Pagbili ng property sa Thailand bilang dayuhan

Pinapayagan ng Thailand ang mga dayuhan na magmay-ari ng condo sa sarili nilang pangalan, freehold, pero wala nang iba pa nang buo. Sarado ang lupa, ang mga bahay ay may kasamang lease sa lupa, at hanggang 49% lang ng isang gusali ang puwedeng pag-aari ng mga dayuhan. Noong 2024, nagmungkahi ang gobyerno ng mas maluwag na mga patakaran na hindi naging batas, at noong October 2026 ay kabaligtaran ang ginawa nito, sa pamamagitan ng pambansang crackdown sa nominee ownership. Ito ang dapat ipaliwanag ng agent sa October 2026.

Ang maikling bersyon

1. Puwedeng magmay-ari ang mga dayuhan ng condo unit nang freehold, sa loob ng 49% foreign share ng saleable floor area ng bawat gusali (Condominium Act B.E. 2522, 1979).
2. Ang mga dayuhan ay hindi puwedeng magmay-ari ng lupa, at ang kumpanyang higit sa 49% ay dayuhan ay itinuturing na dayuhan sa ilalim ng Land Code section 97.
3. Ang pinakamahabang rehistradong residential lease ay 30 taon. Ang mga renewal na “30+30+30” ay mga pangako sa kontrata.
4. Ang mga panukalang 75% quota at 99-year lease ng 2024 ay hindi kailanman naging batas.
5. Para mairehistro ang freehold condo, ang pera ay dapat manggaling mula sa ibang bansa sa foreign currency, na may FET form para sa halagang USD 50,000 o higit pa.
6. Mga gastos sa transfer: 2% na transfer fee, dagdag ang alinman sa 3.3% SBT o 0.5% stamp duty, dagdag ang withholding tax, karamihan ay sa seller.
7. Karaniwang walang agent fee ang mga buyer: ang seller ang nagbabayad (FazWaz).
8. Ang nominee crackdown ng 19 October 2026 ay nagdadagdag ng pagsusuri sa mga pagbili na higit sa 2 milyong baht.

Sino ang bumibili at saan

Binilang ng Real Estate Information Center (REIC) ang 14,899 condo unit na nailipat sa mga dayuhan noong 2025, na nagkakahalaga ng 60.92 bilyong baht: 14.7% ng mga unit at 25% ng halaga sa buong bansa. Kinuha ng Bangkok ang 7,029 unit, ng Chonburi (Pattaya) ang 4,164 at ng Phuket ang 1,190 (Khaosod English, March 2026). Sa unang kalahati ng 2026, bumili ang mga dayuhan ng 6,533 unit na nagkakahalaga ng 28.267 bilyong baht, sa average na 4.3 milyong baht at 43.9 sqm (The Nation, September 2026).

• Nangunguna ang China, sinusundan ng Myanmar at Russia ayon sa bilang ng unit noong 2025.
• Tumaas nang 18.3% ang foreign transfers sa Phuket noong 2025, pero umabot sa 14,008 unit ang hindi pa nabebentang stock (Krungsri Research, August 2026).
• May structural oversupply ang Pattaya, pinakamalala sa Jomtien, at ang mga buyer mula Myanmar ang pangunahing bagong demand (Pattaya Mail, February 2026).
• Mga villa sa Koh Samui: mga foreign buyer sa 85% hanggang 90% ng mga deal (Samui Property Group, May 2026).

Ano ang puwedeng pag-aari ng dayuhan

Mga condo, freehold, sa loob ng 49% quota. Ang area na pag-aari ng mga dayuhan ay hindi puwedeng lumampas sa 49% ng kabuuang saleable floor area ng gusali. Lampas doon, puwede lang mag-lease ng unit ang dayuhan (Bektu, June 2026). Suriin ang natitirang quota ng gusali bago mag-reserve ang buyer.

Walang lupa. Hindi puwedeng magmay-ari ng lupa ang dayuhan, at hindi rin ang kumpanyang may higit sa 49% foreign capital o mayorya ng foreign shareholder (Leto, June 2026). Para sa villa o bahay, ang karaniwang istruktura ay isang rehistradong lease ng lupa nang hanggang 30 taon.

Ang 30-year lease. Malawakang ini-market ang mga renewal clause gaya ng 30+30+30 (Pattaya Mail), pero kontraktwal lang ang mga ito. Ipinaliwanag ng Bektu na karaniwang ipinapatupad lang ng mga korte ang unang rehistradong 30-year term. Presyuhan at ipaliwanag ang deal batay sa 30 taon.

Ang mga panukala ng 2024. Noong June 2024, pumayag sa prinsipyo ang Cabinet sa 75% foreign condo quota at mga 99-year lease. Sinabi ng noo'y Interior Minister, si Anutin Charnvirakul, na hindi pa handa ang draft ng Land Department at dapat panatilihin ng mga Thai owner ang mayoryang voting rights (The Nation, June 2024). Hanggang June 2026, wala pang naisabatas sa dalawang pagbabago (Bektu). Ang tumpak na pangungusap para sa mga client: naaangkop pa rin ang 49% quota at ang 30-year lease limit.

Ang crackdown ng October 2026

Noong 19 October 2026, naglunsad si Prime Minister Anutin Charnvirakul, na Interior Minister din, ng pambansang crackdown sa nominee land ownership (Thai Examiner, October 2026):

• 13,088 pinaghihinalaang partido, kasama ang 1,550 kumpanya, 2,360 lote, mga 14.01 bilyong baht.
• Inutusan ang mga governor na tapusin ang mga priority investigation bago ang katapusan ng December 2026.
• Dagdag na pagsusuri sa mga pagbili na higit sa 2 milyong baht o may assessed value na higit sa 5 milyong baht.
• Ang mga Thai na asawa ay dapat patunayan ang source of funds.

Ang Leto, iisang industry source, ay nagdaragdag ng draft amendment na inaprubahan ng Cabinet sa Land Code section 94 para kumpiskahin para sa estado ang lupang hawak ng nominee (24 February 2026), isang circular ng Department of Lands tungkol sa mga ultimate beneficiary (15 May 2026), at walong probinsya na nasa ilalim ng special control, kasama ang Phuket, Surat Thani (Koh Samui), Chiang Mai at Chonburi (Pattaya). Suriin ang mga ito sa isang lawyer. Huwag kailanman magmungkahi ng Thai nominee o paper company para humawak ng lupa.

Ang FET form

Ipinaliwanag ng Storm Real Estate Phuket (September 2026):

• Ang Foreign Exchange Transaction form ay inilalabas ng Thai bank na tumatanggap ng pera.
• Kailangan ito para mairehistro ang isang freehold condo sa pangalan ng dayuhan, karaniwang para sa mga transfer na USD 50,000 o higit pa.
• Ang pondo ay dapat i-wire mula sa ibang bansa, sa foreign currency, nang maaga.

Sabihin sa buyer bago ang unang bayad, kasama ang reservation fee.

Mga gastos ng buyer at seller

Inililista ng Storm Real Estate Phuket ang mga gastos sa transfer:

Gastos	Rate	Batayan	Sino ang nagbabayad
Transfer fee	2%	Appraised value	Napag-uusapan, madalas hinahati
Specific Business Tax	3.3%	Ang mas mataas sa appraised value o presyo	Seller, kung wala pang 5 taong pag-aari o nasa property business
Stamp duty	0.5%	Ang mas mataas sa appraised value o presyo	Kapag lang hindi naaangkop ang SBT
Withholding tax	1% para sa kumpanya, progressive para sa indibidwal ayon sa taon ng pag-aari	Mga patakaran ng land office	Seller

Isang ginhawang hindi nakukuha ng mga dayuhan. Ang pinababang 0.01% na transfer at mortgage fee ay para lang sa mga Thai national na bumibili ng bahay na hanggang 7 milyong baht, at tatagal hanggang 30 June 2027.

Ang fee ng agent. Inilalagay ng FazWaz ang karaniwang commission sa 3% hanggang 5%, binabayaran ng seller at kasama na sa presyo. Karaniwang walang binabayaran ang mga buyer.

Mga halimbawang kalkulasyon

Ginagamit dito ang mga rate sa itaas at ipinapalagay ang ipinakitang appraised value. Dapat itong kumpirmahin ng lawyer para sa bawat deal.

Resale condo sa Bangkok, 5,000,000 baht, appraised na 4,600,000, 3 taong pag-aari ng seller, hati 50/50 ang transfer fee. Transfer fee: 4,600,000 x 2% = 92,000, kaya 46,000 baht para sa buyer. Binabayaran ng seller ang kanyang 46,000, ang SBT na 5,000,000 x 3.3% = 165,000 baht at withholding tax. Walang stamp duty. Kailangan ng buyer ng FET form.

Resale condo sa Pattaya, 2,780,000 baht, appraised sa parehong halaga, 8 taong pag-aari ng seller, buyer ang nagbabayad ng buong transfer fee. Transfer fee: 2,780,000 x 2% = 55,600 baht, binabayaran ng buyer. Walang SBT, kaya nagbabayad ang seller ng stamp duty na 2,780,000 x 0.5% = 13,900 baht, dagdag ang withholding tax.

Bagong condo na binili mula sa developer, 3,000,000 baht, appraised sa parehong halaga. Ang Thai buyer ay magbabayad ng transfer fee na 0.01%, 300 baht. Ang foreign buyer ay nagbabayad ng 2%, 60,000 baht, o ang bahaging itinakda sa kontrata ng developer. Nagbabayad ang developer ng SBT na 99,000 baht at 1% withholding tax.

Pagbili nang off plan

Sa ilalim ng section 6/2 ng Condominium Act, ang condo contract ng developer ay dapat sumunod sa standard form ng Ministry of Interior, at invalid ang mga terminong hindi tugma. Dapat itong magbigay ng transfer date na may 30 araw na abiso, may 5 taon na defect liability para sa istruktura at 2 taon para sa ibang bahagi, at nagtatakda ng late delivery penalty na hindi bababa sa 0.01% kada araw, na may cap na 10% (Siam Legal). Boluntaryo ang escrow. Tingnan ang Paano gumagana ang off-plan sa Thailand.

Ano ang dapat ipaliwanag ng agent

• Na ang dayuhan ay puwedeng magmay-ari ng condo nang freehold sa loob ng 49% quota, at walang lupa.
• Na ang lease ay 30 taon, at mga pangako lang ang mga renewal.
• Na ang 99-year lease at 75% quota ay hindi batas.
• Paano dapat dumating ang pera, at ang FET form.
• Ang transfer fee, SBT o stamp duty at withholding tax, sa isang nakasulat na estimate.
• Na ang nominee crackdown ay nangangahulugang dagdag na pagsusuri sa higit sa 2 milyong baht, at hindi kailanman opsyon ang mga nominee.

Sinuri ang mga patakaran ng Thailand sa foreign ownership sa petsang nakasaad sa itaas. Hindi naging batas ang mga panukala ng 2024, at humigpit ang pagpapatupad laban sa mga nominee noong October 2026. Ang gabay na ito ay pangkalahatang impormasyon, hindi legal, tax o immigration advice. Hindi kaanib ang CloserPass ng Department of Lands, ng Ministry of Interior o ng anumang ahensya ng gobyerno sa Thailand.

Maghanap ng mga role at iba pang gabay sa Thailand sa CloserPass.