Ang trabaho ng real estate agent sa France

Maligayang pagdating sa kurso. Sa walong maiikling aralin, matututunan ninyo kung paano magsimula, magtrabaho at lumago bilang real estate agent sa France. Ang unang araling ito ay tungkol sa trabaho mismo: sino ang pinapayagang gumawa nito, sino ang nagbabayad sa inyo, at ano talaga ang hitsura ng unang taon.

Saklaw. Saklaw ng kursong ito ang metropolitan France, nakatuon sa apat na market: Paris, ang Côte d’Azur (Nice, Cannes, Antibes), Lyon at Bordeaux.

Isang lisensyadong propesyon, na may tatlong daan papasok

Nire-regulate ng France ang mga property intermediary sa pamamagitan ng loi Hoguet (law n° 70-9 of 2 January 1970) at ng decree nito na n° 72-678 of 20 July 1972. Ang sinumang regular na nakikipag-negotiate, nagbebenta, nagpapaupa o nagma-manage ng property para sa ibang tao ay dapat magtrabaho sa ilalim ng carte professionnelle, isang professional card na inisyu ng CCI, ang chamber of commerce and industry. Para sa sales, ito ang carte T (transaction).

Iisang tao o kumpanya lang ang may hawak ng card. Ang lahat ng iba pang nakikipag-negotiate ay nagtatrabaho sa ilalim ng pangalan ng may hawak na iyon. Sa praktika, tatlong profile ang makikilala ninyo:

• Ang may hawak ng card (titulaire de la carte T). Ang agency o ang head company ng network, o ang legal representative nito. Ito ang pumipirma ng mga mandat, may hawak ng insurance at, kung pinapayagan, ng pera ng client (aralin 3).
• Ang salaried na négociateur. Empleyado ng may hawak ng card, binabayaran ng sahod at commission sa ilalim ng national collective agreement para sa real estate (IDCC 1527).
• Ang agent commercial immobilier, madalas tinatawag na mandataire. Self-employed na adviser na nagtatrabaho sa ilalim ng kontrata sa may hawak ng card, madalas isang network tulad ng IAD, Safti, Capifrance o eXp.

Parehong kailangan ng salaried na négociateur at ng agent commercial ang attestation d’habilitation: isang dokumentong nakapangalan, hiniling ng may hawak ng card sa CCI, na nagpapahintulot sa kanilang makipag-negotiate sa ngalan nito. Hindi nila kailangan ng sariling card (aralin 2).

Ano talaga ang ginagawa ng isang agent

Sa isang resale, karaniwang nagtatrabaho kayo para sa seller. Kayo ay:

1. Makuha ang listing at pumirma ng nakasulat na mandat bago ang anumang negotiation (aralin 4).
2. I-value ang bahay, tipunin ang mga diagnostic at ilathala ang listing na may fee na ipinapakita sa paraang hinihingi ng mga patakaran.
3. I-qualify ang mga buyer, mag-organisa ng mga viewing at mangolekta ng mga offer.
4. Tulungan ang dalawang panig na makarating sa compromis o promesse de vente, tapos sundan ang 10-araw na withdrawal period ng buyer, ang bangko at ang notaire hanggang sa final deed (aralin 6).

Sa isang bagong gawa, nagbebenta kayo para sa developer, sa ilalim ng mga patakaran ng VEFA (aralin 5). Sa isang rental, naghahanap at sumusuri kayo ng mga tenant para sa landlord.

Sino ang nagha-hire

Makakatagpo kayo ng apat na pangunahing uri ng employer:

• Mga mandataire network. Nagbilang ang La Maison des Mandataires ng 47,000 network adviser sa katapusan ng 2025, tumaas nang 7% sa isang taon. Hinawakan ng mga network ang 28% ng mga transaksyong dumaan sa intermediary noong 2025, kumpara sa 13% noong 2018.
• Mga franchise at branch network, tulad ng Orpi, Century 21, Laforêt, Guy Hoquet o Nestenn, madalas pinapatakbo ng mga lokal na may-ari.
• Mga prestige agency, malakas sa Paris at sa Côte d’Azur, tulad ng Barnes, Daniel Féau, Émile Garcin, Kretz, Engel & Völkers, Sotheby’s International Realty, John Taylor o Michaël Zingraf.
• Mga independent na lokal na agency, madalas mga family firm na humahawak din ng paupahan at property management.

Sinasabi ng trade body na FNAIM na may mga 10,000 miyembrong agency ito. Malaki ang market mismo: mga 949,000 existing home ang nagpalit ng may-ari sa loob ng 12 buwan hanggang katapusan ng May 2026, tumaas nang 5.7% sa isang taon (MesFraisNotaire, binabanggit ang Notaires de France).

Paano kayo binabayaran

Walang legal na fee scale sa France. Ang agency ang nagtatakda ng sarili nitong taripa, pero dapat itong ilathala, kasama ang VAT (TTC), na may maximum rate at kung sino ang nagbabayad (aralin 4). Inilalagay ng isang industry blog, Agence Immobilière France, ang karamihan ng fee sa pagitan ng 3% at 10% ng presyo, bumababa habang tumataas ang presyo, at tinatantya na mga 70% ng sale mandate ang naglalagay ng fee sa seller. Ituring ang mga ito bilang indicative, hindi opisyal.

Napupunta ang fee na iyon sa may hawak ng card. Nakadepende ang inyong bahagi sa inyong status:

Status	Paano kayo binabayaran	Pangunahing panganib
Salaried na négociateur	Sahod dagdag commission, social cover sa pamamagitan ng inyong employer	Mas maliit na bahagi bawat deal
Agent commercial sa isang network	Porsyento ng fee na dinadala ninyo, bawas ang monthly pack	Walang kita hanggang mag-close ang deal
Agent commercial sa isang lokal na agency	Bahaging napagkasunduan sa inyong kontrata	Nakadepende sa leads ng iisang agency
Sariling agency na may carte T	Sa inyo ang fee, kayo ang nagbabayad ng gastos	Lahat ng panganib at papeles

Para sa mga salaried na staff, itinatakda ng Kohen Avocats ang minimum para sa non-executive na négociateur VRP sa ilalim ng IDCC 1527 sa €1,500 gross kada buwan, o €19,500 kada taon na binabayaran sa loob ng 13 buwan, at binabanggit na puwede itong advance sa commission. Kukuwentahin natin ito sa aralin 8, at puwede ninyong subukan ang sarili ninyong numero sa commission calculator.

Isang makatotohanang unang taon

Maging tapat sa inyong sarili bago kayo magsimula:

• Nasa French ang papeles. Nasa French ang lahat ng mandat, offer, ang compromis at ang CCI file. Walang language test, pero sa praktika kailangan ninyo ng mahusay na French. Tunay na kalamangan ang English, Italian, Russian o Arabic sa luxury market ng Paris at sa Côte d’Azur.
• May kapalit ang pagiging independent. Bilang agent commercial, kayo ang nagbabayad ng sarili ninyong contributions, insurance at network pack, kahit sa buwang walang bentahan.
• Dapat kayong mag-training. Lahat ng nakikipag-negotiate ay dapat sumunod sa continuing training: 42 oras sa loob ng tatlong taon (aralin 3).
• Sinusuri ang mga patakaran. Sa isang survey noong 2019 sa 2,175 na establishment, nakakita ang DGCCRF ng mga anomalya sa 64% sa mga ito, karamihan sa mga mandat at pagpapakita ng fee. Gawin ang lahat ayon sa patakaran mula unang araw.

Ang mga agent na tumatagal ay bumubuo ng pang-araw-araw na routine, kilala ang kanilang lugar kalye por kalye at itinuturing ang bawat seller bilang future referral. Iyan ang tutulungan kayong gawin ng kursong ito.

Ano ang susunod

Sa aralin 2, titingnan natin kung sino ang pinapayagang magtrabaho sa France, at sa ilalim ng anong status. Para makita ang mga bukas na role ngayon, tingnan ang mga trabaho at ikumpara ang mga employer sa mga agency.

Ang araling ito ay pangkalahatang impormasyon, hindi legal advice. Hindi kaanib ang CloserPass ng CCI, FNAIM o anumang ahensya ng gobyerno. Nagbabago ang mga patakaran at numero, kaya suriin ang opisyal na source bago kumilos.