Kilalanin ang market ng Thailand: apat na area, mga foreign buyer at mga patakaran sa ownership

Hindi iisang market ang Thailand. Ang city condo sa Bangkok, ang sea-view unit sa Jomtien, ang pool villa sa Phuket at ang bahay sa burol sa Koh Samui ay umaakit ng iba't ibang buyer, sa iba't ibang presyo, sa ilalim ng parehong mahigpit na patakaran sa ownership. Ang pag-alam sa mga lugar at sa mga patakaran ang nagpapatiwala sa inyo ng mga client.

Ang malaking larawan

Ang pinakamagandang pampublikong data tungkol sa mga foreign buyer ay mula sa Real Estate Information Center (REIC), na binibilang ang mga condo unit na nailipat sa mga dayuhan.

• 2025: 14,899 unit, tumaas nang 2.2%, na nagkakahalaga ng 60.92 bilyong baht, bumaba nang 10.7%. Kinuha ng mga dayuhan ang 14.7% ng lahat ng condo unit na nailipat at 25% ng halaga (Khaosod English, March 2026).
• Unang kalahati ng 2026: 6,533 unit, bumaba nang 8.8%, na nagkakahalaga ng 28.267 bilyong baht, bumaba nang 1.5%. Iyon ay 11.7% ng mga unit at 21.7% ng halaga, sa average na 4.3 milyong baht at 43.9 sqm kada unit (The Nation, September 2026).
• Ikalawang quarter ng 2026: 3,292 unit, tumaas nang 1.4%, na nagkakahalaga ng 14.803 bilyong baht, tumaas nang 20.2%.

Probinsya	Mga foreign condo unit, 2025	Halaga, 2025	Average kada unit (kinuwenta)
Bangkok	7,029	35.39bn baht	mga 5.0m baht
Chonburi (Pattaya)	4,164	11.59bn baht	mga 2.78m baht
Phuket	1,190	6.09bn baht	mga 5.1m baht

Ang mga average ay sarili naming paghahati ng mga kabuuan ng REIC, hindi mga nakalathalang numero. Sabihin ito kapag binabanggit ninyo ang mga ito.

Sino ang bumibili

Ayon sa bilang ng unit noong 2025: China 4,940 (bumaba nang 12.9%), Myanmar 1,968 (tumaas nang 41.8%) at Russia 1,172 (tumaas nang 8.6%) (Khaosod English).

Ayon sa halaga sa unang kalahati ng 2026, ang top ten ay China, Russia, Myanmar, USA, Taiwan, France, UK, Germany, Australia at India. Ang mga American ang nagbayad ng pinakamataas na average, mga 6.6 milyong baht kada unit (The Nation, September 2026).

May sariling mapa ang bawat nasyonalidad (The Nation, August 2026):

Mga buyer	Unang kalahati ng 2026, ayon sa halaga	Saan sila bumibili
Chinese	6.874bn baht, bumaba nang 27.7%	Bangkok at Chonburi
Russian	3.603bn baht, tumaas nang 75.9%	Phuket at Chonburi
Myanmar	2.457bn baht, bumaba nang 16.2%	Bangkok

Ang apat na area

Ang Bangkok ang pinakamalaking foreign market, na may 7,029 unit at 35.39 bilyong baht noong 2025. Nangunguna ang mga Chinese at Myanmar na buyer. Asahan ang pinakamaraming agency, ang pinakamalalaking consultancy at ang pinakamatinding kompetisyon.

Ang Pattaya (Chonburi) ang pangalawang market ayon sa bilang ng unit. Inilalarawan ng Pattaya Mail (February 2026) ang structural oversupply sa halip na pagbagsak, pinakamalala sa Jomtien at sa southern beachfront, at gumagamit ang mga developer ng discount at flexible payment terms. Ang mga buyer mula Myanmar ang pangunahing bagong pinagmumulan ng demand, na lumilipat para sa paaralan, healthcare at katatagan. Mas mura ang mga unit kaysa sa Bangkok, mga 2.78 milyong baht sa average.

Lumalaki ang Phuket sa mga foreign buyer at lumiliit sa mga developer. Iniulat ng Krungsri Research (August 2026):

• Tumaas nang 18.3% ang foreign condo transfers noong 2025 sa 1,190 unit, 82.3% ng lahat ng foreign condo transfers sa South, at tumaas nang 52.2% sa 420 unit sa unang quarter ng 2026.
• Pero ang mga bagong launch ay bumaba nang 52.6% sa 7,205 unit at ang sales ay bumaba nang 61.1% sa 5,374 unit noong 2025, na may 14,008 hindi pa nabebentang unit na nagkakahalaga ng 193.7 bilyong baht.
• Ang average ng villa ay 44.8 milyong baht, at bumaba ang villa absorption sa 1.8% kada buwan, mga 50 buwan para maibenta ang stock.
• Mga pangunahing foreign buyer: Russian, Chinese, French, British at American. Ang forecast sa 2026 ay pagbaba ng mga launch nang 4.2% at ng sales nang 7.3%.

Ang Koh Samui ay isang villa island. Iniulat ng Samui Property Group, isang agency, noong May 2026, karamihan mula sa C9 Hotelworks data ng June 2025:

• Isang primary market na 2,882 unit sa 117 proyekto, na nagkakahalaga ng 30.3 bilyong baht, hati sa 52% condo at 48% villa.
• Condo median na 88,500 baht kada sqm at three-bedroom villa median na 14.9 milyong baht.
• Mga foreign buyer sa 85% hanggang 90% ng mga villa deal, ayon sa Colliers.
• Mas maraming inquiry matapos ang ikatlong season ng The White Lotus, na kinunan sa Maenam at ipinalabas noong 2025, pero walang nasukat na numero.

Mga patakarang dapat alam ng bawat agent

Ang 49% condo quota. Sa ilalim ng Condominium Act B.E. 2522 (1979), puwedeng magmay-ari ang mga dayuhan ng condo unit nang freehold, pero ang foreign-owned area ay hindi puwedeng lumampas sa 49% ng kabuuang saleable floor area ng gusali. Lampas doon, lease lang ang puwede sa dayuhan (Bektu, June 2026). Sa gusaling may 10,000 sqm na saleable area, hanggang 4,900 sqm lang ang puwedeng pag-aari ng mga dayuhan.

Walang lupa. Hindi puwedeng magmay-ari ng lupa ang mga dayuhan, at ang kumpanyang may higit sa 49% foreign capital o mayorya ng foreign shareholder ay itinuturing na dayuhan sa ilalim ng Land Code section 97 (Leto).

Ang 30-year lease. Ang pinakamahabang rehistradong residential lease ay 30 taon. Ang mga pangako ng renewal gaya ng 30+30+30 ay kontraktwal, at karaniwang ipinapatupad lang ng mga korte ang unang rehistradong term (Bektu).

Hindi kailanman naging batas ang mga panukala ng 2024. Noong June 2024, pumayag sa prinsipyo ang Cabinet sa 75% foreign condo quota at mga 99-year lease, pero hindi pa handa ang draft (The Nation, June 2024). Hanggang June 2026, wala pang naisabatas sa dalawa (Bektu). Ang tamang pangungusap para sa mga client sa October 2026: naaangkop pa rin ang 49% quota at ang 30-year lease limit.

Mas mahigpit, hindi mas maluwag, ang direksyon sa huling bahagi ng 2026. Noong 19 October 2026, naglunsad ang Prime Minister ng pambansang crackdown sa nominee land ownership, na may dagdag na pagsusuri sa mga pagbili na higit sa 2 milyong baht (Thai Examiner, October 2026; lesson 4).

Off-plan sa dalawang linya

Karamihan sa mga bagong condo ay ibinebenta nang off plan, sa ilalim ng standard contract ng Condominium Act, karaniwang binabayaran nang paunti-unti nang direkta sa developer, at may escrow lang kung pumayag ang dalawang panig (lesson 6). Sa Phuket at Pattaya, ang oversupply ay nangangahulugang may puwang ang buyer na makipagtawaran, at may tungkulin kayong suriin ang developer.

Paano pag-aralan ang inyong teritoryo

1. Pumili ng isang area at alamin ang mga kalye, transportasyon, paaralan, ospital at bagong proyekto nito.
2. Subaybayan ang REIC data sa pamamagitan ng press, at laging banggitin ang inyong source at ang petsa nito.
3. Alamin ang mga nasyonalidad at wika ng inyong mga buyer: Chinese at Burmese sa Bangkok, Russian sa Phuket, Burmese at Russian sa Pattaya.
4. Itanong sa bawat gusali kung gaano karaming foreign quota ang natitira, at sa bawat developer ang tungkol sa payment terms at track record nito.

Mabilis magbago ang mga presyo at patakaran, kaya suriin ang opisyal na source bago kumilos. Tingnan ang Thailand page at mga market para sa kung ano ang saklaw ng CloserPass.

Ang araling ito ay pangkalahatang impormasyon, hindi investment advice.