Pagbili ng property sa Portugal bilang dayuhan

Walang restriksyon sa nasyonalidad ang Portugal sa pagbili ng property. Pareho ang mga hakbang para sa mga resident at non-resident. Ang nagbago ay ang gastos at ang pangako sa paligid ng pagbili: hindi na humahantong sa golden visa ang property, at mula May 2026 karamihan ng non-resident na bumibili ng bahay ay nagbabayad ng flat na 7.5% na transfer tax. Narito ang dapat ipaliwanag ng broker sa October 2026.

Ang maikling bersyon

1. Malayang makakabili ang mga dayuhan. Kailangan ng buyer ng NIF (tax number), at ang mga buyer na nakatira sa labas ng EU o EEA ay dapat magtalaga ng tax representative para makakuha nito.
2. Dapat suriin ng abogado o solicitor ang caderneta predial (tax record ng property), ang certidão permanente (land registry certificate) at ang mga lisensya bago ang anumang deposito.
3. Ang karaniwang pagkakasunod-sunod: CPCV (promissory contract) na may sinal (deposito), saka ang deed at registration.
4. Nagbabayad ang buyer ng IMT (transfer tax) at 0.8% na stamp duty. Sa permanenteng sariling bahay, nagsisimula ang IMT sa 0% hanggang €106,346 sa 2026.
5. Mula 25 May 2026, ang mga non-resident na bumibili ng bahay ay nagbabayad ng flat na 7.5% IMT, may mga paraan para ma-refund.
6. Pagkatapos, nagbabayad ang mga may-ari ng taunang IMI, at AIMI sa residential property na lampas €600,000.
7. Huminto ang golden visa sa pagtanggap ng property noong 7 October 2023. Walang karapatang manirahan na ibinibigay ang pagbili.
8. Ang limit ng mortgage ay 90% ng halaga para sa permanenteng sariling bahay at 80% para sa ibang layunin, at madalas mas mahigpit ang mga bangko sa mga non-resident.

Sino ang bumibili at saan

Binilang ng INE ang 8,471 pagbili ng bahay ng mga buyer na may tax address sa ibang bansa noong 2025, na nagkakahalaga ng €3.4 billion. Bumaba ito nang 13.3%, ang ikatlong sunod na taunang pagbaba (idealista, March 2026). Ang mga buyer na nakabase sa EU ay nagbayad ng average na €335,640, ang mula sa ibang lugar ay €470,277, kumpara sa €234,120 para sa mga resident.

• Kinuha ng Algarve ang 29.7% ng mga pagbili ng non-resident ayon sa bilang at 42.4% ayon sa halaga.
• Kinuha ng Grande Lisboa ang 12.5% ayon sa bilang.

Sa Lisbon, Cascais at Algarve, nawawalan ng kliyente ang broker na hindi kayang patakbuhin ang prosesong ito sa English.

Hakbang 1: NIF, tax representative at bank account

Kailangan ang NIF para pumirma ng CPCV, magbayad ng buwis, pumirma ng deed at kumuha ng mortgage. Ayon sa gov.pt, ito ay libre. Nag-a-apply ang mga resident sa tax office. Ayon sa Global Citizen Solutions (October 2026), ang mga buyer na nakatira sa labas ng EU o EEA ay dapat magtalaga ng tax representative sa Portugal para makuha ito. Simulan ito sa araw na magpasya ang kliyente na bumili.

Pinapasimple ng Portuguese bank account ang iba pa: traceable na bayad ng deposito at presyo, direct debit para sa IMI at condominium fee, at anumang mortgage.

Hakbang 2: mga pagsusuri bago ang deposito

Inililista ng Literacia Financeira ang mga dokumentong dapat suriin bago ang CPCV:

• Caderneta predial: ang tax record mula sa Tax Authority. Ipinapakita nito ang tax registry number, ang paglalarawan at mga sukat, ang mga may-ari at ang tax value (VPT) na pinagbabatayan ng IMI. Libreng dina-download ito ng may-ari sa Portal das Finanças, at valid ito nang 12 buwan.
• Certidão permanente: ang land registry certificate. Ipinapakita nito ang mga may-ari at anumang mortgage, seizure, usufruct o easement, pati mga kaso sa korte. Ayon sa DECO, ang presyo ay €15 online, valid nang anim na buwan. Magkakomplemento ang caderneta at ang certidão: ang isa ay pang-buwis, ang isa ay legal.
• Licença de utilização: ang use licence mula sa council. Ang mga bahay na itinayo bago ang 7 August 1951 ay kailangan ng council certificate sa halip. Mula 2024, hindi na ito kailangang ipakita sa deed, pero ipinapayo ng Literacia Financeira na gawin itong kondisyon ng CPCV. Mula 1 October 2026, dapat nakasaad sa deed kung may urban planning title ang property, kung hindi ay puwedeng mapawalang-bisa ang bentahan.
• Ficha técnica da habitação: ang technical file para sa mga bahay na nilisensyahan pagkatapos ng 30 March 2004.
• Energy certificate: kailangan para magbenta o magpaupa. Ayon sa ComparaJá, tumatagal ito ng sampung taon para sa mga bahay at ang pagbebenta nang wala nito ay puwedeng magresulta sa multang €250 hanggang €3,740 para sa mga indibidwal.
• Isang condominium declaration na walang utang na fee, at ang plano ng seller na kanselahin ang anumang umiiral na mortgage sa deed.

Ikumpara ang mga sukat at layout sa mga dokumento. Nagbababala ang Literacia Financeira na ang mga extension na walang lisensya ay puwedeng mag-iwan sa buyer ng bahay na hindi lubos na popondohan ng bangko.

Hakbang 3: CPCV, sinal at deed

1. CPCV. Ang promissory contract ay dapat nakasulat, may mga pirmang personal na sinertipikahan ng notaryo, abogado o solicitor, na dapat kumpirmahin na may umiiral na use o construction licence. Kung walang sertipikasyon, invalid ito (Literacia Financeira, October 2026).
2. Sinal. Walang itinatakdang halaga ang batas; karaniwan ang 10% hanggang 20%. Ang buyer na umatras ay nawawalan nito. Ang seller na hindi tumupad ay nagbabayad nito nang doble, o puwedeng hilingin ng buyer sa korte na ipag-utos ang bentahan, isang karapatang hindi puwedeng isuko sa property CPCV.
3. Ang pagbibigay ng susi bago ang deed ay desisyon, hindi courtesy. Ang pag-abot ng susi kasabay ng CPCV ay itinuturing na transfer, kaya nagiging dapat bayaran ang IMT sa puntong iyon.
4. Deed at registration. Binabayaran ang IMT at stamp duty bago ang deed. Puwedeng pirmahan ang deed sa harap ng notaryo, sa pamamagitan ng solicitor o abogado, sa bangko, o sa state counter ng Casa Pronta, na nagrerehistro rin ng pagbili.

Ang normal na CPCV ay nagbubuklod lamang sa seller nang personal. Kung ibenta ng seller sa iba, makukuha ng buyer ang dobleng deposito, hindi ang bahay. Para sa mahabang timeline, malaking deposito o seller na may utang, ipinapaliwanag ng Literacia Financeira na puwedeng bigyan ng real effect ang pangako at iparehistro ito, sa mas mataas na gastos.

Mga gastos ng buyer

IMT (property transfer tax). Para sa 2026, tumaas nang 2% ang mga bracket sa mainland (PwC Tax Guide 2026):

Pagbili	IMT sa 2026 (mainland)
Permanenteng sariling bahay	0% hanggang €106,346, saka marginal rate na 2%, 5%, 7% at 8% hanggang €660,982, iisang 6% hanggang €1,150,853, at 7.5% lampas doon
Pangalawang bahay	Nagsisimula sa 1%, saka parehong mga hakbang
Ibang urban property	6.5%
Rural na lupa	5%
Bahay na binili ng non-resident, mula 25 May 2026	Flat na 7.5%

Mga tala:

• Mga batang buyer. Ang mga buyer na 35 taong gulang pababa na bumibili ng unang permanenteng bahay ay walang binabayarang IMT o stamp duty hanggang €330,539, at 8% IMT lamang sa bahaging lampas doon hanggang €660,982 (Doutor Finanças).
• Mga non-resident. Ang flat na 7.5% ay mula sa Decree-law 97/2026. Iniulat ng idealista noong September 2026 na hindi ito ipinapataw sa mga buyer na naging tax resident sa Portugal dati. Puwede itong i-refund kung magiging resident ang buyer sa loob ng dalawang taon, o kung ipapaupa ang bahay sa moderate na upa (hanggang €2,300 bawat buwan) sa loob ng anim na buwan at nang hindi bababa sa 36 na buwan sa unang limang taon.
• Ang Azores at Madeira ay may sariling mga limit ng bracket.

Stamp duty (Imposto do Selo). 0.8% ng presyo, dagdag ang 0.6% ng mortgage na limang taon o higit pa.

Deed at registration. Sa Casa Pronta, nagbigay ang Literacia Financeira ng fixed na presyong €375 para sa cash na pagbili at €700 kung may bank financing noong September 2026. Ang mga pribadong notaryo o solicitor ay karaniwang naniningil ng €200 hanggang €500 dagdag ang registry fee. Ang mga abogado ang nagtatakda ng sarili nilang fee, kaya pagkasunduan ito nang nakasulat.

Mga halimbawang kalkulasyon

Ginagamit dito ang mga rate sa itaas. Dapat itong kumpirmahin ng abogado para sa bawat deal.

Pangunahing bahay malapit sa Porto, €200,000, buyer na resident sa Portugal at lampas 35, cash. IMT: €3,542 (sariling halimbawa ng Literacia Financeira). Stamp duty 0.8%: €1,600. Casa Pronta: €375. Kabuuan: mga €5,517, o 2.8% ng presyo.

Apartment sa Lisbon, €400,000, non-resident na buyer, cash, deed pagkatapos ng 25 May 2026. IMT 7.5%: €30,000. Stamp duty 0.8%: €3,200. Casa Pronta: €375. Kabuuan: mga €33,575, o 8.4% ng presyo, bago ang abogado.

Villa sa Algarve, €800,000, buyer na resident na, bilang permanenteng bahay, may €400,000 na mortgage. IMT sa iisang 6% na rate: €48,000. Stamp duty sa presyo: €6,400. Stamp duty sa loan 0.6%: €2,400. Casa Pronta na may financing: €700. Kabuuan: mga €57,500.

Mga taunang buwis pagkatapos ng pagbili

• IMI: ang municipal property tax, 0.3% hanggang 0.45% ng tax value ng urban property, itinatakda ng bawat munisipyo (PwC).
• AIMI: ang mga indibidwal na may residential property na nagkakahalaga ng higit sa €600,000 (€1.2 million para sa mag-asawang magkasamang nagfa-file) ay nagbabayad ng 0.7% sa sobra, tumataas sa 1% at 1.5% sa mas matataas na band. Ang mga kumpanya ay nagbabayad ng 0.4%, at ang mga entity sa tax haven ay 7.5%.
• Ang kita sa paupahan ay binubuwisan ng 25% bilang default, at mula 2026 ay 10% para sa paupahang bahay na hanggang €2,300 bawat buwan sa ilalim ng Decree-law 97/2026.
• Ang holiday let ay kailangang iparehistro bilang Alojamento Local sa RNAL register. Mula Decree-law 76/2024, ang mga munisipyo ang nagpapasya, at may containment area ang Lisbon at Porto. Suriin ito bago bumili ang kliyente para sa layuning iyon.

Paninirahan: ang golden visa at IFICI

Wala na ang property golden visa. Tinanggal ng Law 56/2023 (Mais Habitação) ang pagbili ng real estate sa investor visa mula 7 October 2023. Inililista ng Global Citizen Solutions ang mga natitirang ruta noong October 2026, kasama ang €500,000 sa isang qualifying fund na hindi nag-i-invest sa real estate, investment sa kumpanya na lumilikha ng trabaho, pagpopondo sa research at pagpopondo sa sining at kultura. Huwag i-market ang property bilang ruta sa paninirahan.

Mas matagal na ang citizenship. Ang Organic Law 1/2026, na ipinatupad mula 19 May 2026, ay nagtaas ng kinakailangang paninirahan para sa naturalisation mula lima hanggang pitong taon para sa mga EU at CPLP national at hanggang sampung taon para sa iba (ASAG).

Napalitan na ang NHR. Isinara ang non-habitual resident regime sa mga bagong papasok pagkatapos ng 2023. Ang kahalili nito, ang IFICI, ay nag-aalok ng 20% na rate sa qualifying na kita mula sa trabaho sa Portugal at exemption sa karamihan ng kitang mula sa ibang bansa sa loob ng sampung taon, pero para lamang sa mga taong lumilipat sa Portugal para sa qualifying na research o innovation work, nagparehistro nang maaga at hindi naging resident sa nakaraang limang taon (Garrigues). Hindi ito pangkalahatang benepisyo para sa mga retiree o investor.

Mortgages

Ang mga limit ng Banco de Portugal, ayon sa buod ng Rankia noong August 2026:

• Loan to value: hanggang 90% para sa permanenteng sariling bahay at 80% para sa ibang layunin, batay sa mas mababa sa presyo o valuation.
• Debt service: bumaba ang inirerekomendang cap mula 50% hanggang 45% ng net na buwanang kita mula 1 August 2026.
• Termino: hanggang 40 taon para sa mga borrower na hanggang 35 taong gulang, at 35 taon para sa mas matanda.

Mas mahigpit ang pagtrato sa mga non-resident. Sinabi ng isang gabay ng idealista noong May 2021 na karaniwang nagpapautang ang mga bangko sa mga non-resident ng 70% o 80%, at na ang non-residence ay batay sa tax residence, hindi sa nasyonalidad. Suriin ang kasalukuyang termino sa bawat bangko. Sa praktika, ang non-resident na bumibili ng pangalawang bahay ay kailangan ng 20% hanggang 30% ng presyo dagdag ang mga buwis sa itaas mula sa sarili niyang pondo. Sabihin ito sa unang meeting.

Ang dapat ipaliwanag ng broker

• Matagal ang NIF at tax representative; simulan agad.
• Ang caderneta, certidão permanente at lisensya ay sinusuri bago ang CPCV, hindi pagkatapos.
• Ano ang ibig sabihin ng sinal para sa bawat panig, at kung bakit ang pagbibigay ng susi bago ang deed ay nagti-trigger ng IMT.
• Ang IMT rate sa petsa ng deed, kasama ang 7.5% na rate para sa non-resident at ang mga paraan para ma-refund ito, sa isang nakasulat na estimate.
• Ang taunang IMI at AIMI, at ang mga patakaran sa holiday let.
• Na walang kasamang visa ang pagbili.

Nagbago ang mga buwis sa property sa Portugal noong May 2026 at nagbabago muli sa bawat budget. Sinuri ang gabay na ito sa petsang nakasaad sa itaas. Ito ay pangkalahatang impormasyon, hindi legal o tax advice. Ang CloserPass ay hindi kaanib ng IMPIC, ng Tax Authority o ng anumang awtoridad, notaryo o bangko sa Portugal.

Maghanap ng mga posisyon at iba pang gabay sa Portugal sa CloserPass.