Komisyon ng real estate agent sa Portugal

Walang legal na commission rate ang Portugal. Ang fee ay kung ano ang napagkasunduan ng agency at ng kliyente nito nang nakasulat. Pero mahigpit ang Law 15/2013 sa kung paano isinusulat ang kasunduang iyon, kailan dapat bayaran ang fee at sino ang puwedeng magbayad nito. Narito kung paano gumagana ang komisyon sa October 2026, at ano ang matitira sa iyo pagkatapos ng buwis kung nagtatrabaho ka bilang self-employed na consultant.

Ang maikling bersyon

1. Walang legal na rate o cap. Ayon sa BoaVenda noong September 2026, ang karaniwang komisyon sa bentahan ay 4% hanggang 5%, sa loob ng range na 3% hanggang 6%.
2. May 23% VAT na idinadagdag sa ibabaw nito. Ang 5% na fee ay nagkakahalaga sa seller ng 6.15% ng presyo.
3. Maraming agency ang nagtatakda ng minimum fee, madalas mga €6,000 dagdag ang VAT.
4. Sa bentahan, karaniwang ang seller ang nagbabayad. Sa paupahan, karaniwang ang landlord ang nagbabayad ng isang buwang upa dagdag ang VAT. Sa mga bagong gawa, karaniwang ang developer ang nagbabayad.
5. Dapat nakasaad ang fee sa isang nakasulat na mediation contract, kung hindi ay puwedeng maging void ang kontrata.
6. Dapat bayaran ang fee kapag natapos ang deal, o sa CPCV kung iyon ang sinasabi ng kontrata.
7. Ang isang firm ay hindi puwedeng bayaran ng dalawang panig, ng kliyente nito at ng kabilang partido, sa iisang deal.
8. Ang bahagi ng consultant ay madalas 40% hanggang 50% ng fee ng agency, bago ang VAT, IRS at Social Security.

Mga karaniwang rate

• BoaVenda (September 2026): karaniwan ang 4% hanggang 5% dagdag ang VAT. Ang mga bahay na mataas ang demand ay puwedeng bumaba hanggang mga 3%. Ang luxury, komplikado o niche na property ay puwedeng umabot ng 6%. Sa gitnang Lisbon, Porto, Cascais at premium na Algarve, madalas nagsasara sa 3.5% hanggang 5%, habang ang mga bahay sa labas ng sentro o mas mababa ang halaga ay puwedeng umabot ng 5% hanggang 6%.
• Ekonomista (September 2026): 2% hanggang 6%, at 5% ang rate na pinakamadalas banggitin sa malalaking network.

Sinasabi ng BoaVenda na walang opisyal na talaan: bawat agency ang nagtatakda ng sarili nitong rate, at palagi itong napag-uusapan. Nakita rin nito na ang mga exclusive na kontrata ay karaniwang may rate na 0.5 hanggang 1 point na mas mababa kaysa sa mga open na kontrata.

Mga minimum fee. Iniulat ng BoaVenda na maraming kontrata ang may minimum, halimbawa €6,000 dagdag ang VAT. Sa mga bahay na hanggang €100,000, itinutulak nito ang epektibong rate sa 5% hanggang 7%. Dito nakikipagkumpitensya ang mga fixed-fee na agency, karaniwang naniningil ng €6,000 hanggang €9,000 kasama na ang VAT.

VAT sa fee

May 23% VAT ang mga fee ng agency. Simple ang formula ng BoaVenda: presyo x rate x 1.23. Sa isang quote na “5%”, nagbabayad ang seller ng 6.15% ng presyo. Hinihingi ng Law 15/2013 na nakasaad sa mediation contract ang VAT rate, kaya isulat ang “5% dagdag ang VAT na 23%” at ibigay sa kliyente ang kabuuan sa euro.

Sino ang nagbabayad

• Bentahan: ang seller, na pumirma sa mediation contract, ang nagbabayad.
• Paupahan: karaniwang isang buwang upa dagdag ang VAT, binabayaran ng landlord (BoaVenda).
• Bagong gawa: karaniwang ang developer ang nagbabayad ng 3% hanggang 5%, at walang mediation fee na binabayaran ang buyer (BoaVenda).

Bawal ang double dipping. Ipinagbabawal ng Law 15/2013 na bayaran ang isang mediation firm ng dalawang panig, ng kliyente nito at ng kabilang partido, sa iisang deal. Kung kinakatawan mo ang seller, hindi mo puwedeng singilin din ang buyer.

Pera ng buyer. Anumang perang natanggap ng agency mula sa buyer bago ang CPCV ay hawak lamang nito at dapat ibalik kapag hiningi. Hindi ito ang fee mo.

Ang mediation contract

Ang kontrata mo sa seller ay ang contrato de mediação imobiliária. Hinihingi ng Law 15/2013 na ito ay nakasulat at nakasaad ang:

• Ang property at anumang pasanin nito, at ang deal na hinahanap (bentahan, paupahan, presyo).
• Ang fee, bilang fixed na halaga o porsyento, paano ito babayaran at ang VAT rate.
• Ang insurance policy ng agency.
• Sinumang angariador (listing agent) na kasangkot at anumang dagdag na serbisyo.
• Kung ito ay exclusive, at ano ang ibig sabihin ng exclusivity.

Kung walang itinakdang termino, tumatagal ang kontrata ng anim na buwan. Ang mga standard-form na kontrata ay dapat munang aprubahan ng consumer authority, ang Direção-Geral do Consumidor. Ang kontratang kulang sa mga kinakailangang elemento ay void, bagaman ang kliyente lamang ang puwedeng gumamit nito. Dapat ding ipakita sa bawat kontrata at advert ang pangalan ng agency at ang AMI number.

Iminumungkahi ng BoaVenda ang exclusive na termino na 3 hanggang 6 na buwan sa halip na 12, na may exit kung mahina ang performance. Asahan na itatanong ito ng mga seller na nakabasa nito.

Kailan dapat bayaran ang fee

Sa ilalim ng Law 15/2013, dapat bayaran ang fee kapag natapos ang deal, karaniwan sa deed. Kung iyon ang sinasabi ng kontrata, puwede itong maging dapat bayaran kapag pinirmahan ang CPCV. Kapag may exclusivity, binabayaran din ang agency kung pumalya ang deal dahil sa kasalanan ng may-ari. Isulat nang malinaw ang trigger, at tandaan na puwede pa ring mapurnada ang CPCV: ipinapaliwanag ng Literacia Financeira na ang buyer na umatras ay nawawalan ng deposito, at ang seller na hindi tumupad ay nagbabayad nito nang doble.

Hatian sa pagitan ng mga agency at sa consultant

Sa pagitan ng mga agency. Walang batas na nagtatakda kung paano maghahati ng fee ang dalawang agency sa isang joint sale. Isulat ang split, ang petsa ng bayad at kung sino ang magi-invoice kanino bago mo ipakita ang property.

Sa pagitan mo at ng agency. Ayon sa Ekonomista noong September 2026, ang karaniwang bahagi ng consultant ay 40% hanggang 50% ng fee ng agency, depende sa model. Bumababa ito kapag hinati ang deal. Sa halimbawa ng Postal noong September 2026, ang consultant na nagbenta ng bahay na €250,000 sa 5% ay nag-uwi ng €3,125 mula sa €12,500 na fee, mga 25%.

Ang page ng Indeed para sa consultor imobiliário (314 sahod, in-update noong 16 October 2026) ay nagpapakita ng average na mga €2,890 bawat buwan, at karamihan ay nasa pagitan ng €1,079 at €7,739. Self-reported ang mga ito, hindi opisyal. Batay sa mga numero ng ECO para sa limang pinakamalaking network, mga 5.2 transaksyon bawat consultant noong 2025, kaya ilang deal lang ang magpapasya kung maganda o hindi ang taon mo.

Mga halimbawang kalkulasyon

Mga halimbawang rate lamang ang ginamit dito. Ang mediation contract at ang agency agreement mo ang magpapasya.

Apartment sa Lisbon, €400,000, nagbabayad ang seller ng 5% dagdag ang VAT. Fee: 400,000 x 5% = €20,000. VAT: 20,000 x 23% = €4,600. Nagbabayad ang seller ng €24,600. Kung 45% ang bahagi ng consultant, matatanggap mo ang 20,000 x 45% = €9,000 (bago ang sarili mong VAT, IRS at Social Security).

Bahay na naibenta sa €250,000, nagbabayad ang seller ng 5% dagdag ang VAT (ang halimbawa ng Postal). Fee: €12,500 dagdag ang €2,875 na VAT. Bahagi ng consultant sa kasong iyon: €3,125.

Villa sa Algarve, €1,200,000, nagbabayad ang seller ng 4% dagdag ang VAT, hinati 50/50 sa agency ng buyer. Fee: €48,000 dagdag ang €11,040 na VAT. Bawat agency ay nakakakuha ng €24,000 net ng VAT.

Flat sa Setúbal, €90,000, minimum fee na €6,000 dagdag ang VAT. Nagbabayad ang seller ng €6,000 + €1,380 na VAT = €7,380, epektibong rate na 6.7% bago ang VAT.

Long-term na paupahan sa Porto, €1,400 bawat buwan, fee na isang buwan. Nagbabayad ang landlord ng €1,400 + €322 na VAT = €1,722.

Buwis at Social Security para sa self-employed na consultant

Karamihan ng consultant ay nagtatrabaho sa recibos verdes (self-employed na resibo) at nagi-invoice sa agency para sa kanilang bahagi. Inilalatag ng CRN Contabilidade at Ekonomista ang mga patakaran sa 2026:

• VAT. Naniningil ka ng 23% sa iyong mga resibo (22% sa Madeira, 16% sa Azores) at ibinabayad mo ito sa Tax Authority, bawas ang VAT sa iyong mga gastos sa negosyo. Ang maliliit ang kita ay puwedeng exempted sa ilalim ng Article 53 ng VAT Code kung ang turnover nila noong nakaraang taon ay mas mababa sa €15,000. Kapag lumampas ito nang higit sa 25%, agad na matatapos ang exemption.
• IRS (income tax). Ang kita mo ay category B. Sa ilalim ng simplified regime, binubuwisan ang isang bahagi ng kita mo na itinatakda ng coefficient: 0.75 para sa mga propesyon sa listahan ng Article 151 at 0.35 para sa ibang serbisyo, na puwedeng bawasan sa mga unang taon ng aktibidad sa ilang kondisyon. Ang withholding ay 23% para sa mga propesyon sa Article 151 at 11.5% para sa ibang kita sa category B, bilang paunang bayad sa huling bill mo. Itanong sa isang accountant kung aling activity code at coefficient ang para sa iyo.
• Social Security. Nagbabayad ka ng 21.4% sa relevant income na katumbas ng 70% ng service income na idinedeklara mo bawat quarter. Karaniwang nagsisimula ang enrolment mula sa ika-12 buwan pagkatapos mong magsimula, kaya walang kontribusyon sa unang taon.

Item	Patakaran sa 2026
VAT sa iyong mga resibo	23% (mainland), maliban kung exempted sa ilalim ng Article 53
Threshold ng Article 53	€15,000 na turnover noong nakaraang taon
Simplified coefficient ng IRS	0.75 (listahan ng Article 151) o 0.35 (ibang serbisyo)
Withholding ng IRS	23% (listahan ng Article 151) o 11.5% (ibang category B)
Social Security	21.4% ng 70% ng quarterly na service income

Mga source: CRN Contabilidade (September 2026) at Ekonomista (March 2026).

Halimbawa. Sa ikalawang taon mo, nakatanggap ka ng €40,000 na commission share, dagdag ang €9,200 na VAT na ipinapasa mo sa estado. Social Security: 40,000 x 70% x 21.4% = mga €5,992 para sa taon, binabayaran bawat quarter. Ang IRS mo ay nakadepende sa coefficient mo at sa iba mo pang kita, kaya magtanong sa accountant bago mo pirmahan ang una mong resibo.

Mga praktikal na punto sa completion

• Sakop ang mga agency ng anti-money laundering Law 83/2017. Kilalanin ang bawat kliyente, tanggapin ang fee sa pamamagitan ng bank transfer laban sa invoice, hindi kailanman cash, at tiyaking kasama ang bentahan sa quarterly report ng agency sa IMPIC.
• I-invoice ang seller na may bayad na due sa araw ng deed, o sa CPCV kung iyon ang sinasabi ng kontrata.
• Suriin kung ang net na matatanggap ng seller, pagkatapos bayaran ang anumang mortgage, ay sasapat pa rin para sa fee mo.

Ano ang dapat suriin bago humawak ng deal

• Isang pirmadong mediation contract na may rate, VAT rate, insurance policy, termino at exclusivity.
• Ang trigger ng fee: deed o CPCV.
• Na hindi mo sinisingil ang dalawang panig.
• Isang nakasulat na split agreement sa anumang ibang agency.
• Ang sarili mong agency agreement: share, target, petsa ng bayad at mga deal na magsasara pagkaalis mo.
• Ang AMI number ng agency sa kontrata at sa bawat advert.

Ang komisyon sa Portugal ay itinatakda ng market, hindi ng batas, pero regulado ang kontratang nagtatakda nito. Sinuri ang gabay na ito sa petsang nakasaad sa itaas. Ito ay pangkalahatang impormasyon, hindi legal o tax advice. Ang CloserPass ay hindi kaanib ng IMPIC, ng anumang awtoridad o ng anumang agency.

Maghanap ng mga posisyon at iba pang gabay sa Portugal sa CloserPass.