Mga agency at asosasyon sa Thailand: walang lisensya, totoong mga patakaran

Sa karamihan ng mga bansa sa kursong ito, ang lesson na ito ay tungkol sa pagkuha ng lisensya. Sa Thailand, wala nito. Ang mayroon kayo sa halip ay company law, mga limit sa foreign ownership, mga tungkulin sa anti-money laundering at isang hanay ng mga boluntaryong asosasyon. Ipinapaliwanag ng lesson na ito ang bawat isa, para masuri ninyo ang agency bago kayo sumali, at malaman kung ano ang kailangan para magbukas ng isa.

Walang lisensya, at walang draft law na nahanap namin

Ang Thailand ay walang lisensyang inilalabas ng estado para sa mga real estate agent o broker at walang mandatory exam (Themis Partner; Thaiger). Nang suriin namin noong October 2026, wala sa mga legal guide ng 2025 at 2026 na binasa namin ang bumanggit ng draft na batas sa broker licensing. Ang draft legislation na umiiral sa 2026 ay tungkol sa nominee ownership ng lupa, na tatalakayin namin sa ibaba.

Hindi nito ginagawang walang patakaran ang trabaho. Ang ibig sabihin nito ay nasa ibang lugar ang mga patakaran:

• Company law: ang agency ay isang rehistradong kumpanya.
• Ang Foreign Business Act: mga limit sa foreign ownership ng agency.
• Labour law: ang 2020 list na naglalaan ng agency work sa mga Thai (lesson 2).
• Mga tungkulin sa anti-money laundering (lesson 4).

Ang agency ay isang kumpanya

Ipinaliwanag ng Themis Partner na ang real estate agency ay ordinaryong Thai limited company, na nakarehistro sa Department of Business Development (DBD). Para sa Thai-owned na agency, ang registration na iyon ang sa praktika ay tanging “lisensya” na mayroon.

Kapag sumali kayo sa isang agency, hingin ang pangalan ng kumpanya nito nang eksakto ayon sa registration, ang mga director nito at kung ito ay mayorya ay Thai o mayorya ay dayuhan. Marami nang sinasabi ang sagot tungkol sa kung legal ba itong makakapag-sponsor ng foreign staff at kung maayos ang istruktura nito.

Foreign ownership: ang 49% limit

Nililimitahan ng Foreign Business Act B.E. 2542 (1999) ang ilang negosyo para sa mga kumpanyang mayorya ay dayuhan. Sinasaklaw ng List 3, item 11 ang brokerage o agency business. Makitid ang mga exception sa teksto: securities, procurement sa loob ng grupo, international trade distribution na may hindi bababa sa 100 milyong baht na foreign capital, at iba pang uri na itinakda ng Ministerial Regulation (Siam Legal, teksto ng batas). Hindi kasama rito ang real estate brokerage.

Kaya ang agency na mayorya ay dayuhan ay nangangailangan ng Foreign Business Licence (FBL). Sa praktika:

• Inilalarawan ng Leto, isang agency, ang FBL para sa agency na mayorya ay dayuhan bilang halos imposible na makuha.
• Puwedeng humawak ang mga dayuhan ng hanggang 49%, at 51% ay hawak ng mga tunay na Thai shareholder (Leto).
• Idinagdag ng Themis Partner na ang BOI promotion o FBL ay puwedeng magpahintulot ng hanggang 100% foreign ownership, at maaaring mangailangan ang BOI ng hanggang 50 milyong baht na kapital.

Para mag-sponsor ng foreign staff, kailangan din ng kumpanya ng 2 milyong baht na paid-up capital at 4 na Thai employee kada foreign work permit (Thaiger; lesson 2).

Bakit mahalaga ang “tunay”: mga nominee sa 2026

Ang nominee ay isang Thai shareholder na humahawak ng shares sa papel para sa isang dayuhan. Ito ang pinakamatandang shortcut sa market, at sa 2026 ay direkta itong inaatake.

• Lupa. Sa ilalim ng Land Code section 97, ang kumpanyang may higit sa 49% foreign capital, o mayorya ng foreign shareholder, ay itinuturing na dayuhan at hindi puwedeng magmay-ari ng lupa (Leto).
• Ang crackdown ng October 2026. Noong 19 October 2026, naglunsad si Prime Minister Anutin Charnvirakul, na Interior Minister din, ng pambansang crackdown sa nominee land ownership. Iniulat ng Thai Examiner ang 13,088 pinaghihinalaang partido, kasama ang 1,550 kumpanya, 2,360 lote na nagkakahalaga ng mga 14.01 bilyong baht, at utos sa mga governor na tapusin ang mga priority investigation bago ang katapusan ng December 2026.
• Iba pang hakbang sa 2026. Iniulat ng Leto, iisang industry source, na inaprubahan ng Cabinet noong 24 February 2026 ang draft amendment sa Land Code section 94 para kumpiskahin para sa estado ang lupang hawak ng nominee, na humihingi ang Department of Business Development ng source-of-capital declaration mula 1 April 2026, at na walong probinsya, kasama ang Phuket, Surat Thani (Koh Samui), Chiang Mai at Chonburi (Pattaya), ay nasa ilalim ng special control. Suriin ang mga puntong ito sa isang lawyer bago kayo umasa sa mga ito.

Ang agency na ang mga Thai shareholder ay hindi maipaliwanag kung saan nanggaling ang kanilang pera ay panganib sa inyong trabaho, sa inyong work permit at sa inyong mga client.

Mga boluntaryong asosasyon at credential

Wala sa mga ito ang lisensya. Mga paraan ito para matuto, makipag-network at ipakita sa mga employer at client na seryoso kayo sa trabaho.

• TREBA, ang Thai Real Estate Broker Association. Ipinapakita ng Thaiger ang membership bilang tanda ng kredibilidad sa mga employer. Inaanunsyo ng mga agency kapag sumasali sila, gaya ng ginawa ng IRES Thailand sa sarili nitong site.
• REBA-ES, ang Real Estate Broker Association of the Eastern Seaboard, na sumasaklaw sa Pattaya at Chonburi.
• CIPS, ang Certified International Property Specialist designation ng US National Association of Realtors. Binabanggit ito ng Thaiger bilang kapaki-pakinabang para sa mga expat na naglilingkod sa mga foreign buyer.
• Mga portal certification, gaya ng DDproperty Agent Certification.

Isang pangalang hindi dapat ipagkamali. Ang AREA, ang Agency for Real Estate Affairs, ay isang pribadong research firm na naglalathala ng market data, halimbawa tungkol sa inventory sa Pattaya (Pattaya Mail, February 2026). Hindi ito broker association.

Paano suriin ang agency bago sumali

1. Registration. Ano ang rehistradong pangalan ng kumpanya, at sino ang mga director?
2. Pagmamay-ari. Mayorya ba itong Thai? Kung may shares ang mga dayuhan, nasa loob ba sila ng 49%, at tunay ba ang mga Thai shareholder?
3. Sponsorship, kung kayo ay dayuhan: mayroon ba itong 2 milyong baht na paid-up capital at 4 na Thai staff para sa bawat foreign permit?
4. Mga role. Sino ang kumukuha ng listing, nagpapatakbo ng viewing at nakikipag-negotiate? Kung ang sagot para sa mga dayuhan ay “lahat ay gumagawa ng lahat”, umalis na.
5. Mga asosasyon. Miyembro ba ito ng TREBA o REBA-ES? Hindi sapilitan, pero magandang senyales.
6. Pera. Tumatanggap lang ba ito ng fee sa bank account ng kumpanya, laban sa isang invoice?

Pagbubukas ng sarili ninyong agency

Kung kayo ay Thai, maikli ang daan: magrehistro ng limited company sa DBD, magbukas ng company bank account, isulat ang inyong commission agreement at ang inyong anti-money laundering procedure, at maglista sa mga portal.

Kung kayo ay dayuhan, ito ang tapat na buod:

1. Puwede kayong humawak ng hanggang 49% ng isang Thai agency, at ang tunay na mga Thai partner ang hahawak ng natitira.
2. Ang agency na mayorya ay dayuhan ay nangangailangan ng FBL o BOI promotion, na sinasabi ng Leto na halos imposible para sa brokerage at maaaring mangailangan ng hanggang 50 milyong baht.
3. Kahit bilang shareholder o director, hindi pa rin ninyo puwedeng gawin ang agency field work nang kayo mismo (lesson 2). Ang Thai staff ang dapat humawak ng listing, viewing at negotiation.
4. Kailangan ng kumpanya ng 2 milyong baht at 4 na Thai employee para sa bawat foreign work permit, kasama ang sa inyo.

Mabilis magbago ang mga patakaran sa 2026, kaya suriin ang opisyal na source bago kumilos. Magsanay gamit ang sales training.

Ang lesson na ito ay pangkalahatang impormasyon, hindi legal advice. Hindi kaanib ang CloserPass ng TREBA, REBA-ES, anumang portal o anumang ahensya ng gobyerno sa Thailand.