Pera at pagpapalago ng career mo sa Portugal

Natutunan na ninyo ang mga patakaran, ang market at ang deal. Ang huling araling ito ay tungkol sa sarili ninyong pera: magkano talaga ang naiuuwi ninyo mula sa isang benta, magkano ang utang ninyo sa buwis, paano pumili ng tamang agency at paano lumago mula roon.

Computation ng komisyon

Walang batas na nagtatakda ng fee sa Portugal. Iniulat ng Ekonomista noong September 2026 na naniningil ang mga agency ng 2% hanggang 6%, na 5% ang pinakamadalas banggitin sa malalaking network, at na karaniwang napupunta sa consultant ang 40% hanggang 50% ng agency fee. Idinadagdag sa ibabaw ang 23% VAT, at hindi kailanman bahagi ng split mo ang VAT: sa Estado ito, gaya ng sinabi ng consultant sa kuwento ng Postal.

Mga halimbawa ang mga hatian sa ibaba. Ang sarili ninyong kontrata ang magpapasya.

Halimbawa 1: isang resale flat sa Porto, €300,000, fee na 5% dagdag VAT, share mo 45%.

1. Agency fee: 300,000 x 5% = €15,000
2. VAT na sinisingil sa seller: 15,000 x 23% = €3,450
3. Share mo: 15,000 x 45% = €6,750, bago ang sarili mong mga buwis

Halimbawa 2: isang villa sa Algarve, €900,000, fee na 5%, hati 50/50 sa agency ng buyer, share mo 40%.

1. Kabuuang fee: 900,000 x 5% = €45,000
2. Kalahati ng inyong agency: €22,500
3. Ang inyong bahagi: 22,500 x 40% = €9,000

Halimbawa 3: isang long-term rental, €1,500 kada buwan, fee na isa't kalahating buwang upa.

Iniulat ng ECO noong 2020 na naniningil ang mga network ng isa't kalahati hanggang dalawang buwang upa. Fee: €2,250 dagdag €517.50 VAT. Sa 45% na share, makukuha mo ang €1,012.50. Mas maliit ang kita sa rental, pero nagdadala ito ng mga landlord na puwedeng magbenta sa hinaharap.

Kalkulahin ang sarili ninyong numero gamit ang commission calculator.

Buwis at Social Security sa recibos verdes

Bilang self-employed na consultant, apat na bagay ang hawak mo:

• VAT. Ipinaliliwanag ng CGD na puwede kang manatiling exempt sa ilalim ng article 53 ng VAT Code habang ang turnover mo sa nakaraang taon ay hanggang €15,000. Sa pagitan ng €15,000 at €18,750, lilipat ka sa normal na VAT sa 1 January ng susunod na taon. Lampas €18,750, lilipat ka agad, mula sa invoice na lumampas sa linya. Kapag nasa normal na regime ka na, idadagdag mo ang 23% sa mga invoice mo at babayaran ito sa Estado, bawas ang VAT sa mga gastos mo.
• IRS withholding. Karaniwang kinakaltasan ng agency mo ng IRS ang bawat bayad. Iniulat ng CGD na mula January 2025, bumaba ang rate para sa mga propesyonal na activity na nakalista sa article 151 ng IRS Code mula 25% papuntang 23%, na may opsyong panatilihin ang 25%. Ang exemption para sa maliliit na kumikita ay hindi sumasaklaw sa intermediation commissions, gaya ng kinumpirma ng accountants' body na OCC para sa mga real estate consultant.
• Taunang IRS return. Ang kita mo ay category B. Sa ilalim ng simplified regime, ipinaliliwanag ng Doutor Finanças na 75% ng kita mula sa mga activity sa article 151 table ang binubuwisan, at na 15% ng gross income ay dapat suportado ng mga gastos. Tanungin ang accountant mo kung aling activity code ang akma sa trabaho mo, dahil dito nakadepende ang coefficient. Ang mga withholding ay binibilang bilang advance payment.
• Social Security. 21.4% sa 70% ng ini-invoice mo, idinedeklara kada quarter, pagkatapos ng buong exemption sa unang 12 buwan mo (Ekonomista, 2026).

Halimbawa sa ikatlong taon (self-employed, normal VAT)	Halaga
Mga commission na ini-invoice sa agency	€40,000
Idinagdag na VAT (23%)	€9,200, binayaran sa Estado bawas ang VAT sa mga gastos
IRS na kinaltas ng agency (23%)	€9,200, advance sa taunang buwis mo
Social Security base (70%)	€28,000
Social Security (21.4%)	mga €5,992 para sa taon, mga €499 kada buwan
Kitang binubuwisan sa ilalim ng simplified regime (75%, kung kwalipikado ang code mo)	€30,000

Kumuha ng contabilista certificado (certified accountant) mula sa unang buwan mo. Mas mahal ang isang na-miss na deklarasyon kaysa sa fee nila.

Paano pumili ng ahensya

Ipinapakita ng page ng Indeed (314 na iniulat na sahod, in-update October 2026) ang average na mga €2,890 kada buwan para sa mga consultant, na karamihan ay nasa pagitan ng €1,079 at €7,739. Binibigyang-diin ng Ekonomista na ang mga ganitong tantiya ng kita ay hindi kumpirmado ng pampublikong estadistika. Gamitin ang mga ito bilang panimula, saka itanong:

1. Ano ang aking hatian, sa sarili kong mga listing, sa mga lead ng agency at sa mga shared deal?
2. Kailan ako babayaran? Sa deed, sa CPCV, o kapag nabayaran na ang agency?
3. Ano ang mangyayari sa aking mga deal kung aalis ako bago sila mag-close?
4. Ano ang AMI number ninyo, at aling contract model ang ginagamit ninyo?
5. Sino ang compliance officer ninyo, at paano ninyo ginagawa ang identification checks?
6. Anong leads, portal, training at opisina ang ibinibigay ninyo, at ano ang babayaran ko?
7. Sino ang magkakaltas ng IRS ko, at sa anong rate?
8. Kung non-EU ako: susuportahan ba ng kontrata ang visa application ko?

Ipasulat ang mga sagot sa collaboration contract mo. Ikumpara ang mga employer sa CloserPass agencies.

Pagpapalago ng inyong career

• Mag-specialise. Mga prime na bahay, bagong gawa, isang nasyonalidad o wika, o rental para sa mga landlord.
• Magkaroon ng credentials. Sinasabi ng Ekonomista na ang asosasyong APEMIP ay may boluntaryong certification na may pampublikong directory ng mga certified na consultant.
• Mamuno ng team. Kung mag-recruit ka ng mga junior consultant sa hinaharap, pagkasunduan nang nakasulat ang bawat split.
• Bumuo ng sarili ninyong brand gamit ang mga market update na may source at mga review mula sa masasayang kliyente.

Pagbubukas ng sarili mong AMI agency

Kapag handa ka na, narito ang checklist (lessons 3 at 4):

1. Piliin ang anyo: sole trader o kumpanya.
2. Insurance na hindi bababa sa €150,000 at malinis na record (Doutor Finanças).
3. IMPIC licence: €100 para mag-apply, €265 kada taon, na may patunay ng mga requirement tuwing January.
4. Contract model: i-deposit ang opisyal na model ng Ordinance 228/2018 sa IMPIC hindi bababa sa 5 working day bago ito gamitin (Imojuris).
5. Anti-money laundering: magtalaga ng compliance officer, abisuhan ang IMPIC sa loob ng 60 working day, i-train ang staff, itago ang mga record nang 7 taon at i-report ang mga deal kada quarter (IMPIC).
6. AMI number sa pinto, sa bawat kontrata at sa bawat ad.

Bago kayo magsimula: final checklist

• Alam ko ang ruta ko para legal na makapagtrabaho: EU registration o ang tamang visa bago dumating.
• Mayroon na ako, o nag-apply na ako para sa, aking NIF at NISS.
• Alam ko ang AMI number at contract model ng agency ko.
• Nabuksan ko na ang activity ko at alam ko ang aking VAT, IRS at Social Security na sitwasyon.
• Kaya kong ilista kung ano ang dapat laman ng isang mediation contract .
• Kaya kong gawin ang identification checks bago ang CPCV at hindi ako kailanman tumatanggap ng cash na €3,000 o higit pa.
• Kaya kong ipaliwanag ang sinal at ang double return rule.
• Kaya kong tantiyahin ang IMT at stamp duty para sa residente at non-resident.
• Mayroon akong 90-araw na plano at pang-araw-araw na prospecting block.
• Hawak ko ang aking hatian at mga petsa ng bayad nang nakasulat.

Nagbabago ang mga rate at patakaran, kaya suriin ang opisyal na source bago kumilos.

Sagutan ang final quiz

Handa ka na. Subukin ang sarili mo sa final quiz para sa Portugal: mga tanong mula sa bawat tema, bawat isa ay itinama kasama ang source nito. Pagkatapos, tingnan ang mga open role.

Ang araling ito ay pangkalahatang impormasyon, hindi tax o legal advice.