Isang deal mula simula hanggang wakas sa France

Dumadaan sa maraming kamay ang isang French sale: kayo, ang seller, ang buyer, karaniwang isang bangko, at ang notaire, ang public officer na gumagawa ng final deed at nangongolekta ng mga buwis. Ang halaga ninyo ay ang pagkaalam sa pagkakasunod-sunod, pagpapanatiling nasa oras ang lahat at pagtiyak na walang magugulat sa mga gastos. Sinusundan ng araling ito ang isang resale, tapos isang bagong gawa, at kinukuwenta ang mga numero sa euro.

Sino ang gumagawa ng ano

• Kayo, ang négociateur o agent commercial: sa ilalim ng mandat ng may hawak ng card, marketing, mga viewing, mga offer, ang file para sa notaire, koordinasyon.
• Ang may hawak ng card: pumipirma ng mandat, naglalabas ng fee invoice at, kung may guarantee ito, puwedeng humawak ng pondo.
• Ang notaire: sinusuri ang title at ang file, gumagawa o tumatanggap ng compromis kung hihilingin, pumipirma ng acte authentique at nagbabayad ng mga buwis sa State.
• Ang bangko o broker: inaaprubahan ang loan.

Isang resale, hakbang-hakbang

1. Mandat. Pirmado at nakalagay sa registre des mandats, kasama ang fee na TTC at kung sino ang nagbabayad (aralin 4).
2. Mga viewing at offer. Gumagawa ang buyer ng nakasulat na offer. Suriin na malinaw ang presyo at ang batayan ng fee.
3. Mga diagnostic at dokumento. Ibinibigay ng seller ang mga technical diagnostic, kasama ang DPE, at, para sa flat, ang mga dokumento ng gusali.
4. Compromis o promesse de vente. Itinatakda ng pre-contract ang presyo, ang mga kondisyon, ang petsa ng deed at anumang deposit. Puwede itong pirmahan nang pribado, sa agency, o sa harap ng notaire.
5. Ang 10-araw na withdrawal period. Tingnan sa ibaba.
6. Pag-apruba ng loan. Inaaprubahan ng bangko ang loan bago ang deed.
7. Acte authentique. Pinipirmahan sa harap ng notaire, na tumatanggap ng pondo at nagbabayad ng transfer taxes. Nagiging may-ari ang buyer.
8. Ang inyong fee. Sinisingil lang kung aktwal na matuloy ang bentahan. Ilegal ang clause na naniningil ng fee nang walang bentahan (DGCCRF).

Ang 10-araw na withdrawal period

Pinoprotektahan nito ang buyer, at dapat ninyo itong kabisaduhin. Ayon sa Notaires de France:

• Naaangkop ito sa non-professional na buyer ng residential na property, sa ilalim ng article L.271-1 ng Code de la construction et de l’habitation.
• Tumatagal ito nang 10 calendar day.
• Nagsisimula ito sa araw pagkatapos unang maipresenta ang registered letter na nagpapaalam ng pinirmahang compromis, o sa araw pagkatapos pumirma kung pinirmahan ang compromis sa harap ng notaire.
• Umaatras ang buyer sa pamamagitan ng registered letter, nang hindi nagbibigay ng dahilan at walang penalty.
• Ang anumang deposit ay ibinabalik sa loob ng 21 araw.

Kaya hindi pa tapos na deal ang pinirmahang compromis sa loob ng sampung araw. Huwag sabihin sa seller na “sold na” bago lumipas ang panahon.

Transfer taxes sa 2026

Tinatawag ito ng mga buyer na frais de notaire, pero ang karamihan ng halaga ay transfer tax (DMTO) na ibinabayad sa State at sa department. Pinayagan ng 2025 finance law ang mga department na itaas ang kanilang bahagi mula 4.50% hanggang 5.00% sa pagitan ng 1 April 2025 at 31 March 2028. Ibinibigay ng MesFraisNotaire, sinuri laban sa DGFiP table ng 1 June 2026:

Sitwasyon	Kabuuang DMTO sa resale
89 na department na nagtaas ng rate, kasama ang Paris (75), Rhône (69) at Gironde (33)	6.31% (madalas ni-round sa 6.32%)
11 department na walang pagtaas, kasama ang Alpes-Maritimes (06)	5.81%
Mga eligible na first-time buyer sa department na nagtaas ng rate	5.81%

Hindi consistent ang FAQ ng parehong site tungkol sa Alpes-Maritimes, kaya suriin ang DGFiP table bago mag-quote.

Ang lahat ng gastos ng buyer sa resale, buwis dagdag ang mga fee at disbursement ng notaire, ay umabot sa mga 7.2% hanggang 7.8% ng presyo sa mga halimbawa ng MesFraisNotaire.

Halimbawa 1: resale flat sa Paris

Nagbabayad ang buyer ng €250,000 para sa resale flat sa Paris. Tantya ng MesFraisNotaire sa kabuuang gastos ng buyer: 7.81%, kaya mga €19,525. Dagdag o kasama na sa presyo ang agency fee, depende sa mandat.

Kung inilalagay ng mandat ang 5% TTC na fee sa seller, ini-invoice ng agency ang €12,500 TTC sa seller, at kinukuwenta ang gastos ng buyer sa €250,000.

Halimbawa 2: binabago ng kung sino ang nagbabayad ang mga buwis

Gusto ng isang seller sa Lyon ang €400,000 net. Ang fee ay €20,000 TTC.

Opsyon	Presyo sa deed	DMTO sa 6.31%
Seller ang nagbabayad ng fee	€420,000	€26,502
Buyer ang nagbabayad ng fee	€400,000 (dagdag €20,000 na fee)	€25,240

Kapag ang buyer ang nagbabayad, sinisingil ang transfer taxes sa net seller price, kaya nakakatipid ng mga €1,262 dito. Binabanggit ng Agence Immobilière France ang epektong ito, at tinatantya na mga 70% ng mandat ang naglalagay pa rin ng fee sa seller.

Halimbawa 3: resale sa Côte d’Azur

Nagbabayad ang buyer ng €340,000 para sa flat sa Alpes-Maritimes, kung saan nanatili ang DMTO sa 5.81%. Tantya ng MesFraisNotaire sa kabuuang gastos ng buyer: 7.19%, mga €24,446.

Bagong gawa: VEFA

Para sa off-plan na pagbili, nagbabago ang mga hakbang:

1. Contrat de réservation. Nire-reserve ng buyer ang unit at puwedeng magbayad ng deposit, na may cap ayon sa batas: 5% kung pipirmahan ang sale sa loob ng isang taon, 2% sa loob ng dalawang taon, wala lampas doon (Le Mag Juridique; inilalagay ng karamihan ng text ang mga patakarang ito sa articles R.261-28 hanggang R.261-31 ng Code, kaya suriin ang numero).
2. Acte de vente sa VEFA sa harap ng notaire.
3. Mga stage payment, na may cap ayon sa article R.261-14: hindi hihigit sa 35% sa foundation, 70% kapag watertight na ang gusali (hors d’eau), 95% sa completion, at ang huling 5% sa handover, na puwedeng ilagay sa escrow kung may reserbasyon sa mga depekto. May cap na 1% kada buwan ang late-payment penalties.
4. Handover at ang listahan ng mga reserbasyon.

Halimbawa: isang €400,000 na bagong flat sa Bordeaux, pinirmahan ang sale sa loob ng isang taon.

Yugto	Maximum na bayad sa kabuuan	Kung saan sa yugtong ito
Reservation deposit (5%)	€20,000	€20,000
Foundation (35%)	€140,000	€120,000
Watertight (70%)	€280,000	€140,000
Completion (95%)	€380,000	€100,000
Handover (100%)	€400,000	€20,000

Ibinabawas ang deposit sa presyo. Bawat residential VEFA ay kailangan din ng garantie financière d’achèvement (GFA) mula sa bangko, insurer o guarantee company, na tumitiyak na matatapos ang gusali kung pumalya ang developer (Homunity). Karaniwang iniuulat na mas mababa nang malaki ang gastos ng buyer sa unang bentahan ng bagong bahay kaysa sa resale, pero hindi namin na-verify ang rate para sa kursong ito, kaya humingi ng tantya sa notaire sa halip na i-quote ang mga numero sa resale.

Ang panig ng seller: capital gains

Madalas itanong ng mga non-resident na seller kung magkano ang babayaran nila. Ibinibigay ng David Notaires ang mga patakaran:

• 19% income tax sa gain, dagdag 17.2% social levies, o 7.5% lang para sa mga seller na kaanib ng EEA o Swiss social security scheme.
• Surtax na 2% hanggang 6% sa gain na lampas €50,000.
• Mga holding allowance mula ikaanim na taon: walang income tax pagkatapos ng 22 taon, walang social levies pagkatapos ng 30 taon.
• Kailangan ng fiscal representative kung nakatira ang seller sa labas ng EEA, lampas €150,000 ang presyo at hawak ang property nang wala pang 30 taon.

Mga furnished let. Para sa mga bentahan mula 15 February 2025, idinadagdag pabalik ang depreciation na kinuha sa ilalim ng LMNP real regime kapag kinukuwenta ang gain (NBE Avocats). Dapat magtanong sa accountant ang mga investor na nagpapaupa nang furnished bago sila magbenta.

Mortgages

Noong October 2026, ang average ng mga broker ay 3.50% sa 15 taon, 3.66% sa 20 taon at 3.75% sa 25 taon (PAP.fr). Ipakilala nang maaga ang inyong mga buyer sa isang broker, bago sila mag-offer.

Nagbabago ang mga buwis, fee at rate, kaya suriin ang opisyal na source bago kumilos. Mag-practice sa sales training.

Ang araling ito ay pangkalahatang impormasyon, hindi legal o tax advice.