Kilalanin ang market ng Cyprus: apat na lungsod, mga buyer at patakaran sa residence

Maliit na isla ang Cyprus na may apat na magkakaibang market. Ang isang sea-view na flat sa Limassol, villa ng isang retiree malapit sa Paphos, bagong apartment sa Larnaca at bahay ng pamilya sa suburb ng Nicosia ay umaakit ng iba’t ibang buyer, sa iba’t ibang presyo, para sa iba’t ibang dahilan. Ang pag-alam sa mga pagkakaibang ito ang nagpapatiwala sa inyo ng mga client. Bilang paalala, saklaw lang ng course na ito ang mga lugar na kontrolado ng Republic.

Ang malaking larawan

Nagbilang ang Council, batay sa data ng Department of Lands and Surveys (DLS), ng 18,114 sales contract noong 2025, tumaas nang mga 15%, at transfer value na lampas €4.7 billion (Cyprus Mail, January 2026). Nanatili ang bilis noong 2026: 14,969 kontrata mula January hanggang September, tumaas nang 14% (DLS data na sinuri ng BuySell, October 2026).

Mas mabilis tumaas ang mga presyo kaysa sa karamihan ng Europe. Tumaas nang 8.5% sa isang taon ang residential property price index ng Central Bank of Cyprus noong Q2 2026, at 2.4% sa quarter, kung saan tumaas ang mga apartment nang 8.9% at ang mga bahay nang 5.8%.

District	Mga sales contract 2025	Jan hanggang Sep 2026	Price index, Q2 2026 kumpara sa nakaraang taon
Limassol	5,563	4,860 (+17%)	+7.8%
Larnaca	3,978	3,291 (+15%)	+9.8%
Nicosia	4,115	3,163 (+6%)	+5.7%
Paphos	3,567	2,999 (+18%)	+9.6%
Famagusta (free area)	891	656 (+5%)	+10.0%

Antas ng presyo. Walang opisyal na presyo kada square metre ayon sa district. Dalawang pribadong source ang nagbibigay ng ideya. Isang pag-aaral ng BuySell at AXIA sa 121,434 listing, na nailathala noong July 2025, ang naglagay ng median na asking price para sa two-bedroom na flat sa mga €4,497 kada sqm sa Limassol, €3,878 sa Paphos at €2,379 sa Nicosia. Ang crowd-sourced na data ng Numbeo na iniulat noong January 2026 ay naglagay ng mga presyo sa city centre sa mga €4,536 sa Limassol, €3,742 sa Paphos, €3,403 sa Larnaca at €2,714 sa Nicosia. Laging sabihin kung anong uri ng numero ang binabanggit ninyo: index, asking price o tantya ng contributor.

Mga yield. Ang RICS at KPMG index para sa Q1 2026 ay nagbigay ng average na gross yield na mga 5.4% para sa mga apartment at 3% para sa mga bahay.

Sino ang bumibili

Pinirmahan ng mga dayuhan ang 41.9% ng mga sales contract sa unang siyam na buwan ng 2026: 4,173 ng mga non-EU citizen at 2,094 ng mga EU citizen.

Ipinapakita ng sagot ng Interior Minister sa Parliament, na iniulat ng Cyprus Mail noong October 2025, kung paano nagkukumpol ang mga buyer ayon sa district:

District	Mga nangungunang foreign buyer
Limassol	Mga Russian, Israeli, Greek
Paphos	Mga British, Israeli, Russian
Larnaca	Mga Israeli, Lebanese, British
Nicosia	Mga Greek, Romanian, Russian, Lebanese
Famagusta	British

Hindi tumutugma ang mga bilang sa sagot na iyon sa sarili nitong kabuuan, kaya gamitin ang mga ito bilang ranking, hindi bilang eksaktong numero.

Ang apat na lungsod

Ang Limassol ang pinakamahal na district at may pinakamaraming sales contract. Nangunguna ang mga Russian at Israeli na buyer sa mga dayuhan. Ito rin ang may pinakamaraming view sa Bazaraki, ang pangunahing portal, noong April 2026 (lesson 7). Asahan ang pinakamatinding kompetisyon sa mga agent at developer.

Ang Paphos ang may pinakamabilis na paglago ng mga kontrata noong 2026 (+18%) at ito ang district ng mga British buyer, kasunod ang mga Israeli at Russian.

Mas mura ang Larnaca kaysa sa Limassol at Paphos batay sa asking-price data sa itaas, na may malakas na demand mula sa mga Israeli at Lebanese na buyer at isa sa pinakamabilis na pagtaas ng presyo noong 2026.

Ang Nicosia ang kabisera at ang pinaka-lokal na market, kung saan nangunguna ang mga Greek buyer sa mga dayuhan. Ito ang may pinakamababang asking price sa apat at pinakamabagal na pagtaas ng presyo noong 2026.

Mga patakarang dapat alam ng bawat agent

Kailangan ng permit ang mga non-EU buyer. Humihingi ang DLS ng permit sa ilalim ng Cap. 109 kapag dayuhan ang buyer. Noong 2026, pinagdebatehan ng Parliament ang apat na bill para limitahan ang pagbili ng mga third-country national, halimbawa sa isang bahay, at ipagbawal ang farmland at mga sensitibong lugar. Ipinagpaliban ang mga ito noong April 2026 at bumalik sa committee noong September 2026 (Cyprus Property News). Suriin ang status bago kayo magpayo sa isang non-EU buyer.

Permanent residence by investment. Sa ilalim ng Regulation 6(2) ng Aliens and Immigration Regulations, puwedeng makakuha ang isang non-EU investor ng fast-track na permanent residence permit. Binubuod ng Michael Kyprianou & Co ang mga patakarang may bisa mula 2 May 2023:

• Hindi bababa sa €300,000, hindi kasama ang VAT, na binayaran sa developer para sa bagong residential property, mula sa sariling account ng aplikante. Kabilang sa ibang ruta ang non-residential property, shares ng kumpanya o mga aprubadong fund.
• Isang secured na kita na hindi bababa sa €50,000 kada taon mula sa ibang bansa, dagdag €15,000 para sa asawa at €10,000 kada menor de edad na anak.
• Malinis na criminal record at health insurance para sa pamilya. Hindi na puwedeng isama ang mga magulang.
• Tuloy-tuloy na pagsusuri na nananatili pa ang investment at kita.

Noong September 2026, sinabi ng Deputy Minister of Migration na hihigpitan ang scheme bago sumali ang Cyprus sa Schengen, na mga 1,500 permit ang inilabas sa loob ng dalawang taon at na mga 12,000 permit mula 2013 ang sinusuri (Cyprus Mail). Walang bagong tekstong nailathala nang suriin namin. Huwag kailanman mangako ng permit: ipadala ang mga investor sa isang immigration lawyer.

Tapos na ang citizenship by investment. Inalis ng Cyprus ang “golden passport” scheme nito noong 1 November 2020, matapos ang imbestigasyon ng Al Jazeera (Transparency International). Noong December 2025, inalis din ng Parliament ang kapangyarihan ng cabinet na magbigay ng citizenship sa ilalim nito. Iniulat ng Cyprus Mail na 7,329 tao ang nakatanggap ng passport sa scheme. Huwag kailanman sabihin sa client na ang pagbili ng bahay ay hahantong sa passport.

Off-plan at mga bagong gawa

Ibinebenta ang mga bagong bahay na may VAT. Ang standard rate ay 19%. Naaangkop ang 5% na rate sa pangunahin at permanenteng tirahan ng buyer sa ilalim ng mga patakarang nailathala noong June 2023 (Michael Kyprianou & Co, GK Law Firm):

• 5% sa unang 130 sqm, kung ang halaga ng 130 sqm na iyon ay hanggang €350,000.
• Ang bahay ay hindi dapat lumampas sa 190 sqm at ang deal ay hindi lalampas sa €475,000. Kapag lumampas sa alinmang limit, 19% ang babayaran sa buong presyo.
• Ang buyer, anumang nasyonalidad, ay dapat tumira roon nang 10 taon, o ibalik ang diperensya.

Nananatili ang mas lumang regime (5% sa unang 200 sqm) para sa ilang proyekto na may planning application na naisampa hanggang 31 October 2023, pero hanggang 31 December 2026 lang sa pinakahuli. Mula 1 January 2027, ang mga patakaran lang ng 2023 ang naaangkop.

Ang isa pang risk ng off-plan ay ang title deed. Ang buyer ng bagong flat ay madalas naghihintay sa certificate of approval ng gusali at sa hiwalay na mga titulo. Ang proteksyon habang naghihintay ay ang sales contract na naka-deposit sa DLS (lesson 6).

Paano pag-aralan ang inyong teritoryo

1. Pumili ng isang district at alamin ang mga kalye, paaralan, transportasyon at bagong proyekto nito.
2. Subaybayan ang data ng Central Bank, DLS at RICS, at laging pangalanan ang inyong source.
3. Alamin ang mga nangungunang nasyonalidad ng buyer sa inyong district at ang kanilang mga wika.
4. Itanong sa bawat developer kung anong VAT rate ang naaangkop, kung may mga titulo na at kung naka-mortgage ang lupa.

Mabilis magbago ang mga presyo at patakaran, kaya suriin ang opisyal na source bago kumilos. Tingnan ang Cyprus page at mga market para sa kung ano ang saklaw ng CloserPass.

Ang araling ito ay pangkalahatang impormasyon, hindi investment advice.