Paano gumagana ang mga off-plan villa sa Bali

Malaking bahagi ng nakikita ng mga dayuhang buyer sa Bali ang mga off-plan villa: mga render sa Instagram, isang lote sa Canggu, Uluwatu o Ubud, at payment plan na nakaunat sa buong konstruksyon. May mga patakaran ang Indonesia para sa mga developer na nagpe-pre-sell ng bahay, pero maraming deal sa Bali ang nasa labas nito dahil leasehold ang mga ito. Kailangang malaman ng broker kung aling mga proteksyon ang naaangkop, at alin ang hindi.

Ang maikling bersyon

1. Karamihan ng off-plan villa na ibinebenta sa mga dayuhan sa Bali ay leasehold o hawak sa pamamagitan ng PT PMA. Hindi puwedeng bilhin ng mga dayuhan ang lupa bilang freehold.
2. Kapag nagpe-pre-sell ng bahay ang developer, ang PPJB (preliminary sale agreement) ay dapat gawin sa harap ng notaryo, at kapag natugunan na lang ang limang kondisyon, kasama ang hindi bababa sa 20% ng konstruksyon.
3. Kailangan ng developer ng PBG (building approval) bago magtayo, at ng SLF (certificate of fitness for use) bago magamit ninuman ang villa. Pinalitan ng PBG ang lumang IMB.
4. Wala kaming nakitang sapilitang bank guarantee sa mga off-plan na bayad para sa mga leasehold villa sa Bali, hindi tulad sa Spain. Ang proteksyon ng buyer ay ang kontrata, mga milestone payment at ang track record ng developer.
5. Kasinghusay lang ng operator ang mga rental guarantee, at mula 2026 tinatanggal na sa mga booking platform ang mga hindi lisensyadong paupahan.
6. Zoning muna. Mula September 2025, itinitigil ng Bali ang mga bagong villa sa produktibong lupang sakahan.

Ang legal na framework

PP 12/2021 tungkol sa pabahay. Ipinaliliwanag ng Hukumonline na ang PPJB ay ang preliminary agreement na ginagawa sa harap ng notaryo bago ang final deed. Para sa mga landed house, pinipirmahan ito habang itinatayo, at para sa mga apartment ay puwede itong pirmahan bago ang konstruksyon. Sa ilalim ng Article 22I(5), puwedeng pumirma ang developer ng PPJB kapag may katiyakan na lang ito sa:

1. Ang status ng pagmamay-ari ng lupa.
2. Ano ang ibinebenta.
3. Ang building approval (PBG).
4. Pampublikong imprastraktura, pasilidad at utilities.
5. Konstruksyon na hindi bababa sa 20%.

Hindi mismong inililipat ng PPJB ang pagmamay-ari. Nangyayari ang transfer sa pamamagitan ng deed sa harap ng PPAT (land deed official), na irerehistro naman ng land office (Hukumonline, February 2025). Kung lumabag ang developer sa PPJB, ang remedyo ng buyer ay civil claim para sa breach of contract sa district court kung saan nakabase ang developer.

Iba ang leasehold off-plan. Kapag bumili ang dayuhan ng off-plan villa sa lupang naka-lease, ang papeles ay karaniwang notaryadong lease ng lupa at construction o sale agreement para sa villa. Ang mga kondisyon ng PPJB sa itaas ay isinulat para sa mga developer na nagbebenta ng bahay at apartment. Itanong sa abogado ng buyer kung aling mga patakaran, kung mayroon man, ang nagpoprotekta sa mga bayad sa partikular na deal.

Mga building permit: PBG at SLF

Inayos muli ng Government Regulation 16 of 2021 (PP 16/2021) ang mga building permit. Inilalahad ng Hukumonline ang tatlong dokumento:

• PBG (Persetujuan Bangunan Gedung): ang pahintulot na magtayo, magbago o magpalawak ng gusali, na dapat tumugon sa mga technical standard. Pinalitan nito ang IMB, ang lumang building permit, na hindi na ibinibigay.
• SLF (Sertifikat Laik Fungsi): ibinibigay ng regional government para kumpirmahing angkop ang gusali sa gamit nito. Kailangan ito bago magamit ang gusali. May bisa ito nang 20 taon para sa mga single at terraced house at 5 taon para sa ibang gusali.
• SBKBG: patunay ng pagmamay-ari ng gusali, na ibinibigay kasabay ng SLF sa pamamagitan ng SIMBG system.

Para sa off-plan na bentahan, dapat mayroon nang PBG bago mo i-market ang proyekto, at ang SLF ang dokumentong nagpapatunay na puwedeng tirhan ang villa at, kasama ang tamang business licence, paupahan.

Karaniwang payment schedule

Ang mga developer ang nagtatakda ng sarili nilang schedule. Ang halimbawa sa ibaba ay para lang sa paglalarawan, para sa leasehold villa na Rp4 billion.

Yugto	Bayad	Naibayad hanggang ngayon
Reservation	Rp100 million	Rp100 million
Pagpirma ng lease at build agreement (hanggang 30%)	Rp1.1 billion	Rp1.2 billion
Tapos na ang istruktura (hanggang 60%)	Rp1.2 billion	Rp2.4 billion
Bubong at finishing (hanggang 90%)	Rp1.2 billion	Rp3.6 billion
Handover na may SLF	Rp400 million	Rp4 billion

Halimbawa lang para sa paglalarawan, hindi average ng market.

Kung walang statutory guarantee, itali ang bawat bayad sa isang mapapatunayang milestone, mas mabuti kung kinumpirma ng independent na engineer, at magtira ng malaking bahagi para sa handover. Magbayad lang sa Indonesian bank account na nakapangalan sa kumpanya ng developer na pumipirma sa kontrata.

Mga rental guarantee

Maraming proyekto ang nangangako ng nakapirming yield sa mga unang taon, madalas sa pamamagitan ng management company na kaugnay ng developer. Bago umasa ang kliyente sa isa:

• Itanong kung sino ang nagbabayad ng guarantee, at mula sa account ng aling kumpanya.
• Suriin kung nasa pangunahing kontrata ang guarantee o nasa side letter.
• Suriin kung magkakaroon ang villa ng mga lisensya para magpaupa sa mga turista. Noong February 2026, hiniling ng gobyerno ng Bali sa Airbnb na kumpirmahing may kumpletong permit at nagbabayad ng buwis ang bawat nakalistang villa, at tanggalin ang mga hindi (DDTCNews). Inililista ng Emerhub ang mga rental operation na walang commercial permit sa mga pangunahing panganib para sa mga leaseholder.
• Isama sa kalkulasyon ang regional tax sa hotel services (PBJT, madalas tinatawag pa ring PHR). Gumamit ang DDTCNews ng 10% na rate noong February 2026.
• Tandaan na ang guarantee na binabayaran mula sa pera ng mga bagong buyer ay humihinto kapag huminto ang bentahan.

Noong February 2026, tinukoy din ng Ministry of Investment ang maling paggamit ng real estate business code na KBLI 68111 para sa short-term villa rental ng mga kumpanyang pag-aari ng dayuhan sa Bali, at nagmungkahi ng mas mahigpit na pagsusuri (Bali Villa Realty). Ang off-plan na proyektong mina-market batay sa kita mula sa paupahan ay nangangailangan ng tamang kumpanya at tamang mga code.

Ang pagpapahinto sa lupang sakahan at zoning

Sinusubukan ng mga planner ng Bali na pabagalin ang konstruksyon mula 2024. Noong September 2024, nagmungkahi ang probinsya ng dalawang taong moratorium sa mga bagong hotel at nightclub (The Jakarta Post). Noong September 2025, matapos ang nakamamatay na baha, inanunsyo ni Governor Wayan Koster ang regional regulation na magbabawal sa conversion ng produktibong lupang sakahan tungo sa villa, hotel at restaurant, at papayagan lang ang mga bahay para sa mga may-aring nakatira rito (The Jakarta Post). Iniulat ng TravelMole na hindi apektado ang mga proyektong itinatayo na.

Para sa off-plan, dalawang beses itong mahalaga. Ang proyekto sa lupang sakahan ay posibleng hindi makakuha ng PBG, at ang kasalukuyang PBG ay puwedeng repasuhin. Noong July 2025, iniulat ng Tirto na ipinagiba ng gobernador ang 48 hindi lisensyadong gusali sa Bingin beach. Suriin ang zone sa Gistaru map ng Ministry of ATR/BPN at sa lokal na planning office. Inilalarawan ng Bali Exception ang mga green zone bilang lupang sakahan kung saan mahigpit na limitado ang pagtatayo.

Mga buwis sa bagong gawa

• Ang VAT ay naaangkop sa mga bagong gawang binili mula sa VAT-registered na developer. Sa ilalim ng PMK 131/2024, ang headline rate ay 12%, pero ang non-luxury na goods and services ay binubuwisan sa 11/12 ng presyo, epektibong 11%. Buong 12% ang binabayaran ng luxury goods (Directorate General of Taxes). Binabanggit ng Global Investments na buong 12% ang binabayaran ng mga luxury home at na ang mga resale leasehold sa pagitan ng mga indibidwal ay karaniwang labas sa VAT.
• Ang 2026 VAT incentive. Sa ilalim ng PMK 90/2025, binabayaran ng gobyerno ang VAT sa unang Rp2 billion ng bago at ready-to-occupy na bahay na may presyong hanggang Rp5 billion, na ibinigay noong 2026 (Katadata). Para ito sa mga tapos nang bahay, kaya karamihan ng off-plan villa na ide-deliver pagkatapos ng 2026 ay hindi makikinabang.
• Resale sa hinaharap. Kung ibenta ng buyer ang leasehold villa, ipinaliliwanag ng Rumavi na ang assignment ay binubuwisan bilang rental income: 10% ng gross price para sa mga tax resident, 20% para sa mga non-resident maliban kung binabawasan ito ng treaty.

Tingnan ang Pagbili ng property sa Bali bilang dayuhan para sa mga buwis sa pagbili.

Ano ang dapat suriin sa developer at sa proyekto

• Ang lupa. Kopya ng land certificate, na sinuri sa BPN land office, at ang pagkakakilanlan ng Indonesian na may-ari ng lupa kung leasehold ang proyekto.
• Ang lease. Ang petsa ng simula nito. Ang 30-year lease na nagsimula bago ang konstruksyon ay nawawalan ng mga taon habang itinatayo ang villa.
• Zoning na nakumpirma nang nakasulat para sa balak na gamit.
• Ang numero ng PBG, at kalaunan ang SLF.
• Ang kumpanya. Ang NIB at mga KBLI code nito sa OSS, ang totoong opisina nito, at kung ito ay PT PMA na may totoong kapital.
• Mga nominee. Anumang istruktura kung saan hawak ng isang Indonesian ang lupa o mga share “para sa” developer o buyer ay walang bisa sa korte (Hukumonline).
• Ang komunidad. Iniulat ng CNA Indonesia na ang mga proyektong walang maayos na ugnayan sa lokal na banjar at customary village ay puwedeng harapin ng protesta kahit may mga permit.
• Track record. Mga tapos nang proyekto na mabibisita ng buyer, na may mga SLF.

Mga red flag

• Pagma-market ng proyektong walang PBG, o pagsasabing “paparating na ang IMB”.
• Mga lote sa palayan o sa green zone.
• Mga bayad sa personal na account o sa kumpanya sa ibang bansa.
• Rental guarantee sa side letter mula sa ibang kumpanya.
• Lease na nagsisimulang tumakbo bago ang konstruksyon.
• Developer na humihiling sa buyer na gumamit ng Indonesian nominee.

Nagbago ang mga patakaran sa konstruksyon at zoning ng Bali noong 2025 at lumakas ang pagpapatupad sa mga paupahan noong 2026. Sinuri ang gabay na ito sa petsang nakasaad sa itaas. Ito ay pangkalahatang impormasyon, hindi legal o tax advice. Ang CloserPass ay hindi kaanib ng anumang awtoridad o developer.

Maghanap ng mga role at iba pang gabay sa Indonesia sa CloserPass.