Pagbili ng property sa Bali bilang dayuhan

Hindi puwedeng tuwirang magmay-ari ng lupa sa Bali ang mga dayuhan. Pero puwede pa rin silang humawak ng property nang ilang dekada, sa pamamagitan ng lease, right of use, o kumpanya. Ang istruktura ang nagtatakda kung ano ang puwedeng gawin ng buyer sa villa, gaano katagal nila ito hawak at ano ang mangyayari kapag nagkaproblema. Ito ang dapat ipaliwanag ng broker sa October 2026.

Ang maikling bersyon

1. Ang Hak Milik, ang Indonesian freehold, ay nakalaan sa mga mamamayang Indonesian. Hindi ito puwedeng hawakan ng mga dayuhan.
2. Karamihan ng dayuhang buyer sa Bali ay gumagamit ng leasehold (Hak Sewa), karaniwang 25 hanggang 30 taon na may opsyong mag-extend.
3. Ang dayuhang may residence permit ay puwedeng humawak ng bahay sa ilalim ng Hak Pakai, ang right of use. Sa Bali, dapat nagkakahalaga ang bahay ng hindi bababa sa Rp5 billion, o Rp2 billion para sa apartment.
4. Ang mga investor na magpapaupa nang komersyal ay madalas gumagamit ng PT PMA, isang kumpanyang pag-aari ng dayuhan na puwedeng humawak ng Hak Guna Bangunan (HGB).
5. Ang mga nominee deal, kung saan isang Indonesian ang humahawak ng titulo para sa dayuhan, ay walang bisa sa korte. Ang nominee ang itinuturing na may-ari.
6. Nagbabayad ang mga buyer ng BPHTB (hanggang 5%) sa transfer. Nagbabayad ang mga seller ng 2.5% na final income tax sa transfer, at ang mga lessor ay nagbabayad ng 10% sa kita mula sa lease.
7. Suriin muna ang zoning bago ang lahat. Mula September 2025, itinigil ng Bali ang mga bagong villa at hotel sa produktibong lupang sakahan.

Bakit walang freehold para sa mga dayuhan

Pinapayagan ng 1960 Basic Agrarian Law (UUPA) ang mga mamamayang Indonesian lang na humawak ng Hak Milik. Binabanggit ng Hukumonline ang Articles 21(1) at 26(2) ng batas na iyon bilang humahadlang sa mga dayuhan. Ang puwedeng hawakan ng mga dayuhang naninirahan sa Indonesia ay Hak Pakai (right of use) at Hak Sewa untuk Bangunan (karapatang mag-lease ng lupa para magtayo), sa ilalim ng Articles 41, 42 at 45 ng parehong batas at ng Government Regulation 18 of 2021 (PP 18/2021).

Opsyon 1: leasehold (Hak Sewa)

Ito ang pinakakaraniwang istruktura sa Bali. Nili-lease ng dayuhan ang lupa, at madalas ang villa rito, mula sa isang Indonesian na may-ari na nananatiling may hawak ng titulong Hak Milik.

• Sinasabi ng Emerhub (June 2026) na ang mga lease ay karaniwang tumatagal ng 25 hanggang 30 taon na may opsyong mag-extend, at na puwedeng umabot sa mga 80 taon ang kabuuan dahil sa mga extension.
• Dapat nakasulat at notaryado ang lease ng isang lisensyadong Indonesian na notaryo.
• Sa pagtatapos, bumabalik ang property sa may-ari ng lupa maliban kung may napagkasunduang extension. Humingi ng nakasulat na extension clause na nakatakda na ngayon ang presyo o ang formula.
• Binabanggit ng Global Investments na ang lease ay karaniwang binabayaran nang buo, kaya suriin na walang tuloy-tuloy na ground rent.
• Hindi kailangan ng residence permit para sa leasehold, ayon sa Neginski.

Buwis sa lease. Nagbabayad ang lessor ng final income tax na 10% ng gross rent (Emerhub). Kapag ibinenta ng leaseholder ang natitirang termino, ipinaliliwanag ng Rumavi na ang assignment ay binubuwisan bilang rental income, hindi bilang property transfer: 10% para sa mga Indonesian tax resident, at 20% para sa mga non-resident maliban kung binabawasan ito ng tax treaty, sa gross price, kahit lugi.

Opsyon 2: Hak Pakai para sa tirahan

Ang dayuhang may hawak na immigration document ay puwedeng magmay-ari ng bahay o apartment sa ilalim ng Hak Pakai. Inilalahad ng Hukumonline ang mga patakaran sa ilalim ng PP 18/2021 at Minister of ATR/BPN Regulation 18/2021:

• Ang mga bahay ay dapat nasa luxury category, limitado sa isang lote bawat tao o pamilya, at hindi puwedeng lumampas ang lupa sa 2,000 m². Puwedeng payagan ng ministry ang higit pa kung may dalang pang-ekonomiya o panlipunang benepisyo ang investment.
• Ang Hak Pakai sa lupa ng estado ay tumatagal nang hanggang 30 taon, puwedeng i-extend nang 20 at i-renew nang 30. Sa lupang Hak Milik, ibinibigay ito sa pamamagitan ng PPAT deed nang hanggang 30 taon at puwedeng i-renew sa pamamagitan ng bagong deed.
• Kung bumili ng bahay na Hak Milik o HGB, nagiging Hak Pakai ang karapatan.
• Puwedeng magmana ang mga dayuhang tagapagmana, basta may hawak silang immigration document.

Mga minimum na presyo sa Bali sa ilalim ng Kepmen ATR/BPN 1241/2022 (Hukumonline):

Uri ng property	Minimum na presyo sa Bali
Bahay (rumah tapak)	Rp5 billion
Apartment unit (sarusun)	Rp2 billion

Para sa mga miyembro ng Indonesian diaspora, ang minimum ay 75% ng mga halagang ito.

Walang nakitang tiyak na parusa ang Hukumonline sa pagbili nang mas mababa sa minimum, pero hindi irerehistro ng land office ang karapatang hindi tumutugon sa mga patakaran, kaya ituring ang threshold na mahigpit na pinakamababang limitasyon.

Ang long stay permit ang karaniwang paraan para maging kwalipikado. Ang second home visa, na inilunsad sa Bali noong October 2022, ay nagpapahintulot ng pananatili nang lima hanggang sampung taon para sa mga aplikanteng nagpapakita ng hindi bababa sa Rp2 billion na pondo (Tempo).

Opsyon 3: PT PMA na may hawak na HGB

Puwedeng humawak ang kumpanyang pag-aari ng dayuhan (PT PMA) ng Hak Guna Bangunan, ang right to build. Inilalarawan ng Neginski ang HGB bilang ibinibigay nang 30 taon, ine-extend nang 20 at nire-renew nang 30, at bawat hakbang ay nangangailangan ng pormal na aplikasyon. Angkop ang rutang ito sa mga investor na magpapaupa ng villa nang komersyal.

• Iniulat ng Infiniti na ibinaba ng BKPM Regulation 5/2025 ang minimum paid-up capital para sa mga bagong PT PMA sa Rp2.5 billion, habang dapat pa ring lumampas sa Rp10 billion ang idineklarang investment.
• Kailangan ng kumpanya ang tamang mga KBLI code, tax number, buwanang tax filing at opisina.
• Noong February 2026, tinukoy ng Ministry of Investment ang maling paggamit ng real estate code na KBLI 68111 para sa short-term villa rental, mga nominee shareholder at virtual office sa Bali, at nagmungkahi ng mas mahigpit na pagsusuri (Bali Villa Realty).

Ang PT PMA ay totoong negosyo na may gastos sa pagpapatakbo. Hindi ito shortcut papunta sa freehold.

Mga nominee deal: bakit pumapalya ang mga ito

Inilalagay ng nominee arrangement ang Hak Milik sa pangalan ng isang Indonesian, habang binibigyan ng mga side agreement ng kontrol ang dayuhan. Iniulat ng Hukumonline na inilarawan ng isang hukom ng Supreme Court ang mga ito bilang pag-iwas sa batas na hindi tumutugon sa “lawful cause” requirement ng Civil Code, kaya walang bisa ang mga ito. Pinawalang-bisa ng Supreme Court ang ganitong mga kasunduan sa ilang kaso at kinikilala nito ang nominee bilang legal na may-ari, malayang magbenta o magsangla. Ang pinakamagagawa ng dayuhan ay idemanda ang nominee para sa kabayaran.

Binabanggit din ng Hukumonline na ipinagbabawal ng 2007 Investment Law ang mga kasunduang nagsasabing hawak ang mga share ng kumpanya para sa ibang tao, kaya pareho ang panganib ng mga nominee shareholder sa PT PMA. Noong February 2026, isinama ng Ministry of Investment ang mga nominee shareholder sa mga pang-aabusong gusto nitong ipahinto sa Bali (Bali Villa Realty). Ang broker na nag-aayos ng nominee deal ay naglalagay sa buyer sa panganib na mawala ang lahat.

Mga buwis at gastos sa pagbili

Gastos	Sino ang karaniwang nagbabayad	Rate	Source
BPHTB (acquisition duty)	Buyer	Hanggang 5% ng halagang lampas sa tax-free threshold na hindi bababa sa Rp80 million	Hukumonline
PPh final sa transfer	Seller	2.5% ng gross value	Directorate General of Taxes
VAT sa mga bagong gawa mula sa developer	Buyer	12% headline, mga 11% epektibo sa non-luxury na property, 12% sa luxury	DJP, Global Investments
Notaryo at PPAT	Karaniwang hati	Hanggang 1%, madalas 0.5% hanggang 1%	Global Investments
Independent na abogado	Buyer	Rp20 million hanggang Rp60 million	Global Investments

Halimbawang kalkulasyon: bahay na Hak Pakai sa Rp5 billion

• BPHTB: (Rp5,000,000,000 bawas ang Rp80,000,000 na threshold) × 5% = Rp246 million
• PPh ng seller: Rp5,000,000,000 × 2.5% = Rp125 million
• Notaryo at PPAT sa 0.75%: Rp37.5 million

Nagkakaiba ang threshold ayon sa regency, kaya ang notaryo ang nagkukumpirma ng eksaktong halaga. Binabanggit ng Global Investments na puwedeng iba ang pagtatasa ng BPHTB sa mga lease, kaya itanong sa notaryo kung aling base ang ilalapat.

Ang 2026 VAT incentive. Sa ilalim ng PMK 90/2025, binabayaran ng gobyerno ang VAT sa unang Rp2 billion ng bago at ready-to-occupy na bahay o apartment na may presyong hanggang Rp5 billion, para sa mga handover mula January hanggang December 2026 (Katadata). Hindi sinasabi ng ulat kung kwalipikado ang mga dayuhang buyer, kaya itanong sa tax adviser ng developer.

Due diligence

• Titulo. Kumuha ng kopya ng land certificate, karaniwang SHM para sa Hak Milik, at ipasuri ito sa abogado sa BPN land office para sa mga sangla, alitan at sa nakarehistrong may-ari.
• Ang pumipirma. Tiyaking ang taong pumipirma ang may-ari ng lupa, at na pumapayag ang bawat co-owner o tagapagmana.
• Zoning. Tingnan ang susunod na seksyon.
• Building permit. Suriin kung may PBG (o lumang IMB) at SLF certificate of fitness for use.
• Ang deed. Ang mga transfer ng karapatan sa lupa ay puwedeng irehistro lang sa pamamagitan ng deed ng awtorisadong PPAT, sa ilalim ng PP 24/1997 (Hukumonline). Ang PPJB ay preliminary agreement at hindi nito mismong inililipat ang pagmamay-ari.
• Mga lisensya sa paupahan. Kung paupahan ng buyer ang villa, suriin ang mga lisensya at tax registration para sa tourist accommodation.
• Ang lokal na komunidad. Iniulat ng CNA Indonesia (February 2026) na kailangan din ng mga investor ng maayos na ugnayan sa banjar at sa customary village, o puwedeng maabala ang operasyon kahit kumpleto ang lahat ng permit.

Zoning at ang pagpapahinto noong 2025 sa lupang sakahan

Hinahati ng mga spatial plan ng Bali ang lupa sa mga zone. Inilalarawan ng Bali Exception ang mga green zone bilang lupang pang-agrikultura kung saan mahigpit na limitado ang pagtatayo, yellow para sa pabahay, pink para sa turismo, red para sa komersyal at orange para sa mixed use. Ipinapakita ng Gistaru map ng Ministry of ATR/BPN ang zoning sa buong Indonesia, at may sariling app ang Badung. Sinasabi ng Neginski na ang HGB para sa PT PMA ay karaniwang posible lang sa tourism, commercial o mixed zone.

Noong September 2025, matapos ang baha na tumama sa anim sa walong regency ng Bali, inanunsyo ni Governor Wayan Koster na maglalabas ang Bali ng regional regulation na nagbabawal sa conversion ng produktibong lupang sakahan tungo sa villa, hotel at restaurant. Papayagan lang ang mga bahay para sa mga may-aring nakatira rito (The Jakarta Post). Iniulat ng TravelMole na hindi apektado ang mga proyektong itinatayo na at walang itinakdang petsa ng pagtatapos. Iniulat ng Tirto noong July 2025 na pumirma na ang gobernador ng instruction na nagbabawal ng permit para sa mga tourism facility sa produktibong lupang sakahan, at ipinagiba ang 48 hindi lisensyadong gusali sa Bingin beach.

Hindi namin makumpirma noong October 2026 kung naipasa na ang final na regional regulation. Ituring ang anumang lote sa green zone, o sa palayan, na hindi mapagtatayuan ng villa hangga't hindi kinukumpirma ng planning office nang nakasulat.

Ang dapat ipaliwanag ng broker

• Na ang buyer ay hindi tuwirang magmamay-ari ng lupa, at kung aling karapatan ang makukuha nila.
• Gaano katagal ang karapatan, paano ito ine-extend, at magkano ang gastos nito.
• Na walang bisa ang mga nominee structure.
• Ang mga buwis sa pagbili, sa kita mula sa paupahan at sa susunod na bentahan.
• Na ang zoning at mga building permit ang nagtatakda kung puwedeng itayo at paupahan ang villa.
• Na dapat kumuha ang buyer ng independent na abogado, hiwalay sa notaryo ng seller.

Madalas magbago ang mga patakaran sa lupa at buwis sa Indonesia, at nagbago ang mga patakaran sa zoning ng Bali noong 2025. Sinuri ang gabay na ito sa petsang nakasaad sa itaas. Ito ay pangkalahatang impormasyon, hindi legal o tax advice. Ang CloserPass ay hindi kaanib ng anumang awtoridad o agency.

Maghanap ng mga role at iba pang gabay sa Indonesia sa CloserPass.