Ang mga patakarang sinusunod ninyo araw-araw sa Bali

Ang pagpapa-certify ay simula pa lamang. Ang pagpapanatili ng inyong lisensya, reputasyon at kaligtasan ng pera ng inyong kliyente ay nakasalalay sa mga gawing inuulit ninyo araw-araw. Tinatalakay ng araling ito ang apat na malaking bahagi: agreement, advertising, pera at ang mga bagay na sumisira ng career sa Bali.

1. Isulat ang bawat mandate

Sa ilalim ng Permendag 33/2025, ang brokerage ay dapat may nakasulat na agreement sa mga kliyente nito at sa mga co-broking partner (Bisnis.com, SIP Law Firm). Kapag walang pirmadong agreement, walang malinaw na karapatan sa fee.

Ang isang mahusay na listing o buyer agreement ay nagsasaad ng:

• Ang property, ang presyo at ang uri ng karapatan: freehold Hak Milik, leasehold, Hak Pakai o HGB.
• Ang rate ng komisyon, sa loob ng legal na saklaw na 2% hanggang 5% para sa benta at 5% hanggang 8% para sa renta, at kung may idinadagdag na VAT.
• Sino ang magbabayad at kailan: karaniwan ang seller, sa pagpirma ng deed o lease.
• Kung ang mandate ay exclusive, at gaano katagal.
• Ano ang mangyayari kung direktang makipag-deal ang kliyente sa buyer na ipinakilala ninyo.
• Ang mga detalye ng lisensya ng agency.

Para sa co-broking, pumirma ng hiwalay na agreement sa kabilang agency, na nakasulat ang hatian. Hindi itinatakda ng batas ang hatian sa pagitan ng mga agency.

2. Mag-advertise nang tapat

Maikli ang mga patakaran, at mahalaga ang mga ito:

• Ipakita ang lisensya. Ang isang P4 ay dapat magpakita ng mga detalye ng lisensya nito sa website at sa mga publikasyon nito (Bisnis.com).
• Walang maling impormasyon at walang hindi tiyak na pangako. Ipinagbabawal ito ng Permendag 33/2025 sa brokerage marketing. Ipinagbabawal din ng consumer protection law, ang Law 8/1999, ang pag-promote ng produkto o serbisyo gamit ang hindi tiyak na pangako (Article 9), at pinapayagan ng Article 62 ang parusang hanggang 5 taon o IDR 2 billion (Hukumonline).
• Mag-ingat sa yields. Ang brochure na nangangako ng “guaranteed 12%” na wala sa kontrata ay ang uri ng pangakong naglalagay sa mga buyer, developer at agent sa gulo. Magbigay na lang ng tunay na comparables.
• Huwag mag-market ng ilegal na rentals. Nagtakda ang Ministry of Tourism ng deadline para magkaroon ng OSS licence ang mga accommodation at inanunsyo ang pag-delist ng mga stay na walang lisensya mula sa booking platforms simula 1 Agosto 2026 (Freaking Nomads). Kung magbebenta kayo ng villa “na may rental income”, suriin muna ang lisensya.
• Mga dayuhan at social media. Ang pag-post ng villa na ibinebenta ay business activity. Isang Australian na naka-visa on arrival ang na-deport noong 2024 dahil sa pag-promote ng villa online (INP Polri). Kung kayo ay dayuhan, ang mga Indonesian broker ng inyong agency ang hahawak ng client-facing marketing.

3. Sundin ang mga patakaran sa pera

National payment system. Dapat gamitin ng mga broker ang national payment system para sa mga transaksyon (Bisnis.com). Ang komisyon ay ini-invoice ng agency at binabayaran sa isang Indonesian account na nakapangalan sa kumpanya, hindi kailanman sa inyong personal na account o sa ibang bansa.

Walang crowdfunding, walang laundering. Ipinagbabawal ng Permendag 33/2025 sa mga broker ang pagpapadali ng crowdfunding-based property financing, money laundering o terrorism financing (Bisnis.com).

Kayo ay isang reporting party. Idinagdag ng Government Regulation 43 of 2015 ang mga property company at property agent sa mga partidong dapat mag-report sa PPATK, ang financial intelligence unit ng Indonesia (Setkab). Sa praktika:

1. Kilalanin ang inyong kliyente. Kumuha ng ID at unawain kung sino ang tunay na buyer.
2. Itanong kung saan galing ang pera, lalo na sa cash at third-party payments.
3. I-report ang mga kahina-hinalang transaksyon sa PPATK sa pamamagitan ng inyong agency.
4. I-report ang malalaking cash deal. Ang mga provider ng produkto at serbisyo ay dapat ding mag-report ng cash transactions na IDR 500 million o higit pa (Hukumonline).
5. Huwag ipaalam sa kliyente. Hindi dapat sabihin ng mga reporting party sa kliyente na may ginagawang report (Setkab).

Ang buyer na nagbabayad ng cash na galing sa iba't ibang tao, ayaw ipaliwanag ang pinagmulan at humihiling na huwag isulat ang presyo ay isang textbook red flag. Huminto at kausapin ang inyong manager.

4. Ano ang nagdudulot ng parusa sa mga agent o pagkawalang-bisa ng deal

Gawain	Ano ang maaaring mangyari
Pagtatrabaho nang walang competency certificate pagkatapos ng Oktubre 2026	Reprimand mula sa Kemendag (AFU)
P4 na lumalabag sa patakaran o hindi nagfa-file ng annual report	Written warning, suspension, pagbawi ng lisensya, multa (SIP Law Firm)
Dayuhang gumagawa ng field brokerage sa maling visa	Deportation at re-entry ban (INP Polri)
Pag-aayos ng nominee deal	Walang bisa ang agreement at ang nominee ang itinuturing na may-ari (Hukumonline)
Pangangako ng kita na wala sa kontrata	Mga consumer claim at kriminal na parusa sa ilalim ng Law 8/1999
Pagtanggap ng cash nang walang pagsusuri	Paglabag sa mga tungkulin sa anti-money laundering

Kailangang bigyang-pansin ang mga nominee. Inilalagay ng nominee deal ang Hak Milik na lupa sa pangalan ng isang Indonesian habang binibigyan ng mga side paper ang dayuhan ng kontrol. Iniulat ng Hukumonline na itinuturing ng Supreme Court na walang bisa ang mga ito at kinikilala ang nominee bilang legal na may-ari. Kung magmungkahi nito ang isang kliyente o seller, tumanggi, at mag-alok ng legal na paraan: lease, Hak Pakai o tamang company structure.

Listahan ng pang-araw-araw na gawi

• Pirmadong agreement bago i-market ang isang listing.
• Mga detalye ng lisensya sa bawat post at brochure.
• Pagsusuri ng titulo, zoning at permit bago magbanggit ng rental income.
• ID at source of funds bago ang anumang deposit.
• Lahat ng pera ay dumadaan sa mga Indonesian company account.

Basahin ang Bago kayo pumirma at Pagbili ng property sa Bali bilang dayuhan. Ilang beses nagbago ang mga patakaran sa rentals at dayuhang kumpanya noong 2026, kaya suriin ang opisyal na source bago kumilos.