Isang deal sa Bali mula simula hanggang wakas

Mas maraming gumagalaw na bahagi ang isang deal sa Bali kaysa sa karamihan ng market: ang uri ng karapatan sa lupa, ang zoning, ang mga building permit at dalawang uri ng opisyal, ang notaryo at ang PPAT. Tatlong deal ang dadaanan ng araling ito at magtatapos sa isang worked example sa rupiah.

Sino ang gumagawa ng ano

• Ang broker (Indonesian, certified, nagtatrabaho para sa isang P4): naglilista, nagma-market, nagku-qualify, nakikipagnegosasyon at pinapausad ang file.
• Ang independent na abogado ng buyer: due diligence at review ng kontrata. Tinatantya ng Global Investments na IDR 20 million hanggang 60 million.
• Ang notaryo: gumagawa at nagse-certify ng mga agreement gaya ng PPJB (preliminary sale agreement) at lease deed.
• Ang PPAT (land deed official): sinusuri ang certificate at pinipirmahan ang AJB (Akta Jual Beli, ang sale deed). Ang paglilipat ng karapatan sa lupa ay maaari lamang irehistro gamit ang PPAT deed (Hukumonline).
• BPN (ang national land agency): may hawak ng land register at nag-iisyu ng na-update na certificate.
• Ang mga tax office: ang final income tax ng seller ay napupunta sa national tax office, at ang BPHTB ng buyer ay napupunta sa regency.
• Ang developer (off-plan lamang): nagtatayo, kumukuha ng mga permit at nagha-handover.

Deal 1: resale sa pagitan ng mga Indonesian, o Hak Pakai sale sa isang dayuhan

1. Listing agreement na pinirmahan kasama ang may-ari, na may fee at petsa ng bayad.
2. Offer at mga kondisyon na napagkasunduan nang nakasulat: presyo, deposit, timeline, ano ang maiiwan sa villa.
3. Pagsusuri ng certificate (cek sertifikat). Sinusuri ng PPAT ang certificate sa BPN para sa rehistradong may-ari, mga encumbrance at alitan. Walang pinatutunayan ang photocopy.
4. Zoning at mga permit. Suriin ang zone sa spatial plan, ang PBG building approval (pumalit ito sa lumang IMB) at ang SLF certificate of fitness for use. Inilalarawan ng Bali Exception ang green zone bilang sakahan kung saan lubhang limitado ang pagtatayo.
5. Pumipirma ang lahat ng may-ari. Ang lupa ng pamilya ay madalas may ilang tagapagmana. Dapat pumayag ang bawat isa.
6. PPJB, kung kailangan. Kapag hulugan ang bayad o may kulang pang dokumento, pumipirma ang mga partido ng PPJB sa harap ng notaryo. Hindi nito inililipat ang pagmamay-ari nang mag-isa (Hukumonline).
7. Bayad na ang mga buwis. Nagbabayad ang seller ng final income tax na 2.5% ng gross price (Directorate General of Taxes). Nagbabayad ang buyer ng BPHTB na hanggang 5% ng halagang lampas sa tax-free threshold na hindi bababa sa IDR 80 million (Hukumonline). Parehong binabayaran bago ang AJB.
8. Pinipirmahan ang AJB sa harap ng PPAT, at binabayaran ang balanse.
9. Registration. Ipinapadala ng PPAT ang deed sa BPN, na nagtatala ng bagong may-ari.

Para sa dayuhang buyer sa ilalim ng Hak Pakai, pareho ang mga hakbang, pero ang presyo ay dapat umabot sa minimum ng Bali (IDR 5 billion para sa bahay) at ang Hak Milik na bahay ay nagiging Hak Pakai kapag binili ito ng dayuhan (Hukumonline, PP 18/2021).

Deal 2: isang leasehold villa

Karamihan ng dayuhang buyer ay nagle-lease. Ipinaliwanag ng Emerhub (Hunyo 2026):

1. Pagkasunduan ang termino, kadalasan 25 hanggang 30 taon, at ang extension clause, na itinakda na ngayon ang presyo o formula.
2. Gawin ang parehong pagsusuri ng certificate, zoning at permit.
3. Pirmahan ang lease sa pamamagitan ng notarial deed kasama ang may-ari ng Hak Milik.
4. Nagbabayad ang lessor ng final income tax na 10% ng gross rent. Tanungin ang notaryo kung naaangkop ang BPHTB at sa anong batayan, dahil binanggit ng Global Investments na maaaring iba ang pag-assess sa mga lease.

Kapag ibinenta ng leaseholder ang natitirang mga taon, ipinaliwanag ng Rumavi na binubuwisan ang assignment bilang rental income: 10% para sa tax resident at 20% para sa non-resident maliban kung binabawasan ito ng treaty, sa gross price.

Deal 3: off-plan

Para sa mga bahay na ibinebenta ng developer sa ilalim ng PP 12/2021, maaaring pirmahan ang PPJB sa harap ng notaryo kapag natugunan na ang limang kondisyon: tiyak na status ng lupa, malinaw na object of sale, ang PBG, imprastraktura, at hindi bababa sa 20% ng konstruksyon (Hukumonline). Kung ang developer ang may kasalanan at nagkansela ang buyer, dapat ibalik ng developer ang lahat ng bayad. Kung ang buyer ang umatras, maaaring itago ng developer ang hanggang 10% ng presyo (Hukumonline).

Ang mga off-plan na leasehold villa ay kadalasang nasa labas ng mga patakarang ito, na may land lease at build agreement. Itali ang bawat bayad sa isang na-verify na milestone at magtabi ng tunay na halaga para sa handover kasama ang SLF.

VAT. Ang mga bagong gawa mula sa developer na VAT-registered ay nagbabayad ng VAT sa effective na 11% (12% sa luxury goods) sa ilalim ng PMK 131/2024. Sa ilalim ng PMK 90/2025, ang gobyerno ang nagbabayad ng VAT sa unang IDR 2 billion ng ready home na nagkakahalaga ng hanggang IDR 5 billion, na i-hand over sa 2026 (Katadata). Tanungin ang tax adviser ng developer kung qualified ang dayuhang buyer.

Worked example: isang IDR 5 billion na freehold villa na ibinenta sa buyer mula Jakarta

Item	Sino ang nagbabayad	Halaga
Presyo	Buyer	IDR 5,000,000,000
BPHTB: (5,000,000,000 bawas 80,000,000) x 5%	Buyer	IDR 246,000,000
Final income tax ng seller: 2.5%	Seller	IDR 125,000,000
Komisyon ng agency: 5%	Seller	IDR 250,000,000
VAT sa komisyon: 11%	Seller	IDR 27,500,000
Notaryo at PPAT sa 0.75% (Global Investments: hanggang 1%)	Karaniwang hati	IDR 37,500,000

Ang buyer ay nangangailangan ng mga IDR 5.246 billion kasama ang legal fees at bahagi ng notaryo. Ang seller ay makakatanggap ng mga IDR 4.5975 billion bago ang bahagi ng notaryo. Nag-iiba ang BPHTB threshold sa bawat regency, kaya ang notaryo ang magkukumpirma ng eksaktong numero.

Para sa buong bahagi tungkol sa pera, basahin ang Komisyon ng agent sa Bali at Off-plan sa Bali. Nagbabago ang mga patakaran sa buwis, kaya suriin ang opisyal na source bago kumilos.