Alamin ang merkado ng Portugal: mga lungsod, baybayin, isla at mga buyer

Hindi iisang merkado ang Portugal. Ang isang flat sa Avenidas Novas ng Lisbon, isang villa malapit sa Quinta do Lago at isang bagong apartment sa Funchal ay umaakit ng iba't ibang buyer, sa iba't ibang presyo, sa iba't ibang dahilan. Ang pag-alam sa mga pagkakaibang ito ang nagpapatiwala sa iyo ng mga kliyente.

Ang malaking larawan

Nagbilang ang INE, ang national statistics institute, ng 160,467 na bentahan ng bahay sa 12 buwan hanggang March 2026, sa national median na €2,168 kada sqm, tumaas ng 17.5% sa loob ng isang taon. Tumataas pa rin ang house price index nito ng 16.5% kada taon noong Q2 2026 (ComparaJá, September 2026). Mas mataas ang asking prices: inilagay ng idealista ang Portugal sa €3,228 kada sqm noong September 2026.

Mga median price ng INE para sa 12 buwan hanggang March 2026:

Area	Median price kada sqm	Tala
Lisbon (lungsod)	€5,082	+15.2% sa isang taon
Cascais	€4,687	€5,000 sa Q1 2026 lang
Porto (lungsod)	€3,510	+16.7% sa isang taon
Rehiyon ng Algarve	€3,240	Loulé sa €4,091
Rehiyon ng Madeira	€2,578	Funchal sa €3,601 sa Q1 2026, +23%
Portugal	€2,168

Laging sabihin kung sold prices (INE) o asking prices (mga portal) ang binabanggit mo. Napapansin ito ng mga kliyente.

Sino ang bumibili

Ipinapakita ng INE data na iniulat ng ECO na ang mga dayuhan ay gumawa ng 27.6% ng mga pagbili ng bahay ng pamilya noong 2025, at inilagay ito ng Financial Stability Report ng Banco de Portugal sa 28%. Ang mga nangungunang nasyonalidad ay Brazil (9,808 na pagbili), Angola (4,145) at France (3,765). Karamihan sa mga dayuhang buyer ay nakatira na sa Portugal: 34,838 ang may tax residence doon, laban sa 6,248 na non-resident, isang bilang na bumaba ng 14.1%.

Mas malaki ang ibinabayad ng mga dayuhang buyer. Ayon sa ECO, ang average na presyo ay mga €512,600 para sa mga UK buyer at €479,400 para sa mga US buyer noong 2025, laban sa €234,100 para sa mga buyer na residente sa Portugal. Sa Lisbon, inilagay ng INE ang median para sa mga buyer na may foreign tax address sa €6,325 kada sqm, laban sa €5,000 para sa mga lokal na buyer.

Lisbon at Porto

Ang Lisbon ang pinakamahal na lungsod, na may pinakamalawak na pool ng mga international buyer, remote worker at investor. Ang Cascais at Oeiras, sa kanluran ng lungsod, ay mga family at prime market. Mas mura ang Porto at mabilis na lumalago, at ipinapakita ng INE na ang mga dayuhang buyer ay nagbabayad ng mga 17% na mas mataas kaysa sa mga lokal sa Porto metropolitan area noong Q1 2026.

Algarve

Ang Algarve ay isang lifestyle at second-home na baybayin. Ang asking price ng idealista para sa rehiyon noong September 2026 ay €4,216 kada sqm. Sa prime na “Golden Triangle” sa paligid ng Quinta do Lago at Vale do Lobo, iniulat ng Engel & Völkers noong July 2026 na mga 80% ng mga buyer nito ay dayuhan, pinangungunahan ng mga UK at Irish buyer, kasunod ang mga German, Belgian at Dutch buyer. Sa Vilamoura, mga 75% ang dayuhang buyer. Mga numero ito ng isang agency, hindi opisyal na estadistika.

Madeira

Umabot ang asking price ng Madeira sa €3,767 kada sqm noong September 2026 (idealista). Natuklasan ng 2025 market report ng idealista, na iniulat ng DNOTICIAS.PT, na ang mga dayuhan ang gumawa ng 32.4% ng mga paghahanap para bumili sa Funchal, ang pinakamataas sa lahat ng district capital. Demand ito, hindi mga natapos na pagbili.

Mga pagbabago sa patakaran na dapat alam ng bawat agent

Golden visa. Itinigil ng Law 56/2023 ng 6 October 2023 ang mga bagong aplikasyon ng residence by investment na batay sa real estate: pagbili ng property, capital transfer na kaugnay nito, at mga real estate fund (PwC). Puwede pa ring i-renew ang mga permit na naibigay na. Inililista ng Bright!Tax ang mga pangunahing natitirang ruta sa 2026, gaya ng €500,000 sa isang kwalipikadong fund na hindi real estate fund. Huwag ibenta ang bahay bilang visa.

Mula NHR papuntang IFICI. Ang mga bagong dating ay nagtatanong na ngayon tungkol sa IFICI, na ipinakilala noong unang bahagi ng 2024 (PLMJ). Ang mga taong gumamit na ng lumang non-habitual resident regime (NHR) ay hindi puwedeng mag-claim nito. Hindi namin nakumpirma sa isang opisyal na page kung paano isinara ang NHR sa mga bagong pasok, kaya ipasa ang mga transitional case sa isang tax adviser. Binubuwisan ng IFICI ang kwalipikadong kita sa 20% nang 10 taon, para sa mga taong hindi tax resident sa nakaraang limang taon (Finanças leaflet, March 2025). Nakatuon ito sa research, innovation at mga trabahong highly qualified. Sinasabi ng PLMJ na ang real estate activity ay hindi kasama sa mga kwalipikadong sektor, kaya karamihan sa mga agent ay hindi kwalipikado, pero puwedeng kwalipikado ang ilan sa mga buyer mo.

Alojamento Local (holiday lets). Inalis ng Decree-law 76/2024 ang national freeze sa mga bagong registration, binigyan ng mas maraming kapangyarihan ang mga town hall, at binawi ang dagdag na AL contribution (Turismo de Portugal). Bawat lungsod na ngayon ang nagtatakda ng sarili nitong limit. Sa Lisbon, ang regulasyong may bisa mula 6 December 2025 ay nagbabawal ng mga bagong registration sa mga parokya kung saan umaabot ang AL sa 10% ng mga bahay, gaya ng Santa Maria Maior at Misericórdia, at nangangailangan ng pag-apruba ng council sa pagitan ng 5% at 10% (GuestReady). Laging suriin ang address bago bumili ang isang investor para sa holiday letting.

Mas malaki ang IMT ng mga non-resident buyer. Mula huling bahagi ng May 2026, sa ilalim ng Decree-law 97/2026, ang mga bumibili ng bahay na hindi tax resident sa Portugal ay nagbabayad ng flat na 7.5% na transfer tax, walang bracket (Financial Options, ECO). May refund kung magiging residente ang buyer sa loob ng dalawang taon, o magpaupa sa moderate rent sa ilalim ng mga kondisyon sa lesson 6.

Off-plan at mga bagong gawa

Ibinaba rin ng parehong decree-law ang VAT sa pagtatayo ng bahay sa 6% para sa mga proyektong sinimulan mula 25 September 2025 hanggang katapusan ng 2029, para sa mga bahay na ibinebenta hanggang €660,982 bilang permanenteng tirahan o pinauupahan hanggang €2,300 kada buwan (ECO). Ang buyer na hindi lumipat doon sa loob ng anim na buwan ay haharap sa 10% IMT surcharge. Suriin kung ginamit ng isang bagong gawa ang mas mababang rate bago ka magpayo sa investor.

Paano pag-aralan ang inyong teritoryo

1. Pumili ng isang area at alamin ang mga kalye, paaralan, transportasyon at bagong proyekto nito.
2. Subaybayan ang mga numero ng INE, idealista at Banco de Portugal, at laging banggitin ang source mo.
3. Alamin ang mga nangungunang nasyonalidad ng buyer at ang mga wika nila.
4. Tanungin ang bawat developer kung aling VAT rate at aling lisensya ang naaangkop sa proyekto nito.

Mabilis gumalaw ang mga presyo at patakaran, kaya suriin ang opisyal na source bago kumilos. Tingnan ang page ng markets para sa saklaw ng CloserPass.

Ang araling ito ay pangkalahatang impormasyon, hindi investment advice.