Paano maging real estate agent sa Portugal

Pambansang nireregula ng Portugal ang real estate brokerage, pero ang lisensya ay nasa agency, hindi sa bawat salesperson. Karamihan ng nagbebenta ng bahay sa Portugal ay nagtatrabaho bilang consultant sa ilalim ng lisensya ng agency, madalas bilang self-employed. Ang nasyonalidad mo naman ang magpapasya kung, at paano, ka puwedeng magtrabaho. Narito kung paano ito nagkakabit-kabit sa October 2026.

Ang maikling bersyon

1. Ang mediation ay puwede lamang gawin ng isang lisensyadong firm sa ilalim ng nakasulat na kontrata (Law 15/2013). Ang lisensya ay mula sa IMPIC at kilala sa AMI number nito.
2. Ang lisensya ay hawak ng isang kumpanya o sole trader. Ang mga salesperson ay nagtatrabaho sa ilalim nito bilang consultores imobiliários, nang walang sariling lisensya.
3. Para makakuha ng lisensya, kailangan mo ng magandang commercial standing at liability insurance na hindi bababa sa €150,000. Naniningil ang IMPIC ng €100 para sa lisensya at €265 bawat taon na regulation fee.
4. Tuwing January, dapat patunayan muli ng mga may hawak ng lisensya na natutugunan nila ang mga requirement at bayaran ang taunang fee.
5. Malayang makakapagtrabaho ang mga citizen ng EU, EEA at Switzerland. Ang mga non-EU national ay dapat kumuha ng tamang visa bago bumiyahe mula nang ipatupad ang Law 61/2025.
6. Lahat ay kailangan ng NIF (tax number) at NISS (Social Security number). Karamihan ng consultant ay nagtatrabaho sa recibos verdes (self-employed).
7. Ang bayad ay karamihang komisyon: bahagi ng fee ng agency, na ayon sa Ekonomista ay 40% hanggang 50% noong September 2026.

Ang AMI licence

Sinasabi ng Article 3 ng Law 15/2013 na ang real estate mediation sa Portugal ay puwede lamang gawin ng isang lisensyadong mediation firm. Anumang provider na nakatatag sa Portugal ay kailangan ng lisensya mula sa IMPIC (Instituto dos Mercados Públicos, do Imobiliário e da Construção), kumpanya man o indibidwal na nagnenegosyo sa sarili niyang pangalan (empresário em nome individual). Tinatawag ito ng industriya na AMI licence. Sa batas mismo, nakapangalan pa rin ang pinalitan ng IMPIC, ang InCI.

Dalawang kondisyon lang ang itinatakda ng batas:

• Magandang commercial standing (idoneidade comercial). Nawawala ito, halimbawa, pagkatapos ng insolvency na walang plan na aprubado ng korte, o kapag ang isang legal representative ay may pinal na sentensya ng pagkakulong sa nakaraang limang taon dahil sa fraud, breach of trust, korapsyon o money laundering.
• Civil liability insurance na hindi bababa sa €150,000, o katumbas na financial guarantee.

Iniulat ng idealista noong 2013 na tinanggal ng bagong batas ang dalawang lumang requirement: positibong equity at patunay na malinis ang status sa buwis at Social Security.

Ayon sa FAQ ng IMPIC, na sinuri noong October 2026:

• Ang fee ay €100 para sa lisensya at €265 para sa taunang regulation fee, prorated sa unang taon.
• Dapat magpasya ang IMPIC sa loob ng 20 araw. Kung hindi, tacitly approved ang lisensya.
• Ang mga aplikante ay dapat may domicile o head office sa isang bansa ng European Economic Area. Ang batayan ay kung saan ka nakabase, hindi ang nasyonalidad mo.

Inililista ng Doutor Finanças ang mga dokumentong ipinapakita ng sole trader sa IMPIC, kasama ang deklarasyon sa tax office na nagbubukas ng self-employed na aktibidad.

Ang taunang pagsusuri

Walang expiry date ang lisensya, pero hindi rin ito permanente. Tuwing January, dapat bayaran ng may hawak ang taunang fee at patunayan muli na natutugunan nito ang mga requirement: criminal record certificate para sa bawat legal representative, valid na insurance at, para sa mga kumpanya, ang commercial registry code. Para sa 2026, itinakda ng IMPIC ang deadline ng bayad sa 20 February 2026. Ang hindi pagbabayad o hindi pagpapatunay ng mga requirement ay humahantong sa pagkansela ng lisensya.

Mga firm mula sa ibang bahagi ng EEA

Ang mediation firm na lisensyado na sa ibang bansa ng EEA ay puwedeng magparehistro sa IMPIC para mag-set up sa Portugal, o abisuhan ang IMPIC sa loob ng 60 araw mula sa unang paminsan-minsang serbisyo.

Mga consultant at angariador

Karamihan ng tao ay hindi kailanman nag-a-apply ng lisensya. Ipinaliwanag ng Ekonomista noong September 2026 na ang consultant na sumali sa isang agency ay nagtatrabaho sa ilalim ng lisensya ng agency at kailangan ng collaboration contract dito. Tinantya ng isang guest author sa Doutor Finanças noong June 2024 na may 40,000 hanggang 60,000 agent sa Portugal, at karamihan ay nagtatrabaho sa ganitong paraan. Walang indibidwal na register, kaya ituring itong tantya.

Kinikilala ng Law 15/2013 ang dalawang uri ng staff sa isang lisensyadong firm:

• Mga mediation technician (técnicos de mediação imobiliária), na gumagawa ng mediation work sa pangalan ng firm. Sa mga job ad, karaniwan silang tinatawag na consultant.
• Mga angariador, na tumutulong maghanda at magpatupad ng mediation contract, karaniwan sa pagkuha ng mga listing.

Wala sa kanila ang kailangan ng AMI licence. Pero bawat isa ay dapat may dalang identification card na inisyu ng firm, na may pangalan, litrato at detalye ng firm, at dapat magtago ang firm ng file ng kanilang mga kontrata. Ang mga legal representative lamang ng firm ang nakakatanggap ng IMPIC identity card.

Mga patakarang sinusunod mo araw-araw

• Ang mediation contract sa kliyente ay dapat nakasulat at nakasaad ang property, ang deal na hinahanap, ang fee, paano ito babayaran, ang VAT rate, ang insurance policy at anumang exclusivity. Kung walang termino, tumatagal ito ng anim na buwan. Tingnan ang Komisyon ng real estate agent sa Portugal.
• Bawat opisina, kontrata, advert at sulat ay dapat magpakita ng pangalan ng firm at ng AMI number, at bawat opisina ay kailangan ng complaints book (Livro de Reclamações).
• Sa ilalim ng anti-money laundering Law 83/2017, sinasabi ng IMPIC na dapat kilalanin ng mga firm ang mga kliyente, magtago ng records, sanayin ang staff, i-report sa IMPIC ang pagsisimula ng kanilang real estate activity, at mag-file ng quarterly report sa bawat bentahang hinawakan nila at sa bawat lease na may upang €2,500 o higit pa bawat buwan.

Ang pag-mediate nang walang lisensyadong firm sa likod mo ay paglabag sa Law 15/2013. Huwag kailanman magpakita ng bahay nang mag-isa sa sarili mong account.

Karapatang magtrabaho: taga-EU at hindi taga-EU

Mga citizen ng EU, EEA at Switzerland. Puwede kang magtrabaho sa Portugal bilang empleyado o self-employed nang walang work visa. Pagkatapos ng tatlong buwan, iparehistro mo ang iyong paninirahan sa city council (câmara municipal) kung saan ka nakatira. Ipinapaliwanag ng Porto council na ang deadline ay 30 araw pagkatapos ng unang tatlong buwan, at magdadala ka ng ID o passport, patunay ng address at sworn statement na natutugunan mo ang isang kondisyon, gaya ng pagtatrabaho sa Portugal.

Mga non-EU national. Humigpit ang mga patakaran noong 2025. Ayon sa M|B Advogados, ang Law 61/2025, na ipinatupad mula 23 October 2025:

• Tinapos ang ruta ng expression of interest (manifestação de interesse). Hindi ka na puwedeng pumasok bilang bisita at mag-regularise pagkatapos.
• Hinihingi na kumuha ka ng tamang visa sa bansang pinagmulan mo bago ka bumiyahe.
• Pinalitan ang generic na job-seeker visa ng 120-araw na visa para sa skilled work.

Kasama sa mga work-related na residence visa ang subordinate work (job contract) at self-employment. Dahil karamihan ng consultant ay self-employed, itanong sa isang immigration lawyer kung aling visa ang tugma sa totoo mong kontrata. Ang mga residence permit ay hinahawakan ng AIMA, na pumalit sa SEF sa trabahong iyon at, sa prinsipyo, may siyam na buwan para magpasya.

Hindi tugma ang digital nomad visa. Sinasaklaw nito ang remote work para sa mga employer o kliyente sa labas ng Portugal. Ang pagbebenta ng bahay para sa isang agency sa Portugal ay hindi remote work para sa dayuhang kliyente.

NIF at NISS

• NIF (tax number): kailangan para pumirma ng kontrata, mag-isyu ng resibo at magbayad ng buwis. Ayon sa gov.pt, ito ay libre. Nag-a-apply ang mga resident sa tax office (Finanças). Ang mga non-resident mula sa labas ng EU at EEA ay karaniwang nag-a-apply sa pamamagitan ng tax representative.
• NISS (Social Security number): libre din, hinihiling online gamit ang ID mo at patunay ng trabaho, gaya ng kontrata o self-employment registration. Ang mga non-EU national ay nagdadagdag ng kanilang visa at residence authorisation.

Dagdag ng gov.pt na ang mga dayuhang may address sa Portugal ay puwedeng humiling ng NIF, NISS at national health number nang sabay-sabay.

Self-employed o empleyado

Self-employed (recibos verdes). Ito ang karaniwang model sa malalaking network. Bubuksan mo ang iyong aktibidad sa tax office, saka ka mag-iisyu ng electronic na resibo (recibo verde) sa Portal das Finanças para sa bawat bayad sa iyo ng agency. Ang kita mo ay binubuwisan sa ilalim ng IRS category B. Inilalatag ng Ekonomista at CRN Contabilidade ang mga patakaran sa Social Security sa 2026:

• Nagbabayad ka ng 21.4% sa “relevant income” na katumbas ng 70% ng iyong service income.
• Idinedeklara mo ito bawat quarter, bago mag-31 January, 30 April, 31 July at 31 October.
• Karaniwang nagsisimula ang enrolment mo mula sa ika-12 buwan pagkatapos mong magsimula, kaya walang kontribusyon sa unang taon. Ang mga buwang iyon ay walang benepisyo at hindi binibilang sa pension.

Empleyado. May mga agency at karamihan ng developer na nagha-hire sa work contract na may sahod, Social Security na binabayaran ng employer, at komisyon sa ibabaw nito. Karaniwang mas maliit ang bahagi bawat deal.

Tingnan ang Komisyon ng real estate agent sa Portugal para sa VAT, IRS at mga halimbawang kalkulasyon.

Paano binabayaran ang mga ahente

Walang batas na nagtatakda ng fee ng agency. Iniulat ng Ekonomista noong September 2026 na karaniwang naniningil ang mga agency ng 2% hanggang 6% ng presyo, at 5% ang rate na pinakamadalas banggitin sa malalaking network, dagdag ang 23% VAT. Ang fee ay napupunta sa agency, na nagbabayad sa iyo ng bahagi. Ayon sa Ekonomista, ang bahaging iyon ay 40% hanggang 50%, depende sa model. Bumababa ang bahagi kapag hinati ang deal sa kasamahan o sa ibang agency: sa isang halimbawang inilathala ng Postal noong September 2026, ang consultant na nagbenta ng bahay sa halagang €250,000 sa 5% ay nag-uwi ng €3,125 mula sa €12,500 na fee, mga 25%.

Ang page ng Indeed para sa consultor imobiliário, na binuo mula sa 314 na iniulat na sahod at in-update noong 16 October 2026, ay nagpapakita ng average na mga €2,890 bawat buwan, at karamihan ay nasa pagitan ng €1,079 at €7,739. Self-reported na numero ito mula sa job board, hindi opisyal na estadistika.

Mas mahalaga ang dami ng deal kaysa sa porsyento. Ayon sa mga numero ng ECO para sa 2025, ang limang pinakamalaking network ay may 24,825 consultant at mahigit 140,000 transaksyon, average na mga 5.2 transaksyon bawat consultant sa buong taon. Mas mababa riyan ang isang baguhan, kaya maghanda ng ipon para sa ilang buwan na komisyon lang ang kita.

Sino ang nagha-hire

• Mga pambansang network at franchise. Iniulat ng ECO noong March 2026 na noong 2025, ang RE/MAX ay may 11,350 consultant sa 422 agency, ang Century 21 ay may 5,086, ang ERA ay mga 3,300 at ang Zome ay 2,064. Hindi nagbigay ng headcount ang KW pero nag-ulat ng 14,429 transaksyon.
• Mga independent at boutique na agency, madalas nakatuon sa isang lungsod, baybayin o price range.
• Mga sales team ng developer, na nagbebenta ng mga bagong proyekto na may sahod o fee bawat unit.

Saan may trabaho, at mga wika

Ipinapakita ng datos ng INE na iniulat ng ECO na ang mga dayuhan ay bumubuo ng 27.6% ng pagbili ng bahay ng pamilya noong 2025, pinangungunahan ng mga buyer mula sa Brazil, Angola at France. Bawat market ay may sariling halo:

• Lisbon: Binilang ng Confidencial Imobiliário ang mga buyer mula sa 64 na bansa sa rehabilitation area ng lungsod noong 2025, pinangungunahan ng mga Amerikano, sinundan ng mga Brazilian, French, British, Chinese at German (Dinheiro Vivo, May 2026).
• Algarve: Nangunguna ang mga British at Irish na buyer sa Golden Triangle, at kilala ang mga German, Dutch at Belgian sa Vilamoura (report ng Engel & Völkers, Postal, July 2026).
• Porto: Ang mga Amerikano, French at Spanish ang nangunguna sa dayuhang demand ayon sa parehong report.

Kaya:

• Kailangan ang Portuguese para sa deed, bangko, council at karamihan ng papeles.
• Ang English ang working language sa karamihan ng international buyer.
• Tunay na bentahe ang French, German, Dutch o Spanish sa mga market sa itaas.

Paano pumili ng ahensya

• Hingin ang AMI number at suriin kung nakalagay ito sa mga advert at kontrata ng agency.
• Itanong kung sasali ka bilang self-employed o empleyado, at kunin nang nakasulat ang split, mga target, petsa ng bayad at kung paano ituturing ang mga deal na magsasara pagkaalis mo.
• Itanong kung paano nito hinahawakan ang anti-money laundering checks at ang mga quarterly report sa IMPIC.
• Itanong kung sino ang magbabayad para sa portal, litrato at marketing, at kung may buwanang desk fee.
• Hingin ang iyong firm ID card bago ka makipagkita sa mga kliyente.
• Kung non-EU ka, tiyakin na pinapayagan ng iyong visa at residence status ang kontratang pipirmahan mo bago ka magsimula.

Mga red flag

• Isang agency na hindi maipakita ang AMI number nito, o wala ang numero sa mga advert nito.
• Isang hiling na magpakita ng bahay o kumuha ng listing bago ka magkaroon ng pirmadong kontrata at firm ID card.
• Mga fee na binabayaran nang cash o sa personal na account.
• Mga mediation contract na walang nakasaad na fee, VAT rate o insurance policy.
• Isang non-EU hire na pinasisimula sa tourist stay o digital nomad visa.
• Mga pangakong kita na malayong mas mataas sa mga saklaw sa gabay na ito.

Pambansang ipinapatupad ang mga patakaran sa mediation ng Portugal, pero nagbago ang mga patakaran sa immigration noong 2025 at nagbabago ang buwis taon-taon. Sinuri ang gabay na ito sa petsang nakasaad sa itaas. Ito ay pangkalahatang impormasyon, hindi legal, tax o immigration advice. Ang CloserPass ay hindi kaanib ng IMPIC o ng anumang awtoridad ng Portugal.

Maghanap ng mga posisyon at iba pang gabay sa Portugal sa CloserPass.