Sino ang maaaring magtrabaho dito: ang broker ay dapat Indonesian

Ito ang pinakamahalagang aralin sa kurso, kaya magiging diretso kami. Sa Bali, ang property broker ay dapat isang Indonesian citizen. Maaari pa ring bumuo ng real estate career dito ang mga dayuhan, pero sa ibang role, may tamang permit, at hindi kailanman bilang taong naghahanap ng kliyente at nakikipagnegosasyon ng deal.

Ang patakaran sa isang talata

Ang Minister of Trade Regulation 33 of 2025 (Permendag 33/2025) ay epektibo mula 5 Oktubre 2025 at pumalit sa lumang patakaran para sa broker, ang Permendag 51/2017 (BPK legal database). Sinasabi nito na ang isang licensed brokerage company (isang P4) ay dapat mag-empleyo ng certified property broker bilang expert staff nito, at ang mga broker na iyon ay dapat Indonesian citizen (WNI) (Bisnis.com, Nobyembre 2025). Ang mga manager ng isang P4 ay dapat may competency certificate mula sa national certification system at maaaring dayuhan, pero ang bawat manager ay maaaring irehistro sa iisang P4 lamang.

Sino ang maaaring maging broker

Person	Maaaring maging field broker?	Ano ang maaari nilang gawin
Indonesian citizen na may competency certificate, nagtatrabaho para sa isang licensed P4	Oo	Maghanap ng kliyente, mag-list, magpakita, makipagnegosasyon, mag-close
Indonesian citizen na walang certificate	Hindi na pagkatapos ng grace period	Mag-training at magpa-certify (aralin 3)
Dayuhang may work KITAS sa manager role at may competency certificate	Hindi	Mag-manage ng P4, business development, strategy
Dayuhang naka-tourist, visit, second home o remote worker visa	Hindi	Walang bayad na trabaho para sa negosyong Indonesian

Ano ang maaari at hindi maaaring gawin ng dayuhan

Noong Nobyembre 2025, malinaw na ipinaliwanag ng AREBI Bali ang patakaran: maaaring humawak ang mga dayuhan ng management function, gaya ng business development o strategic marketing, pero hindi maaaring gumawa ng core brokerage work (NusaBali). Ibig sabihin, hindi dapat:

• Maghanap at mag-sign up ng kliyente bilang kanilang agent.
• Magpakita ng villa sa mga buyer at makipagnegosasyon ng offer.
• Humawak ng transaksyon o ng pera.
• Pumirma ng listing o buyer agreement.

Binigyang-diin ito ng AREBI Bali dahil may mga dayuhan pa ring kumikilos bilang aktibong agent sa mga tourist area.

Mga visa: ang hindi gumagana

• Visa on arrival o visit visa: para sa turismo lamang. Noong Setyembre 2024, nag-deport ang Bali immigration ng isang Australian na naka-visa on arrival dahil sa pag-promote ng villa sa social media, na may re-entry ban na hindi bababa sa anim na buwan (INP Polri).
• Second home visa: pangmatagalang pananatili, hindi work permit.
• Remote worker visa (E33G): ipinaliwanag ng Emerhub na nangangailangan ito ng kita mula sa ibang bansa at hindi kasama ang kitang galing sa Indonesia. Ang pagbebenta ng villa sa Bali para sa isang agency sa Bali ay trabahong Indonesian.

Aktibo ang pagpapatupad. Nag-deport ang Bali immigration ng 342 dayuhan mula Enero hanggang Hunyo 2026, karamihan dahil sa maling paggamit ng permit at overstay (RRI). Kung may mag-alok sa inyo ng “freelance agent” role habang naka-tourist visa, kayo ang may dala ng panganib.

Route 1: sponsored work permit sa isang manager role

Ang dayuhang gustong magtrabaho sa loob ng isang brokerage sa Bali ay nangangailangan ng employer na mag-i-sponsor sa kanila. Ipinaliwanag ng Hukumonline na ang work stay permit (ITAS, ang card ay tinatawag na KITAS) ay nangangailangan ng garantiya mula sa kumpanyang nag-eempleyo. Ang karaniwang mga hakbang (Expat.com, Abril 2026):

1. Kumukuha ang kumpanya ng approval para mag-hire ng dayuhan, ang RPTKA (foreign worker utilisation plan), mula sa Ministry of Manpower.
2. Binabayaran ng kumpanya nang pauna ang work permit levy, mga USD 100 kada buwan.
3. Makakatanggap kayo ng limited stay visa (ang E23 work route) at papasok sa Indonesia.
4. Kino-convert ang visa sa KITAS, karaniwang valid nang 6 na buwan, 1 taon o 2 taon, at maaaring i-renew.

Mahalaga ang job title. May ilang posisyong sarado sa mga dayuhan sa ilalim ng Minister of Manpower Decree 349 of 2019, at ang brokerage role mismo ay nakalaan para sa mga citizen. Ang manager role sa isang P4 ay nangangailangan din ng competency certificate (aralin 3). Madalas magbago ang mga fee at hakbang, kaya suriin ang opisyal na source bago kumilos.

Route 2: mag-invest sa pamamagitan ng PT PMA

Maaaring magmay-ari ang isang dayuhan ng brokerage sa pamamagitan ng foreign-owned company, isang PT PMA. Wala ang real estate brokerage sa closed list para sa foreign investment. Sa ilalim ng BKPM Regulation 5/2025, ang investment plan ay dapat pa ring higit sa IDR 10 billion, pero bumaba sa IDR 2.5 billion ang paid-up capital para sa mga bagong kumpanya (Infiniti).

Ang pagmamay-ari ng kumpanya ay hindi ginagawang broker kayo. Dapat pa ring mag-hire ang PT PMA ng certified na Indonesian broker, at maaari lamang kayong mag-manage. Mahigpit ding binabantayan ng Bali ang mga dayuhang kumpanya: mula 2026, tinatanggihan ng OSS system ang mga bagong PMA registration sa Bali para sa low at medium-low risk na aktibidad (Emerhub, Mayo 2026). Ang licensed brokerage ay medium-high risk na aktibidad, kaya bukas pa rin ito, pero asahan ang mga audit ng kapital, opisina at business code.

Route 3: magtrabaho mula sa ibang bansa

May ilang dayuhang nagre-refer ng mga buyer mula sa kanilang bansa sa isang licensed P4 sa Bali, o nagtatrabaho sa sales office ng developer sa ibang bansa sa ilalim ng mga patakaran ng sarili nilang bansa. Kung legal ito ay depende sa kung saan kayo nakatira at paano kayo binabayaran. Magtanong sa isang Indonesian na abogado bago tumanggap ng anumang fee, at huwag itong gawin mula sa Bali habang naka-visit visa.

Kung kayo ay Indonesian

Kayo ang taong pinagbatayan ng batas. Ang inyong landas ay isang licensed P4, isang competency certificate at tuloy-tuloy na training. Ang English, kasama ang Russian o French, ay makakatulong sa inyo na pagsilbihan ang mga dayuhang buyer. Ibinibigay ng Aralin 3 ang mga hakbang.

Magbasa pa sa Paano maging real estate agent sa Bali at magsanay gamit ang mga ehersisyo sa patakaran ng Bali.

Ito ay pangkalahatang impormasyon, hindi legal o immigration advice. Mabilis magbago ang mga patakaran sa Indonesia: suriin ang opisyal na source bago kumilos.