Pagbili ng property sa Cyprus bilang dayuhan

Pinapayagan ng Cyprus ang mga dayuhan na bumili, pero hinahati sila sa dalawa. Ang mga citizen ng EU at EEA ay bumibili nang eksakto tulad ng mga Cypriot. Ang lahat ng iba, kasama ang mga British buyer mula Brexit, ay kailangan ng permit mula sa District Administration at karaniwang limitado sa isang bahay. Nagbago rin ang mga buwis: nawala ang stamp duty noong 1 January 2026, at malapit nang higpitan ang investor residence permit. Ito ang dapat ipaliwanag ng broker sa October 2026. Saklaw lang ng gabay na ito ang mga lugar na nasa kontrol ng Republic of Cyprus.

Ang maikling bersyon

1. Ang mga EU at EEA buyer ay walang restriksyon. Ang mga non-EU buyer, kasama ang mga British, ay kailangan ng permit sa ilalim ng Cap. 109, na isinasampa sa form COMM 145 sa District Administration.
2. Libre ang permit, karaniwang inaabot ng dalawa hanggang tatlong linggo, at karaniwang pinapayagan ang isang bahay (o dalawang unit) bawat buyer, kung saan ang mag-asawa ay itinuturing na isa.
3. Dapat kumuha ang abogado ng bagong search certificate, na hindi lalampas sa limang working day ang tanda, bago pirmahan ang kontrata.
4. Dapat i-lodge sa Land Registry ang pinirmahang kontrata sa loob ng anim na buwan, sa halagang €50. Ito ang pangunahing proteksyon ng buyer.
5. Ang mga resale ay nagbabayad ng transfer fee na 3%, 5% at 8% ayon sa band, hinahati sa epektibong rate na 1.5%, 2.5% at 4%. Ang mga bagong bahay ay nagbabayad ng 19% VAT sa halip, o 5% para sa kwalipikadong permanenteng tirahan.
6. Tinanggal ang stamp duty mula 1 January 2026, at walang taunang property tax.
7. Puwedeng makakuha ng permanent residence ang mga non-EU investor mula €300,000 dagdag VAT sa mga bagong bahay, pero nire-review ang scheme. Natapos ang citizenship by investment noong 2020.
8. Ang property sa hilaga ay hiwalay at mataas ang panganib na market. Huwag itong ibenta.

Sino ang bumibili at saan

Pinirmahan ng mga buyer mula sa ibang bansa ang 6,267 sa 14,969 sales contract na na-lodge sa unang siyam na buwan ng 2026, o 41.9%: 4,173 non-EU at 2,094 EU citizen (DLS data, Cyprus Mail, October 2026). Noong 2025, pinirmahan ng mga dayuhan ang 7,255 sa 18,114 na kontrata (Cyprus Property News, January 2026).

• Ang Paphos ang pinakaumaasa sa kanila: mga 66% ng kontrata nito noong Q2 2026 (GK Law Firm, batay sa data ng Central Bank).
• Ang Larnaca ay mga 44% at ang Limassol ay mga 34%.
• Ang Nicosia ay mga 16% lang.

Step 1: EU o non-EU, at ang Cap. 109 permit

Itanong ang nasyonalidad ng buyer sa unang meeting. Para sa mga non-EU buyer, inilatag ng Papacleovoulou ang mga patakaran noong September 2026:

• Isinasampa ang permit sa form COMM 145 sa District Administration ng district kung saan nakalagay ang property. Walang fee, at karaniwang inaabot ng dalawa hanggang tatlong linggo ang kumpletong file.
• Ang patakaran ng Ministry of Interior ay karaniwang nagpapahintulot ng isang bahay sa lote na hanggang mga 4,000 sqm, o hanggang dalawang unit: dalawang bahay, isang bahay at isang tindahan na hanggang 100 sqm, o isang bahay at isang opisina na hanggang 250 sqm.
• Ang mag-asawa ay itinuturing na isang buyer.
• Saklaw din ng parehong patakaran ang Cyprus company na kontrolado ng mga non-EU na tao, kaya hindi ito malulusutan ng company structure.

Binanggit ng Koufettas Law na puwedeng pirmahan at i-lodge muna ng buyer ang kontrata, pero hindi mairerehistro ang title sa pangalan niya hangga't hindi naibibigay ang permit. Kailangan ng payo ang non-EU client na gusto ng ikalawang investment flat bago siya mag-reserve.

Step 2: mga check bago pumirma

• Search certificate. Mula nang magkabisa ang Law 132(I)/2023 noong 12 December 2023, dapat may kasamang Land Registry search certificate ang bawat sale contract na hindi lalampas sa limang working day ang tanda. Ipinapakita nito ang may-ari at anumang mortgage, memo o prohibition sa property.
• Title deed. Suriin kung may hiwalay na deed. Maraming flat at bahay ang nakapatong pa rin sa iisang parent plot, at ang hiwalay na deed ay dumarating lang matapos makuha ng gusali ang certificate of approval nito at mahati ang lote (Koufettas Law, October 2026). Kung walang makapagpaliwanag kung bakit walang deed, ang payo ng Koufettas Law ay umatras.
• Mga mortgage sa lote. Nananatili sa bawat unit ang loan ng developer sa parent plot hangga't hindi ito nire-release ng bangko. Kung naka-mortgage ang lupa, humingi ng Type A declaration, kung saan nangangako ang bangko na ire-release ang unit kapag nabayaran na ang 95% ng presyo sa isang tinukoy na account.
• Tax number. Inililista ng Cyprus Tax Life ang mga non-resident na may-ari ng property at sinumang may rental income sa Cyprus sa mga taong kailangan ng TIC (Tax Identification Code). Inaabot ito ng dalawa hanggang apat na linggo, kaya magsimula nang maaga kung pauupahan ng client ang bahay.

Step 3: kontrata, lodging at transfer

1. Sale contract. Ginagawa at sinusuri ng sariling abogado ng buyer. Ayon sa INDEX.cy, ang legal fee ay mga 1% ng presyo dagdag VAT noong August 2026.
2. Lodging. I-deposit ang pinirmahang kontrata sa Department of Lands and Surveys sa ilalim ng Law 81(I)/2011 sa loob ng anim na buwan mula sa pagpirma, sa halagang €50. Nirerehistro nito ang interes ng buyer, pinipigilan ang seller na ibenta o i-mortgage ang unit sa iba, at pinapayagan ang buyer na magdemanda para sa transfer. Kailangan ng court order ang late filing (Koufettas Law, October 2026).
3. Transfer. Kapag bayad na ang presyo at may deed na, ita-transfer ang property sa Land Registry at babayaran ng buyer ang transfer fee. Pinapangalanan ng declaration ng seller ang agent at ang fee na binayaran.

Mga gastos ng buyer

Ang transfer fee ay sinisingil sa market value ayon sa band, at hinahati kapag hindi saklaw ng VAT ang sale (Philippou Law, March 2026; Cyprus Tax Life, April 2026):

Bahagi ng halaga	Buong rate	Resale (hinati)
Hanggang €85,000	3%	1.5%
€85,001 hanggang €170,000	5%	2.5%
Higit sa €170,000	8%	4%
Property na binayaran na ng VAT	Wala	Wala

VAT. May 19% VAT ang mga bagong gusali at building land. Sa ilalim ng Law 42(I)/2023, ang bagong permanenteng tirahan ng isang indibidwal ay nagbabayad ng 5% sa unang 130 sqm at unang €350,000, basta hindi lalaki sa 190 sqm ang bahay at hindi lalampas sa €475,000 ang kabuuang presyo. Kapag ibinenta o pinaupahan ito sa loob ng sampung taon, kailangang ibalik ang bahagi ng natipid. Ang mga project na ang planning application ay isinampa hanggang 31 October 2023 ay puwede pang gumamit ng lumang patakaran (5% sa unang 200 sqm, walang price cap), at ang aplikasyon ay dapat isampa hanggang 31 December 2026 kung ang building permit ay dumating pagkatapos ng 2024 o pending pa, sa ilalim ng Law 109(I)/2026 (Mondaq, April 2026).

Wala na ang stamp duty. Dati itong hanggang 0.2% ng contract price, may cap na €20,000, at tinanggal mula 1 January 2026 (PwC Cyprus; EY).

Mortgage. Ang pagrehistro ng mortgage ay nagkakahalaga ng 1% ng loan (INDEX.cy).

Mga halimbawang kalkulasyon

Ginagamit dito ang mga rate sa itaas. Dapat itong kumpirmahin ng abogado para sa bawat deal.

Resale apartment sa Larnaca, €250,000, EU buyer, cash. Transfer fee: (85,000 x 3% + 85,000 x 5% + 80,000 x 8%) / 2 = €6,600. Legal fee sa 1% dagdag VAT: mga €2,975. Lodging: €50. Kabuuan: mga €9,625, o 3.9% ng presyo.

Resale villa sa Paphos, €600,000, British buyer, cash. Transfer fee: €20,600. COMM 145 permit: walang fee. Legal fee: mga €7,140. Lodging: €50. Kabuuan: mga €27,790, o 4.6%.

Bagong apartment sa Limassol, €400,000 dagdag VAT, non-EU buyer bilang investment. VAT sa 19%: €76,000. Transfer fee: wala, dahil binayaran ang VAT. Legal fee: mga €4,760. Ang kabuuang babayaran ng buyer ay mga €480,800.

Bagong family home sa Nicosia, €300,000 dagdag VAT, 120 sqm, permanenteng tirahan ng buyer, €240,000 na mortgage. VAT sa 5%: €15,000, kumpara sa €57,000 sa 19%. Mortgage registration: €2,400. Transfer fee: wala.

Pagkatapos ng pagbili

• Walang taunang property tax. Tinanggal ang immovable property tax mula 2017. Nagbabayad ang mga may-ari ng local charge para sa basura, sewerage at ilaw, karaniwang mga €90 hanggang €300 kada taon (Philippou Law, March 2026).
• Rental income. Mula 2026, binubuwisan na lang ito sa ilalim ng income tax, hindi na rin sa defence contribution, at dapat bayaran ang upa sa bank transfer, card o ibang electronic na paraan, kung hindi ay hindi ito maibabawas ng tenant (PwC Cyprus).
• Holiday let. Puwede lang i-advertise o paupahan nang short term ang bahay kapag nasa register ng Deputy Ministry of Tourism na ito, at nakalagay ang numero sa bawat listing. Ang pagpapaupa nang wala nito ay puwedeng humantong sa hanggang isang taong pagkakakulong, multang hanggang €5,000, o pareho (Philippou Law, August 2026).
• Yield. Ayon sa RICS at KPMG index para sa Q2 2026, ang indicative gross yield ay 5.51% para sa apartment at 3.01% para sa bahay (Papacleovoulou, September 2026).

Kapag nagbenta ang client. Nagbabayad ang mga seller ng 20% capital gains tax sa kita, matapos ang inflation indexation at mga gastos. Itinaas ng 2026 reform ang lifetime allowance sa €30,000 sa pangkalahatan at €150,000 para sa pangunahing tirahan na tinirhan nang hindi bababa sa limang taon (PwC Cyprus). Nagbabayad din ang mga seller ng 0.4% na levy para sa refugee housing na ipinakilala noong 2022.

Residence at citizenship

Permanent residence (Regulation 6(2)). Mula 2 May 2023, kailangan ng non-EU investor ng hindi bababa sa €300,000 dagdag VAT sa mga bagong bahay na binili mula sa developer, bayad nang buo at pinondohan mula sa ibang bansa, at siguradong kita na hindi bababa sa €50,000 kada taon, dagdag €15,000 para sa asawa at €10,000 bawat anak (Kyprianou, May 2023; GK Law Firm, October 2026). Hindi puwedeng magtrabaho sa Cyprus ang mga may hawak nito.

Nire-review ito. Noong 24 September 2026, sinabi ng Deputy Migration Minister sa mga MP na mga 1,500 permit ang nailabas sa loob ng dalawang taon, na mga 12,000 permit na ibinigay mula 2013 ang nire-review, at na hihigpitan ang scheme bago sumali ang Cyprus sa Schengen (Cyprus Mail). Wala pang bagong patakarang nailathala pagsapit ng October 2026. Huwag kailanman ipangako sa client ang kasalukuyang kondisyon.

Walang passport. Tinanggal ang citizenship-by-investment programme noong November 2020. Noong December 2025, binawi ng Parliament ang kapangyarihan ng cabinet na magbigay ng citizenship sa mga investor (Cyprus Mail).

Ang hilaga ng isla

Ang hilaga, na nasa ilalim ng Turkish Cypriot administration mula 1974, ay hindi saklaw ng alinman sa itaas. Malaking bahagi ng lupa nito ay pag-aari ng mga Greek Cypriot na napaalis, madalas pinagtatalunan ang pagmamay-ari, at dahil sa amyenda noong 2006 sa criminal law ng Republic, krimen ang pakikipag-deal sa ganitong property na may parusang hanggang pitong taong pagkakakulong (Koufettas Law, October 2026). Ang mga numero ng Famagusta district sa opisyal na estadistika ay tumutukoy lang sa bahaging kontrolado ng gobyerno. Huwag maglista, magpakita o tumanggap ng fee para sa property sa hilaga.

Ang dapat ipaliwanag ng broker

• Kung EU o non-EU ang buyer, at ano ang ibig sabihin ng one-home rule para sa kanyang mga plano.
• Na sinusuri ang search certificate at ang status ng deed bago pumirma, hindi pagkatapos.
• Kung bakit dapat i-lodge ang kontrata sa loob ng anim na buwan.
• Kung transfer fee o VAT ang babayaran para sa bahay, at kung saklaw ng 5% rate, sa isang nakasulat na estimate.
• Na hindi na ipinatutupad ang stamp duty mula 2026.
• Ang patakaran sa registration para sa holiday let.
• Na nagbabago ang residence scheme at walang passport na kasama ang pagbili.

Binago ng Cyprus ang mga property tax nito noong 1 January 2026, at nire-review ang residence scheme. Sinuri ang gabay na ito sa petsang nakalagay sa itaas at saklaw lang nito ang mga lugar na nasa epektibong kontrol ng Republic of Cyprus. Pangkalahatang impormasyon ito, hindi legal, tax o immigration advice. Ang CloserPass ay hindi kaanib ng Estate Agents Registration Council, ng Department of Lands and Surveys, ng Tax Department o ng anumang government body sa Cyprus.

Maghanap ng mga role at iba pang gabay sa Cyprus sa CloserPass.