Ang mga patakarang sinusunod ninyo araw-araw sa Portugal

Nakasulat ang mga patakaran para sa mga agent sa Portugal sa ilang batas, at sinusuri ito ng IMPIC. Karamihan ng problema ay nagmumula sa mahinang kontrata, advert na walang licence number o energy class, kliyenteng walang kumilala, o cash. Ginagawang pang-araw-araw na gawi ng araling ito ang mga patakaran.

1. Pirmahan muna ang mediation contract

Ang kontrata ninyo sa may-ari ay ang contrato de mediação imobiliária. Sinasabi ng Article 16 ng Law 15/2013 na dapat itong nakasulat at nakasaad ang:

• Ang property, kasama ang lahat ng pasanin nito (mortgage, lien).
• Ang deal na inyong mine-mediate: bentahan, paupahan, palitan at iba pa.
• Ang fee, bilang fixed na halaga o porsyento, paano ito babayaran at ang VAT rate.
• Ang mga detalye ng insurance ng agency.
• Ang consultant na kasangkot, kung mayroon.
• Anumang dagdag na serbisyo, isa-isang nakalista.
• Anumang exclusivity clause at ang ibig sabihin nito.

Kung walang nakasulat na tagal, tumatagal ang kontrata ng anim na buwan. Ang kontratang lumalabag sa mga patakarang ito ay void, at hindi ito puwedeng gamitin ng agency laban sa kliyente. Karamihan ng agency ay gumagamit ng opisyal na model mula sa Ordinance 228/2018, na ayon sa idealista ay dapat may wording tungkol sa data protection (Imojuris, idealista).

Kailan dapat bayaran ang fee? Sinasabi ng Article 19:

• Kapag natapos ang deal, bilang patakaran.
• Sa promissory contract (CPCV), kung iyon ang sinasabi ng mediation contract.
• Kapag may exclusivity, pati kapag pumalya ang deal dahil sa kasalanan ng may-ari.
• Kung ang kliyente ninyo ay buyer o tenant, puwede lamang kayong tumanggap ng advance kung pinapayagan ito ng kontrata, at dapat ninyo itong ibalik kung hindi matuloy ang deal.

Ang inyong mga obligasyon sa kliyente (article 17) ay kinabibilangan ng pagsusuri na may kakayahan at karapatan ang mga partido na pumirma, pagsusuri sa mga pasanin at katangian ng property, at mabilis na pagsasabi sa mga kliyente tungkol sa anumang naglalagay sa panganib sa deal.

2. Panatilihing malinis ang inyong mga advert

• Licence number. Ang pangalan at AMI number ng agency sa bawat advert, post at listing (article 13).
• Energy class. Ipinapaliwanag ng DECO PROteste na kailangan ang energy certificate sa sandaling ilagay sa market ang bahay para ibenta o paupahan, at may multa ang pag-advertise nito nang walang energy class. Ang multa ay mula €250 hanggang €3,740 para sa mga indibidwal at €2,500 hanggang €44,890 para sa mga kumpanya.
• Walang pangako ng visa. Hindi na sakop ng golden visa ang property (aralin 5).

3. Kilalanin ang inyong kliyente (Law 83/2017)

Inililista ng Law 83/2017 ang sinumang gumagawa ng real estate activity, kasama ang mediation, bilang obliged entity. Pinangangasiwaan ng IMPIC ang sektor sa ilalim ng Regulation 603/2021. Inilalatag ng FAQ nito ang mga obligasyon:

1. Kilalanin ang bawat kliyente, at ang beneficial owner ng isang kumpanya, bago ninyo simulan ang relasyon. Sa mediation, ibig sabihin nito ay kapag pinirmahan ang mediation contract, at palaging bago ang anumang CPCV o deed. Hinihingi rin ng Law 83/2017 ang pagsusuri sa mga paminsan-minsang transaksyon na €15,000 o higit pa, at tuwing may hinala kayo, anuman ang halaga.
2. Unawain ang layunin ng deal at, kung hinihingi ng panganib, kung saan nagmumula ang pera.
3. Magtago ng records ng inyong mga pagsusuri nang 7 taon.
4. I-report ang mga hinala agad sa DCIAP (central department ng public prosecutor) at sa UIF (financial intelligence unit ng judicial police), nang hindi binabalaan ang kliyente.
5. I-report ang bawat deal sa IMPIC kada quarter: Q1 hanggang 30 June, Q2 hanggang 30 September, Q3 hanggang 31 December, Q4 hanggang 31 March. Nire-report ang mga lease kapag ang upa ay €2,500 kada buwan o higit pa.
6. I-train ang staff at magtalaga ng compliance officer (RCN). Ang mga bagong staff na may AML tasks ay tine-train agad pagkasali nila.

Malaki ang nakataya. Ayon sa 2024 summary ng Abreu Advogados, ang multa sa hindi pag-report ay €5,000 hanggang €1,000,000 para sa isang kumpanya, at hanggang €5 million para sa mga pangkalahatang paglabag, o doble ng benepisyo kung mas mataas ito. Hingin sa agency mo ang nakasulat nitong procedure at ang pangalan ng RCN nito.

4. Walang cash na lampas sa limit

Ipinagbabawal ng Article 63-E ng General Tax Law ang pagbabayad o pagtanggap ng €3,000 o higit pa na cash, o €10,000 para sa mga non-resident na indibidwal na hindi kumikilos bilang negosyo (Postal, binabanggit ang Banco de Portugal, July 2026). Masamang ideya ang hatiin ang bayad para lang bumaba sa limit. Tanggapin ang fee mo sa bank transfer, laban sa invoice o resibo, palagi.

5. Protektahan ang personal data

Nangongolekta ka ng mga ID, tax number, payslip at bank details. Saklaw ka ng EU GDPR, at ang Law 58/2019 ang nagpasok nito sa batas ng Portugal, kasama ang CNPD bilang supervisor (Garrigues). Sa praktika:

• Kolektahin lang ang kailangan ng deal, at sabihin kung bakit.
• Huwag kailanman magpadala ng kopya ng ID sa mga bukas na group chat.
• Burahin o i-archive ang mga file kapag natapos na ang legal na retention period, tandaan ang 7 taon para sa mga AML record.

6. Alamin ang mga papeles ng property

Bago ka mag-publish, hingin sa may-ari ang:

Dokumento	Ano ang ipinapakita nito	Saan
Caderneta predial	Tax record: matrix article, taxable value (VPT), mga sukat, mga may-ari	Portal das Finanças, libre online
Certidão permanente	Land registry: legal na may-ari, mga mortgage, mga seizure	Online, mga €15
Certificado energético	Energy class, valid nang 10 taon para sa mga bahay	Isang kwalipikadong expert na kinikilala ng ADENE
Licença de utilização	Legal na magagamit ang bahay bilang tirahan	Ang town hall

Ipinaliliwanag ng Literacia Financeira na magkakomplemento ang caderneta at ang certidão: ang isa ay pang-fiscal, ang isa ay pang-legal.

Nagbago ang licença de utilização. Ayon sa Montepio, mula 1 January 2024, sa ilalim ng Decree-law 10/2024 (ang “Simplex urbanístico”), hindi na kailangan ang lisensya sa deed. Mahalaga pa rin ito. Suriin na mayroon ito, na tugma ang totoong sukat sa mga papeles, at na na-legalize ang mga extension o saradong balkonahe. Puwedeng tumanggi ang bangko na magpautang kung hindi.

Ano ang nagpapamulta sa mga agent

Gawain	Panganib
Pag-mediate nang walang lisensyadong agency	Multa mula €5,000 hanggang €30,000 sa ilalim ng Law 15/2013
Walang nakasulat na kontrata, o kulang ang nilalaman	Walang bisa ang kontrata, nanganganib ang fee
Ad na walang AMI number	€750 hanggang €5,000 sa ilalim ng Law 15/2013
Ad na walang energy class	€250 hanggang €44,890 depende kung sino ka
Paglaktaw sa identification o sa mga report sa IMPIC	Mga AML fine, hanggang €1,000,000 sa hindi pag-report
Cash na €3,000 o higit pa	Mga tax fine sa ilalim ng General Tax Law

Ang inyong pang-araw-araw na gawi

• Walang listing nang walang pirmadong kontrata at energy certificate.
• Walang ad nang walang AMI number at energy class.
• Walang CPCV nang walang check sa ID at beneficial owner.
• Walang cash.
• Isang paalala sa diary para sa bawat quarterly report sa IMPIC.

Nagbabago ang mga patakarang ito, kaya suriin ang opisyal na source bago kumilos. Sanayin ang mga ito sa client skills.

Ang araling ito ay pangkalahatang impormasyon, hindi legal advice.