Isang deal mula simula hanggang wakas sa Cyprus

Dumadaan ang isang sale sa Cyprus sa ilang kamay: kayo, ang lawyer ng buyer, kadalasan isang bangko, ang Tax Department at ang Department of Lands and Surveys (DLS), ang land registry. Ang halaga ninyo ay ang pag-alam sa pagkakasunod-sunod, pagpapanatiling nasa oras ang lahat at pagtiyak na walang magugulat sa VAT o transfer fee. Sinusundan ng lesson na ito ang isang resale, pagkatapos ay dalawang deal sa euro.

Sino ang gumagawa ng ano

• Kayo, ang agent o assistant: agency agreement, marketing, viewing, offer, client identification, koordinasyon.
• Ang lawyer ng buyer: sinusuri ang titulo at mga permit, binubuo o nire-review ang sales contract, idine-deposit ito sa DLS.
• Ang bangko: tinatasa ang halaga ng property at inaaprubahan ang loan.
• Ang Tax Department: VAT, ang application para sa 5% na reduced rate, at ang tax clearance ng seller.
• Ang DLS: hawak ang naka-deposit na kontrata, pagkatapos ay nirerehistro ang transfer at kinokolekta ang transfer fee.

Isang resale, hakbang-hakbang

1. Agency agreement. Nakasulat, kasama ang inyong fee at VAT (lesson 4).
2. Offer at reservation. Maraming seller ang tumatanggap ng reservation deposit para itigil ang mga viewing. Wala kaming nakitang espesyal na legal na patakaran para dito. Pinapayo ng Danos & Associates (June 2026) na suriin kung sino ang humahawak ng pera, kung refundable ito, gaano katagal ang reservation at ano ang mangyayari kung pumalya ang mga check ng lawyer.
3. Identification. Kilalanin ang parehong partido at anumang beneficial owner bago gumalaw ang pera (lesson 4).
4. Mga check. Nag-o-order ang lawyer ng DLS search certificate, sinusuri ang mga mortgage, memo, prohibition, access, planning at building permit at ang certificate of approval.
5. Sales contract. Itinatakda nito ang presyo, mga yugto ng bayad, possession, encumbrance, warranty, default at ang petsa ng transfer.
6. Deposit sa DLS. Tingnan sa ibaba.
7. Pag-apruba ng mortgage. Inaaprubahan ng bangko ang loan bago ang completion.
8. Permit para sa non-EU buyer. Humihingi ang DLS ng permit sa ilalim ng Cap. 109 kapag dayuhan ang buyer. Sinasabi ng Danos & Associates na karaniwan itong ina-apply-an pagkatapos pirmahan ang kontrata.
9. Transfer sa DLS. Isinusumite ng dalawang panig ang mga dokumento, binabayaran ng buyer ang transfer fee, lumilipat ang titulo.
10. Ang inyong fee. Sa ilalim ng article 20, babayaran ito kapag natapos ang sale agreement, maliban kung iba ang napagkasunduan ninyo.

Wala na ang stamp duty

Hanggang 2025, nagbabayad ang sales contract ng stamp duty bago ito ma-deposit. Iniulat ng EY na ang stamp duty law ay inalis mula 1 January 2026, bilang bahagi ng tax reform na ipinasa noong 31 December 2025. Walang babayaran ang kontratang pinirmahan noong 2026. Binabanggit pa rin ng ilang lumang leaflet ng DLS ang stamping, at ang mga dokumentong pinirmahan bago ang 2026 ay puwede pang sumailalim sa lumang patakaran.

I-deposit ang kontrata sa DLS

Ito ang hakbang na pinakaprotektado ang buyer. Sa ilalim ng Sale of Immovable Property (Specific Performance) Law 81(I)/2011, dapat i-deposit ang pinirmahang kontrata sa district lands office sa loob ng anim na buwan mula sa pagpirma. Sinasabi ng DLS na gawin ito agad-agad. Kapag naka-deposit na:

• Wala nang ibang sales contract para sa parehong property ang puwedeng i-deposit.
• Lumilikha ang kontrata ng charge sa property, na niraranggo ayon sa petsa ng deposit.
• Kung hindi tumupad ang seller, puwedeng hilingin ng buyer sa korte na iutos ang transfer (specific performance) o kompensasyon.
• Kung may mas naunang mortgage, puwedeng direktang bayaran ng buyer ang bahagi niya ng utang sa lender, at pumunta sa korte kung tumanggi ang lender na i-release ang property.

Kung lumampas sa deadline, ipinaliwanag ng Kleanthous & Platis (August 2026) na nananatiling valid ang kontrata sa pagitan ng mga partido, pero nawawala sa buyer ang proteksyon laban sa mga third party at nagiging discretionary ang specific performance. Puwedeng payagan ng korte ang huling deposit. Idinagdag ng DLS na tumataas nang 10% ang transfer fee kung hindi na-deposit ang kontrata sa loob ng anim na buwan.

VAT o transfer fee

Ang isang property deal ay nagbabayad ng VAT o ng transfer fee, hindi pareho nang buo.

Nagbabayad ng VAT ang mga bagong gawa. Ang standard rate ay 19%. Naaangkop ang 5% na rate sa pangunahing tirahan ng buyer sa ilalim ng mga patakaran ng 2023: 5% sa unang 130 sqm kung ang halaga nito ay hanggang €350,000, para sa mga bahay na hanggang 190 sqm at mga deal na hanggang €475,000 (lesson 5). Binanggit ng GK Law Firm na isinusumite ng buyer ang application online sa Tax For All, pagkatapos pumirma at bago kumuha ng possession.

Mga transfer fee (DLS, PwC, August 2026):

Halaga	Rate
Hanggang €85,000	3%
€85,001 hanggang €170,000	5%
Higit sa €170,000	8%

• Walang transfer fee kapag may VAT na sinisingil sa parehong sale (humihingi ang DLS ng certificate mula sa VAT Department).
• 50% reduction kapag ang pagbili ay hindi sakop ng VAT, na sumasaklaw sa karamihan ng resale.
• Sinisingil ang fee sa presyo o sa market value, kung nakita ng DLS Director na masyadong mababa ang idineklarang presyo.

Ang seller ay puwedeng may utang na capital gains tax na 20%. Mula 1 January 2026, tumaas ang lifetime exemption sa €150,000 para sa pangunahing tirahan (may mga kondisyon) at €30,000 para sa ibang disposal (PwC). Kailangan ng seller ng tax clearance (form N313) bago ang transfer.

Halimbawa 1: isang resale na flat sa Larnaca

Nagbayad ang isang buyer ng €250,000 para sa isang resale na flat, walang VAT, may mortgage, bilang pangunahing tirahan. Sinasabi ng inyong agency agreement na 3% dagdag VAT, babayaran ng seller.

Item	Computation	Halaga
Transfer fee bago ang reduction	85,000 x 3% + 85,000 x 5% + 80,000 x 8%	€13,200
Transfer fee pagkatapos ng 50% reduction	13,200 x 50%	€6,600
Stamp duty	Inalis noong 2026	€0
Sariling pondo sa 80% loan to value	250,000 x 20%	€50,000
Agency fee, binabayaran ng seller	250,000 x 3%	€7,500
VAT sa fee	7,500 x 19%	€1,425
Ang bayad ng inyong agency sa Council	250,000 x 2/10,000	€50

Paano nabubuo ang fee: €2,550 sa unang €85,000, €4,250 sa susunod na €85,000, at €6,400 sa huling €80,000.

Ang 80% ay mula sa limit ng Central Bank of Cyprus para sa primary residence (70% para sa ibang property), ayon sa abiso noong 2021. Suriin ang kasalukuyang alok ng bangko, at idagdag ang sarili nitong mga fee at ang 1% na mortgage registration fee na nakalista ng PwC.

Halimbawa 2: isang bagong flat sa Limassol

Nagbayad ang isang buyer ng €300,000 para sa bagong 110 sqm na flat mula sa developer, bilang pangunahing tirahan. Ginagamit ng GK Law Firm ang parehong halimbawa.

Item	5% na rate (pangunahing tirahan)	19% na rate
VAT	€15,000	€57,000
Transfer fee	€0 (may VAT na sinisingil)	€0 (may VAT na sinisingil)

Ang €42,000 na diperensyang iyon ang dahilan kung bakit itinatanong ninyo ang mga plano ng buyer sa unang araw. Kung ibenta o paupahan ng buyer ang flat sa loob ng 10 taon, kailangan niyang sabihin sa Tax Department sa loob ng 30 araw at ibalik ang diperensya para sa natitirang mga taon.

Mga title deed at transfer

Kung may hiwalay nang title deed, puwedeng mangyari ang transfer ilang sandali pagkatapos ng mga check. Nagsusumite ang mga partido sa district lands office: ang declaration of transfer (form N270), ang tax clearance ng seller na N313, ang mga municipal, sewerage at water certificate, kopya ng mga ID, at ang consent ng mortgagee kung naka-mortgage ang property. Pagkatapos ay magbibigay ang DLS ng appointment.

Kung wala pang titulo, na karaniwan sa mga bago at off-plan na bahay, ang naka-deposit na kontrata ang proteksyon ng buyer hanggang makuha ng developer ang certificate of approval ng gusali at ang hiwalay na mga titulo. Ipinapakita ng mga numero ng Interior Ministry noong 2024 ang 21,495 “trapped buyer” na application sa ilalim ng batas noong 2015, na may mga titulong nailipat sa 11,158 na kaso. Itanong sa bawat developer kung naka-mortgage ang lupa at kailan inaasahan ang mga titulo.

Off-plan at mga bagong gawa

Para sa isang off-plan na pagbili, itinatakda ng kontrata ang mga stage payment. Siguraduhing ang lawyer ng buyer ay:

• Ide-deposit agad ang kontrata sa DLS.
• Susuriin ang mga planning at building permit.
• Kukumpirmahin na naisampa ng developer ang value ratio ng unit sa DLS, na nagtatakda ng bahagi ng buyer sa anumang mortgage sa lupa.
• Isusumite sa tamang oras ang 5% VAT application, kung kwalipikado ang buyer.

Nagbabago ang mga buwis, fee at patakaran sa pagpapautang, kaya suriin ang opisyal na source bago kumilos. Mag-practice gamit ang sales training.

Ang araling ito ay pangkalahatang impormasyon, hindi legal o tax advice.