Isang deal mula simula hanggang dulo sa Portugal

Dumadaan ang isang bentahan sa Portugal sa ilang kamay: ikaw, kadalasan isang lawyer o solicitor, ang bangko, ang tax office, isang notaryo o Casa Pronta desk, at ang land registry. Ang halaga mo ay ang pag-alam sa pagkakasunod-sunod, pagpapanatiling on time ng lahat at pagtiyak na walang nagugulat sa tax bill. Sinusundan ng lesson na ito ang isang resale, saka dinadaanan ang isang deal sa euro.

Sino ang gumagawa ng ano

• Ikaw, ang consultant: mediation contract, marketing, viewing, offer, client identification, koordinasyon.
• Ang lawyer o solicitor ng buyer: sinusuri ang mga papeles, ginagawa o nire-review ang CPCV, nagbu-book ng deed.
• Ang bangko: tinatasa ang halaga ng bahay at inaaprubahan ang mortgage.
• Ang tax office (Finanças): naglalabas ng payment slip para sa IMT at stamp duty, na binabayaran ng buyer bago ang deed.
• Ang notaryo o Casa Pronta: ang pampublikong akto ng bentahan. Ang Casa Pronta ay ang one-stop desk ng land registry.
• Ang land registry (conservatória do registo predial): itinatala ang bagong may-ari at anumang mortgage.

Isang resale, hakbang-hakbang

1. Mediation contract. Pirmado at nakasulat, kasama ang fee at VAT rate (lesson 4).
2. Offer at reservation. Maraming agency ang kumukuha ng reservation para itigil ang mga viewing. Wala kaming nakitang espesyal na legal na patakaran para dito, kaya isulat ang halaga, ang deadline para pumirma ng CPCV at kung refundable ito.
3. Identification. Sa ilalim ng mga patakaran ng IMPIC, kilalanin ang parehong panig at anumang beneficial owner bago ang CPCV (lesson 4).
4. Mga check. Kinukuha ng lawyer ang certidão permanente (may-ari, mga mortgage, mga seizure), ang caderneta predial (tax data), ang energy certificate at ang licence history sa town hall. Mula 2024, hindi na kailangan ang licença de utilização sa deed (Montepio), pero puwede pa ring harangin ng kulang na lisensya ang mortgage.
5. CPCV at sinal. Tingnan sa ibaba.
6. Pag-apruba ng mortgage. Inaaprubahan ng bangko ang loan bago i-book ang deed.
7. IMT at stamp duty. Ifa-file ng buyer ang IMT form (Modelo 1) at magbabayad, hindi lalampas sa susunod na working day pagkalabas ng slip, palaging bago ang deed (Portal das Finanças).
8. Deed at registration. Sa notaryo, o sa Casa Pronta kung saan sabay na nangyayari ang bentahan at registration sa isang upuan.
9. Ang fee mo. Dapat bayaran kapag natapos ang deal, o sa CPCV kung iyon ang sinasabi ng mediation contract mo (Law 15/2013, article 19).

Ang CPCV at ang sinal

Ang contrato-promessa de compra e venda (CPCV) ay ang pangakong bibili at magbebenta. Ipinaliliwanag ng gabay ng Montepio noong September 2026:

• Ito ay nakasulat at pinirmahan ng parehong panig. Itinatakda ng batas ang personal na pagkilala sa mga pirma, na puwedeng i-waive ng mga panig sa kontrata.
• Dapat nakasaad dito ang mga panig, ang property at ang mga registry at tax reference nito, ang presyo at mga termino ng bayad, ang sinal, ang deadline ng deed, na ibinebenta ang bahay nang walang pasanin, ang urban planning licence nito at ang energy certificate nito.
• Ang sinal (deposit) ay malayang pinagkakasunduan, karaniwang 10% hanggang 20% ng presyo, at ibinabawas sa deed.
• Ang double return rule. Sa ilalim ng article 442 ng Civil Code, ang buyer na umatras ay mawawalan ng sinal. Ang seller na umatras ay dapat ibalik ito nang doble. Puwede ring hilingin sa korte na ipilit ang bentahan (execução específica).

Tiyaking binayaran ang sinal sa bank transfer at nakasulat sa CPCV.

Ang mortgage

Hinigpitan ng Banco de Portugal ang guidance nito mula 1 August 2026 (Dinheiro Vivo):

• Loan to value: hanggang 90% para sa permanenteng tirahan, 80% para sa ibang layunin.
• Debt service: hulog na hanggang 45% ng kita ng borrower, bumaba mula 50%.
• Termino: hanggang 40 taon kung ang pinakamatandang borrower ay 35 o mas bata, 35 taon kung hindi.

Kaya kahit residente ay karaniwang kailangan ng hindi bababa sa 10% ng presyo na cash, dagdag ang mga buwis at fee.

IMT at stamp duty sa 2026

Nagbabayad ang buyer ng IMT (ang transfer tax) at stamp duty (imposto do selo) na 0.8%, parehong batay sa IMT taxable value (Portal das Finanças). Ibinibigay ng 2026 tax guide ng PwC ang mga IMT bracket para sa mainland Portugal:

Taxable value	Permanenteng tirahan (HPP)	Pangalawang bahay o paupahan
Hanggang €106,346	0%	1%
€106,346 hanggang €145,470	2%	2%
€145,470 hanggang €198,347	5%	5%
€198,347 hanggang €330,539	7%	7%
€330,539 hanggang €660,982	8%	8%
€660,982 hanggang €1,150,853	6% flat	6% flat
Lampas €1,150,853	7.5% flat	7.5% flat

Marginal ang mga rate hanggang €660,982: bawat bahagi ng presyo ay binubuwisan sa sarili nitong rate. Lampas doon, isang rate ang naaangkop sa buong presyo. Ang mga buyer na 35 taong gulang pababa na bumibili ng kanilang unang permanenteng tirahan ay puwedeng makakuha ng exemption hanggang €330,539 (PwC). Iba ang mga bracket sa Madeira at Azores, na hindi namin sakop dito.

Mga non-resident. Mula huling bahagi ng May 2026, sa ilalim ng Decree-law 97/2026, ang buyer na hindi tax resident ay nagbabayad ng flat na 7.5% sa isang bahay, walang bracket (Financial Options). Ayon sa guidance ng tax office noong September 2026, na iniulat ng idealista, ang buyer na residente dati ay nagbabayad ng normal na rate, at ang buyer na magiging residente sa loob ng dalawang taon ay puwedeng i-claim pabalik ang diperensya sa loob ng anim na buwan. Posible rin ang refund kung paupahan ang bahay sa moderate rent (hanggang €2,300 kada buwan) sa loob ng anim na buwan at nang 36 na buwan sa unang limang taon.

Halimbawa: isang flat sa Lisbon

Bumili ang isang mag-asawa ng flat sa Lisbon sa halagang €400,000, may mortgage, bilang permanenteng tirahan nila. Sinasabi ng mediation contract na 5% dagdag VAT, binabayaran ng seller. Halimbawa lang ang sinal at ang pagpili ng Casa Pronta.

Item	Computation	Halaga
Sinal na 10% (halimbawa)	400,000 x 10%	€40,000
Minimum na sariling pondo sa 90% LTV (kasama ang sinal)	400,000 x 10%	€40,000
IMT, permanenteng tirahan	0 + 782.48 + 2,643.85 + 9,253.44 + (69,461 x 8%)	€18,236.65
Stamp duty sa pagbili	400,000 x 0.8%	€3,200
Casa Pronta na may mortgage	Fixed fee (Kinvest)	€700
Agency fee, binabayaran ng seller	400,000 x 5%	€20,000
VAT sa fee	20,000 x 23%	€4,600

Paano nabubuo ang IMT: wala sa unang €106,346, saka 2% sa susunod na €39,124, 5% sa €52,877, 7% sa €132,192 at 8% sa huling €69,461.

Parehong flat, non-resident na buyer. 400,000 x 7.5% = €30,000 na IMT, mga €11,763 na mas mataas. Ipakita ito sa mga dayuhang kliyente bago sila mag-offer. Walang may gusto ng sorpresa sa deed.

Nagdadagdag ang bangko ng sarili nitong mga fee at ng mga buwis sa loan. Hingin ang nakasulat nitong cost sheet.

Ang deed: notaryo o Casa Pronta

Ginagawa ng Casa Pronta ang bentahan at ang land registration sa isang appointment sa isang registry desk. Ibinibigay ng gabay ng Kinvest noong October 2026 ang fixed fee na €375 na may isang registration act (cash na pagbili) at €700 na may higit sa isa (pagbili dagdag mortgage), dagdag €50 kada dagdag na property. Hiwalay na binabayaran ang IMT at stamp duty. Kapag kumpleto na ang lahat ng dokumento, kadalasang maitatakda ang appointment sa loob ng mga limang working day.

Sa isang notaryo, depende sa akto ang mga fee. Ang notaryo o lawyer na ang magfa-file ng registration. Alinman dito, ligtas lang ang buyer kapag naka-register na ang pagbili.

Off-plan at mga bagong gawa

Para sa isang off-plan na pagbili, ang CPCV ang pangunahing dokumento. Pinapayuhan ng Montepio na idagdag ang building specifications at anumang kondisyong kaugnay ng construction works. Bantayan ang dalawang punto sa 2026:

• 6% VAT. Pinapayagan ng Decree-law 97/2026 na itayo ang ilang bagong bahay na may 6% VAT sa halip na 23%, para sa mga permanenteng tirahan na hanggang €660,982 ang presyo. Ang buyer na hindi lumipat doon sa loob ng anim na buwan ay haharap sa 10% IMT surcharge (ECO).
• Stage payments. Hindi namin nakumpirma ang isang pangkalahatang legal na tungkulin ng mga developer na garantiyahan ang stage payments ng mga buyer, gaya ng mayroon sa Spain. Tanungin ang developer kung anong garantiya ang inaalok nito, at ipasuri ito sa lawyer ng buyer.

Nagbabago ang mga tax rate depende sa petsa at residency, kaya suriin ang opisyal na source bago kumilos. Magsanay gamit ang sales training.

Ang araling ito ay pangkalahatang impormasyon, hindi legal o tax advice.