Ang mga patakarang sinusunod ninyo araw-araw sa Thailand

Walang batas para sa mga agent sa Thailand na may listahan ng mga tungkulin, kaya ang mga patakarang sinusunod ninyo araw-araw ay nagmumula sa iba't ibang lugar: ang inyong kontrata sa may-ari, ang Condominium Act, ang mga papeles sa bangko para sa foreign money, mga tungkulin sa anti-money laundering at, mula October 2026, isang pambansang kampanya laban sa nominee ownership. Karamihan sa mga problema ay nagmumula sa fee na walang sumulat, sa pangakong hindi sinusuportahan ng batas, o sa perang dumating sa maling paraan. Ginagawang mga ugali ng lesson na ito ang mga patakaran.

1. Pagkasunduan ang commission, nang nakasulat

Walang legal na default rate sa Thailand. Inilalagay ng FazWaz ang karaniwang sales commission sa 3% hanggang 5% ng presyo, binabayaran ng seller at kasama na sa asking price. Dahil walang pinupunan ang batas, ang nakasulat ninyong kasunduan sa may-ari ang tanging proteksyon ninyo. Dapat nitong isaad ang:

• Ang property at ang deal (benta o rental).
• Ang commission, bilang porsyento o halaga, at kung sino ang nagbabayad.
• Kailan ito dapat bayaran: sa sale agreement, o sa transfer sa Department of Lands.
• Kung ang mandate ay exclusive, at gaano katagal.
• Paano hinahati ang deal na kasama ang ibang agency.

Alamin ang inyong role. Kung kayo ay dayuhan, hindi kayo nagpapapirma ng mga may-ari, nagpapakita ng unit o nakikipag-negotiate (lesson 2). Ang agency ang pumipirma sa kasunduan at ang mga Thai na kasamahan ang humahawak nito. Ang job description sa inyong permit ay dapat tugma sa totoong trabaho ninyo (Thaiger).

2. I-advertise lang ang pinapayagan ng batas

Karamihan sa mga reklamo sa Thai property ay nagsisimula sa isang pangako. Ito ang mga hindi dapat kailanman gawin:

• “99-year lease” o “75% foreign quota”. Noong June 2024, pumayag sa prinsipyo ang Cabinet na itaas sa 75% ang foreign condo quota at palawigin sa 99 taon ang mga lease, pero sinabi ng noo'y Interior Minister na hindi pa handa ang draft (The Nation, June 2024). Hanggang June 2026, wala pa sa dalawa ang naging batas (Bektu). Sabihin ito nang ganito: naaangkop pa rin ang 49% quota at ang 30-year lease limit.
• “30+30+30” bilang garantiya. Malawakang ini-market ang mga istrukturang ito (Pattaya Mail, February 2026), pero mga pangako lang sa kontrata ang mga renewal. Ipinaliwanag ng Bektu na karaniwang ipinapatupad lang ng mga korte ang unang rehistradong 30-year term. Puwede ninyong ilarawan ang opsyon na mag-renew. Huwag kailanman itong ibenta bilang 90 taon.
• “Freehold” nang hindi sinusuri ang quota. May cap na 49% ng saleable floor area ng gusali ang foreign freehold condo ownership. Lampas doon, lease lang ang puwedeng kunin ng dayuhan. Suriin kung may puwang pa sa foreign quota ang gusali bago ninyo i-advertise ang unit bilang foreign freehold.
• “Escrow-protected” kahit hindi naman. Ang escrow sa ilalim ng Escrow Act B.E. 2551 (2008) ay boluntaryo at naaangkop lang kung pumayag ang dalawang panig na gumamit ng licensed escrow agent (Thailand Law Online). Karamihan sa mga buyer ay direktang nagbabayad sa developer.
• Lupa sa pangalan ng dayuhan. Hindi puwedeng magmay-ari ng lupa ang mga dayuhan. Huwag kailanman i-advertise ang lupa o bahay na may lupa bilang bagay na direktang mapag-aari ng foreign buyer.

3. Alamin ang standard condo contract

Ang section 6/2 ng Condominium Act, na idinagdag noong 2008, ay nag-oobliga na ang condo sale contract sa isang developer ay sumunod sa standard form ng Ministry of Interior (Siam Legal). Ang mga terminong hindi tugma ay invalid, at nagtatakda ang section 63 ng multang 100,000 baht. Ang mga pangunahing proteksyon para sa buyer:

• Dapat magsaad ang developer ng transfer date at magbigay ng 30 araw na abiso.
• Hindi puwedeng huminto ang konstruksyon nang higit sa isang taon.
• Defect liability na 5 taon para sa istruktura at 2 taon para sa ibang bahagi.
• Puwedeng i-assign ng buyer ang kontrata sa iba nang walang fee.
• Isang late delivery penalty na hindi bababa sa 0.01% kada araw, na may cap na 10%.

Kapag ipinakita sa inyo ng buyer ang kontratang lumilihis sa mga terminong ito, ipadala sila sa isang lawyer bago sila pumirma.

4. Ayusin ang foreign money: ang FET form

Ang foreign buyer na gusto ng freehold condo sa sarili niyang pangalan ay dapat patunayang nanggaling sa ibang bansa ang pera. Ipinaliwanag ng Storm Real Estate Phuket (September 2026):

• Ang Foreign Exchange Transaction form (FET) ay inilalabas ng Thai bank na tumatanggap ng pera.
• Karaniwan itong kailangan para sa mga transfer na USD 50,000 o higit pa.
• Ang pondo ay dapat i-wire mula sa ibang bansa, sa foreign currency, bago ang transfer.

Ginagamit ng Department of Lands ang form kapag nirerehistro ang unit sa pangalan ng dayuhan. Sabihin sa mga buyer sa unang araw. Ang perang ipinasok sa maling paraan ang klasikong dahilan kung bakit naaantala ang foreign transfer.

5. Kilalanin ang inyong client at ang source of funds

Inililista ng Themis Partner ang mga tungkulin sa anti-money laundering sa mga patakarang naaangkop sa mga agency. Hingin sa inyong agency ang nakasulat nitong procedure, at sundin ito sa bawat file. Bilang pang-araw-araw na praktika:

1. Tukuyin ang bawat buyer at seller, at ang tunay na may-ari sa likod ng anumang kumpanya.
2. Unawain ang pera: saan ito nanggagaling at paano ito darating.
3. Tumanggap lang ng fee sa pamamagitan ng bank transfer sa company account, laban sa isang invoice.
4. Magtago ng record ng bawat pagsusuring ginawa ninyo.

Pinatataas ng 2026 nominee crackdown ang nakataya. Ang pambansang kampanyang inilunsad noong 19 October 2026 ay nagdadagdag ng pagsusuri sa mga pagbili na higit sa 2 milyong baht o may assessed value na higit sa 5 milyong baht, at ang mga Thai na asawa ng mga dayuhan ay dapat patunayan ang kanilang source of funds (Thai Examiner, October 2026). Iniulat din ng Leto ang isang circular ng Department of Lands noong 15 May 2026 tungkol sa pag-verify ng mga ultimate beneficiary. Asahan ang mga tanong sa land office at ihanda ang mga client para dito.

Huwag kailanman magmungkahi ng nominee structure, ng Thai “kaibigan” sa titulo o ng kumpanyang may mga Thai shareholder na nasa papel lang para malusutan ang pagbabawal sa lupa. Inilalagay ninyo sa panganib ang pera ng inyong client at ang sarili ninyong career.

Ano ang nagdadala ng problema sa mga tao

Gawain	Panganib
Isang dayuhan na nagpapakita ng unit o nakikipag-negotiate	Multa, deportation at entry ban para sa manggagawa, multa para sa employer (lesson 2)
Walang nakasulat na commission agreement	Walang legal na default na masasandalan, at alitan kung sino ang magbabayad
Pagbebenta ng 99-year lease o 75% quota	Pangako ng mga karapatang wala sa batas
Pagbebenta ng 30+30+30 bilang garantisado	Ang unang rehistradong 30 taon lang ang karaniwang ipinapatupad
Perang ipinadala nang walang FET o sa baht	Freehold transfer na hindi mairehistro sa pangalan ng dayuhan
Pagmumungkahi ng nominee	Imbestigasyon at posibleng pagkawala ng lupa sa ilalim ng 2026 crackdown

Ang inyong pang-araw-araw na gawi

• Walang listing nang walang nakasulat na commission agreement.
• Walang advert na nangangako ng higit sa pinapayagan ng 49% quota at ng 30-year lease.
• Walang reservation nang walang ID at malinaw na source of funds.
• Bawat foreign buyer ay nasabihan tungkol sa FET bago sila magpadala ng anumang pera.
• Walang cash, at walang nominee, kailanman.

Nagbabago ang mga patakarang ito, kaya suriin ang opisyal na source bago kumilos. Sanayin ang mga ito sa client skills.

Ang lesson na ito ay pangkalahatang impormasyon, hindi legal advice. Hindi kaanib ang CloserPass ng anumang ahensya ng gobyerno sa Thailand.