Paano magtrabaho sa real estate sa Thailand (at ano ang legal na puwedeng gawin ng mga dayuhan)

Madaling pasukin ang Thailand at mahirap itong mabasa nang mali. Walang lisensya at walang exam, kaya ang isang Thai national ay puwedeng magsimula sa isang agency sa susunod na linggo. Pero nasa listahan ng mga trabahong sarado sa mga dayuhan ang brokerage, kaya hindi puwedeng mag-lista, magpakita, makipag-negotiate o kumuha ng commission sa isang benta ang isang dayuhan, anuman ang ipinahihiwatig ng mga kaugalian ng market. Ganito ito nagkakaugnay sa October 2026, at kung ano ang legal na puwedeng gawin ng dayuhan sa halip.

Ang maikling bersyon

1. Ang Thailand ay walang state broker licence at walang state exam. Boluntaryo ang mga asosasyon gaya ng TREBA (Themis Partner; Thaiger).
2. Ang brokerage o agency work ay item 19 ng List 1, ang mga trabahong ganap na ipinagbabawal, sa Ministry of Labour Notification ng 1 April 2020. Ang tanging exception ay brokerage sa international trade o investment.
3. Sa praktika, ang listing, showing, negotiating at pagkita ng transaction commission ay nakalaan sa mga Thai national, at humigpit ang pagpapatupad mula 2024 (Thaiger, May 2026).
4. Puwedeng magtrabaho ang mga dayuhan sa international sales consulting, overseas marketing, business development, investor relations, administration, o bilang director o shareholder sa loob ng 49%, na may Non-B visa at work permit.
5. Kailangan ng employer ng 2 milyong baht na paid-up capital at 4 na Thai employee kada foreign permit, at dapat magbayad ng hindi bababa sa 50,000 baht kada buwan sa mga Western national.
6. Ang agency na mayorya ay dayuhan ay nangangailangan ng Foreign Business Licence, na sinasabi ng Leto na halos imposible para sa brokerage.
7. Karaniwang kumikita ang mga agent mula sa 3% hanggang 5% na commission na binabayaran ng seller (FazWaz).

Kung kayo ay Thai: pagsisimula bilang agent

Walang kailangang irehistro bilang indibidwal. Ang isang Thai agency ay ordinaryong limited company na nakarehistro sa Department of Business Development, at ang registration na iyon ang sa katunayan ay tanging “lisensya” sa sektor (Themis Partner). Puwede kayong sumali sa:

• Isang international consultancy sa Bangkok, gaya ng CBRE, Knight Frank, Colliers, Savills, JLL o Cushman & Wakefield.
• Isang local agency sa Bangkok, Phuket, Pattaya o Koh Samui.
• Isang portal na may agency arm, gaya ng FazWaz o Lazudi.
• Ang sales team ng isang developer.

Para mamukod-tangi nang walang lisensya, gamitin ang mga boluntaryong credential:

• TREBA, ang Thai Real Estate Broker Association, na inilalarawan ng Thaiger bilang tanda ng kredibilidad sa mga employer.
• REBA-ES, ang Real Estate Broker Association of the Eastern Seaboard, para sa Pattaya at Chonburi.
• CIPS, ang Certified International Property Specialist designation ng US National Association of Realtors, kapaki-pakinabang sa mga foreign buyer.
• Mga portal certification, gaya ng DDproperty Agent Certification.

Kung kayo ay dayuhan: ang 2020 list

Ang Notification of the Ministry of Labour Prescribing Works in which an Alien is Prohibited to Engage ay may petsang 1 April 2020, nailathala sa Government Gazette noong 21 April 2020 at nagkabisa 60 araw pagkatapos. Pinalitan nito ang 1979 list ng 39 na trabaho ng 40 item sa apat na annex (Nagashima Ohno & Tsunematsu, May 2020). Ito ay isang ministerial Notification sa ilalim ng Foreign Workers Management Emergency Decree, hindi Royal Decree.

Nasa List 1 ang mga trabahong ganap na sarado. Ang item 19 nito ay brokerage o agency work, maliban sa brokerage o agency work sa international trade o investment (Acclime, 2024). Inililista ito ng Khaosod English (July 2023) bilang agent and broker services. Binabasa ito ng mga gabay na ginamit namin bilang sumasaklaw sa field work ng agent sa property: pagkuha ng listing, pagpapakita ng mga unit, pakikipag-negotiate at pagkita ng commission sa benta (Thaiger). Huwag umasa sa trade o investment exception para sa pagbebenta ng condo nang walang nakasulat na payo mula sa isang Thai lawyer.

Mga legal na role para sa mga dayuhan

Inilalarawan ng Thaiger at Themis Partner kung ano talaga ang ginagawa ng mga dayuhan sa mga Thai property firm:

• International sales consultant o director, na nakikipagtrabaho sa mga overseas buyer habang ang mga Thai na kasamahan ang humahawak ng viewing, negotiation at kontrata.
• Overseas marketing manager at business development.
• Investor relations at consulting.
• Company director o shareholder, sa loob ng 49% foreign limit.
• Marketing at administration.

Dapat tugma ang permit sa trabaho. Ang mga tungkuling nakasulat sa inyong work permit ay dapat tugma sa ginagawa ninyo (Thaiger). Hindi saklaw ng marketing permit ang mga viewing tuwing weekend.

Isa pang ruta. Inilalarawan ng Leto ang pagtatrabaho para sa isang foreign company, na ang mga client at bayad ay nasa labas ng Thailand, gamit ang Long-Term Resident “Work-from-Thailand Professional” visa. Remote work iyon para sa isang negosyo sa ibang bansa, hindi paraan para magbenta ng Thai property sa loob ng bansa.

Visa at work permit

Inilatag ng Thaiger ang mga requirement sa 2026:

Hakbang	Detalye
Non-Immigrant “B” visa	Ina-apply sa isang Thai embassy bago dumating. 2,000 baht para sa single entry, 5,000 baht para sa multiple entry
Work permit	Mga 7 hanggang 10 business day sa Bangkok, 1 hanggang 3 araw para sa mga BOI company sa pamamagitan ng Single Window
Kapital ng employer	2 milyong baht na paid up
Thai staff	4 na Thai employee kada foreign work permit
Sahod	Hindi bababa sa 50,000 baht kada buwan para sa mga Western national

Ang social security sa 2026 ay may ceiling na buwanang sahod na 17,500 baht, kaya hindi hihigit sa 875 baht kada buwan mula sa inyo at mula sa inyong employer. Progressive ang income tax mula 0% hanggang 35%, at ang 17% LTR flat tax ay para lang sa mga industriyang target ng BOI, hindi sa real estate (Thaiger).

Pagmamay-ari o pagpapatakbo ng agency bilang dayuhan

Inilalagay ng Foreign Business Act B.E. 2542 (1999) ang brokerage o agency business sa List 3, item 11, na restricted para sa mga kumpanyang mayorya ay dayuhan. Ang mga exception sa teksto (securities, procurement sa loob ng grupo, international trade distribution na may 100 milyong baht na foreign capital, at iba pang itinakda ng Ministerial Regulation) ay hindi kasama ang real estate brokerage (Siam Legal). Kaya:

• Ang agency na mayorya ay dayuhan ay nangangailangan ng Foreign Business Licence. Sinasabi ng Leto na halos imposible itong makuha sa praktika.
• Ang BOI promotion o FBL ay puwedeng magpahintulot ng hanggang 100% foreign ownership, at maaaring mangailangan ang BOI ng hanggang 50 milyong baht na kapital (Themis Partner).
• Ang karaniwang set-up ay hanggang 49% na dayuhan, at 51% ay hawak ng mga tunay na Thai shareholder (Leto).

Kahit bilang may-ari, hindi pa rin puwedeng gawin ng dayuhan ang field work ng agent.

Seryosong panganib ang mga nominee sa 2026. Noong 19 October 2026, naglunsad ang Prime Minister ng pambansang crackdown sa nominee land ownership, na sumasaklaw sa 13,088 pinaghihinalaang partido kasama ang 1,550 kumpanya, at ang mga priority investigation ay dapat matapos bago matapos ang December 2026 (Thai Examiner). Iniulat din ng Leto ang mga source-of-capital declaration ng Department of Business Development mula 1 April 2026. Inilalagay sa panganib ng mga Thai shareholder na nasa papel lang ang kumpanya, ang mga permit nito at ang mga client nito.

Totoo ang pagpapatupad

Inilathala ng Leto, isang agency, ang mga numerong ito noong 2026. Hindi namin ito ma-verify nang hiwalay:

• Ang manggagawa: multa na hanggang 100,000 baht, deportation at entry ban na 1 hanggang 5 taon.
• Ang employer: hanggang 400,000 baht kada ilegal na dayuhang manggagawa.
• Mga raid: 14 sa mga agency sa Chonburi noong 2025, na may 27 ilegal na dayuhang manggagawa na natukoy, kumpara sa 19 sa Phuket at 11 sa Koh Samui.

Sinasabi rin ng Leto na maraming Russian-speaking agent ang nagtatrabaho sa tourist visa. Ilegal iyon, gaano man ito kakaraniwan tingnan.

Paano binabayaran ang mga ahente

Inilalagay ng FazWaz ang karaniwang sales commission sa 3% hanggang 5%, binabayaran ng seller at kasama na sa asking price, at karaniwang walang agent fee ang mga buyer. Nagbibigay ang Leto ng 3% hanggang 5% sa mga benta ng developer at 2% hanggang 3% sa mga resale. Karamihan sa mga agency ay nagbabayad ng commission lang. Ang ilang malalaking chain sa Bangkok ay nagbabayad ng base na 15,000 hanggang 25,000 baht kada buwan dagdag ang commission, at nakukuha ng mga agent ang 30% hanggang 40% ng fee ng agency bilang baguhan, 50% hanggang 60% kapag may karanasan at 70% hanggang 80% bilang top producer (Leto, indicative). Ang foreign staff, dahil sa minimum na sahod, ay karaniwang nasa sahod at bonus. Tingnan ang Commission ng real estate agent sa Thailand.

Saan may trabaho, at mga wika

Binilang ng REIC ang 14,899 condo unit na nailipat sa mga dayuhan noong 2025, na nagkakahalaga ng 60.92 bilyong baht, at nangunguna ang Bangkok (7,029 unit), Chonburi para sa Pattaya (4,164) at Phuket (1,190) (Khaosod English, March 2026). Sa Koh Samui, ang mga foreign buyer ay bumubuo ng 85% hanggang 90% ng mga villa deal (Samui Property Group, May 2026).

• Nangunguna ang mga Chinese buyer, na nakatuon sa Bangkok at Chonburi.
• Tumaas nang 75.9% sa halaga ang pagbili ng mga Russian sa unang kalahati ng 2026, na nakatuon sa Phuket at Chonburi (The Nation, August 2026).
• Pangalawa sa bilang ng unit ang mga buyer mula Myanmar noong 2025, karamihan sa Bangkok.

Kaya mahalaga ang Thai para sa transaction side, ang English ang karaniwang wika sa mga international buyer, at malaking bentahe ang Chinese, Russian o Burmese.

Paano pumili ng ahensya

• Hingin ang rehistradong pangalan ng kumpanya, ang mga director nito at kung ito ay mayorya ay Thai.
• Kung kayo ay dayuhan, itanong kung mayroon itong 2 milyong baht na kapital at 4 na Thai staff kada permit, at kung magbabayad ito ng hindi bababa sa 50,000 baht kada buwan.
• Kunin ang inyong role nang nakasulat: aling mga gawain ang sa inyo at alin ang sa mga Thai na kasamahan.
• Kunin ang inyong sahod nang nakasulat: base, bahagi, petsa ng bayad at mga deal na magsasara pagkaalis ninyo.
• Itanong kung miyembro ito ng TREBA o REBA-ES.
• Itanong kung paano nito ginagawa ang client identification at mga source-of-funds check.

Mga red flag

• Isang dayuhan na pinapagawa ng pagpapakita ng unit, pagkuha ng listing o negotiation.
• Pagsisimula sa tourist visa “habang hinihintay ang permit”.
• Isang work permit na ang job description ay hindi tugma sa trabaho.
• Isang “Thai partner” na may hawak ng shares sa papel lang.
• Sahod na commission lang para sa isang dayuhang empleyado, mas mababa sa minimum na sahod.
• Mga fee na binabayaran nang cash o sa personal na account.
• Marketing na nangangako ng 99-year lease o 75% quota, na parehong hindi naging batas.

Walang broker licence sa Thailand, at sarado sa mga dayuhan ang brokerage sa ilalim ng 2020 Ministry of Labour list. Sinuri ang gabay na ito sa petsang nakasaad sa itaas. Ito ay pangkalahatang impormasyon, hindi legal, tax o immigration advice. Hindi kaanib ang CloserPass ng Ministry of Labour, ng Department of Business Development, ng TREBA, ng REBA-ES o ng anumang ahensya ng gobyerno sa Thailand.

Maghanap ng mga role at iba pang gabay sa Thailand sa CloserPass.