Pagbili ng property sa France bilang dayuhan

Isa ang France sa pinakasimpleng bansa sa Europe para sa dayuhang buyer sa papel: walang permit, walang quota, walang residence requirement. Nasa ibang lugar ang pagiging komplikado, sa proseso ng notaire, sa sampung-araw na withdrawal right na ikinagugulat ng mga seller, sa transfer taxes na nag-iiba ayon sa department, at sa mga lokal na buwis sa second home na tumaas nang malaki sa malalaking lungsod. Narito ang dapat ipaliwanag ng isang agent, ayon sa October 2026.

Ang maikling bersyon

1. Puwedeng bumili ng property ang mga dayuhan sa France nang walang anumang restriksyon o permit.
2. Isang notaire ang pumipirma ng final deed, ang acte authentique, at nangongolekta ng transfer taxes.
3. Pagkatapos pirmahan ang compromis, may 10 araw ang non-professional na buyer ng bahay para umatras nang walang dahilan o penalty (Notaires de France).
4. Ang transfer taxes sa resale ay 6.31% sa karamihan ng department, kasama ang Paris, Rhône at Gironde, at 5.81% sa iba pa, kasama ang Alpes-Maritimes (MesFraisNotaire, October 2026).
5. Ang kabuuang gastos ng buyer sa resale ay mga 7.2% hanggang 7.8% ng presyo, bago ang agency fee kung ang buyer ang magbabayad nito.
6. Ibinebenta ang mga bagong gawa sa ilalim ng VEFA, na may capped na stage payment at compulsory na completion guarantee.
7. May 60% na surcharge sa communal taxe d’habitation ang mga second home sa Paris, Lyon, Bordeaux at Nice. Wala nito ang Cannes.
8. Nagbabayad ang mga non-resident na seller ng 19% capital gains tax dagdag social levies, na may buong exemption pagkatapos ng 30 taon.

Sino ang bumibili at saan

Mga 1.8% ng existing-home sales sa metropolitan France noong 2022 ang mga non-resident na dayuhan, mga 20,000 bentahan (MySweetimmo, binabanggit ang mga notaire). Mas mataas ang bahagi sa Riviera: ayon sa mas lumang pag-aaral ng mga notaire, gamit ang 2017 data, mga 7% ng mga pagbili sa Alpes-Maritimes ay ng mga non-resident na dayuhan, kumpara sa 0.7% sa Île-de-France, pinangungunahan ng mga British, Belgian at German na buyer (Journal de l’Agence). Gamitin ang mga ito bilang ranking, dahil luma na ang data.

Malaki ang pagkakaiba ng presyo. Mga tantya ng MeilleursAgents noong 1 October 2026, para sa mga apartment: €9,630/m² sa Paris, €5,245 sa Nice, €4,714 sa Lyon at €4,448 sa Bordeaux.

Hakbang 1: offer at compromis

Gumagawa ang buyer ng nakasulat na offer. Kapag tinanggap ito, pumipirma ang dalawang panig ng compromis o promesse de vente, pribado, sa agency o sa harap ng notaire. Itinatakda nito ang presyo, ang mga kondisyon, ang petsa ng deed at anumang deposit. Dapat may nakasulat na mandat ang agency, at dapat ipakita ang fee nito kasama kung sino ang nagbabayad.

Hakbang 2: ang 10-araw na withdrawal period

Ipinapaliwanag ng Notaires de France ang patakaran, na itinakda ng article L.271-1 ng Code de la construction et de l’habitation:

• Pinoprotektahan nito ang non-professional na buyer ng residential na property.
• Tumatagal ito nang 10 calendar day, mula sa araw pagkatapos unang maipresenta ang registered letter na nagpapaalam ng pinirmahang compromis, o mula sa araw pagkatapos pumirma kung pinirmahan ito sa harap ng notaire.
• Umaatras ang buyer sa pamamagitan ng registered letter, nang walang dahilan at walang penalty.
• Ang anumang deposit ay ibinabalik sa loob ng 21 araw.

Sabihin sa mga dayuhang buyer na pinoprotektahan sila nito. Sabihin sa mga seller na hindi pa sigurado ang bentahan hangga't hindi lumilipas ang sampung araw.

Hakbang 3: loan, mga pagsusuri at ang deed

Inaaprubahan ng bangko ang loan. Ang average ng mga broker noong October 2026 ay 3.50% sa 15 taon, 3.66% sa 20 at 3.75% sa 25, at tumataas (PAP.fr). Sinusuri ng notaire ang title at ang file, tapos pinipirmahan ng mga partido ang acte authentique. Tinatanggap ng notaire ang pondo at binabayaran ang mga buwis, at nagiging may-ari ang buyer.

Mga gastos ng buyer sa resale

Pinayagan ng 2025 finance law ang mga department na itaas ang kanilang bahagi ng transfer tax (DMTO) mula 4.50% hanggang 5.00% sa pagitan ng 1 April 2025 at 31 March 2028. MesFraisNotaire, sinuri laban sa DGFiP table ng 1 June 2026:

Department	Kabuuang DMTO
Paris (75), Rhône (69), Gironde (33) at 86 pang nagtaas ng rate	6.31% (madalas ni-round sa 6.32%)
Alpes-Maritimes (06) at 10 pang walang pagtaas	5.81%
Mga eligible na first-time buyer sa department na nagtaas	5.81%

Hindi consistent ang FAQ ng parehong site tungkol sa Alpes-Maritimes, kaya kumpirmahin sa notaire.

Kapag idinagdag ang mga fee at disbursement ng notaire, umaabot ang kabuuang gastos ng buyer sa mga 7.2% hanggang 7.8% ng presyo.

Mahalaga kung sino ang nagbabayad ng agency fee. Mga 70% ng mandat ang naglalagay nito sa seller (Agence Immobilière France, indicative). Kapag ang buyer ang nagbabayad nito, sinisingil ang transfer taxes sa net seller price, kaya bahagyang bumababa ito.

Mga halimbawang kalkulasyon

Mga halimbawang presyo ang ginagamit dito. Ang tantya ng notaire ang masusunod.

Resale flat sa Paris, €250,000. Kabuuang gastos ng buyer sa halimbawa ng MesFraisNotaire: 7.81%, mga €19,525.

Resale flat sa Alpes-Maritimes, €340,000. Kabuuang gastos ng buyer sa halimbawa ng MesFraisNotaire: 7.19%, mga €24,446.

Resale house sa Gironde, €400,000 net seller, fee €20,000 TTC.

• Seller ang nagbabayad ng fee, deed sa €420,000: DMTO sa 6.31% = €26,502.
• Buyer ang nagbabayad ng fee, deed sa €400,000: DMTO = €25,240, tipid na mga €1,262 sa buwis.

Mga bagong gawa: VEFA

Ibinebenta ang mga bagong bahay nang off plan sa ilalim ng VEFA. Inilalatag ng Le Mag Juridique ang mga payment cap ng article R.261-14 ng Code: hindi hihigit sa 35% sa foundation, 70% kapag watertight, 95% sa completion, at ang huling 5% sa handover. May cap ang reservation deposit na 5% kung pipirmahan ang sale sa loob ng isang taon, 2% sa loob ng dalawang taon at wala lampas doon. Bawat residential VEFA ay kailangan ng completion guarantee (GFA) mula sa bangko o insurer. Tingnan ang Paano gumagana ang off-plan sa France.

Pagkatapos ng pagbili

Buwis sa second home. Ang mga commune sa zone tendue ay puwedeng magdagdag ng 5% hanggang 60% sa communal na bahagi ng taxe d’habitation sa mga second home. Inililista ng SeLoger (October 2026) ang Paris, Lyon, Bordeaux at Nice sa 60% na maximum, kasama ng 688 na commune. Walang ipinapataw ang Cannes. Hindi namin nakita ang posisyon ng Antibes.

IFI. Ipinapataw ang wealth tax sa real estate sa lampas €1.3 million na net taxable property sa 1 January, sa 0.5% hanggang 1.5%. Nagbabayad lang ang mga non-resident sa kanilang property sa France (Fondation de France, October 2026).

Pagpapaupa. Sa ilalim ng loi Climat et résilience, hindi na puwedeng ipaupa sa bagong lease o renewal ang mga bahay na may rating na G sa DPE mula 1 January 2025, F mula 2028 at E mula 2034, kasama ang mga furnished tourist let (Hellio). Suriin ang DPE bago ang anumang offer ng investor.

Mga holiday let. Binawasan ng loi Le Meur ang micro-BIC allowance para sa mga unclassified na furnished tourist let sa 30% hanggang €15,000 (classified: 50% hanggang €77,700), pinayagan ang mga mayor na limitahan ang pagpapaupa ng pangunahing tirahan sa 90 araw kada taon at ginawang compulsory ang registration number sa halos lahat ng commune (Optimhome).

Kapag nagbenta ang client. Inilalatag ng David Notaires ang mga patakaran para sa mga non-resident:

• 19% income tax sa gain, dagdag 17.2% social levies, o 7.5% para sa mga seller na nasa EEA o Swiss social security scheme.
• 2% hanggang 6% na surtax sa gain na lampas €50,000.
• Mga allowance mula ikaanim na taon: exempt sa income tax pagkatapos ng 22 taon at sa social levies pagkatapos ng 30 taon.
• Ang mga EEA national na naging French resident nang hindi bababa sa dalawang taon ay puwedeng mag-exempt ng hanggang €150,000 na gain nang isang beses.
• Exempt ang dating pangunahing tirahan kung ibinenta bago ang 31 December ng taon pagkatapos umalis sa France.
• Kailangan ng fiscal representative kung nakatira ang seller sa labas ng EEA, lampas €150,000 ang presyo at hawak ang property nang wala pang 30 taon.

Para sa mga furnished let sa ilalim ng LMNP real regime, idinadagdag pabalik ang depreciation sa gain para sa mga bentahan mula 15 February 2025 (NBE Avocats).

Ano ang dapat ipaliwanag ng agent

• Walang kailangang permit, pero ang notaire ang nagpapatakbo ng proseso at ng timing.
• Ang 10-araw na withdrawal right, at kailan ito nagsisimula.
• Ang transfer tax para sa department, at kabuuang gastos na mga 7% hanggang 8% sa resale.
• Kung sino ang nagbabayad ng agency fee, at kung paano nito binabago ang mga buwis.
• Ang DPE class at ang ibig sabihin nito para sa pagpapaupa.
• Ang second-home surcharge sa commune, at ang threshold ng IFI.
• Ang babayaran ng client sa isang future sale bilang non-resident.

Hindi nililimitahan ng France ang mga dayuhang buyer, pero nagbago ang mga buwis at patakaran sa paupahan noong 2025 at 2026. Sinuri ang gabay na ito sa petsang nakalagay sa itaas. Pangkalahatang impormasyon ito, hindi legal o tax advice. Hindi kaanib ang CloserPass ng Notaires de France, ng CCI o ng anumang ahensya ng gobyerno sa France.

Maghanap ng mga posisyon at iba pang gabay sa France sa CloserPass.