Paano gumagana ang off-plan (sobre plano) sa Spain

Ang pagbili nang “sobre plano”, o off-plan, ay karaniwang daan para magkaroon ng bagong bahay sa mga baybayin ng Spain. Hindi gaya sa maraming market, protektado ang mga paunang bayad ng buyer ng isang tiyak na legal na guarantee. Ang trabaho mo bilang broker ay tiyaking talagang may guarantee para sa bawat bayad, na naiintindihan ng buyer ang mga termino ng delivery, at na walang magbabayad kahit isang sentimo bago maibigay ang building licence.

Ang maikling bersyon

1. Protektado ang mga paunang bayad sa off-plan ng first additional provision ng Law 38/1999 (ang Building Act, LOE), ayon sa pagbabago ng Law 20/2015 mula 1 January 2016.
2. Dapat bigyan ng developer ang bawat buyer ng bank guarantee o insurance na sumasaklaw sa lahat ng paunang bayad, buwis at legal interest.
3. Dapat ilagay ang mga paunang bayad sa isang special account na para lang sa development na iyon.
4. Nagsisimula ang obligasyon kapag naibigay na ang building licence. Walang lisensya, walang bayad.
5. Karaniwang iskedyul: reservation na ilang libong euro, mga 20% hanggang 30% habang itinatayo, at ang balanse sa delivery.
6. Karaniwan ang mga delay. Basahin ang mga clause sa petsa ng delivery, grace period at penalty bago pumirma.
7. Dapat nakadepende ang delivery sa first occupation licence.
8. Nagbabayad ang mga bagong bahay ng 10% VAT plus AJD stamp duty.

Ang legal na framework

Sa loob ng ilang dekada, protektado ng Law 57/1968 ang mga paunang bayad ng buyer. Pinawalang-bisa ito ng Law 20/2015 mula 1 January 2016 at inilipat ang katulad na sistema sa first additional provision ng Law 38/1999. Ganito ibinubuod ng claims service ng Banco de España ang kasalukuyang mga patakaran:

• Nagsisimula ang obligasyong mag-guarantee kapag nakuha na ang building licence.
• Dapat i-guarantee ng developer ang refund ng lahat ng paunang bayad, plus mga naaangkop na buwis, plus legal interest mula sa bawat bayad hanggang sa inaasahang petsa ng delivery. Pinalitan ng legal interest rate ang lumang fixed na 6% na interest.
• Ang guarantee ay puwedeng insurance policy o joint bank guarantee (aval) mula sa rehistradong institusyon.
• Dapat ibayad ang mga paunang bayad sa isang special account, hiwalay sa ibang pera ng developer, at gamitin lang para sa konstruksyon.
• Ang bangkong nagbubukas ng account na iyon ay dapat humingi ng guarantee “sa ilalim ng sarili nitong pananagutan”.

Ang paglabag sa mga patakarang ito ay paglabag sa consumer law, na puwedeng pagmultahin ng rehiyon.

Ang iskedyul ng bayad

Walang legal na iskedyul. Bawat developer ang nagtatakda ng sarili nito. Inilarawan ng Pineapple Homes, isang agency sa Málaga, ang karaniwang pattern sa Costa del Sol noong January 2026:

• Reservation: €3,000 hanggang €10,000 para makuha ang unit.
• Habang itinatayo: mga 20% ng presyo sa loob ng 6 hanggang 18 buwan, minsan hanggang 30%.
• Sa delivery: ang natitirang 70% hanggang 80%, madalas gamit ang mortgage.

Nagdadagdag ang Costa Luz Lawyers ng dalawang patakaran para sa buyer: huwag magbayad ng kahit ano hangga't hindi naibibigay at nabe-verify ang building licence, at huwag magbayad hangga't wala kang hawak na individual guarantee certificate sa sarili mong pangalan na sumasaklaw sa naibayad mo.

Halimbawang kalkulasyon

Halimbawa lang ang mga numerong ito. Ang kontrata at ang guarantee ang magpapasya.

Apartment sa Estepona, €450,000.

Yugto	Bayad	Naibayad hanggang ngayon	Dapat saklawin ng guarantee ang hindi bababa sa
Reservation	€6,000	€6,000	€6,000 + VAT + interest
Pribadong kontrata (hanggang 10%)	€39,000	€45,000	€45,000 + VAT + interest
Mga hulog habang itinatayo (hanggang 30%)	€90,000	€135,000	€135,000 + VAT + interest
Delivery	€315,000	€450,000	Natatapos ang guarantee

Sa bawat yugto, nagbabayad din ang buyer ng 10% VAT sa developer, kaya ang €135,000 na presyo ay nangangahulugang €148,500 na kabuuang bayad pagkatapos ng konstruksyon. Sa deed, idinadagdag ang AJD stamp duty: 1.2% sa Andalusia, kaya €5,400 sa halimbawang ito (Interforo).

Paano ginagamit ang guarantee

Inilalatag ng report ng Banco de España ang mga hakbang kapag hindi nasimulan o hindi natapos ng developer ang bahay sa tamang oras:

1. Nagpapadala ang buyer sa developer ng pormal at napapatunayang demand (sa praktika, burofax) para sa refund ng lahat ng halaga.
2. Kung hindi magbayad ang developer sa loob ng 30 araw, puwedeng mag-claim ang buyer laban sa bangko o insurer.
3. Kung hindi posible ang naunang demand sa developer, halimbawa pagkatapos ng insolvency, puwedeng dumiretso ang buyer sa guarantor.
4. Mawawalan ng bisa ang guarantee kung lumipas ang dalawang taon mula sa paglabag ng developer nang hindi humihiling ang buyer na kanselahin at i-claim ang refund.

Normal na natatapos ang guarantee kapag naibigay na ang first occupation licence o habitability certificate at inialok na ang delivery, o kung tumanggi ang buyer na tanggapin ang tapos nang bahay.

Ayon sa Costa Luz Lawyers, pinanagot ng mga korte ang mga bangko na ibalik ang pera ng mga buyer kapag tumanggap sila ng deposit para sa development nang walang guarantee, at sinabi ng Supreme Court noong January 2026 na tumatakbo ang interest sa hindi pa naibabalik na deposit hanggang sa aktwal na pagbabayad. Kahit luma o walang guarantee, puwede pa ring may claim ang buyer, kaya ipadala sila sa abogado.

Mga delay at mga opsyon ng buyer

Ang delay ang pinakakaraniwang problema sa off-plan. Tingnan ang mga clause na ito bago pumirma ang buyer:

• Petsa ng delivery at anumang awtomatikong extension. Nakakita ang Pineapple Homes ng mga clause na nagbibigay sa developer ng 180 hanggang 365 araw na dagdag na panahon nang walang penalty.
• Grace period. Ayon sa Costa Luz Lawyers, karaniwan ang mga 90 araw para sa makatwirang delay (panahon, supply).
• Mga penalty kada araw o kada buwan ng delay pagkatapos ng grace period.
• Karapatang magwakas ng kontrata at kung ano ang maibabalik sa buyer.

Kapag lumipas na ang petsa, inilalarawan ng Costa Luz Lawyers ang dalawang daan: ituloy ang pagbili, magpadala ng burofax na nagtatakda ng huling petsa, at i-claim ang mga penalty; o wakasan ang kontrata dahil sa seryosong delay at i-claim ang lahat ng deposit plus legal interest mula sa bawat bayad. Karaniwang puwedeng mag-claim laban sa developer sa loob ng limang taon, at laban sa bangko o insurer sa loob ng dalawang taon.

First occupation licence

Ipinapakita ng first occupation licence (licencia de primera ocupación, o ang katumbas na deklarasyon sa ilang rehiyon) na tugma ang natapos na gusali sa lisensya nito at puwede nang tirhan. Inirerekomenda ng Pineapple Homes na gawing nakadepende rito ang delivery at ang deed, na may nakakabit nang utilities. Babala ng Costa Luz Lawyers na kung wala ito, baka hindi makapagparehistro ng utilities ang buyer o makapagbenta sa hinaharap. Huwag kailanman hayaang pumirma ang buyer ng deed sa bagong bahay nang hindi ito nakikita.

Snagging at mga depekto sa hinaharap

Bago ang deed, dapat libutin ng buyer o ng surveyor ang bahay at ilista ang bawat depekto. Payo ng Costa Luz Lawyers ang nakasulat at pinirmahang snagging list na may tiyak na deadline para sa pagkukumpuni, at huwag mag-complete sa bahay na may seryosong depekto maliban kung may maipapatupad na repair agreement. Pagkatapos ng delivery, may sampung taong structural insurance (seguro decenal) ang mga bagong bahay para sa malalaking structural na depekto.

Costa del Sol at Costa Blanca

• Ang Málaga province (Costa del Sol) at Alicante province (Costa Blanca) ang dalawang pinakamalaking off-plan market para sa mga dayuhan. Ayon sa datos ng Registradores na iniulat ng Alicante Plaza noong August 2025, ang mga dayuhang buyer ay mga 33% ng pagbili ng bahay sa Málaga at 43% sa Alicante.
• Andalusia: VAT 10% plus AJD 1.2% sa mga bagong bahay.
• Valencian Community: VAT 10% plus AJD 1.4% mula 1 June 2026 (Guía Fiscal).
• Plano sa tourist rental: kung balak ng buyer ang holiday lets, suriin muna ang mga limitasyon ng munisipyo. Sa Andalusia, puwedeng limitahan ng mga council ang tourist homes kada gusali o zone, at puwedeng ipagbawal ito ng community statutes (Colegio de Arquitectos de Málaga).
• Walang visa: natapos ang golden visa para sa property noong 3 April 2025, kaya hindi dapat mangako ng paninirahan ang marketing sa mga investor.

Ano ang dapat suriin sa developer at sa proyekto

• Ang building licence: numero, petsa at ang loteng sakop nito.
• Isang individual guarantee certificate para sa bawat bayad, nakapangalan sa buyer.
• Ang mga detalye ng special account, nakapangalan sa developer at nakatali sa development.
• Ang specification at mga plano na nakalakip sa kontrata. Ayon sa Costa Luz Lawyers, puwedeng may legal na bigat ang mga brochure at quality specification.
• Ang track record ng developer: mga natapos na proyekto, mga delay sa delivery, mga hindi pagkakasundo.
• Ang mga clause sa delivery, extension at penalty.

Mga red flag

• Bayad na hinihingi bago ang building licence.
• Walang individual guarantee, o pangakong darating ito “mamaya”.
• Mga bayad sa account na hindi special account ng development, o sa isang tagapamagitan.
• Walang limitasyong extension ng petsa ng delivery.
• Deed na iniaalok nang walang first occupation licence.
• Marketing na nangangako ng golden visa o garantisadong kita sa paupahan.

Pambansa ang mga patakaran sa off-plan, pero nag-iiba kada rehiyon ang mga lisensya at buwis. Sinuri ang gabay na ito sa petsang nakalagay sa itaas. Pangkalahatang impormasyon ito, hindi payong legal o sa buwis. Hindi kaanib ang CloserPass ng anumang developer, bangko o authority.

Maghanap ng mga trabaho at iba pang gabay sa Spain sa CloserPass.