Paano gumagana ang off-plan sa Thailand

Karamihan sa mga bagong condo sa Thailand ay naibebenta bago pa maitayo. Ang pangunahing proteksyon ng buyer ay hindi bank guarantee kundi kontrata: mula 2008, inoobliga ng Condominium Act ang mga developer na gumamit ng standard form, at invalid ang anumang terminong lumilihis dito. May escrow, pero kung pipiliin lang ito ng dalawang panig. Sa 2026, ang mas malaking komersyal na panganib ay oversupply, lalo na sa Phuket at Pattaya. Ang trabaho ninyo bilang agent ay suriin ang kontrata, ang developer at ang daloy ng pera bago magbayad ang buyer.

Ang maikling bersyon

1. Ang condo contract ng developer ay dapat sumunod sa standard form ng Ministry of Interior sa ilalim ng section 6/2 ng Condominium Act. Ang mga terminong hindi tugma ay invalid, at ang multa ay 100,000 baht (section 63).
2. Dapat magtakda ang kontrata ng transfer date na may 30 araw na abiso, limitahan ang anumang paghinto ng konstruksyon sa isang taon, magbigay ng 5 taon na structural defect liability at 2 taon para sa ibang bahagi.
3. Puwedeng i-assign ng buyer ang kontrata nang walang fee, at ang late delivery ay nagkakahalaga sa developer ng hindi bababa sa 0.01% kada araw, na may cap na 10%.
4. Boluntaryo ang escrow sa ilalim ng Escrow Act B.E. 2551 (2008). Karamihan sa mga buyer ay nagbabayad sa developer nang direkta, nang paunti-unti.
5. Karaniwang hinahawakan ng reservation fee ang unit. Kung refundable ito ay nakadepende sa clause.
6. Kailangan ng mga foreign buyer ng puwang sa 49% quota at dapat magpadala ng pera mula sa ibang bansa sa foreign currency, na may FET form mula USD 50,000.
7. Nagbabayad ang mga developer sa mga agent ng 3% hanggang 5%, at 5% hanggang 7% sa ilang exclusive deal (Leto, May 2026).

Ang standard contract

Idinagdag ang section 6/2 sa Condominium Act noong 2008. Ipinaliwanag ng Siam Legal na inoobliga nito ang mga condo sale contract na sumunod sa standard form ng Ministry of Interior, at invalid ang mga terminong hindi tugma rito. Nagtatakda ang section 63 ng multang 100,000 baht para sa mga paglabag. Ang mga tungkuling pinakamahalaga sa buyer:

Tungkulin	Ano ang dapat ibigay ng kontrata
Transfer date	Isang tiyak na petsa, na may 30 araw na abiso sa buyer
Konstruksyon	Paghinto na hindi hihigit sa isang taon
Mga depekto	5 taon para sa istruktura, 2 taon para sa ibang bahagi
Assignment	Puwedeng ilipat ng buyer ang kontrata sa iba nang walang fee
Late delivery	Penalty na hindi bababa sa 0.01% kada araw, na may cap na 10% ng presyo

Kapag mukhang iba sa mga terminong ito ang kontrata ng developer, dapat itong suriin ng lawyer ng buyer bago pumirma.

Pagpipilian ang escrow, hindi patakaran

Ipinaliwanag ng Thailand Law Online na ang Escrow Act B.E. 2551 (2008) ay naaangkop lang kapag pumayag ang buyer at seller na gumamit ng licensed escrow agent. Walang batas na nag-oobliga sa developer na gumamit ng escrow. Sa praktika, karamihan sa mga buyer ay direktang nagbabayad sa developer, nang paunti-unti. Huwag kailanman ilarawan ang isang proyekto bilang “escrow-protected” maliban kung sinasabi ito ng kontrata at ng mga dokumento ng escrow agent.

Reservation at staged payment

Inilalarawan ng Thailand Law Online ang karaniwang pagkakasunod-sunod:

1. Isang reservation fee para hawakan ang unit bago ang sale agreement.
2. Isang contract deposit sa pagpirma.
3. Mga installment habang itinatayo.
4. Ang balanse sa transfer, sa Department of Lands.

Iba-iba ang mga reservation agreement. Bago magbayad ang buyer, basahin ang clause tungkol sa refund: ano ang mangyayari kung umatras ang buyer, kung binago ng developer ang unit, o kung puno na ang quota.

Halimbawang kalkulasyon

Halimbawa lang ang mga numerong ito. Ang kontrata ang magpapasya.

Isang bagong condo sa halagang 4,300,000 baht, malapit sa foreign average sa unang kalahati ng 2026 na 4.3 milyong baht at 43.9 sqm (The Nation, September 2026), na binili ng isang foreign buyer.

Yugto	Bayad	Naibayad hanggang ngayon
Reservation	50,000 baht	50,000 baht
Contract deposit	380,000 baht	430,000 baht
Mga installment sa konstruksyon	860,000 baht	1,290,000 baht
Balanse sa transfer	3,010,000 baht	4,300,000 baht

Kung ang gusali ay naihatid nang 100 araw na huli, ang penalty sa minimum na rate ay 4,300,000 x 0.01% x 100 = 43,000 baht. Ang cap na 10% ay 430,000 baht.

Sa transfer (Storm Real Estate Phuket, September 2026), kung ipagpapalagay na katumbas ng presyo ang appraised value: ang transfer fee na 2% ay 86,000 baht, hinahati ayon sa sinasabi ng kontrata. Ang developer, dahil nasa real estate business, ay nagbabayad ng SBT na 3.3%, 141,900 baht, at withholding tax na 1% bilang kumpanya. Ang Thai buyer ng bahay na hanggang 7 milyong baht ay magbabayad ng transfer fee na 0.01% lang hanggang 30 June 2027. Buong 2% ang binabayaran ng mga dayuhan.

Mga foreign buyer: quota at pera

• Ang 49% quota. Puwedeng magmay-ari ng unit nang freehold ang dayuhan habang nananatili ang foreign-owned area sa loob ng 49% ng saleable floor area ng gusali. Itanong sa developer, nang nakasulat, kung gaano karaming foreign quota ang natitira bago mag-reserve ang buyer (Bektu, June 2026).
• Ang FET form. Para mairehistro ang unit sa pangalan ng dayuhan, ang pera ay dapat dumating mula sa ibang bansa, sa foreign currency, at naglalabas ang tumatanggap na bangko ng FET form, karaniwang para sa mga transfer na USD 50,000 o higit pa (Storm Real Estate Phuket). Dapat dumaan sa parehong ruta ang bawat installment.
• Walang 99-year lease, walang 75% quota. Parehong iminungkahi ang mga ito noong 2024 at hindi naging batas (Bektu).
• Dagdag na pagsusuri sa huling bahagi ng 2026. Mula 19 October 2026, may dagdag na pagsusuri ang mga pagbili na higit sa 2 milyong baht sa ilalim ng nominee crackdown (Thai Examiner).

Mga villa at bahay na off plan

Hindi puwedeng pag-aari ng dayuhan ang lupa sa ilalim ng villa. Ang mga off-plan villa ay karaniwang ibinebenta na may rehistradong lease nang hanggang 30 taon. Ang mga renewal clause gaya ng 30+30+30 ay mga pangako sa kontrata, at karaniwang ipinapatupad lang ng mga korte ang unang rehistradong term (Bektu). Ang condo standard contract sa section 6/2 ay sumasaklaw sa condominium sales, kaya kailangan ng villa contract ng sarili nitong maingat na pagsusuri.

Nasaan ang supply ng mga bagong gusali

• Phuket. Iniulat ng Krungsri Research (August 2026) na ang mga launch ay bumaba nang 52.6% sa 7,205 unit at ang sales ay bumaba nang 61.1% noong 2025, na may 14,008 hindi pa nabebentang unit na nagkakahalaga ng 193.7 bilyong baht. Bumaba ang villa absorption sa 1.8% kada buwan, mga 50 buwan ng stock, sa average na presyo ng villa na 44.8 milyong baht. Mga forecast para sa 2026: bababa nang 4.2% ang mga launch, bababa nang 7.3% ang sales.
• Pattaya. Inilalarawan ng Pattaya Mail (February 2026) ang structural oversupply, pinakamalala sa Jomtien at sa southern beachfront, at nag-aalok ang mga developer ng discount at flexible payment terms. Ang mga buyer mula Myanmar ang pangunahing bagong demand.
• Koh Samui. Isang primary market na 2,882 unit sa 117 proyekto na nagkakahalaga ng 30.3 bilyong baht, 52% condo at 48% villa (Samui Property Group, May 2026, karamihan mula sa C9 Hotelworks data ng June 2025).

Ang oversupply ay nagbibigay sa mga buyer ng puwang para makipagtawaran, at pinahahalaga nito ang pananalapi ng developer. Ang proyektong mabagal ang benta ay proyektong maaaring matapos nang huli.

Ano ang dapat suriin sa developer at sa proyekto

• Sumusunod ang kontrata sa standard form, na may transfer date, mga termino sa depekto at penalty.
• Kung may inaalok na escrow, at ang mga detalye ng escrow agent kung mayroon.
• Ang reservation clause: halaga, mga termino sa refund, deadline para sa sale agreement.
• Ang payment schedule at ang account na pupuntahan ng bawat bayad.
• Ang natitirang foreign quota sa gusali, nang nakasulat.
• Ang mga natapos na proyekto ng developer, at kung natanggap ng kanilang mga buyer ang unit sa oras.
• Sino ang nagbabayad ng transfer fee sa completion.
• Para sa mga villa, ang mga termino ng lease at kung ano ang nakarehistro.

Mga red flag

• Isang kontratang hindi tugma sa standard form, o developer na ayaw itong ipakita bago ang bayad.
• “Escrow-protected” sa marketing nang walang escrow agreement.
• Isang non-refundable na reservation na walang malinaw na deadline.
• Pangako ng 99-year lease, 75% quota o garantisadong 30+30+30.
• Mga bayad na hinihingi sa baht mula sa Thai account para sa foreign freehold buyer.
• Isang Thai nominee o paper company na inaalok para humawak ng lupa.
• Garantisadong rental return nang walang paliwanag kung sino ang nagbabayad nito.

Ang off-plan sales sa Thailand ay nakasandal sa standard condo contract higit pa sa anumang guarantee law, at boluntaryo ang escrow. Sinuri ang gabay na ito sa petsang nakasaad sa itaas. Ito ay pangkalahatang impormasyon, hindi legal o tax advice. Hindi kaanib ang CloserPass ng anumang developer, bangko, escrow agent o ahensya ng gobyerno sa Thailand.

Maghanap ng mga role at iba pang gabay sa Thailand sa CloserPass.