Paano gumagana ang off-plan (VEFA) sa France

Ang off-plan sales sa France ay kabilang sa pinakaprotektado sa Europe. Nililimitahan ng VEFA (vente en l’état futur d’achèvement) ang binabayaran ng buyer sa bawat yugto ng konstruksyon, nililimitahan ang reservation deposit, at nangangailangan ng panlabas na guarantee na matatapos ang gusali. Para sa agent, mas tungkol ang trabaho sa mga numero kaysa sa legal na panganib: aling tax scheme ang naaangkop sa investor, magkano ang papayagang upa, at kailan sisingilin ang pera. Ganito ito gumagana noong October 2026.

Ang maikling bersyon

1. Ang VEFA sale ay nire-regulate ng Code de la construction et de l’habitation (articles L.261-10 at kasunod).
2. May cap ang deposit ng contrat de réservation na 5% kung pipirmahan ang sale sa loob ng isang taon, 2% sa loob ng dalawang taon, at wala lampas doon.
3. Nililimitahan ng article R.261-14 ang mga stage payment: 35% sa foundation, 70% kapag watertight, 95% sa completion, 5% sa handover.
4. Bawat residential VEFA ay kailangan ng garantie financière d’achèvement (GFA), na dapat extrinsic (mula sa bangko, insurer o guarantee company) para sa mga building permit na na-file mula 1 January 2015.
5. Natapos ang Pinel noong 31 December 2024. Lumikha ang 2026 finance law ng bagong statut du bailleur privé para sa mga pagbili hanggang 31 December 2028.
6. Tulad ng bawat bahay na ibinebenta, kailangan ng agent ng mandat mula sa developer at dapat ipakita ang fee sa paraang hinihingi ng mga patakaran.

Ang contrat de réservation

Karaniwang nagsisimula ang VEFA sale sa reservation contract, bago pirmahan ang mismong sale sa harap ng notaire. Ibinibigay ng Le Mag Juridique ang mga deposit cap:

Panahon hanggang pirmahan ang sale	Maximum na deposit
Sa loob ng 1 taon	5% ng presyo
Sa loob ng 2 taon	2%
Higit sa 2 taon	Wala

Binabanggit ng source ang article R.261-68, habang inilalagay ng karamihan ng text ang mga patakarang ito sa R.261-28 hanggang R.261-31. Suriin ang article sa notaire bago ito i-quote.

Ang iskedyul ng bayad

Itinatakda ng article R.261-14 ang maximum na cumulative na halagang puwedeng singilin ng developer (Le Mag Juridique):

Yugto	Maximum na bayad sa kabuuan
Tapos na ang foundation	35%
Watertight na ang gusali (hors d’eau)	70%
Completion (achèvement)	95%
Handover ng mga susi	100%

Puwedeng ilagay sa escrow ang huling 5% kung magtala ang buyer ng mga depekto sa handover. May cap na 1% kada buwan ang late-payment penalties.

Halimbawa: isang €350,000 na flat sa Lyon, ni-reserve 10 buwan bago ang sale.

Yugto	Cumulative na maximum	Sinisingil sa yugtong ito
Reservation deposit (5%)	€17,500	€17,500
Foundation (35%)	€122,500	€105,000
Watertight (70%)	€245,000	€122,500
Completion (95%)	€332,500	€87,500
Handover (100%)	€350,000	€17,500

Para sa buyer na may loan, ang schedule ang nagpapasya kung kailan ilalabas ng bangko ang pondo. Noong October 2026, ang average ng mga broker ay 3.66% sa 20 taon at 3.75% sa 25 (PAP.fr).

Ang completion guarantee

Tinitiyak ng GFA na matatapos ang gusali kung pumalya ang developer. Ipinapaliwanag ng Homunity na, sa ilalim ng ordinance n° 2013-890 of 3 October 2013, dapat itong extrinsic, ibig sabihin ay ibinibigay ng bangko, insurer o guarantee company, para sa bawat residential project na na-file ang building permit mula 1 January 2015. Hingin sa developer ang pangalan at certificate ng guarantor.

Mga builder warranty. Karaniwan ding inilalarawan na sakop ang buyer ng one-year completion warranty, two-year warranty sa equipment at ng ten-year décennale para sa mga structural defect, sa ilalim ng Civil Code, na may dommages-ouvrage insurance na hawak ng developer. Hindi namin ito na-verify para sa gabay na ito, kaya hingin sa notaire ang mga certificate.

Mga gastos ng buyer

Karaniwang iniuulat na mas mababa nang malaki ang gastos ng buyer sa unang bentahan ng bagong bahay kaysa sa resale, kung saan umaabot ang transfer taxes sa 6.31% o 5.81% depende sa department (MesFraisNotaire). Hindi namin na-verify ang rate para sa bagong gawa para sa gabay na ito, kaya humingi ng tantya sa notaire sa halip na mag-quote ng numero.

Withdrawal. May 10-araw na withdrawal period ang non-professional na buyer ng bahay sa ilalim ng article L.271-1 ng Code (Notaires de France). Itanong sa notaire kung paano ito naaangkop sa reservation contract sa bawat project.

Mga investor na buyer

Tapos na ang Pinel. Natapos ang Pinel tax reduction noong 31 December 2024 (Lefebvre Dalloz).

Ang statut du bailleur privé. Lumikha ang 2026 finance law, n° 2026-103 of 19 February 2026, ng bagong regime para sa mga private landlord, tinatawag ding dispositif Jeanbrun, na may bisa mula 21 February 2026 para sa mga pagbili hanggang 31 December 2028. Binubuod ng Manda ang final text:

Punto	Patakaran
Commitment	Unfurnished na long-term rental nang 9 na taon
Batayan	Depreciation sa 80% ng presyo
Mga bagong flat sa collective building	3.5%, 4.5% o 5.5% kada taon, para sa intermediate, social o very social na upa
Mas lumang bahay na may works na hindi bababa sa 30% ng presyo	3%, 3.5% o 4% kada taon
Taunang cap	€8,000, €10,000 o €12,000
Mga limitasyon	Hindi kasama ang mga bahay, hanggang 2 bahay bawat household

Ang mas naunang buod ng Lefebvre Dalloz, na isinulat bago ang final vote, ay nagbigay ng 12-taong commitment at iisang cap lang. Suriin ang final text sa Légifrance bago ninyo iharap ang scheme sa client, at ipadala ang mga investor sa tax adviser.

Mga furnished let. Para sa mga bentahan mula 15 February 2025, idinadagdag pabalik ang depreciation na kinuha sa ilalim ng LMNP real regime kapag kinukuwenta ang capital gain, na may exception para sa mga student at senior residence at care facility. Pinalawak ng 2026 finance law ang parehong patakaran sa bagong private landlord regime (NBE Avocats). Dapat itong isama ng mga investor mula unang araw.

Enerhiya. Ikukumpara ng inyong mga investor client ang bagong gawa sa mas lumang stock, kung saan hindi na puwedeng ipaupa sa bagong lease ang mga bahay na may rating na G mula 1 January 2025, F mula 2028 at E mula 2034 (Hellio).

Mga second home. Ang buyer na nagpapanatili ng bagong flat bilang second home sa Paris, Lyon, Bordeaux o Nice ay haharap sa 60% na surcharge sa communal taxe d’habitation (SeLoger, October 2026).

Nasaan ang mga presyo

Para sa konteksto kung ano ang kakumpitensya ng bagong gawa, tinatantya ng MeilleursAgents ang mga existing apartment noong 1 October 2026 sa €9,630/m² sa Paris, €5,245 sa Nice, €4,714 sa Lyon at €4,448 sa Bordeaux. Ikumpara ang mga ito sa sariling price list ng project, at ipaliwanag ang anumang agwat.

Ano ang dapat suriin sa developer at sa proyekto

• Ang building permit at kung final na ito.
• Ang certificate ng GFA at ang pangalan ng guarantor.
• Ang reservation contract: deposit na nasa loob ng cap, ang inaasahang petsa ng pagpirma, at ang mga kondisyon para maibalik ang deposit.
• Ang payment schedule sa deed, nasa loob ng mga cap ng R.261-14.
• Ang delivery date at mga penalty sa pagkaantala.
• Ang mga certificate ng insurance.
• Para sa mga investor, aling tax scheme ang naaangkop, ang rent cap nito at ang commitment period nito.
• Ang inyong mandat sa developer, ang inyong fee at kailan ito babayaran.

Mga red flag

• Deposit na lampas 5%, o anumang deposit para sa sale na mahigit dalawang taon pa.
• Mga payment call na nauuna sa yugto ng konstruksyon.
• Walang extrinsic GFA para sa bagong project.
• Investor pitch na nagbebenta pa rin ng Pinel, o nagku-quote ng mga numero ng bailleur privé nang walang final text.
• Mga ipinangakong upa na lampas sa pinapayagan ng napiling tax scheme.
• Hinihiling sa inyo, bilang agent commercial, na kumolekta ng deposit.

Protektado ang mga VEFA buyer sa France ng capped na bayad at panlabas na completion guarantee, at nagbago ang mga patakaran sa buwis ng investor noong 2025 at 2026. Sinuri ang gabay na ito sa petsang nakalagay sa itaas. Pangkalahatang impormasyon ito, hindi legal o tax advice. Hindi kaanib ang CloserPass ng anumang developer, ng Notaires de France, ng CCI o ng anumang ahensya ng gobyerno sa France.

Maghanap ng mga posisyon at iba pang gabay sa France sa CloserPass.