Ang mga patakarang sinusunod ninyo araw-araw sa Cyprus

Nakapaloob ang mga patakaran ng Cyprus para sa mga agent sa ilang batas, at karamihan sa mga ito ay maikli. Karamihan ng problema ay nagmumula sa fee na walang sumulat, isang ad na walang detalye ng may-ari o ng inyong licence number, isang buyer na walang sumuri, cash, o isang title deed na walang nag-search. Ginagawang pang-araw-araw na gawi ng lesson na ito ang mga patakaran.

1. Pagkasunduan ang fee, nang nakasulat

Hindi nagbibigay ng model contract ang Real Estate Agents Law. Ito ang sinasabi nito, sa article 20:

• Hindi kailanman sapilitan ang paggamit ng agent para sa isang deal.
• Puwedeng i-claim ng lisensyadong agent ang napagkasunduang fee. Maliban kung iba ang napagkasunduan, 3% ang fee ng halaga ng deal, na babayaran kapag natapos ang sale o lease agreement.
• Kung hindi natuloy ang deal at hindi ninyo kasalanan, puwede kayong mag-claim ng makatwirang fee para sa inyong oras at gastos.
• Kung kayo, isang malapit na kamag-anak o ang inyong kumpanya ay may interes sa property, kailangan ninyong sabihin sa buyer nang nakasulat bago kayo mamagitan.
• Ang anumang kasunduan, nakasulat man o pasalita, na nagbibigay ng agency work sa isang hindi rehistrado o walang lisensya na tao ay void (article 27).

Hindi hinihingi ng batas na nakasulat ang fee agreement mismo. Isulat pa rin ito. Dapat nakasaad sa inyong agency agreement sa may-ari ang property, ang deal, ang inyong fee bilang porsyento o halaga, kung may idinagdag na VAT, sino ang magbabayad, kailan ito babayaran, anumang exclusivity at gaano katagal ang kasunduan. Kung wala ito, maiiwan kayong nakikipagtalo tungkol sa default na 3%.

VAT. Binanggit ng Leptos Estates na idinadagdag ang VAT sa commission. Ang standard rate ay 19% (PwC, August 2026). Ang 3% na fee sa isang €300,000 na sale ay €9,000, dagdag €1,710 na VAT.

Ang transfer declaration. Kapag ini-transfer ang isang sale na may agent sa Department of Lands and Surveys (DLS), kailangang ibigay ng mga partido ang pangalan, address at fee ng agent sa declaration. Kailangan namang bayaran ng agent ang Council ng 2/10,000 ng idineklarang halaga sa loob ng 30 araw mula nang mabayaran siya (article 20(5) at (6)). Sa isang €300,000 na sale, iyon ay €60.

2. Panatilihing malinis ang inyong mga advert

• Ang inyong mga numero. “Licensed real estate agent”, ang inyong registration number at ang inyong annual licence number sa bawat ad, post at dokumento (article 23).
• Ang may-ari. Ginagawang offence ng Article 33 ang sadyang paglalathala ng mga ad na hindi malinaw na nagbibigay ng pangalan at contact details ng may-ari, maliban kung kumikilos kayo bilang lisensyadong agent. Itanong sa inyong employer kung paano nila ito ina-apply sa praktika.
• Walang pekeng titulo. Offence ang pagtawag sa sarili bilang agent, adviser o agency kung wala kayong lisensya (articles 26 at 33).
• Pinapayagan ang opinyon sa halaga. Pinapayagan kayo ng Article 22 na magbigay ng opinyon sa halaga kapag hiniling ng seller o buyer.
• Walang pangako ng visa. Mahigpit ang mga patakaran ng residence by investment, at natapos ang citizenship by investment noong 2020 (lesson 5).

3. Sabihin sa buyer ang lahat

Ang Article 21 ang puso ng trabaho. Kumikilos man kayo para sa seller o sa buyer, kailangan ninyong sabihin sa magiging buyer ang lahat ng alam ninyo tungkol sa pisikal na kondisyon ng property, ang mga charge dito at anumang restriction na itinakda ng batas, ng korte o ng estado. Kung hindi ninyo nakuha ang impormasyon dahil sa mga dahilang wala sa inyong kontrol, sabihin ito bago pirmahan ang deal. Ang inyong €200,000 na insurance ay para sa tungkuling ito (lesson 3).

4. Kilalanin ang inyong client (Law 188(I)/2007)

Inililista ng Prevention and Suppression of Money Laundering Law 188(I)/2007 ang mga estate agent bilang obliged entity (section 2A). Kasama rito ang mga paupahan kapag ang upa ay €10,000 kada buwan o higit pa. Idinagdag ng Michael Kyprianou & Co (March 2025) na malamang saklaw rin ang mga developer na direktang nagbebenta sa mga buyer. Ang inyong mga tungkulin:

1. Kilalanin ang bawat client at ang beneficial owner ng anumang kumpanya, gamit ang valid na ID.
2. Unawain ang deal at suriin ang source of funds, nang mas malalim kapag mas mataas ang risk.
3. I-screen para sa mga politically exposed person at sanction.
4. I-report ang mga hinala sa MOKAS, ang financial intelligence unit, nang hindi binabalaan ang client.
5. Itago ang mga record nang hindi bababa sa limang taon (section 68, ayon sa buod ng Michael Kyprianou & Co).

Kabilang sa mga red flag ang cash na walang paliwanag, mabilisang resale at mga offshore company na hindi malinaw ang may-ari.

Cash. Isinulat ng parehong firm na may cap na €10,000 ang mga cash payment sa property deal, kasama ang mga kaugnay na bayad, na may multang hanggang 10% ng natanggap na cash at hanggang limang taon na pagkakakulong. Tanggapin ang inyong fee sa bank transfer, kapalit ng invoice, palagi.

Sino ang sumusuri sa inyo. Sa ngayon, ang Council ang nagsu-supervise sa mga agent para sa anti-money laundering. Ililipat ito ng isang draft bill noong 2026 sa Tax Department, at pinalalawak ng Regulation 2024/1624 ng EU ang mga patakaran sa lahat ng real estate professional mula July 2027 (Cyprus Property News). Hingin sa inyong agency ang nakasulat na procedure nito.

5. Protektahan ang personal data

Nangongolekta kayo ng mga passport, tax number, bank statement at patunay ng kita. Naaangkop ang GDPR ng EU, at isinasama ito ng Law 125(I)/2018, na may bisa mula 31 July 2018, sa batas ng Cyprus, na ang Commissioner for Personal Data Protection ang supervisor (DLA Piper). Sa praktika:

• Kolektahin lang ang kailangan ng deal, at sabihin kung bakit.
• Huwag kailanman magpadala ng kopya ng ID sa mga bukas na group chat.
• Burahin o i-archive ang mga file kapag natapos ang retention period, at tandaan ang limang taon para sa mga AML record.

6. I-search ang titulo sa DLS

Ang isang title deed sa Cyprus ay puwedeng may mortgage, memo (charge ng isang creditor), prohibition o naunang deposited sales contract. Makikita ninyo ang mga ito gamit ang search certificate.

Ano	Mga detalye
Form	N.50, search certificate para sa isang property, mayroon o walang encumbrance at prohibition
Fee	€10 simple, €15 kasama ang encumbrance at prohibition
Paano	Online sa pamamagitan ng e-Services gamit ang CY Login, o sa email sa district lands office
Sino	Ang may-ari, o isang interested person sa ilalim ng article 51A ng Cap. 224, o isang may hawak na certified power of attorney

Idinadagdag ng sariling buyer checklist ng DLS: kumpirmahin na ang seller ang rehistradong may-ari at tugma ang sukat, suriin ang legal access, mga nakaplanong kalsada at compulsory acquisition, itanong kung naaangkop ang VAT, at para sa mga gusali, kumpirmahin na may certificate of approval. Huwag kailanman hayaang bayaran ng client ang buong presyo bago mailipat ang titulo sa pangalan niya.

Bakit ito mahalaga. Noong July 2024, sinabi ng Interior Ministry sa Cyprus Mail na nakatanggap ang DLS ng 21,495 application mula sa mga “trapped buyer” sa ilalim ng batas noong 2015, mga taong nagbayad para sa bahay pero hindi makakuha ng titulo dahil sa mortgage ng developer o mga paglabag sa planning. Nailipat ang mga titulo sa 11,158 na kaso. Huwag maging agent na nagbenta ng susunod.

Ano ang naglalagay sa mga agent sa gulo

Gawain	Panganib
Pagkilos nang walang lisensya o labas sa mga tagubilin ng inyong employer	Hanggang 12 buwan na pagkakakulong at €3,500 sa ilalim ng Law 71(I)/2010
Walang nakasulat na fee agreement	Ang default na 3% at alitan kung sino ang magbabayad
Ad na walang inyong mga numero, o pribadong ad na walang detalye ng may-ari	Mga offence sa ilalim ng articles 23 at 33
Pagtatago ng alam na depekto o charge	Paglabag sa article 21, mga claim laban sa inyong insurance
Paglaktaw sa client check o pagtanggap ng cash	Mga AML na multa at pagkakakulong
Walang DLS search	Isang buyer na naipit nang walang titulo, at nawala ang inyong reputasyon

Ang inyong pang-araw-araw na gawi

• Walang listing nang walang nakasulat na fee agreement, kasama ang VAT.
• Walang ad nang wala ang inyong mga numero, at para lang sa mga may-aring pumirma sa inyong agency.
• Walang reservation nang walang ID at beneficial owner check.
• Walang cash.
• Isang DLS search certificate sa bawat file.

Nagbabago ang mga patakarang ito, kaya suriin ang opisyal na source bago kumilos. Sanayin ang mga ito sa client skills.

Ang araling ito ay pangkalahatang impormasyon, hindi legal advice.