Paano gumagana ang off-plan sa Portugal

Ang pagbili nang off-plan, bago matapos o kahit bago simulan ang gusali, ay karaniwang paraan para makakuha ng bagong bahay sa Lisbon, Porto at Algarve. Pero walang pangkalahatang batas ang Portugal na nag-oobliga sa mga developer na garantiyahan ang advance payment ng buyer, gaya ng sa Spain. Ang proteksyong nakukuha ng buyer ay ang proteksyong nililikha ng kanyang kontrata. Ang trabaho mo bilang broker ay tiyaking nakalatag ang kontrata, ang lisensya at anumang garantiya bago gumalaw ang pera.

Ang maikling bersyon

1. Ang mga off-plan na bentahan ay pinipirmahan sa pamamagitan ng CPCV (promissory contract of sale) bago ang final na deed.
2. Ang CPCV ay dapat nakasulat, may mga pirmang personal na sinertipikahan, at dapat kumpirmahin ng nagsesertipika na may umiiral na construction o use licence.
3. Walang legal na halaga ang sinal (deposito). Sa off-plan, karaniwan ang deposito na 10% hanggang 30%.
4. Walang pangkalahatang legal na garantiya sa mga advance payment. Makipag-negosasyon para sa bank guarantee o insurance bond.
5. Kung maging insolvent ang developer bago maibigay ang susi, ang buyer ay ordinaryong creditor lamang.
6. Itali ang bawat bayad sa isang yugto ng konstruksyon, at ang deed sa use licence.
7. Mula 1 July 2026, bababa ang VAT sa pagtatayo ng mga bagong bahay mula 23% hanggang 6% para sa mga qualifying na bahay sa ilalim ng Decree-law 97/2026.
8. Nagbabayad pa rin ang buyer ng IMT at stamp duty sa deed, at walang golden visa na ibinibigay ang property.

Ang legal na framework

Ang CPCV ay pinamamahalaan ng Civil Code. Inilalatag ng gabay ng Literacia Financeira noong October 2026 ang mga patakaran:

• Ang kontrata ay dapat nakasulat at pinirmahan ng dalawang partido.
• Ang mga pirma ay dapat personal na sinertipikahan ng notaryo, abogado, solicitor o ibang entity na pinapayagang magsertipika. Walang epekto ang anumang clause na nagtatanggal nito.
• Dapat kumpirmahin ng nagsesertipika na may umiiral na use licence o construction licence. Tinanggal ng 2024 Simplex reform ang pagsusuri ng lisensya sa deed, pero hindi sa CPCV.
• Kung walang sertipikasyon, invalid ang kontrata, at ang buyer lamang ang puwedeng gumamit nito, maliban kung ang buyer ang nagdulot ng depekto.

Para sa off-plan na bentahan, ibig sabihin nito ay walang CPCV kung walang construction licence. Kung humingi ng pera ang developer bago ito magkaroon ng lisensya, walang makukumpirma ang nagsesertipika.

Ang sinal at ang hindi pagtupad

• Walang itinatakdang halaga ang batas. Anumang halagang binayaran ng buyer sa pagpirma ay ipinapalagay na sinal maliban kung iba ang sinasabi ng kontrata.
• Kung umatras ang buyer, mawawala ang sinal.
• Kung hindi tumupad ang developer, puwedeng i-claim ng buyer ang doble ng sinal, o hilingin sa korte ang specific performance (utos na tapusin ang bentahan). Hindi puwedeng isuko ang karapatang iyon sa property CPCV.
• Walang ibang kompensasyon na dapat bayaran maliban kung nakasaad ito sa kontrata. Binabanggit ng Literacia Financeira ang gastos sa credit at valuation bilang mga item na dapat isulat.

Walang legal na garantiya: makipag-negosasyon para sa isa

Walang pangkalahatang batas ang Portugal na nag-oobliga sa mga developer na garantiyahan ang mga off-plan na bayad. Kung maging insolvent ang developer bago maibigay ang susi, ang buyer ay ordinaryong creditor lamang, na walang espesyal na claim sa unit. Ipinayo ng The Portugal News noong May 2026 na kumpirmahin ng mga buyer na may bank guarantee o insurance na nagpoprotekta sa kanilang mga bayad kung hindi matapos ang proyekto.

Hingin ang:

• Isang bank guarantee o insurance bond sa pangalan ng buyer, na sumasaklaw sa deposito at sa bawat installment.
• Mga bayad na nakatali sa mga yugto ng konstruksyon, na tinukoy sa kontrata, sa halip na sa mga petsa lamang sa kalendaryo.
• Isang delivery date, limitadong grace period, at multa sa pagkaantala. Binabanggit ng The Portugal News na “hindi bihira ang pagkaantala sa konstruksyon”.
• Isang karapatang mag-terminate na may pagbabalik ng lahat ng binayad, kung lumampas ang delivery sa isang long-stop date.

Pagpaparehistro ng pangako

Ang normal na CPCV ay nagbubuklod lamang sa developer nang personal. Kung ibenta nito ang parehong unit sa iba, makukuha ng buyer ang dobleng sinal, hindi ang bahay. Ipinapaliwanag ng Literacia Financeira na puwedeng bigyan ng real effect ang CPCV: pinipirmahan ito sa pamamagitan ng deed o authenticated na dokumento na may tahasang deklarasyon, saka iparerehistro sa land registry. Ang susunod na buyer ay tatanggap ng property na sakop ng pangako. Mas mahal ito, at sinasabi ng Literacia Financeira na sulit ito pangunahin para sa mahabang timeline, hindi pa tapos na konstruksyon, seller na may utang o malaking sinal, na naglalarawan sa karamihan ng off-plan na deal.

Susi bago ang deed

Ang pag-abot ng susi kasabay ng CPCV ay itinuturing na transfer para sa buwis, kaya nagiging dapat bayaran ang IMT sa puntong iyon. Nagbibigay din ito sa buyer ng right of retention: kung hindi tumupad ang seller, puwedeng manatili ang buyer sa bahay hanggang mabayaran, isang karapatang ayon sa Literacia Financeira ay nauuna pa sa mortgage ng bangko ng seller. Huwag hayaang mangyari nang hindi sinasadya ang maagang access.

Ang iskedyul ng bayad

Walang legal na iskedyul. Inilarawan ng The Portugal News ang karaniwang pagkakasunod-sunod noong May 2026:

1. Reservation: isang maliit na deposito ang nag-aalis sa unit sa market.
2. CPCV: mas malaking deposito, madalas 10% hanggang 30% ng presyo, na may iskedyul ng bayad, petsa ng pagkumpleto at multa sa pagkaantala sa kontrata.
3. Mga stage payment na nakatali sa mga milestone ng konstruksyon.
4. Deed: binabayaran ang balanse kapag tapos na ang gusali, at naililipat ang pagmamay-ari.

Halimbawang kalkulasyon

Paglalarawan lamang ang mga numerong ito. Ang kontrata at anumang garantiya ang magpapasya.

Apartment sa Lisbon, €500,000, binili ng buyer na titira rito.

Yugto	Bayad	Naibayad hanggang ngayon	Dapat saklawin ng guarantee ang hindi bababa sa
Reservation	€10,000	€10,000	€10,000
CPCV (hanggang 20%)	€90,000	€100,000	€100,000
Tapos na ang istruktura (hanggang 30%)	€50,000	€150,000	€150,000
Deed	€350,000	€500,000	Natatapos ang guarantee

Sa deed, nagbabayad din ang buyer ng stamp duty na 0.8% (€4,000) at IMT, na sa presyong ito ay nasa 8% na marginal band para sa permanenteng sariling bahay sa 2026 (PwC). Kung ang buyer ay non-resident, ang IMT ay flat na 7.5% (€37,500) mula 25 May 2026, maliban kung may exception. Kung nagbayad ang buyer ng €150,000 bago ang deed nang walang garantiya at pumalya ang developer, ang perang iyon ay magiging ordinaryong claim sa insolvency.

Use licence, technical file at snagging

• Licença de utilização. Kinukumpirma ng use licence ng council na tugma ang gusali sa inaprubahang proyekto nito at puwede itong tirhan. Mula Decree-law 10/2024, ang mga bagong konstruksyon ay sakop ng notice na may pahayag ng technical director, at nag-iisyu ang council ng proof document. Hindi na ito kailangan sa deed, pero gawing kondisyon nito ang delivery at ang deed. Mula 1 October 2026, dapat nakasaad sa deed kung may urban planning title ang property (Literacia Financeira).
• Ficha técnica da habitação. Dapat ihanda ng developer ang technical file na ito, na naglalarawan ng mga materyales, sukat at instalasyon, para sa mga bahay na nilisensyahan pagkatapos ng 30 March 2004, at magdeposito ng kopya sa council. Hindi na ito kailangan sa deed, pero nananatili ang obligasyon at may mga bangkong humihingi pa rin nito. Hingin ito sa delivery.
• Energy certificate. Kailangan ito ng bagong gusali, at nire-rate nito ang bahay mula A+ hanggang F (ComparaJá).
• Snagging. Nagbababala ang The Portugal News na puwedeng iba ang tapos na bahay sa mga plano. Libutin ang bahay bago ang deed dala ang mga plano at specification, at kumuha ng pirmadong listahan ng mga depekto na may deadline sa pagkukumpuni.

Mga buwis sa mga bagong bahay sa 2026

Ang Decree-law 97/2026, ang 2026 housing tax package, ay nagbababa ng VAT sa pagtatayo ng mga bagong bahay mula 23% hanggang 6% mula 1 July 2026, o opsyonal mula 1 January 2026, kapag ibinebenta ang mga ito bilang permanenteng sariling bahay sa halagang hanggang mga €660,982 o pinauupahan sa moderate na upa. Ang buyer na hindi gumagamit ng ganitong bahay bilang permanenteng tirahan ay nagbabayad ng dagdag na 10% IMT. Itanong nang nakasulat sa developer kung ginagamit ng proyekto ang reduced rate, at sabihin sa buyer kung ano ang ibig sabihin nito para sa paggamit niya ng bahay.

Sa bawat pagbili, nagbabayad ang buyer ng:

• IMT sa deed, batay sa mga bracket ng 2026 o sa flat na 7.5% para sa mga non-resident.
• Stamp duty na 0.8%, dagdag ang 0.6% ng anumang mortgage na limang taon o higit pa.
• Deed at registration, halimbawa €375 kung cash o €700 kung may financing sa Casa Pronta (Literacia Financeira, September 2026).

Sa mga bagong gawa, karaniwang ang developer ang nagbabayad ng fee ng agency, karaniwang 3% hanggang 5%, at walang mediation fee na binabayaran ang buyer (BoaVenda, September 2026).

Lisbon at Algarve

• Ang Lisbon ang may pinakamataas na median sale price sa Portugal noong Q1 2026, €5,292 bawat sqm (INE). Popular ang Parque das Nações sa mga international na pamilya, at ginagawang bagong pabahay ang mga dating industrial site sa silangang tabing-ilog ng Marvila at Beato.
• Kinuha ng Algarve ang 29.7% ng mga pagbili ng non-resident at 42.4% ng kanilang halaga noong 2025 (INE, iniulat ng idealista). Sa Golden Triangle, tinatantya ng Engel & Völkers na mga 80% ng mga pagbili ay mula sa mga dayuhang buyer (iniulat ng Postal, July 2026).
• Holiday let: mula Decree-law 76/2024, kontrolado ng mga munisipyo ang mga bagong registration ng Alojamento Local at puwede nilang tutulan ang mga ito sa loob ng 60 araw, o 90 sa mga containment area. Nasa containment ang mga gitnang parokya ng Lisbon at ang historic centre ng Porto. Suriin ito bago ka magbenta ng unit batay sa rental yield.
• Currency risk: Binabanggit ng The Portugal News na ang mga buyer na ang pera ay hindi euro ay may exchange rate risk sa buong panahon ng konstruksyon.
• Walang visa: huminto ang property sa pagiging qualified para sa golden visa noong 7 October 2023.

Ano ang dapat suriin sa developer at sa proyekto

• Ang construction licence: numero, petsa at ang lote na sakop nito.
• Ang land registry certificate para sa lote at anumang mortgage dito.
• Ang company records ng developer at ang track record nito sa mga proyektong natapos sa oras.
• Isang bank guarantee o insurance bond sa pangalan ng buyer para sa bawat bayad.
• Ang specification at mga plano na nakalakip sa CPCV.
• Ang mga clause sa delivery, grace period, multa at termination.
• Kung ginagamit ng proyekto ang 6% na VAT rate, at ang mga kondisyong kasama nito.

Mga red flag

• Perang hinihingi bago magkaroon ng construction licence.
• Isang CPCV na pinirmahan nang walang sinertipikahang pirma.
• Walang garantiya, o pangakong darating ito “mamaya”.
• Mga bayad sa account na hindi sa developer, o sa isang intermediary.
• Walang katapusang extension ng delivery date.
• Isang deed na iniaalok nang walang use licence o patunay ng urban planning title.
• Marketing na nangangako ng golden visa o garantisadong kita sa paupahan.

Mas umaasa ang mga off-plan na bentahan sa Portugal sa kontrata kaysa sa isang nakalaang batas, at binago ng 2026 tax package ang VAT at IMT sa mga bagong bahay. Sinuri ang gabay na ito sa petsang nakasaad sa itaas. Ito ay pangkalahatang impormasyon, hindi legal o tax advice. Ang CloserPass ay hindi kaanib ng IMPIC, ng anumang developer, bangko o awtoridad ng Portugal.

Maghanap ng mga posisyon at iba pang gabay sa Portugal sa CloserPass.