Ang mga patakarang sinusunod ninyo araw-araw sa France

Detalyado ang mga patakaran ng France para sa mga agent, at sinusuri ang mga ito. Nang mag-survey ang DGCCRF, ang consumer protection authority, sa 2,175 na agency establishment noong 2019, nakakita ito ng mga anomalya sa 64% sa mga ito at naglabas ng 1,706 na babala, 1,765 na injunction at 114 na criminal report. Karamihan ng problema ay galing sa mga mandat at pagpapakita ng fee. Ginagawang pang-araw-araw na gawi ng araling ito ang mga patakaran.

1. Walang mandat, walang negotiation

Hindi kayo puwedeng makipag-negotiate ng property para sa client hangga't hindi napipirmahan ang isang nakasulat na mandat. Inililista ng DGCCRF ang dapat malinaw na nakasaad dito:

• Ang mga partido at ang property.
• Ang tagal.
• Ang mga fee at kung sino ang nagbabayad ng mga ito, seller o buyer.
• Kung ito ay exclusive o simple.
• Paano ito puwedeng tapusin.

Pinipirmahan ang mandat sa pangalan ng may hawak ng card, hindi sa inyo, at itinatakda ng inyong attestation d’habilitation ang inyong mga kapangyarihan (aralin 2). Itinuturing ng DGCCRF ang hindi kumpleto o iregular na mandat bilang mapanlinlang na gawain.

Pinirmahan sa labas ng agency? Kapag pinirmahan ang mandat sa bahay ng client o sa malayuan, hinihingi ng consumer law na makatanggap ang client ng withdrawal form. Hingin sa inyong agency ang off-premises na bersyon nito at gamitin ito palagi.

2. Panatilihin ang registre des mandats

Dapat may registre des mandats ang bawat agency, isang register na naglilista ng lahat ng mandat ayon sa pagkakasunod-sunod ng petsa. Nakakita ang DGCCRF ng mga register na nasa magkakahiwalay na papel o naka-lapis. Parehong mali. Bago kayo maglathala ng listing, suriin na pinirmahan at nairehistro ang mandat nito.

3. Mga mandat exclusif

Mas mahalaga sa inyo ang exclusive na mandat, kaya mahigpit ang mga patakaran.

• May cap na tatlong buwan ang irrevocability (decree 72-678, article 78, ayon sa buod ng Le Blog de L’Immobilier, October 2026).
• Pagkatapos ng tatlong buwang iyon, karaniwang puwede itong tapusin ng seller nang may 15 araw na notice sa pamamagitan ng registered letter na may acknowledgement of receipt. Suriin ang eksaktong clause sa model ng inyong agency.
• Walang legal na minimum o maximum na tagal, pero dapat nakasaad ito sa mandat.
• Sa ilalim ng loi ALUR, para sa indibidwal na seller, dapat ipaalala ng agency sa seller ang karapatang tapusin ito bago tacitly mag-renew ang mandat.

Ang tinatawag ng DGCCRF na mapanlinlang o ilegal:

• Pagpapakita ng simpleng mandat bilang exclusive.
• Pag-asa sa exclusivity clause na expired na.
• Clause na nagpapa-bayad ng fee sa seller kapag siya mismo ang nakahanap ng buyer.
• Paniningil ng fee nang walang aktwal na bentahan.

4. Ipakita ang inyong fee, sa tamang paraan

Itinatakda ng arrêté of 10 January 2017 kung paano nagbibigay-impormasyon ang mga agency sa mga consumer, at ipinapaliwanag ito ng DGCCRF:

• Mga fee na ipinapakitang TTC (kasama ang VAT).
• Nagsasaad ng kung sino ang nagbabayad: seller o buyer.
• Ipinapakita sa window, sa loob ng agency, at sa website, madaling makita at updated.
• Mula 1 April 2022 (arrêté of 26 January 2022), dapat magbigay ang taripa ng maximum rate.
• Ang taripang “on quote only”, o nagpapakita lang ng bahagi ng buyer, ay hindi compliant.

Sa mga listing, kapag ang buyer ang nagbabayad ng fee, karaniwang ipinapakita ang presyo na kasama at hindi kasama ang fee, at ang fee bilang porsyento ng presyong walang fee. Suriin ang template ng inyong agency laban sa arrêté, dahil hindi namin na-verify ang detalyeng iyon para sa kursong ito.

Bakit mahalaga sa mga client ang “kung sino ang nagbabayad”. Tinatantya ng Agence Immobilière France na mga 70% ng sale mandate ang naglalagay ng fee sa seller. Kapag ang buyer ang nagbabayad, sinisingil ang transfer taxes sa net seller price, kaya bahagyang bumababa ang mga ito (aralin 6). Ipaliwanag ang dalawang opsyon sa seller bago kayo pumirma.

5. Alamin ang mga patakaran sa enerhiya

Ang DPE (energy performance certificate) na ngayon ang nagpapasya kung puwedeng ipaupa ang isang bahay. Sa ilalim ng loi Climat et résilience, ayon sa buod ng Hellio:

DPE class	Bawal sa mga bagong lease at renewal
G	Mula 1 January 2025
F	Mula 2028
E	Mula 2034

Sakop din ng mga ban ang mga furnished tourist let. Sabihin sa bawat investor buyer ang DPE class at ang ibig sabihin nito para sa pagpapaupa.

Pagbabago sa 2026. Mula 1 January 2026, bumaba ang coefficient na ginagamit para sa kuryente sa DPE mula 2.3 hanggang 1.9. Iniulat ng LocService ang projection na mga 850,000 bahay na de-kuryente ang heating ang aalis sa class F at G. Ang mga may-aring may bagong DPE ay puwedeng mag-download ng updated na certificate mula sa ADEME. Suriin muna bago ninyo sabihin sa seller na hindi maipapaupa ang bahay.

6. Mga short-term let

Maraming investor buyer sa Côte d’Azur at sa Paris ang nagtatanong tungkol sa mga holiday let. Binago ng loi Le Meur ng November 2024 ang mga patakaran (Optimhome):

• Sa ilalim ng micro-BIC tax regime, nakakakuha ang mga unclassified na furnished tourist let ng 30% na allowance hanggang €15,000 na kita (classified: 50% hanggang €77,700).
• Puwedeng limitahan ng mga mayor ang pagpapaupa ng pangunahing tirahan sa 90 araw kada taon, sa halip na 120, at magtakda ng quota.
• Kailangan ng registration number sa halos lahat ng commune.

Huwag kailanman mangako ng kita mula sa holiday let. Ipadala ang buyer sa mga patakaran ng town hall at sa isang tax adviser.

7. Kilalanin ang client at protektahan ang data

Hahawak kayo ng mga ID, proof of funds at detalye ng pamilya. Hingin sa inyong agency ang nakasulat nitong client identification procedure at sundin ito sa bawat file. Huwag kailanman magpadala ng kopya ng ID sa mga bukas na group chat, at itago lang ang kailangan ng deal.

Ano ang naglalagay sa mga agent sa gulo

Gawain	Panganib
Pakikipag-negotiate nang walang pirmado at nairehistrong mandat	Mapanlinlang na gawain sa mata ng DGCCRF
Pagtatrabaho nang walang attestation d’habilitation	Ilegal na gawain para sa inyo at sa may hawak ng card
Mga fee na hindi ipinapakitang TTC, walang kung sino ang nagbabayad o maximum	Babala o injunction ng DGCCRF
Simpleng mandat na ibinenta bilang exclusive	Mapanlinlang na gawain
Fee clause kapag nagbenta nang mag-isa ang seller	Ilegal na clause
Pagtanggap ng deposit bilang agent commercial	Paglabag sa inyong status
Pagbalewala sa DPE class kasama ang investor	Buyer na hindi maipaupa ang bahay

Ang inyong pang-araw-araw na gawi

• Walang listing nang walang pirmadong mandat na nakalagay sa register.
• Walang off-premises na mandat nang walang withdrawal form.
• Mga fee sa bawat listing, TTC, kasama kung sino ang nagbabayad.
• Sinusuri ang DPE class sa bawat file.
• Walang pera sa inyong kamay, kailanman.

Nagbabago ang mga patakarang ito, kaya suriin ang opisyal na source bago kumilos. Sanayin ang mga ito sa client skills.

Ang araling ito ay pangkalahatang impormasyon, hindi legal advice.