Komisyon ng real estate agent sa Spain

Walang legal na commission rate ang Spain para sa sales. Ang kikitain mo ay nakadepende sa market at sa pinirmahan ng client. Iba ang paupahan: mula 2023, sinasabi ng batas kung sino ang magbabayad. Ganito gumagana ang komisyon sa October 2026, at kung magkano ang matitira sa iyo pagkatapos ng buwis kung nagtatrabaho ka bilang autónomo.

Ang maikling bersyon

1. Walang legal na rate o limit sa sales commission. Pinag-uusapan ito.
2. Ang mga iniulat na rate ay mula mga 2% hanggang 7% ng presyo, at 5% ang average na nakita ng OCU noong January 2026.
3. May 21% VAT na idinadagdag sa fee. Isulat kung kasama na ito sa sinabing rate o hindi.
4. Sa sales, karaniwang ang seller ang nagbabayad. May mga agency na naniningil din sa buyer, na sa Catalonia ay nangangailangan ng tahasang pagsang-ayon.
5. Sa pangmatagalang paupahan ng bahay, ang landlord ang dapat magbayad ng fee ng agency ayon sa 2023 Housing Law.
6. Ang pinirmahang engagement note (nota de encargo) ang patunay mo ng karapatan sa fee.
7. Ang autónomo na ahente ay nagbabayad ng VAT, income tax at buwanang kontribusyon sa Social Security na mula €80 sa unang taon.

Mga karaniwang rate

• OCU (January 2026), matapos subukan ang mga agency sa ilang lungsod: sales commission na 2% hanggang 6% ng presyo, 5% sa average. May ilang agency sa Seville at Barcelona na naningil sa buyer ng dagdag na 2% hanggang 4% o fixed fee. Walang ganito sa Madrid.
• HelpMyCash: ang mga tradisyonal na agency ay karaniwang naniningil ng 3% hanggang 7% ng presyo ng benta; ang mga online agency ay naniningil ng fixed fee.
• GoWork (job board): komisyon na 2% hanggang 5% ng huling presyo.

Ito ang iniulat na kalakaran. Sa mga prime na segment at sa mga bahay na mahirap ibenta, madalas mas mataas ang hinihingi ng agency. Sa masiglang resale sa lungsod, pinabababa ng mga seller ang rate, at nakikipagkumpitensya sa presyo ang mga online agency na may fixed fee.

VAT sa fee

May 21% VAT ang mga serbisyo ng agency, na idinadagdag sa komisyon (OCU). Nakita ng OCU na hindi laging malinaw ito sa mga agency. Sa quote na “5%”, puwedeng magbayad ang seller ng 6.05% kapag naidagdag ang VAT. Laging isulat ang “5% plus VAT” o “5% kasama ang VAT”.

Sino ang nagbabayad sa benta

Walang batas na nagtatakda nito. Ayon sa OCU, ang partidong kumuha sa agency, karaniwang ang seller, ang nagbabayad, kahit sa huli ay ang buyer ang sumasagot sa gastos sa pamamagitan ng presyo.

• Seller ang nagbabayad: ang karaniwang modelo, at ang tanging nakita ng OCU sa Madrid.
• Nagbabayad din ang buyer: nakita ng OCU sa Seville at Barcelona, bilang dagdag na porsyento o fixed fee.
• Buyer’s agent: nakita ng OCU ang mga serbisyong advisory para sa buyer na naniningil ng 2% hanggang 4% ng presyo ng pagbili.

Sa Catalonia, ayon sa OCU, puwedeng maningil ang agency ng porsyento o fixed na halaga, pero hindi puwedeng singilin ang dalawang partido maliban kung tahasang napagkasunduan. Saan ka man magtrabaho, ang buyer na sa notary pa lang unang nakarinig ng fee mo ay tatangging magbayad nito.

Ang engagement note

Ang kontrata mo sa seller ay karaniwang tinatawag na nota de encargo (sa Catalan, nota d’encàrrec). Tinutukoy ito ng Decree 12/2010 ng Catalonia bilang dokumentong nagmamarka ng simula ng operasyon ng ahente. Nakita ng OCU noong January 2026 na kaunti lang sa mga agency ang nagbigay ng sample na engagement contract kapag hiningi, at may ilang hindi nagsabi kung kailan dapat bayaran ang fee.

Nakasaad sa mahusay na engagement note ang:

• Ang mga partido, ang property at ang mga detalye nito sa Land Registry.
• Kung ito ay exclusive at gaano katagal. Nakita ng OCU ang exclusive na termino na 3 hanggang 6 na buwan, minsan may awtomatikong renewal.
• Ang fee: rate o halaga, plus VAT o kasama ang VAT, at kailan ito dapat bayaran (payo ng OCU: sa pagpirma ng deed).
• Ano ang mangyayari kung ibenta ng owner sa buyer na ipinakilala mo pagkatapos mag-expire ng note.

Papirmahin ng visit slip ang bawat buyer na ipinapasyal mo. Patunay ito ng pagpapakilala kung susubukan ng mga partido na makipag-deal nang wala ka.

Paupahan: ang landlord ang nagbabayad

Binago ng Housing Law (Law 12/2023 ng 24 May) ang mga patakaran sa paupahan para “ang gastos sa real estate management at sa pag-formalize ng kontrata ay sagutin ng landlord”, ayon sa buod ng Ministry of Consumer Affairs. Hindi mo puwedeng singilin ang tenant ng fee mo para sa pangmatagalang paupahan ng bahay, direkta man o sa ibang pangalan.

Noong October 2024, nagbukas ang ministry ng imbestigasyon sa ilang agency dahil sa mga gawi nila sa mga tenant, at nagbabala ng multang hanggang €100,000 para sa seryosong paglabag at hanggang €1 million para sa napakaseryosong paglabag gaya ng mapang-abusong clause, at puwedeng mas mataas pa batay sa ilegal na kita. Nakita ng OCU na karaniwang nagbabayad ang landlord ng isang buwang upa plus VAT.

Hatian sa pagitan ng mga agency at sa ahente

Sa pagitan ng mga agency. Walang batas na nagtatakda kung paano hahatiin ng dalawang agency ang fee sa joint sale. Nakadepende ito sa nakasulat na collaboration agreement, o sa mga patakaran ng shared listing network na ginagamit mo. Isulat ang split, ang petsa ng bayad at kung sino ang mag-i-invoice kanino bago mo ipakita ang property.

Sa pagitan ng agency at mo. Ang agency ang nagtatakda ng sarili nitong split. Tantya ng GoWork ang fixed na sahod na €12,800 hanggang €20,000 kada taon para sa mga baguhan at kabuuang kita, sahod plus komisyon, na €20,000 hanggang €60,000 kada taon. Mga tantya ito ng job board mula 2023, hindi opisyal na datos. Ipasulat sa kontrata mo ang split, mga target at petsa ng bayad, kasama ang mga deal na magsasara pagkaalis mo.

Mga halimbawang kalkulasyon

Halimbawang rate lang ang ginamit dito. Ang engagement note at kontrata mo ang magpapasya.

Resale na apartment sa Málaga, €400,000, nagbabayad ang seller ng 5% plus VAT. Fee: 400,000 x 5% = €20,000. VAT: 20,000 x 21% = €4,200. Magbabayad ang seller ng €24,200. Sa 40% na split, ang bahagi ng ahente ay 20,000 x 40% = €8,000 (bago ang buwis).

Villa sa Marbella, €1,500,000, nagbabayad ang seller ng 4% plus VAT, hati 50/50 sa agency ng buyer. Fee: €60,000 plus €12,600 VAT. Bawat agency ay makakakuha ng €30,000 net ng VAT.

Flat sa Barcelona, €600,000, nagbabayad ang seller ng 3% at ang buyer ng 2%, parehong napagkasunduan nang nakasulat. Mga fee: €18,000 + €12,000 = €30,000, plus €6,300 VAT.

Pangmatagalang paupahan sa Valencia, €1,300 kada buwan, fee na isang buwan. Ang landlord ang magbabayad ng €1,300 + €273 VAT = €1,573. Walang agency fee na babayaran ang tenant.

Buwis at Social Security para sa autónomo na ahente

Maraming ahente sa Spain ang nagtatrabaho bilang autónomo at nag-i-invoice sa agency o sa client. Sa praktika, ibig sabihin nito:

• VAT: naniningil ka ng 21% sa mga invoice mo at ibinabayad ito sa tax agency, bawas ang VAT sa mga gastos ng negosyo mo.
• Income tax (IRPF): nagbabayad ka batay sa tubo mo, ang mga fee na kinita mo bawas ang mga deductible na gastos.
• Social Security (RETA): buwanang kontribusyon.

Sitwasyon sa 2026	Buwanang kontribusyon
Unang 12 buwan, flat rate	€80
Ikalawang taon, kung nanatiling mas mababa sa minimum wage ang net income	€80 (extension)
Pagkatapos noon, minimum base para sa income band mo	€200 hanggang €590

Mga source: Billeo para sa flat rate; El Derecho (December 2025) para sa saklaw ng 2026, na pinanatili ng gobyerno sa antas ng 2025. Tumaas ang maliit na singil, ang MEI, mula 0.8% hanggang 0.9% noong January 2026.

Halimbawa. Sa ikatlong taon mo, nag-invoice ka ng €48,000 na fee plus €10,080 VAT, may €8,000 na gastos. Ang tubo mo para sa income tax ay mga €40,000 bawas ang mga kontribusyon mo sa Social Security. Ibabayad mo sa tax agency ang VAT na nakolekta mo, bawas ang VAT sa mga gastos mo. Magtanong sa gestor (tax adviser) para sa eksaktong band mo at sa quarterly na kalendaryo ng pag-file.

Mga praktikal na punto sa completion

• Saklaw ang mga ahente ng anti-money laundering Law 10/2010. Tanggapin ang fee mo sa pamamagitan ng bank transfer laban sa invoice, hindi kailanman cash.
• Kung non-resident ang seller, dapat i-withhold ng buyer ang 3% ng presyo para sa tax agency (form 211). Tiyaking sapat pa rin ang net na matatanggap ng seller para sa fee mo.
• Hilingin sa seller na pahintulutan ang pagbabayad ng invoice mo sa pirmahan sa notary, o i-invoice sila nang maaga na ang bayad ay sa araw ng deed.

Ano ang dapat suriin bago humawak ng deal

• Isang pinirmahang engagement note na may rate, pagtrato sa VAT at due date.
• Visit slip para sa bawat buyer na ipinakilala ninyo.
• Isang nakasulat na split agreement sa anumang ibang agency.
• Na hindi mo sinisingil ang tenant sa pangmatagalang paupahan ng bahay.
• Sa Catalonia, ang register number mo sa mga advert at tahasang pagsang-ayon kung parehong partido ang magbabayad.

Ang sales commission sa Spain ay itinatakda ng market, hindi ng batas, pero regulated ang mga rental fee. Sinuri ang gabay na ito sa petsang nakalagay sa itaas. Pangkalahatang impormasyon ito, hindi payong legal o sa buwis. Hindi kaanib ang CloserPass ng anumang authority o agency.

Maghanap ng mga trabaho at iba pang gabay sa Spain sa CloserPass.