walang valid na lisensya ay walang bisa. Hindi puwedeng magdemanda para sa fee ang broker na nagtatrabaho nang walang lisensya, at nakagagawa rin siya ng krimen na may parusang hanggang 12 buwang pagkakakulong, multang hanggang €3,500, o pareho.
• Disclosure. Dapat ibunyag ng mga agent nang nakasulat ang anumang sariling interes nila sa property, at sabihin sa mga buyer ang lahat ng alam nila tungkol sa kondisyon nito, mga singil at legal o planning na restriksyon.

Dahil ang 3% na default ay ipinatutupad lang kapag walang napagkasunduan, pinoprotektahan ng isang maikling nakasulat na kasunduan ang dalawang panig: itinatakda nito ang rate, ang VAT, sino ang magbabayad, kailan dapat bayaran ang fee at kung exclusive ang mandate.

Ang transfer declaration at ang levy ng Council

Sa Land Registry, dapat pangalanan ng transfer declaration ng seller ang agent at ang fee na binayaran. Pagkatapos ay magbabayad ang agent ng 2/10,000 ng idineklarang halaga sa Council sa loob ng 30 araw. Dahil dito, nakikita ang fee, kaya dapat tugma ito sa inyong invoice.

Isang panukalang batas na dapat bantayan

Bumalik sa House legal affairs committee noong May 2025 ang panukalang batas ni MP Kostis Efstathiou na gawing abogado ang gagawa ng bawat property sale contract, matapos itong ibalik minsan ng dating presidente. Nanawagan ang Council na bawiin ito (Cyprus Mail, May 2025). Suriin ang status nito bago kayo magpayo sa mga client kung sino ang maghahanda ng kontrata.

Sino ang nagbabayad

• Sale: karaniwang ang seller (INDEX.cy).
• New build: ang developer ang seller, kaya ang agent na nagdadala ng buyer ay binabayaran ng developer. Hindi kailangan ng lisensya ng agent ang developer na nagbebenta ng sarili nitong itinayo.
• Rental: saklaw ng batas ang mga lease na lampas sa isang buwan, kaya agency work ang pagpapaupa. Pagkasunduan nang nakasulat ang fee at kung sino ang magbabayad.

Mga agent, assistant at split

Sa pagitan ng mga agency. Walang batas na nagtatakda kung paano maghahati ng fee ang dalawang lisensyadong agent. Isulat ang split, ang petsa ng bayad at kung sino ang mag-i-invoice kanino bago ninyo ipakita ang property. Dapat parehong rehistrado at may lisensya para manindigan ang kasunduan.

Sa pagitan ng agent at assistant. Noong March 2025, kinumpirma ng Labour Ministry na puwedeng bayaran ang mga assistant ng commission ng kanilang employer kung nakasaad sa kontrata, at puwede silang mag-part time, habang ang mga lisensyadong agent lang ang puwedeng tumanggap ng commission mula sa mga client (Cyprus Mail). Hindi dapat mag-invoice ang assistant sa client o tumanggap ng cash mula rito. Isang ad ng RE/MAX Cyprus para sa mga experienced assistant sa Limassol at Nicosia, walang petsa at expired na nang suriin noong October 2026, ang nag-alok ng fixed na €1,500 kada buwan dagdag commission. Ituring ito bilang isang halimbawa, hindi market rate.

Mga halimbawang kalkulasyon

Mga halimbawang rate lang ang ginamit dito. Ang inyong kasunduan sa client at ang inyong employment contract ang magpapasya.

Resale apartment sa Limassol, €400,000, nagbabayad ang seller ng 3% dagdag VAT. Fee: 400,000 x 3% = €12,000. VAT: 12,000 x 19% = €2,280. Ang babayaran ng seller ay €14,280. Levy ng Council na babayaran ng agent: 400,000 x 2/10,000 = €80.

Villa sa Paphos, €1,200,000, nagbabayad ang seller ng 4% dagdag VAT, hati 50/50 sa isa pang lisensyadong agent. Fee: €48,000 dagdag €9,120 VAT. Bawat agent ay tatanggap ng €24,000 bago ang VAT. Levy ng Council sa idineklarang halaga: €240.

Flat sa Nicosia, €200,000, walang kailanmang napagkasunduang fee. Ipinatutupad ang default ng batas: 200,000 x 3% = €6,000, babayaran sa completion. Ito ang dahilan para magkasundo nang nakasulat: hindi na kayo makakapag-argue para sa 4% pagkatapos.

Sale na bumagsak dahil tinanggihan ang permit ng buyer, matapos ang ilang buwang trabaho. Walang completion, kaya walang commission. Sa ilalim ng Article 20, puwedeng humingi ang agent ng makatwirang bayad para sa oras at gastos, basta hindi kasalanan ng agent ang pagbagsak.

Buwis at social insurance

Income tax. Inililista ng PwC Cyprus ang mga personal income tax band matapos ang 2026 reform:

Taunang taxable income	Rate
Hanggang €22,000	0%
€22,001 hanggang €32,000	20%
€32,001 hanggang €42,000	25%
€42,001 hanggang €72,000	30%
Higit sa €72,000	35%

Social insurance. Ibinigay ng Andersen Cyprus ang mga rate para sa 2026 noong January 2026: 8.8% para sa mga empleyado at 8.8% para sa mga employer, at 16.6% para sa mga self-employed, sa kita na hanggang €68,904 kada taon.

VAT sa fee. Naniningil ang mga agent ng 19% VAT sa kanilang mga fee. Magtanong sa accountant kung kailan kayo dapat magparehistro.

Mga source: PwC Cyprus (January 2026) at Andersen Cyprus (January 2026).

Halimbawa: assistant na may sahod dagdag commission. Sahod €1,500 x 12 = €18,000, dagdag €6,000 commission mula sa employer: €24,000. Income tax: (24,000 - 22,000) x 20% = €400. Social insurance sa 8.8%: €2,112. Nagbabayad pa ang inyong employer ng isa pang 8.8% bukod dito.

Halimbawa: lisensyadong agent na nagtatrabaho nang mag-isa na may €60,000 taxable profit. Income tax: 10,000 x 20% + 10,000 x 25% + 18,000 x 30% = €9,900. Ang social insurance sa 16.6% ay mga €9,960 kung katumbas ng inyong profit ang insurable income ninyo, pero may sariling patakaran ang base para sa mga self-employed. Magtanong sa accountant bago matapos ang inyong unang taon.

Mga praktikal na punto sa completion

• Ang mga agent ay obliged entity sa ilalim ng AML Law 188(I)/2007. Kilalanin at i-verify ang bawat client at beneficial owner, suriin ang source of funds ng mga high-risk na client, at i-report ang mga hinala sa MOKAS (Kourtellos & Co, October 2026). Tanggapin ang fee sa pamamagitan ng bank transfer laban sa invoice, hindi kailanman cash.
• Siguraduhing ipinapakita ng transfer declaration ang inyong pangalan at ang fee na in-invoice ninyo, at bayaran ang levy ng Council sa loob ng 30 araw.
• Sa mga off-plan deal, suriin na pumirma na ang bangko ng seller ng release para sa unit (Koufettas Law, October 2026), para talagang makumpleto ang sale.
• Panatilihing naka-renew ang inyong lisensya bago ang 31 December. Hindi maipapatupad ang fee na kinita habang expired ang lisensya.

Ano ang dapat suriin bago humawak ng deal

• Valid ang inyong registration at lisensya, at nakalagay ang mga numero sa ad.
• Isang nakasulat na kasunduan na may rate, VAT, sino ang magbabayad, ang trigger at anumang exclusivity.
• Isang nakasulat na split agreement sa sinumang ibang lisensyadong agent.
• Kung assistant kayo, isang employment contract na nagtatakda ng commission ninyo mula sa employer.
• Kumpleto ang inyong AML file para sa client.

Nine-negotiate ang commission sa Cyprus, na may 3% na fallback sa batas, at ang mga lisensyadong agent lang ang puwedeng bayaran ng mga client. Sinuri ang gabay na ito sa petsang nakalagay sa itaas at saklaw lang nito ang mga lugar na nasa epektibong kontrol ng Republic of Cyprus. Pangkalahatang impormasyon ito, hindi legal o tax advice. Ang CloserPass ay hindi kaanib ng Estate Agents Registration Council, ng anumang agency o ng anumang government body sa Cyprus.

Maghanap ng mga role at iba pang gabay sa Cyprus sa CloserPass.