Pagbili ng property sa Spain bilang dayuhan

Walang limitasyon ang Spain sa pagbili ng bahay ng mga dayuhan. Ang British, American o Emirati na buyer ay sumusunod sa parehong hakbang gaya ng isang Spaniard. Ang nagpapahirap sa mga dayuhang buyer ay ang lahat ng nasa paligid ng pagbili: ang tax number, mga buwis kada rehiyon na nagpapabago sa gastos nang libu-libong euro, buwis para sa non-resident, at ang paniniwalang may kasama pa ring visa ang pagbili. Ito ang dapat ipaliwanag ng broker sa October 2026.

Ang maikling bersyon

1. Malayang makabibili ang mga dayuhan. Kailangan ng buyer ng NIE, at sa praktika, ng Spanish bank account.
2. Dapat suriin ng isang independiyenteng abogado ang property bago magbayad ng anumang deposit.
3. Ang karaniwang pagkakasunod-sunod: reservation, arras contract (madalas mga 10%), tapos ang deed sa harap ng notary at pagpaparehistro sa Land Registry.
4. Nagbabayad ang mga resale na bahay ng transfer tax (ITP), na itinatakda ng bawat rehiyon: 7% sa Andalusia, 9% sa Valencian Community (11% kapag higit sa €1 million), 10% hanggang 13% sa Catalonia, 6% sa Madrid.
5. Nagbabayad ang mga bagong bahay ng 10% VAT plus stamp duty (AJD), halimbawa 1.2% sa Andalusia at 1.4% sa Valencia.
6. Nagbabayad ang mga non-resident ng taunang buwis sa bahay na pag-aari nila, kahit hindi nila ito pinapaupahan.
7. Natapos ang golden visa para sa property noong 3 April 2025. Walang karapatang manirahan na kasama sa pagbili.
8. Ang mga mortgage para sa non-resident ay karaniwang sumasaklaw sa 60% hanggang 70% ng halaga.

Sino ang bumibili at saan

Ayon sa datos ng Registradores na iniulat ng Alicante Plaza noong August 2025, ang bahagi ng mga dayuhan sa pagbili ng bahay ay 14.1% sa buong bansa, mga 43% sa Alicante province at mga 33% sa Málaga. Nangunguna ang mga British, Belgian at Dutch na buyer. Sa Costa Blanca at Costa del Sol, nawawalan ng client ang broker na hindi kayang ipaliwanag ang prosesong ito sa English.

Hakbang 1: NIE at bank account

Kailangan ang NIE (foreigner identity number) para pumirma ng deed, magbayad ng mga buwis at kumuha ng mortgage. Sa Spain, mag-a-apply ang buyer gamit ang form EX-15 sa police station o foreigners’ office, na may appointment, passport at ang bayad sa form 790 code 012 (€9.84 ayon sa Universidad Autónoma de Madrid). Mula sa ibang bansa, mag-a-apply ang buyer sa Spanish consulate, na puwedeng tumagal nang dalawa hanggang walong linggo, kaya magsimula nang maaga.

Pinadadali ng Spanish bank account ang iba pa: pagbabayad ng presyo sa pamamagitan ng traceable na transfer, direct debit para sa mga lokal na buwis at community fee, at anumang mortgage.

Hakbang 2: abogado at mga pagsusuri

Payo ng Costa Luz Lawyers na kumuha ng independiyenteng abogado bago magbayad ng anumang reservation fee. Para sa buyer nagtatrabaho ang abogado, hindi gaya ng notary na neutral. Ang mga pangunahing pagsusuri:

• Nota simple: maikling extract mula sa Land Registry (Registro de la Propiedad) na nagpapakita ng owner, ng paglalarawan at ng anumang pasanin gaya ng mortgage (Your Overseas Home). Kinukuha ito ng buyer bago pumirma ng anuman.
• Catastro: inilalarawan ng hiwalay na cadastral register ang property at itinatakda ang cadastral value na ginagamit sa lokal na buwis. Hindi ito laging tugma sa Land Registry, at dapat ipaliwanag ang anumang hindi pagkakatugma.
• Mga lisensya: para sa bagong bahay, kumpirmahin ang first occupation licence. Kung wala ito, baka hindi makapagpakabit ng utilities ang buyer o makapagbenta sa hinaharap (Costa Luz Lawyers).
• Mga utang: Inirerekomenda ng Legálitas na magdala ang seller ng certificate mula sa community of owners na nagpapakitang walang hindi nabayarang fee sa pirmahan.
• Sa baybayin, suriin kung nililimitahan ng Coastal Law (Ley de Costas) ang mga gawain sa property.

Hakbang 3: reservation, arras at deed

1. Reservation. Isang maliit na halaga ang nag-aalis sa property sa market habang sinusuri ito ng abogado.
2. Arras contract. Isang pribadong kontrata na may deposit, madalas mga 10% ng presyo (Your Overseas Home). Sa arras penitenciales (Article 1454 ng Civil Code), mawawala sa buyer na umatras ang deposit, at ang seller na umatras ay magbabalik ng doble. Kung hindi sinasabi ng kontrata kung anong uri ng arras ito, ipinapalagay ng batas na confirmatory arras ito, kung saan puwedeng hingin ng naagrabyadong partido ang pagtupad o ang pagwawakas plus danyos (Legálitas). Tiyaking nakasaad sa kontrata kung anong uri ito.
3. Deed (escritura) sa harap ng notary. Sinusuri ng notary ang pagkakakilanlan, ang bayad at ang legalidad ng benta, at itinatago ang orihinal na deed.
4. Pagpaparehistro. Inirerehistro ang deed sa Land Registry, na nagpapabisa sa pagbili laban sa mga third party. Ayon sa Legálitas, magagawa lang ang pagpaparehistro kapag nabayaran na ang mga buwis.

Mga gastos ng buyer kada rehiyon

Mga resale na bahay: transfer tax (ITP). Bawat rehiyon ang nagtatakda ng sariling rate.

Rehiyon	Pangkalahatang ITP rate sa mga bahay	Source
Andalusia (Costa del Sol)	7%	Interforo, April 2026
Valencian Community (Costa Blanca)	9%, at 11% sa buong presyo kapag higit sa €1 million	Taxdown at Guía Fiscal
Catalonia	10% hanggang €600,000, 11% hanggang €900,000, 12% hanggang €1.5 million, 13% kapag lampas dito	Osborne Clarke
Madrid	6%	Gibobs, July 2026

Mga tala:

• Ibinaba ng Valencia ang pangkalahatang rate nito mula 10% hanggang 9% sa ilalim ng Law 5/2025. Ayon sa Taxdown at Guía Fiscal, nagsimula ito noong 1 June 2026. Dapat bayaran ang buwis sa petsa ng deed, kaya suriin kung aling rate ang umiiral nang pumirma ang client mo.
• Naglalapat ang Catalonia ng flat na 20% sa mga buyer na malalaking may-ari (higit sa 10 bahay, o 5 sa stressed market zone) at sa pagbili ng buong residential building, mula sa Decree-law 5/2025.
• May pinababang rate ang Andalusia para sa ilang buyer ng pangunahing tirahan, gaya ng 6% hanggang €150,000 at 3.5% para sa mga buyer na wala pang 35 taong gulang at ilang iba pang grupo, na may limitasyon sa presyo.

Mga bagong bahay: VAT at AJD. Nagbabayad ng 10% VAT ang bagong bahay na binili mula sa developer, pangunahing tirahan man o pangalawang bahay, ayon sa Article 91 ng VAT Law. Hanggang dalawang garage space at isang storage room na kasamang ibinenta sa parehong deed ay nagbabayad din ng 10%. Ang special-regime na protected housing lang ang nagbabayad ng 4% (Interforo). Dagdag pa rito ang stamp duty (AJD) sa deed: 1.2% sa Andalusia at 1.4% sa Valencian Community mula 1 June 2026 (Guía Fiscal).

Notary, registry at tulong. Nagbibigay ang Interforo ng tantyang €500 hanggang €1,000 para sa notary at €400 hanggang €650 para sa Land Registry, plus mga €300 para sa opsyonal na gestoría. Ang mga abogado ang nagtatakda ng sarili nilang fee, kaya pagkasunduan ito nang nakasulat. Tantya ng Interforo na nagdadagdag ang mga buwis at gastos ng 8% hanggang 11% sa presyo sa Andalusia.

Mga halimbawang kalkulasyon

Ginamit dito ang mga rate sa itaas at tantyang fee. Dapat kumpirmahin ito ng abogado para sa bawat deal.

Resale na apartment sa Marbella, €400,000. ITP 7%: €28,000. Notary at registry mga €1,500. Kabuuan bago ang abogado: mga €29,500, o 7.4% ng presyo.

Resale na villa malapit sa Alicante, €650,000, deed pagkatapos ng 1 June 2026. ITP 9%: €58,500. Notary at registry mga €1,600. Kabuuan bago ang abogado: mga €60,100.

Bagong apartment sa Estepona, €400,000. VAT 10%: €40,000. AJD 1.2%: €4,800. Kabuuang buwis: €44,800, bago ang notary, registry at abogado.

Mga lokal na buwis at regular na gastos

• IBI: ang taunang municipal property tax, batay sa cadastral value. Ang owner sa 1 January ang may utang ng bayarin para sa taon (Your Overseas Home). Ayon sa Legálitas, karaniwan itong hinahati ayon sa tagal ng pagmamay-ari maliban kung iba ang napagkasunduan ng mga partido.
• Plusvalía municipal: municipal tax sa pagtaas ng halaga ng lupa habang pag-aari ito ng seller. Ayon sa batas, ang seller ang nagbabayad, maliban kung iba ang sinasabi ng kontrata (Legálitas).
• Community fees: sa isang gusali o urbanisation, nagbabayad ang owner sa community of owners para sa mga pinagsasaluhang gastos.

Buwis para sa non-resident

Ang non-resident na may-ari ng bahay sa Spain ay nagbabayad ng non-resident income tax (IRNR) bawat taon, kahit hindi kailanman pinapaupahan ang bahay. Itinatakda ng tax agency ang taxable amount sa 1.1% ng cadastral value (para sa mga munisipyong may kamakailang revaluation) o 2% para sa ibang property. Ang rate ay 19% para sa mga residente ng EU, Iceland, Norway at Liechtenstein, at 24% para sa lahat ng iba pa. Ifa-file ang return sa form 210.

Halimbawa. May flat ang isang residente ng UK na may cadastral value na €150,000 sa isang munisipyong na-revalue. Taxable amount: 150,000 x 1.1% = €1,650. Buwis: 1,650 x 24% = €396 kada taon.

Kapag nagbenta ang non-resident, dapat i-withhold ng buyer ang 3% ng presyo at ibayad ito sa tax agency sa form 211 sa loob ng isang buwan mula sa benta. Gagamitin naman ng seller ang bayad na iyon laban sa buwis sa kita sa sarili nitong form 210. Bilang broker, tiyaking inaasikaso ito ng abogado ng buyer sa notary.

Wala na ang golden visa

Ang investor residence visa ng Spain, para sa pagbili ng property na higit sa €500,000, ay inalis ng Organic Law 1/2025 simula 3 April 2025, ayon sa press office ng gobyerno. Huwag i-market ang property sa Spain bilang daan sa paninirahan. Ang buyer na kailangang tumira sa Spain ay dapat kwalipikado sa ibang permit.

Mga mortgage para sa non-resident

Ayon sa Gibobs, karaniwang nagpapautang ang mga bangko sa Spain sa mga non-resident ng 60% hanggang 70% ng appraised value, gamit ang mas mababa sa appraisal o presyo. Asahang magbigay ng:

• Passport at NIE.
• Mga payslip o kontrata, at ang pinakabagong tax return.
• Anim na buwan ng bank statement.
• Credit report mula sa sariling bansa mo.
• Tax residence certificate, na may sworn translation kung kailangan.

Kaya kailangan ng buyer ng 30% hanggang 40% ng presyo plus 10% hanggang 14% para sa mga gastos mula sa sarili nitong pondo. Sabihin ito sa unang meeting.

Ang dapat ipaliwanag ng broker

• Matagal ang NIE; simulan ito sa araw na magpasya ang client na bumili.
• Ang abogado ng buyer ay sumusuri bago ang deposit, hindi pagkatapos.
• Anong uri ng arras ang ginagamit ng kontrata, at ano ang mawawala sa bawat partido kapag umatras.
• Ang tax rate sa rehiyong iyon sa petsa ng deed, na may nakasulat na tantya ng gastos.
• Ang taunang buwis para sa non-resident at mga lokal na buwis pagkatapos ng pagbili.
• Na walang kasamang visa ang pagbili.

Ang mga tax rate sa Spain ay itinatakda ng bawat rehiyon at madalas magbago. Sinuri ang gabay na ito sa petsang nakalagay sa itaas. Pangkalahatang impormasyon ito, hindi payong legal o sa buwis. Hindi kaanib ang CloserPass ng anumang Spanish na authority, notary o bangko.

Maghanap ng mga trabaho at iba pang gabay sa Spain sa CloserPass.