Ang AMI licence: mga requirement, fee at obligasyon

Mas simple ang Portugal kaysa sa maraming bansa sa isang punto: may iisang pambansang lisensya, inisyu ng iisang ahensya, nang walang exam. Mas mahigpit din ito sa isa pang punto: may kasamang insurance, taunang patunay at tunay na multa ang lisensya. Gagabayan kayo ng araling ito.

Sino ang nangangailangan ng lisensya

Ipinapailalim ng Law 15/2013 ang real estate mediation sa Portugal sa lisensya mula sa IMPIC (Instituto dos Mercados Públicos, do Imobiliário e da Construção). Tinatawag ng batas ang may hawak ng lisensya na empresa de mediação imobiliária. Puwede itong kumpanya o individual trader.

Kung sasali kayo sa agency bilang consultant, ang agency ang may hawak ng lisensya at nagtatrabaho kayo sa ilalim nito (aralin 2). Kailangan lamang ninyo ng sariling lisensya kung magbubukas kayo ng sariling negosyo. Binabanggit ng Ekonomista na walang mandatory na kurso para magbukas ng agency.

Ang dalawang requirement

Dalawang kondisyon lang ang itinatakda ng Article 5 ng batas:

1. Commercial integrity (idoneidade comercial), para sa kumpanya at sa mga legal representative nito. Hindi kasama sa Article 6, halimbawa, ang mga insolvent na kumpanya at ang mga taong may ilang pinal na criminal conviction sa nakaraang limang taon. Inililista ng Doutor Finanças ang mga sentensya ng pagkakulong para sa fraud, korapsyon o money laundering kabilang sa mga ito. Pinapatunayan ninyo ang integrity sa pamamagitan ng sworn declaration at criminal record certificate.
2. Civil liability insurance na hindi bababa sa €150,000, o financial guarantee o katumbas na instrumento (article 7). Kinukumpirma ng gov.pt ang parehong minimum. Tinatanggap ang policy mula sa ibang bansa ng European Economic Area.

Paano mag-apply

Inilalarawan ng Doutor Finanças ang mga hakbang sa gabay nito noong 2025. Puwede kayong mag-apply online, sa IMPIC counter, o sa pamamagitan ng Balcão do Empreendedor (ang business services portal). Mag-apply bago kayo magsimulang magtrabaho, hindi kailanman pagkatapos.

Kakailanganin ninyo ang:

• Ang application form at ang integrity declaration.
• Ang listahan ng mga lugar na bukas sa mga kliyente.
• Ang insurance policy at patunay ng bayad.
• Bilang sole trader: ang inyong ID, ang inyong start of activity declaration at criminal record certificate na inisyu para sa layuning “Mediação Imobiliária”.
• Bilang kumpanya: ang listahan ng mga legal representative, ang kanilang ID at criminal record, ang company tax number at ang access code sa commercial registry certificate.

Ang mga aplikanteng nakabase sa ibang bahagi ng European Economic Area ay puwedeng mag-file ng mga dokumento sa Portuguese o English (IMPIC FAQ).

Panahon ng desisyon. Binibigyan ng Article 8 ang IMPIC ng 20 araw para magpasya kapag hawak na nito ang file. Kung hindi ito sumagot sa oras, ituturing na tacitly approved ang aplikasyon. Magkakabisa lamang ang approval kapag nabayaran na ang fee at napatunayan ang insurance.

Magkano ito

Ayon sa FAQ ng IMPIC, batay sa Ordinance 199/2013:

Item	Halaga
Aplikasyon para sa lisensya	€100
Bagong aplikasyon pagkatapos ng hindi nabayarang fee	€150
Taunang regulation fee	€265, pro rata sa inyong unang taon
Pangalawang kopya ng representative card, o isang certificate	€25 bawat isa

Idagdag ang insurance premium, na nakadepende sa inyong insurer. Kinumpirma ng Doutor Finanças ang mga halagang €100 at €265 noong November 2025.

Pagpapanatiling buhay ng lisensya

Walang expiry date ang lisensya (article 4). Puwede itong mawalan ng bisa, masuspinde o makansela kung hindi na ninyo natutugunan ang mga requirement. Ang inyong taunan at patuloy na obligasyon:

• Tuwing January, bayaran ang taunang fee at patunayan na natutugunan pa rin ninyo ang mga requirement, kasama ang valid na insurance. Inilalarawan ito ng Doutor Finanças bilang taunang renewal.
• Abisuhan ang IMPIC sa loob ng 30 araw kapag nagbukas, lumipat o nagsara kayo ng lugar na bukas sa publiko (article 14).
• I-report ang mga pagbabago sa data at mga requirement ng inyong kumpanya, magtago ng updated na register ng mga mediation contract, at ibigay sa IMPIC ang anumang impormasyong hihingin nito (article 20, ayon sa buod ng gov.pt).
• Mag-alok ng complaints book (livro de reclamações).
• Gumamit ng aprubadong kontrata. Mula Decree-law 102/2017, sinusuri ng IMPIC ang mga standard na mediation contract. Kung gagamitin ninyo ang opisyal na model mula sa Ordinance 228/2018, idedeposito lamang ninyo ito sa IMPIC, hindi bababa sa 5 working day bago ang unang paggamit. Ang sarili ninyong model ay kailangan munang aprubahan ng IMPIC. Ang paglaktaw sa hakbang na ito ay puwedeng magkahalaga ng €500 hanggang €2,500 (Imojuris).
• Tuparin ang inyong mga obligasyon sa anti-money laundering bilang obliged entity, kasama ang pagtatalaga ng compliance officer at pag-report ng mga deal bawat quarter (aralin 4, IMPIC FAQ).

Ang inyong numero sa lahat ng bagay

Sinasabi ng Article 13 na dapat nakalagay ang pangalan ng kumpanya at ang licence number nito sa bawat opisinang bukas sa publiko at sa mga kontrata, sulat, publikasyon at lahat ng advertising. Ang mga lisensyadong kumpanya lamang ang puwedeng gumamit ng salitang mediação imobiliária sa kanilang pangalan.

Bilang consultant, suriin na nakalagay ang AMI number ng inyong agency sa inyong business card, mga post at bawat listing.

Mga multa

Itinatakda ng orihinal na teksto noong 2013 ang mga range na ito (article 32). Inamyendahan na ang batas mula noon, kaya suriin ang consolidated na bersyon bago kayo umasa sa eksaktong halaga.

Paglabag	Range ng multa
Pag-mediate nang walang lisensya, at iba pa	€5,000 hanggang €30,000
Paglabag sa mga obligasyon sa kliyente (article 17) o sa mga patakaran sa advance (article 19)	€2,500 hanggang €25,000
Hindi pag-report ng mga opisina, o pagseserbisyo sa kliyente mula sa bahay	€1,000 hanggang €10,000
Walang licence number o pangalan sa mga dokumento at ad, at iba pa	€750 hanggang €5,000
Ibang obligasyon, gaya ng ilang patakaran sa pag-report	€500 hanggang €2,500

Para sa dalawang pinakamabigat na grupo, puwedeng magdagdag ang IMPIC ng pagsasara ng lugar o pagbabawal sa aktibidad nang hanggang dalawang taon. Pinaparusahan din ang tangka at kapabayaan, na hinahati ang mga limit.

Hakbang-hakbang

1. Pagpasyahan ang inyong model: consultant sa ilalim ng agency, sole trader o kumpanya.
2. Kunin ang inyong NIF, NISS at activity registration (aralin 2).
3. Kunin ang inyong criminal record at pirmahan ang integrity declaration.
4. Bumili ng insurance: hindi bababa sa €150,000.
5. Mag-apply sa IMPIC at bayaran ang €100 na fee, saka ang taunang fee.
6. Ideposito ang inyong contract model sa IMPIC.
7. I-set up ang AML: compliance officer, client form, quarterly report.
8. Ilagay ang inyong AMI number sa bawat advert, card at kontrata.
9. Markahan sa diary tuwing January para sa fee at sa patunay ng mga requirement.

Nagbabago ang mga patakaran at fee, kaya suriin sa IMPIC bago kumilos. Magsanay gamit ang sales training.

Ang araling ito ay pangkalahatang impormasyon, hindi legal advice.